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按户型大小选 · 两居室

两居室二手公寓 14 套 — 40.59 到 133 平米，售价 440 万到 4,890 万

Kim Bangkok Property 手上有 14 套两居室二手公寓，分布在辉煌、拉玛九、拉差达和素坤逸。在所有户型里，两居室是同一个词指向的东西差别最大的一档：这一组里最小的一套 40.59 平米，最大的一套 133 平米，差 3.3 倍，可挂牌上写的都是两居室。这一页要帮你分清自己看的到底是哪一种，免得白花时间去看错组的房子。

14手上的两居室房源
40.59–133平米 可选范围
440 万起步价
75,000泰铢/平米 最低

价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格和房源状态可能变动

挂牌信息从来不会告诉你的事

41 平米的两居室和 133 平米的两居室，不是同一种东西

如果你搜“两居室公寓”，再往下拉一长串结果，你会看到 41 平米卖 440 万的房子和 133 平米卖 4,890 万的房子出现在同一页上。两者都标着两居室，也都真的有两扇卧室门，但这两样东西卖给的是完全不同的人，住起来是两种生活，转手时走的也是两套不同的机制。不把这两样分开，是很多人看了几个月房还找不到合适那一套的头号原因。

紧凑组 40–46 平米

我手上有四套在这一组，面积是 40.59、41.04、46.00 和 46.00 平米，售价 440 万到 699 万泰铢，折合每平米 107,212 到 151,957 泰铢。四套都在 2018 到 2022 年建成的楼里。

这是新一代开发商设计出来、为了把总价压在大家还贷得动的位置的户型，做法是把两间卧室塞进十年前只做一居室的面积里。

真正的家庭组 53–133 平米

剩下九套在这一组，面积 53.73 到 133 平米，售价 550 万到 4,890 万泰铢，折合每平米 75,000 到 367,669 泰铢。这一组还能再分成完全不一样的两拨：一拨是面积给得多、每平米价格低的老楼，另一拨是面积给得多、每平米价格极高的高端楼。

14 套里每平米最便宜的那一套就在这一组，不在紧凑组。

有一个数字值得记住 — 在我手上的四种户型里，两居室是每平米价格差距最大的一组。每平米最贵的那套比最便宜的贵 4.9 倍，而开间只差 1.7 倍，一居室差 2.7 倍。也就是说，“两居室的市场价”这句话，如果不把面积和楼盘一起说清楚，几乎没有意义。

第一组

紧凑型两居室 — 在一居室的面积里做出两间房

2017 年之后建成的楼，几乎每一栋都有这种户型，因为开发商想挂上两居室的牌子，又不想把单套总价推到超出购买力。做法是把第二间卧室压到宽 2.4 到 2.6 米，砍掉第二个卫生间，再把厨房并进客厅。结果是一套真的能用的房子，价格还落在上班族申请贷款过得了的区间里。

这种户型适合谁

在家办公、需要一间能关上门开会的房间的夫妻 · 有一个还没到青春期的孩子的父母 · 两个人各出一半分摊房租的朋友 · 买来给父母偶尔过来住的人

共同点是这几类人要的都是“两扇门”，而不是面积

你必须接受的代价

第二间卧室通常只放得下一张 3.5 英尺的床和一个衣柜，有些户型它没有自己的窗户，只用玻璃隔断隔开。我手上十三套里有六套只有一个卫生间，如果你们三个人以上一起住，这是实实在在的问题。

储物空间也跟着少了，因为多出来的那一道墙占掉了原本做嵌入式柜子的位置。

每平米价格反而更高

大家想不到的是，按每平米算，紧凑户型更贵。这一组的四套都在 107,212 到 151,957 泰铢/平米，而 54 到 116 平米的房子有好几套只在 75,000 到 113,269 泰铢/平米。

你付的不是面积的钱，你付的是紧邻轨道交通的位置和楼龄还新这两件事的钱。

这一组真正的优点在于流动性。440 万到 700 万泰铢是泰国银行放贷给上班族还不算难的区间，也是自住买家和投资买家会同时来抢着看的区间。所以等你五年后要转手时，可以挑的买家有好几类，不必把命运押在单一一种买家身上。

