买家指南 · 投资出租回报
曼谷公寓买来出租，回报率到底该怎么算
Kim Bangkok Property 只做二手公寓买卖，不做租赁管理，也没有自己的出租业绩可以拿来引用。我能给你的不是一个漂亮的百分比，而是一套算法：所有支出项列全，所有假设公开写明，哪几格必须你自己去核实我都标出来。这一页是本站唯一做回报计算的页面，区域页和楼盘页只给市场租金区间，不做任何回报推算。
每条消息本人回，不是机器人 · 只问算法不买房也可以
买错的人几乎都错在这里
广告上的 6% 和你口袋里的钱，从来不是同一个数字
几乎每一条写着“回报率 6%”“yield 7%”的房源，说的都是毛回报率：把期望租金乘满 12 个月，再除以售价，到此为止。没有扣每月照付的物业费，没有算房子空着的月份，没有出租中介佣金，没有重新刷墙的钱，没有税，也没有过户当天那笔支出。这个数字在算术上没错，但它不是你会拿到的钱。
毛回报率 — 所有人都在用的公式
月租金 × 12 ÷ 买入价
好处是五秒钟能心算出来，粗略比较十几套房子很快。问题是它默认三件事同时成立：房子每年满租 12 个月、持有期间零开销、你只付了房价。这三条没有一条是真的。
净回报率 — 打钱之前你必须用的公式
（实收租金 − 全年支出）÷ 你实际掏出去的全部资金
分子先扣掉空置月份，再减下一节列出的八项支出。分母不是房价，而是房价加上过户当天你实际付掉的钱。分母变大，百分比会再降一层——这一层最常被漏掉。
这一页只要你记住一条：如果有人给你一个回报率数字，却没有告诉你他假设空置几个月、物业费多少、算了哪些税，那个数字就还不是净回报率。先问回这三个问题，再谈别的。
广告上不会出现的支出
算净回报之前，必须先扣掉的八笔钱
按对结果的影响排序，不是按大家常提到的顺序。吃掉最多的是前两项，被忽略最彻底的是第二项和第三项。
1. 物业费
按每平米每月计价。我手上这五个区的房源，费率在每平米每月 20–90 泰铢之间，出现最多的是 55 泰铢。35 平米的房子约每月 1,000–3,000 泰铢，而且房子空着也照交满 12 个月。
2. 空置期
最被低估的一项。曼谷公寓租约几乎都是一年一签，租客一退租，你要清洁、小修、重新拍照、重新挂盘、再等下一个租客。至少按每年 1–2 个月预留。
3. 出租中介佣金
曼谷市场惯例是每成交一个新租客约一个月租金。租客两年换一次，摊到每年就是半个月；一年换一次就是整月。打算自己找租客的人，先想清楚人在国外时还做不做得到。
4. 家具折旧
带家具出租的房子损耗远快于自住。床垫、沙发、窗帘、洗衣机、空调大致 8–10 年要换一轮，应该每年计提，而不是等坏了一次性掏。
5. 租客之间的维修翻新
刷墙、洗空调、换密封胶、补漏、修柜门、深度保洁。省掉这些的房子，要么被租客压价，要么根本租不出去。
6. 保险
物业公司买的是公共部分的保险，室内财产和对第三人的责任属于业主自己。保费在几项开销里不算大，但不填进表格，表格就不成立。
7. 租金的个人所得税
租金属于第五类所得，房屋类可按 30% 标准扣除或据实扣除，再按累进税率计税，年中报 PND.94、年底报 PND.90。租客是公司法人的，须代扣 5% 预扣税。
8. 土地与建筑税
按官方评估价计征。非自住住宅、评估价 5,000 万泰铢以下为 0.02%；若被地方政府归为“其他用途”则为 0.3%，相差十五倍，须向当地区政府确认。
假设全部摊开
这套算例用到的全部假设 — 哪几格必须你自己去核实，我都标了
我挑了一套手上真实在售的房子，用它的真实报价和真实物业费，其余数字是假设，每一行我都写清楚来源。特别是租金：我不做租赁，所以没有这套房“实际能租多少”的数据可以引用。表里的租金是一个输入值，你必须自己去同楼盘的在租房源里核对，然后再决定要不要相信任何结论。
| 项目 | 采用数值 | 来源 |
