ขายคอนโด Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 ห้อง M04359 — สตูดิโอ 26.5 ตร.ม. ชั้น 20 ราคา 3,050,000 บาท

เพราะจำนวนรูปกับหลักฐานเรื่องห้องเป็นคนละเรื่องกัน ผมเปิดดูครบทั้ง 11 ไฟล์ สองไฟล์เป็นแปลน อีกเก้าไฟล์เป็นภาพเรนเดอร์ชุดการตลาดของโครงการ คือตัวตึกมุมสูงตอนพลบค่ำ ล็อบบี้ พื้นที่โคเวิร์กกิ้ง ฟิตเนส สวน สระว่ายน้ำ ลานกลางอาคารมุมสูง ดาดฟ้า และวิวจากดาดฟ้า ทั้งเก้าภาพนี้เป็นภาพเดียวกับที่ใช้ขายทุกห้องในโครงการ ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับห้อง M04359 เลย และไม่มีไฟล์ไหนถ่ายในห้องนี้

ผมจะไม่เอาภาพห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นมาเติมให้ดูเหมือนมีรูปเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ สิ่งที่ผมทำได้คือขอรูปจากเจ้าของ หรือถ้าเจ้าของไม่สะดวก ผมนัดเข้าไปถ่ายเองแล้วส่งให้คุณก่อนตัดสินใจว่าจะเดินทางมาไหม และถ้าคุณอยู่กรุงเทพอยู่แล้ว การนัดดูของจริงหนึ่งครั้งเร็วกว่ารอรูปแน่นอน

ใบแรกเป็นแปลนยูนิตพิมพ์กำกับว่า TYPE B2 26.50 SQ.M. ตรงกับ 26.5 ตร.ม. ในเอกสารพอดี ในแปลนมีห้องน้ำหนึ่งห้อง แนวครัวอยู่ฝั่งทางเข้า และไม่มีผนังกั้นห้องนอน ตรงกับที่เอกสารระบุว่าสตูดิโอ 1 ห้องน้ำ ใบที่สองเป็นผังชั้นของชุดชั้น 10 ถึง 30 มีลูกศรสีแดงชี้ที่ยูนิตซึ่งพิมพ์ว่า B2-02 26.50 SQ.M. ห้องนี้อยู่ชั้น 20 ซึ่งอยู่ในชุดชั้นนั้น และแบบยูนิตที่แนบมาเป็นแบบ B2 ตรงกับตัวอักษรบนผัง สองใบจึงยืนยันกันเอง ผมอ่านว่าห้องนี้คือตำแหน่ง B2-02 ของชั้น 20

สิ่งที่ผังบอกต่อคือตำแหน่งนั้นอยู่บนด้านในของอาคาร หันเข้าหาช่องเปิดกลางที่มีปีกอาคารสองข้างขนาบ ไม่ใช่ห้องมุมและไม่ใช่ห้องที่หันออกถนน ผมนับจากผังใบนี้ได้ว่าในหนึ่งชั้นมียูนิตขนาด 26.50 ตร.ม. อยู่ 15 ห้อง และห้องที่หันออกด้านนอกทั้งหมดเป็นขนาด 31 ถึง 55 ตร.ม. แปลว่าในตึกนี้ ห้องขนาดเท่าห้องนี้คือห้องด้านใน ทั้งหมดนี้ผมอ่านจากภาพที่เจ้าของแนบมาเอง ไม่ใช่จากเอกสารสิทธิ์ ผมจึงจะขอเลขห้องจริงและตำแหน่งจากนิติบุคคลมายืนยันก่อนคุณวางมัดจำ

ผมยังตอบไม่ได้ และผมจะไม่ตอบว่าได้หรือไม่ได้จนกว่าจะมีเอกสารมายืนยัน เหตุผลคือในชุดข้อมูลเดียวกันของห้องนี้มีสองบรรทัดที่ขัดกันอยู่ ช่องกรรมสิทธิ์ระบุว่าเป็นโควตาต่างชาติ ส่วนหมายเหตุของผู้ขายเขียนว่าห้องนี้เป็นห้องที่เจ้าของขายต่อเอง และโควตาต่างชาติจากผู้พัฒนาเต็มแล้ว สองบรรทัดนี้ไม่ตรงกัน และผมจะไม่เลือกอ่านบรรทัดที่ทำให้ห้องขายง่ายขึ้นแล้วปิดอีกบรรทัดไว้

ที่ผมกำลังทำอยู่คือขอให้นิติบุคคลของอาคารนี้เอง ไม่ใช่ของโครงการอื่นที่มีหมายเหตุคล้ายกัน ตอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเพดานโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารนี้เต็มแล้วจริงหรือไม่ หรือที่เต็มคือเฉพาะส่วนที่ผู้พัฒนาจัดสรรไว้ ซึ่งเป็นคนละคำถามกันและให้คำตอบคนละแบบสำหรับคุณ คำตอบต้องมีวันที่กำกับด้วย เพราะสัดส่วนโควตาของอาคารขยับได้ทุกครั้งที่มีการโอนห้องเข้าออก ระหว่างที่ยังไม่มีหนังสือฉบับนั้น อย่าวางมัดจำและอย่าเพิ่งโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามา ทักมาบอกผมว่าคุณถือสัญชาติอะไร ผมจะไล่ขอเอกสารชุดนี้ให้ฟรีก่อนคุณจ่ายเงินก้อนแรก พื้นฐานเรื่องกรรมสิทธิ์ต่างชาติอ่านได้ที่หน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