要注意的是这种户型的供应量每年都在增加。拉玛九和拉差达新开的每一栋楼，都有 40 到 46 平米的户型可选。所以转手时把价格开得高于市场，房子会立刻卡住卖不动。这一组里卖得快的，通常是高楼层、边角户，或者装修家具齐全到买家拎包就能入住的房子。这也是我每次带你去看之前，都会先核家具状况和空调是哪一年换的原因。

第二组

真正的家庭型两居室，53 到 133 平米

剩下的九套是另一种东西。这一组的两间卧室都放得下 5 英尺的床，不少户型有真正独立出来的厨房，大多数还有两个卫生间。不过更值得注意的是，它们来自两个年代的楼，在财务上给出的结果完全是两回事。

老一代的楼 — 面积大，每平米价格低

我手上每一泰铢换到面积最多的，是拉玛九一栋 1985 年的楼里的 116 平米，售价 980 万泰铢，合每平米 84,483 泰铢；还有 2017 年的楼里的 60 平米，售价 450 万泰铢，合每平米 75,000 泰铢，这是整组里最低的数字。

在这一类楼里下决定之前必须查的，是物业管理处的维修基金、电梯用了多少年、管道系统用了多少年，以及整栋楼欠缴的物业费。这些材料我可以在你付定金之前帮你要到。

高端楼 — 面积大，每平米价格最高

另一端是素坤逸的一套 133 平米、三个卫生间、10 楼，售价 4,890 万泰铢，合每平米 367,669 泰铢，这是我手上所有房源里每平米最高的数字，不只是两居室这一组里最高。

这种房子你买的不是面积，你买的是楼盘的名字、公共设施的档次和邻居是什么人。到了这里，每平米价格已经不再是能直接拿来做决定的工具。

两个极端之间还有六套 53.73 到 61.41 平米的房子，这是泰国人买来自住最多的区间，售价 540 万到 1,115 万泰铢，折合每平米 91,232 到 192,241 泰铢。同一个面积区间里价差接近一倍，只来自三件事：交房年份、走到车站的实际距离，以及房子在几楼。

如果你正在比较两套面积接近、价格却差两百万的房子，先问这三个问题。一，各自是哪一年建成；二，走到车站出口实际是多少米，而不是挂牌上写的多少公里；三，房子在几楼、朝哪个方向。这三点几乎能把价差全部解释掉。

这一页的主表

手上全部 14 套两居室，按每平米价格排序

这个户型下我手上的每一套都放在同一张表里，按每平米价格从低到高排，不按片区分，也不按项目分。因为如果你是以户型大小为出发点来选房，这就是你需要看到的视角。点项目名称可以进去看楼盘详情和同一栋楼里的其他房源。

14 套各片区两居室公寓对比表，按每平米价格排序
项目片区平米楼层售价泰铢/平米
JRY Rama 9 拉玛九 60 3 ฿4.50M 75,000
Siam Condominium 拉玛九 116 16 ฿9.80M 84,483
The Bloom Sukhumvit 71 素坤逸 59.19 6 ฿5.40M 91,232
TC Green Rama 9 拉玛九 54.6 B-8 ฿5.50M 100,733
Maestro 19 Ratchada 19-Vipha 拉差达 61.41 D-8 ฿6.20M 100,961
a space ID Asoke-Ratchada 拉玛九 73.79 26 ฿7.90M 107,061
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 拉玛九 41.04 14 ฿4.40M 107,212
Amaranta Residence 辉煌 58.18 4 ฿6.59M 113,269
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 拉玛九 40.59 28 ฿4.89M 120,473
Quintara Phume Sukhumvit 39 素坤逸 46 B-4 ฿5.69M 123,696
Life Asoke-Rama 9 拉玛九 46 A-32 ฿6.99M 151,957
Ideo Mobi Asoke 拉玛九 53.73 16 ฿9.60M 178,671
One9Five Asoke-Rama 9 拉玛九 58 B-40 ฿11.15M 192,241
MARQUE Sukhumvit 素坤逸 133 10 ฿48.90M 367,669