|---|---|---|
| 算例房源 | 开间 22.82 平米，8 层，2019 年交房，辉煌区 | 我手上的真实房源，编号 M05220，项目 Chapter One Eco 拉差达-辉煌 |
| 买入价 | ฿1,990,000 | 业主报价，2026 年 7 月（每平米 87,204 泰铢） |
| 物业费 | 每平米每月 55 泰铢 | 楼盘真实数据 = 每月 ฿1,255，全年 ฿15,061 |
| 月租金 | ฿9,000 | 假设 — 必须你自己核实。取该区开间在租区间 8,000–12,000 泰铢的中段，不是我承诺的租金 |
| 空置月数 | 每年 1 个月 | 偏乐观的假设。下一张表给出 0 个月和 2 个月的结果 |
| 出租中介佣金 | 每年 ฿4,500 | 假设：每个新租客一个月租金，租客两年换一次 |
| 维修 + 刷墙 + 深度保洁 | 每年 ฿6,000 | 假设。实际取决于房况和租客更换频率 |
| 家具更换计提 | 每年 ฿12,000 | 假设：开间整套家具约 ฿100,000–120,000，使用寿命 8–10 年 |
| 室内财产保险 | 每年 ฿2,500 | 假设。实际保费取决于保额和保险公司 |
| 土地与建筑税 | 每年 ฿400 | 按住宅税率 0.02% × 1,990,000 = ฿398，取整 ฿400。若被归为“其他用途”按 0.3% 计则为 ฿5,970 |
| 租金的个人所得税 | 基准情形 ฿0 | 假设你在泰国没有其他所得：99,000 − 30% 标准扣除 = 69,300 − 个人免税额 60,000 = 9,300，落在 150,000 的免税区间内。若你在泰国另有所得、适用 20% 税率档，这一项约为 ฿13,860 |
| 买方承担的过户支出 | ฿54,725 | 按房价的 5.5% 上限估算后对半分（该房源标注 Transfer fee 50-50）。实际按土地厅评估价计算，评估价通常低于成交价 |
房价与物业费数据截至 2026 年 6–7 月 · 价格和在售状态随时可能变化，正式算账前请先找我核实一次
每一行都可以拿计算器复核
逐行计算：辉煌区 22.82 平米开间，报价 199 万泰铢
下面每一行你都能自己按一遍，也可以把数字换成你看中的那套房。我没有把任何公式藏起来。
| 项目 | 算法 | 泰铢／年 |
|---|---|---|
| 满租租金（完全不空置） | 9,000 × 12 | +108,000 |
| 毛回报率 | 108,000 ÷ 1,990,000 | 5.43% |
| 减：空置 1 个月 | 9,000 × 1 | −9,000 |
| 实收租金 | 9,000 × 11 | 99,000 |
| 减：物业费 | 55 × 22.82 × 12 | −15,061 |
| 减：家具更换计提 | 假设 | −12,000 |
| 减：维修与刷墙 | 假设 | −6,000 |
| 减：出租中介佣金 | 9,000 ÷ 2 | −4,500 |
| 减：保险 | 假设 | −2,500 |
| 减：土地与建筑税 | 1,990,000 × 0.02% | −400 |
| 减：租金个人所得税 | 在泰国无其他所得的情形 | −0 |
| 全年净现金流 | 99,000 − 40,461 | 58,539 |
| 你实际掏出去的钱 | 1,990,000 + 54,725 过户支出 | 2,044,725 |
| 净回报率 | 58,539 ÷ 2,044,725 | 2.86% |
这个 2.86% 该怎么读：它不是“辉煌公寓的回报率”，也不是我告诉你能拿到的数字。它是一组我完整公开的假设推出来的结果。如果你去核实后发现这类房子在这栋楼实际能租到 11,000 泰铢，数字立刻上去；如果发现只能租 7,500 泰铢而且一年空两个月，数字也立刻下来。这一页给你的是计算框架，不是现成答案。