จริงในย่านสุขุมวิท ในบรรดา 8 ห้องย่านนี้ที่ผมถืออยู่ ห้องนี้ราคารวมต่ำที่สุด และห้องถัดไปคือ 5,400,000 บาท ห่างกัน 2,350,000 บาท ส่วนต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ที่ 115,094 บาท เป็นอันดับ 2 จากล่างของย่าน แต่พอมองทั้งสต็อก 55 ห้อง ห้องนี้ถูกเป็นอันดับที่ 17 และต่อตารางเมตรอยู่อันดับที่ 28 คือกลางตาราง ไม่ใช่ห้องถูกของสต็อก

ส่วนงบจริง ผมตอบเป็นตัวเลขให้ไม่ได้ตอนนี้ และเหตุผลอยู่ในข้อเท็จจริงข้อเดียว ห้องนี้เป็นห้องเปล่า ในขณะที่ 14 ห้องที่ราคารวมถูกกว่าห้องนี้ในสต็อกของผมเป็นห้องตกแต่งครบทั้ง 14 ห้อง ห้องนี้จึงเป็นห้องเปล่าที่ถูกที่สุดที่ผมถืออยู่ และห้องเปล่าถัดไปอยู่ที่ 4,300,000 บาท งบของคุณคือ 3.05 ล้านบวกงานตกแต่งบวกเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งจะมากหรือน้อยขึ้นกับว่าห้องมีชุดครัว ตู้บิลท์อิน แอร์ และสุขภัณฑ์ติดมาแล้วหรือยัง เรื่องนี้ไม่มีรูปให้ดูสักรูป ผมจะเข้าไปไล่รายการให้แล้วส่งให้คุณก่อนตั้งงบ ผมไม่ตีตัวเลขงบตกแต่งจากห้องที่ยังไม่มีใครเห็น

คำตอบส่วนใหญ่คือขนาด ไม่ใช่ส่วนลด ห้องนี้ 26.5 ตร.ม. เป็นสตูดิโอห้องเดียวในเจ็ดห้องนั้น อีกหกห้องเป็น 1 ถึง 3 ห้องนอน ขนาด 34.5, 34.81, 46, 59.19, 133 และ 140 ตร.ม. ห้องที่เล็กรองจากห้องนี้ยังใหญ่กว่าถึง 8 ตร.ม. เมื่อพื้นที่ต่างกันขนาดนี้ ราคารวมก็ต้องต่างกันมากเป็นเรื่องปกติ ตัวเลขที่เทียบกันได้ตรงกว่าคือราคาต่อตารางเมตร ซึ่งห้องนี้อยู่ที่ 115,094 บาท เป็นอันดับ 2 จากล่างของย่าน

แล้วทำไมต่อตารางเมตรยังต่ำกว่าค่ากลางของย่านอยู่ดี ส่วนที่ผมยืนยันได้จากข้อมูลชุดนี้มีสองข้อ ข้อแรกคือห้องนี้เป็นห้องเปล่า ขณะที่ห้องสุขุมวิทอื่นส่วนใหญ่ตกแต่งครบ ข้อสองคือห้องเดียวที่ต่อตารางเมตรถูกกว่าห้องนี้เป็นอาคารปี 2554 ซึ่งเก่ากว่าตึกนี้ 14 ปี ส่วนคำอธิบายเรื่องระยะทางถึงแกนออฟฟิศและห้างของสุขุมวิทตอนกลาง ผมถือว่าเป็นงานของหน้าทำเล ไม่ใช่หน้าห้อง อ่านได้ที่ คอนโดสุขุมวิท สิ่งที่ผมจะไม่ทำคืออธิบายส่วนต่างที่เหลือด้วยเหตุผลที่ผมยังไม่มีข้อมูลรองรับ

ใหญ่กว่าทุกห้อง ผมถือสตูดิโออยู่ 10 ห้อง อีกเก้าห้องอยู่ระหว่าง 22.58 ถึง 24.5 ตร.ม. ห้องนี้ 26.5 ตร.ม. คือใหญ่ที่สุดในสิบห้องนั้น มากกว่าห้องที่ใหญ่รองลงมา 2 ตร.ม. และมากกว่าห้องที่เล็กที่สุดเกือบ 4 ตร.ม. ในห้องขนาดนี้ ส่วนต่างระดับนี้ไม่ใช่เรื่องเล็ก มันคือความต่างระหว่างวางโต๊ะทำงานแบบใช้ได้จริงกับต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างโต๊ะกับโซฟา

แต่คุ้มกว่าหรือไม่ ต้องดูอีกสองตัวเลขคู่กัน หนึ่ง ต่อตารางเมตรห้องนี้อยู่ที่ 115,094 บาท ซึ่งในสิบสตูดิโอที่ผมถือ มีเพียงสองห้องที่แพงกว่านี้ต่อตารางเมตร สอง ห้องนี้เป็นสตูดิโอห้องเดียวในสิบห้องที่เป็นห้องเปล่า อีกเก้าห้องตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ทั้งหมด แปลว่าคุณจ่ายต่อตารางเมตรค่อนไปทางปลายบนของกลุ่ม สำหรับห้องที่ยังต้องลงงบตกแต่งเพิ่ม สิ่งที่ซื้อส่วนต่างนั้นคือทำเลฝั่งสุขุมวิทบน BTS กับอาคารอายุหนึ่งปีเศษ ถ้าสองข้อนั้นไม่ใช่เงื่อนไขของคุณ ผมมีสตูดิโอตกแต่งครบในเขตห้วยขวางที่ 1,990,000 ถึง 2,090,000 บาทให้ดูแทน บอกงบกับย่านที่คุณต้องไปทำงานมา ผมคัดให้