楼层数字前的字母是楼栋，例如 B-40 指 B 栋 40 楼 · 每平米价格由售价除以业主资料上的使用面积算出

价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格和房源状态随时会变，每次决定之前都先来问我最新情况

读这张表要看出三件事。第一，每平米最便宜的五套面积都在 54 平米以上，里面一套紧凑户型都没有；如果你的目标是每一泰铢换到最多面积，就得往表的上半部分看。第二，十四套里有九套在拉玛九一带，这是目前还真的能挑到七百万以下两居室的片区。第三，最上面一行和最下面一行之间的差距，大到不该被称作同一个市场。

这张表的中间数字是每平米 113,269 泰铢。如果你正在看的房子比这个贵不少，就问问自己多付的钱是花在哪里：建成年份、楼层、到车站的距离，还是项目的名字。这四样都是可以接受的理由，只要你清楚自己付的是什么钱。

三个可以拿来对标的参照点

整个两居室组里可以当参照点的三套房

从上面那张表里挑出最能代表整体情况的三套：紧凑组的起步款、每一泰铢换到面积最多的一套，以及每平米价格正好落在表格中间的一套。你在别处看的房子，可以直接拿这三套来比。

碧武里-玛卡讪一带 41 平米全装修两居室 组里最便宜

41.04 平米 14 楼 · 拉玛九

฿4.40M

两室一卫107,212 泰铢/平米全装修

紧凑组的起点，物业费每平米 48 泰铢，约合每月 1,970 泰铢

拉玛九一带楼里 60 平米、家具齐全的两居室 每一泰铢换到面积最多

60 平米 3 楼 · 拉玛九

฿4.50M

两室两卫75,000 泰铢/平米全装修

只比 41 平米那套贵十万泰铢，却多出将近 19 平米，还多一个卫生间

辉煌一带楼里 58 平米的两居室，可以看到客厅和阳台

58.18 平米 4 楼 · 辉煌

฿6.59M

两室两卫113,269 泰铢/平米全装修

正好落在表格中间的一套，可以当参照点，看你在看的其他房子比中间值便宜还是贵

租客这一侧

两居室的租客，和小户型的租客不是同一群人

如果你是买来自住，这一节可以跳过。但如果你心里想着有一天要出租，先知道一件事：两居室的租赁市场和小户型的市场运作方式完全不同。我只做买卖不做租赁，所以这里写的是我在市场上看到的观察，不是我保证的数字。

租客人数更少，但住得更久

曼谷租开间和一居室的人数量庞大，而且换房频繁。租两居室的则是小家庭、一起调来工作的夫妻，或者公司代付房租的外籍员工。这一群人的数量少好几倍，但一旦住进来通常会续约好几轮，因为全家搬一次成本很高。

结果是你的房子每一次空置的时间会更长，但空置发生的次数更少。

每平米租金永远更低

几乎在每个片区都成立的规律是：房子越大，每平米租金越低。同一栋楼里，60 平米的房子从来租不到 30 平米那套的两倍价钱，尽管买入价往往差了将近一倍。这就是纯粹看回报率的投资者还是选小户型的原因。

如果你在认真考虑回报率的数字，详细的算法可以在 公寓出租投资 这一页读到

你要卖掉它的那一天

两居室的转手 — 小的流动性高，大的要等很久

买公寓的人多数只想着买入那天，很少有人想到卖出那天，可卖出那天才是你的决定真正被打分的时候。在两居室这一组里，小面积和大面积之间的流动性差距，比其他任何户型都更明显。