压一压这个数字有多结实
把租金和空置月数换成你自己的数，净回报会变成什么样
房子不变，各项成本不变，只改两个你其实控制不了的变量：市场愿意付的租金，以及房子租不出去的月份。这张表就是我坚持让你先用“空置两个月”算一遍的原因。
| 假设月租金 | 毛回报 | 净回报 · 空置 0 个月 | 净回报 · 空置 1 个月 | 净回报 · 空置 2 个月 |
|---|---|---|---|---|
| ฿8,000／月 | 4.82% | 2.74% | 2.35% | 1.96% |
| ฿9,000／月（基准） | 5.43% | 3.30% | 2.86% | 2.42% |
| ฿12,000／月 | 7.24% | 4.99% | 4.40% | 3.82% |
多空一个月，代价是多少
租金 9,000 的情形下，空置从 1 个月变成 2 个月，全年净现金流从 58,539 降到 49,539 泰铢，一个月吃掉全年利润的 15%。
为什么低租金那一行更痛
因为每年约 36,000 泰铢的固定成本不会跟着租金一起降。租金越低，固定成本占的比重越大。所以“便宜的房子回报一定高”这句话并不成立。
哪个数字才是你的
去租房网站搜你看中的楼盘名，找 5–10 套面积相近的在租房源，取中位数，不要取最高价——挂得最贵的那几套，往往正是还没租出去的。
本金那一端，不是租金这一端
进场 5.5%、五年内出场再加 3.3%：资本端的两笔钱
算回报的人常常停在每年的现金流，忘了最大的两笔钱发生在买进那天和卖出那天。过户当天的成本合计约为评估价的 5.5%，由 2% 过户费、0.5% 印花税和预扣所得税构成。谁付哪一笔、怎么在合同里写清楚，都在购房流程与过户费用那一页。本页这套房标注的是 Transfer fee 50-50，所以我按买方承担一半计算。
| 项目 | 不满五年出售 | 满五年后出售 |
|---|---|---|
| 五年累计净现金流 | +292,695 | +292,695 |
| 特别营业税 3.3% | −65,670 | 不适用 |
| 印花税 0.5% | 不适用 | −9,950 |
| 过户费 2%（按一半计） | −19,900 | −19,900 |
| 卖出中介佣金 3% | −59,700 | −59,700 |
| 五年合计（假设原价卖出） | +147,425 | +203,145 |
| 对应投入的 2,044,725 | 五年 7.21% ≈ 每年 1.44% | 五年 9.93% ≈ 每年 1.99% |
多等到满五年，差 55,720 泰铢
在这套 199 万泰铢的房子上，3.3% 的特别营业税取代 0.5% 的印花税，出场成本相差 55,720 泰铢，比这套房整整一年的净现金流还多。如果你打算持有三年就卖，请从第一天就把这笔钱写进表里。
起算日是产权证上的取得日期，不是签买卖合同的日期；税基取评估价与成交价孰高。
我故意假设房价一分钱都没涨
上面这张表假设你按买入价原价卖出。我没有放入任何房价上涨的数字，因为没有人能准确预测曼谷公寓五年后的价格，而“填一个好看的涨幅进去”正是回报率数字被美化的标准手法。
这张表真正告诉你的是：如果房价不涨，光靠租金现金流，扣掉出场成本后每年大约 1.4%–2.0%。所以这笔买卖划不划算，取决于你对房价的判断——那是你的决定，不是我的。
中国买家最常被问到的方案
关于“包租”和“保证回报”，我要说的话可能不好听
我不提供包租，也不做任何保证回报，因为我只做买卖，不做租赁管理，手上也没有出租业绩可以证明任何承诺。如果你在别处遇到包租方案，下面五个问题请在签字之前逐条问完，并且要求把答案写进合同，而不是听口头解释。
签约主体是谁
承诺你回报的是开发商本身，还是一家单独设立的运营公司？注册资本多少，有没有可执行的资产？承诺的价值等于承诺方的偿付能力，不等于合同上那个百分比。
空置和费用谁承担
房子租不出去的月份算谁的？物业费、维修费、家具更换由谁出？很多合同里“保证租金”是税前、费用前的口径，扣完之后到手远低于宣传数字。
这份承诺是不是已经提前收过钱了
最常见的做法是把未来几年的“保证回报”折算进房价里，你用高于市场的价格买入，再被分期返还自己的钱。判断方法很简单：把同楼盘、同户型的二手挂牌价拿来比一比。
到期之后怎么办
包租期通常 3–10 年。期满那天你要按真实市场租金重新面对这套房，而那时楼龄已经增加、周边新盘更多。用真实租金重算一遍到期后的净回报，才知道这笔投资的长期样子。
合同用哪种语言、在哪里仲裁
泰国合同以泰文版本为准的情况很常见。中文翻译件只是参考。争议解决地、适用法律、违约责任这三条，请找泰国执业律师看过再签。
我这边能做的替代方案
我不给你承诺，但我可以在你付定金之前替你去问物业：这栋楼允不允许出租、有没有最短租期限制、维修基金余额多少、有没有待摊派的费用。这些是可以核实的事实，比任何承诺都值钱。
选区先看分母，不是先看名气
五个区哪个更好出租，租客分别是谁
区位在公式里同时抬高租金（分子）和买入价（分母），所以租金高的区不等于回报高。表里的租金是同区在租房源的常见区间，不是我承诺的数字；每平米单价和物业费来自我实际持有的 51 套房源。
| 区域 | 我手上的每平米单价 | 物业费 | 市场租金区间 | 真实租客 |
|---|---|---|---|---|
| 辉煌 | 74,000–150,094 | 35–55 | 开间 ฿8,000–12,000 · 一居 ฿12,000–18,000 | 8,000 多名华人常住居民、拉玛九一带上班族、学生——五个区里分母最小 |
| 拉玛九 | 71,789–192,241 | 20–70 | 近站新楼一居 ฿16,000–24,000 · 巷内旧楼 ฿9,000–14,000 | 周边甲级写字楼的上班族。“走得到地铁”和“走不到”的价差在这个区最明显 |
| 拉差达 | 98,333–108,955 | 65 | 开间 ฿9,000–13,000 · 一居 ฿12,000–18,000 | 本地上班族为主，租约长、续租多，空置短但租金涨得慢 |
| 素坤逸 | 91,232–367,669 | 45–90 | 一居 ฿22,000–38,000 · 两居 ฿45,000–80,000 | 公司付房补的外籍人士、日韩家庭。租金最高，但买入价和物业费也最高 |
| 拉抛 | 目前没有房源 | — | 近轨道的开间至一居 ฿9,000–16,000 | 本地上班族和学生，不是外籍租客市场——把预算告诉我，我从业主网络里找 |
用算账的眼光读这张表：素坤逸的租金大约是辉煌的 2–3 倍，但每平米单价是 2–4 倍，物业费接近两倍。三个数一起进同一个公式，两个区的净回报率差距远没有很多人想象的大。真正不同的是风险结构：素坤逸转手快得多，辉煌占用的资金少得多。
户型决定租客，不只是决定价格
开间、一居室、两居室，面对的根本不是同一批租客
户型改变的不只是价格，还有谁会来租、住多久、多久空一次。我目前持有的 51 套房源里，开间 10 套、一居 25 套、两居 13 套、三居及以上 3 套。
开间 22–26 平米
租客：刚工作的单身、学生、刚落地泰国还不想长期绑定的中国人。
对数字的影响：买入价最低，分母最小，毛回报看起来最漂亮；但租客流动最快，空置和中介佣金要比别的户型多留一些余量。
一居室 29–40 平米
租客：本地上班族、刚同居的情侣、签 1–2 年合同来泰工作的外籍人士。
对数字的影响：租客面最宽、住得比开间久、空置更短，分子和分母之间最平衡。这也是我手上数量最多的户型。