各面积段两居室公寓转手流动性对比
面积段常见价格区间主要买家转手
40–46 平米฿4.40M – ฿6.99M贷得到款的上班族 · 刚成家的夫妻 · 散户投资者最宽，银行在这个区间放贷最容易
53–62 平米฿5.40M – ฿11.15M泰国家庭 · 真的搬过来住的中国买家仍然较宽，但越来越取决于楼盘和楼层
100–120 平米฿9.80M – ฿18.00M三代同堂的家庭 · 全款买家明显收窄，要等真正对得上需求的买家
130 平米以上฿23.90M – ฿48.90M高端买家 · 全款的外籍买家非常窄，耗时长而且被砍价很凶

这张表要说的不是大房子是错的决定，而是大房子这个决定，应该在你打算长住的前提下才做。如果你买了 133 平米，三年内又必须卖掉，你会面对一个同一时间只有寥寥几个买家的市场，而那些买家很清楚自己手里有议价权。反过来，紧邻轨道交通的楼里一套 45 平米、价格开得合理的房子，通常几周内就会有人来联系。

另一件常被忽略的事是，曼谷大户型的买家基础会随着各个时期进来的外籍群体而变化。素坤逸和拉玛九一带一百平米以上的房子，卖给外籍买家的比例很高，也就是说那栋楼里剩下的外籍配额，会直接影响你转手的难易。这件事每一套我都可以先帮你核。

每个月要付出去的钱

两居室每月的开销，也是最常被算错的一项

物业费按每平米每月多少泰铢计算，也就是说房子越大，付出去的钱是成倍往上加的。从小户型换到两居室的人，往往会被第一张账单吓一跳。下面的数字是按我手上房源的实际费率算出来的。

~1,970泰铢/月 · 41.04 平米 按每平米 48 泰铢
~2,400泰铢/月 · 60 平米 按每平米 40 泰铢
~3,190泰铢/月 · 58 平米 按每平米 55 泰铢
~11,970泰铢/月 · 133 平米 按每平米 90 泰铢

我手上两居室的物业费率在每平米每月 20 到 90 泰铢之间。老楼收得便宜，因为公共设施少，也没有大泳池；高端楼收得贵，因为有前台接待、多层安保系统和好几层的公共空间。这个数字不是白白花掉的开销，它决定了十年后这栋楼是好看还是破败。

除了物业费还要另外预留的，是过户当天一次性收的维修基金首缴、土地厅的过户费（我手上所有房源都写明由买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担），以及水电表过户改名的费用。你看中哪一套，我可以在你付定金之前把真实的数字算给你看，过户当天就不会冒出什么意外。

14 套全部注明在外籍配额之内，外国人可以用自己的名字持有产权，前提是资金要用正确的方式汇进来，银行才能开出 FET —— 条件、材料和所有需要注意的地方，都在 外国人在泰国买公寓 这一页

总结，帮你更快做决定

选两居室要对上你的实际情况，而不是对上价格牌

有这些情况就选紧凑组 40–46 平米

你们两个人住，需要多一间关得上门的房间 — 书房、储物间，或者接待父母的房间

预算在 440 万到 700 万泰铢 — 这个区间真的有房可挑，也真的贷得下来

你可能五年内会转手 — 这个价格区间的流动性在整组里最好

比起面积，你更看重走到轨道交通的距离

有这些情况就选 53 平米以上那一组

三个人以上一起住 — 尤其是家里有快进入青春期的孩子，或者有老人同住

你是真的需要两个卫生间 — 我手上十三套里有七套符合这个条件

你打算住超过七年 — 时间够长，足以抵消流动性上的劣势

你能接受每月三千到六千泰铢的物业费

如果还是决定不了，就用这一个问题来切：第二间卧室你一周会用几天。如果答案是每天，因为真的有人睡在里面，那就走 53 平米以上这一组，这里别省。但如果答案是一周两三天，或者只当书房用，那么同样的预算下紧凑组能换到更好的位置，这一点你每天早上出门上班时都会感觉到。

这一组里被问得最多的问题

找两居室公寓的人问我最多的问题

两居室公寓的起步价是多少

我手上现在最便宜的一套是 4,400,000 泰铢，41.04 平米，14 楼，在拉玛九一带 2018 年建成的楼里，全装修可以直接入住，折合每平米 107,212 泰铢。

整组的价格区间是 440 万到 4,890 万泰铢。价格数据截至 2026 年 7 月，你看到的是业主的挂牌价，不少房源还有议价空间。

300 万以内的两居室公寓真的存在吗

市场上确实有，但我手上没有，而且我觉得你在花时间去找之前应该先知道原因。低于 300 万泰铢的两居室几乎全部在离轨道交通超过两公里的老楼里，或者在 Rangsit、邦纳外段、Bearing 这样的郊区。

在我负责的四个片区，也就是辉煌、拉玛九、拉差达和素坤逸，两居室真实的起步价是 440 万泰铢。如果你的预算是 300 万，我直说：一套 35 到 42 平米、走得到车站的一居室，会给你好得多的生活质量。

41 平米的两居室真的住得下吗

住得下，前提是接受两件事。第一，第二间卧室通常只有 2.4 到 2.6 米宽，只放得下一张 3.5 英尺的床和一个推拉门衣柜。第二，这个面积的房子通常只有一个卫生间。我手上这 14 套里，有 6 套是两室一卫。

它适合需要独立书房的夫妻、有一个孩子的父母，或者两个人分摊房租的朋友，但不适合每天早上要同时用卫生间的家庭。如果拿不准，约看房之前我可以先把户型图发给你。

买一套两居室和买两套一居室，哪个更划算

如果是买来自住，一套永远更划算，因为只付一份物业费、一次过户费、一套水电表。把面积集中在一套房子里，同样的平米数还能得到更连贯的使用空间。

如果是买来出租，两套小的通常更好出租，也更能分散空置风险。代价是你要照看两份合同、两套账单、两轮维修，过户费也要付两次。

二手两居室公寓难转手吗

完全取决于面积。40 到 60 平米、售价 400 万到 700 万泰铢的房子买家面最宽，因为这是银行愿意贷给中等收入泰国人的区间，也是散户投资者还有兴趣的区间。

而 100 平米以上、售价超过 2,000 万泰铢的房子，曼谷的买家数量有限，而且多是全款购买，所以卖起来耗时更久，被砍价也更狠。如果你考虑三年内出手，就选前面那个面积段。

外国人可以买两居室公寓吗

可以。这一组的 14 套全部注明在外籍配额之内，可以用买方本人的名字持有产权，资金必须以外币汇入，汇进买方自己的账户，再在泰国境内换成泰铢，银行才能开出外汇交易单，也就是 FET。

和小户型不一样的地方是金额高出很多，所以汇款计划应该在付定金之前做好，而不是之后。完整的细节在外国人买公寓的指南页里。

两室一卫和两室两卫差别大吗

住的时候和卖的时候差别都很大。两个卫生间的房子卖给家庭客和合租的朋友更容易，因为它真的解决了早上排队用卫生间的问题。我手上有 7 套是两个卫生间，6 套是一个卫生间。

如果你们三个人以上一起住，一开始就把一个卫生间的房源排除掉，能省下好几周的看房时间。

买两居室公寓出租划算吗

我只做买卖不做租赁，所以不替任何人保证回报率。能按事实说的是：两居室的租客明显比小户型少，但租到的人往往住得更久，因为他们是家庭，或者是带着伴侣一起搬过来的人。

同一栋楼里，大房子每平米的租金永远低于小户型。纯粹看回报率数字的人，小户型还是更合适；想要住得久、又爱惜房子的租客的人，这一组更合适。

告诉我预算和要住几个人，我帮你把真正对得上的两居室挑出来

不用填表，不用留电话号码。只要说三件事：预算多少、住几个人、走到轨道交通要在几分钟以内。这样我马上就能从这 14 套里帮你筛，并告诉你每一套的每平米价格、每月物业费，以及过户当天要准备的钱。如果真的一套都对不上，我会直说，然后去别的楼里帮你找。

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