两居室及以上 40 平米起
租客：家庭、公司付房补的外籍管理层、需要独立书房的人。
对数字的影响：住得最久、房子被爱惜；但租客池最窄，一旦空置可能连空 3–4 个月，毛回报通常低于同楼盘的小户型。
做计划之前必须知道的限制
外国人在泰国几乎贷不到款，所以国外那套杠杆算法搬不过来
没有贷款，就没有杠杆
很多人熟悉的算法是：首付三成，租金覆盖月供，于是自有资金回报率看起来很高。但泰国银行极少向在泰国没有工作和收入的外国人放贷，绝大多数中国买家都是全款成交。
结果就是你必须按全款口径算，也就是本页的算法。2.86% 是全款口径下的净回报率，不是首付口径。把国外的公式直接搬过来，会把预期高估好几倍。
买房不带签证，这一条必须先说清楚
在泰国买公寓不会给你任何签证或居留权，无论房价多少。这是中文搜索里被误解最多的一件事，很多中介选择含糊带过。外籍配额 49%、FET 外汇交易单以及买房到底给你什么，都写在外国人在泰国买公寓那一页。
另外，租金收入无论你在泰国住多少天，都属于泰国来源所得，需要在泰国申报。做长期计划前请找会计师确认你自己国家和泰国之间的税务关系。
先把我的边界说清楚
我是卖房中介，不是投资顾问，也没有自己的出租业绩可以引用
我在曼谷做公寓中介三年，工作内容是按你的预算和条件找二手房源、带你实地看房、把你安稳送到过户那天不出意外。我不接受出租委托，不替任何人做租赁管理，也没有自己的实际租金数据库。所以如果我告诉你“这套房能租到多少多少”，那是在猜，我不会这么做。
我能做而且免费做的有三件：第一，把你看中那套房的真实数字——业主报价、每平米物业费、实际面积、过户费用约定——填进你在本页看到的同一张表里；第二，在你付定金之前替你打电话问物业，这栋楼允不允许出租、有没有最短租期限制、维修基金余额多少、有没有待摊派费用；第三，如果你看中的房子并不适合出租，我会直接说，而不是等你签完再说。
我不做也不会做的是：承诺回报率、提供包租或回购方案、给出税务或法律意见。本页所有税务数字都是依据 2026 年现行规定写的一般性说明，你的具体情况取决于你的税务居民身份、在泰国是否另有所得，以及地方政府对房屋用途的认定。做决定之前，请自己去核实当下的真实租金水平，并咨询你自己的会计师或税务顾问。
问得最多的回报问题
中国买家关于曼谷公寓租金回报问得最多的问题
曼谷公寓的租金回报率大概是多少？
没有标准答案。任何人不问具体房源就直接报一个百分比，那是在卖房子，不是在算账。正确的做法是把你看中那套房的净回报率，和不需要承担租客风险、变现风险的选项放在一起比，比如定期存款。
如果净回报和定存差不多，说明你多承担了风险却没有多拿收益——租客拖欠、长期空置、楼盘临时摊派、转手困难都是风险。这时候买不买，完全取决于你是否相信房价会涨，那是另一场赌注。本页算例：毛回报 5.43%，净回报 2.86%。
毛回报率和净回报率差多少？
毛回报是全年租金除以买入价，广告基本都用这个，因为算得快、数字最好看。净回报要先扣掉租不出去的月份，再减八项支出，最后除以你实际掏出去的全部资金，包括过户当天那笔。
本页算例里净回报只剩毛回报的 53% 左右。这个比例不固定：物业费贵、空置久的房子剩得更少；租金相对物业费高的房子剩得多一些。但两者永远不可能相等。
泰国的“包租”和“保证回报”可靠吗？
我不提供包租也不做保证回报。遇到这类方案，五个问题必须先问：签约主体是哪家公司、注册资本和资产多少；空置期由谁承担；物业费维修费家具更换谁出；这个“保证”是不是已经通过抬高房价提前收走了；期满之后按真实市场租金重算是多少。
最常见的模式，是把未来几年的保证回报折进房价，你用高于市场的价格买入，再被分期返还自己的钱。核实方法很直接：拿同楼盘同户型的二手挂牌价比一比，差价说明一切。
曼谷公寓的物业费怎么算，一个月要交多少？
按每平米每月多少泰铢乘以面积。我手上这五个区的房源，费率在每平米每月 20 到 90 泰铢之间，最常见的是 55 泰铢，35 平米的房子大约每月 1,000–3,000 泰铢。有大泳池、全套健身房和中央空调大堂的楼盘，永远在区间上端。
两点最容易漏：一是全年 12 个月都要交，房子空着也照交；二是不少楼盘会在业主大会决议后加收维修基金。付定金之前，我可以替你去问物业的账目和实际收缴率。
在泰国出租房子要交什么税？
个人所得税：租金属于第五类所得，房屋类可按 30% 标准扣除或据实扣除，再按累进税率计税，年中报 PND.94、年底报 PND.90。租客是公司法人的，公司须代扣 5% 预扣税。
土地与建筑税：按官方评估价计征，非自住住宅、评估价 5,000 万泰铢以下税率 0.02%；若地方政府把出租房归为“其他用途”则为 0.3%，相差十五倍，必须向当地区政府确认。以上是一般性说明，我是中介不是税务顾问，请找会计师确认你的具体情况。
持有不满五年就卖掉，要多交什么钱？
从取得产权之日起算，不满五年出售的卖方要交 3.3% 的特别营业税（按评估价与成交价孰高），而不是 0.5% 的印花税。以本页 199 万泰铢的房源为例，两者相差 55,720 泰铢，比这套房整整一年的净现金流还多。
此外还有 2% 过户费（实务上常见对半分）和按评估价与持有年限计算的预扣所得税，土地厅当天核算。如果你打算短持，请从第一天就把这 3.3% 写进表里。
外国人可以在泰国贷款买房出租吗？
基本不行。泰国银行极少向在泰国没有工作和收入的外国人放贷，绝大多数中国买家全款成交。这直接推翻了很多人从别的市场带过来的算法——那些算法默认首付三成、租金覆盖利息，所以自有资金回报率看起来很高。
在泰国你必须按全款口径算，本页的 2.86% 就是全款口径。用错口径，预期会高估好几倍。另外提醒一句，付款路径必须走对，银行才能出具 FET 外汇交易单，否则土地厅不会给外籍产权登记。
在泰国买公寓能拿签证吗？
不能。无论房价多少，泰国买房都不带来任何签证或居留权。泰国另有 LTR 长期居留签证、Thailand Privilege 等项目，条件和买房完全无关。这一点很多中介说得含糊，我说清楚：房产是房产，签证是签证。
外籍配额 49%、FET 外汇交易单，以及买房到底给你什么、不给你什么，都写在外国人在泰国买公寓那一页。
曼谷哪个区更适合买来出租？
区位同时抬高分子（租金）和分母（买入价），所以租金高的区不等于回报高。辉煌的每平米单价在我手上最低，从 74,000 泰铢起，加上区内 8,000 多名华人常住居民构成的稳定租客池，分母最小。拉玛九买入价高一些，租客是周边甲级写字楼的上班族，真正步行可达地铁的房子空置更短。
素坤逸租金最高，但每平米单价和物业费也最高，净回报未必赢辉煌，它的优势是转手快。拉抛我目前一套房源都没有，如果你锁定拉抛，把预算和户型发我，我从业主网络里去找，而不是拿别的区的房子塞给你。
可以做日租或短租吗？
不可以。没有酒店牌照按日或按周出租住宅，违反泰国《酒店法》（佛历 2547 年），该法把不构成酒店经营的租赁下限设在一个月；绝大多数公寓的业主管理规约还会再禁一次。已经有业主被罚款、被物业停掉门禁卡。
所以算回报的时候，分子只能用月租或年租合同，不能拿日租价乘天数——那是你合法做不到的数字。
想把你看中那套房的真实数字填进这张表，直接发微信给我
告诉我你在看哪套房，或者预算多少、想在哪个区，我会把和本页同一套口径的数字发回给你——业主报价、那栋楼真实的每平米物业费、实际面积、过户费用约定，以及同楼盘在租房源的租金区间，并且明确标出哪几格是可核实的事实、哪几格需要你自己去确认。我不给任何人承诺回报，但我不会让你一开始就用错的数字算账。
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