买家指南 · 出租投资型公寓
公寓出租 — 房源广告从来不会告诉你的净回报率算法
Kim Bangkok Property 只做二手公寓买卖，不做出租代理，也没有自己的租金数据可以引用。我真正能帮你做到的，是把每一笔钱都算进去的方法教给你，再把每一格假设都摊开，让你自己去核实。这一页是本站唯一一处我真的动手算回报率的地方，片区页和楼盘页只会给出市场上看到的租金区间。
每条消息都是我本人回复，不是机器人 · 只想问算法、不买房也没关系
让人买错的那个问题
广告上的 6% 和真正进你口袋的钱，不是同一个数字
几乎每一份写着“回报率 6%”或“yield 7%”的房源广告，说的都是毛回报率：把期望的租金乘满 12 个月，再除以售价，就完了。没有扣每月照走的物业费，没有算空置的月份，没有找租客的中介佣金，没有重新刷漆的钱，没有税，也没有过户当天的费用。所以那个数字在算术上没错，但它不是你能拿到的钱。
毛回报率 — 所有人都在用的公式
月租金 × 12 ÷ 买入价
好处是 5 秒钟就能在脑子里算出来，用来粗略地快速比较好几套房很方便。坏处是它假设房子每年 12 个月都有人租、完全没有任何支出、而且你只付了房价这一笔钱——这三条没有一条是真的。
净回报率 — 打钱之前你必须用的公式
（实际收到的租金 − 全年支出）÷ 你实际掏出去的全部钱
分子要先扣掉房子空置的月份，再减去下一节里的八项支出。分母不是房价，而是房价加上过户费和过户当天你确实已经付掉的费用。分母变大，百分比会再往下掉一层。
这一页只要记住一条规则 — 如果有人递给你一个回报率数字，却不说预留了几个月空置、物业费多少、算了哪些税，那说明那个数字还不是净回报率。遇到这种情况，先把这三个问题问回去，再谈别的。
房源广告里消失的那些支出
先扣掉这八项支出，才能叫净回报率
按影响力的大小排序，不是按大家平时提到的顺序。吃掉最多的是前两项，最容易被忘记的是第三项。
1. 物业费
按每平米每月多少泰铢计算。从我手上这五个片区的房源看，费率在 每平米每月 20–90 泰铢，最常见的是 55 泰铢，所以 35 平米的房子大约是每月 1,000–3,000 泰铢，而且就算房子没有租客，一年 12 个月照走
2. 空置期
最容易被忽略的变量。曼谷公寓的租约几乎都是一年一签，租客一搬走，你就要花时间打扫、维修、拍照、挂房源，然后等。至少要预留 每年 1–2 个月
3. 出租中介佣金
曼谷市场的行情是每成交一位租客约一个月租金。如果租客每 2 年换一次，平均下来相当于每年半个月；如果每年换，就是整整一个月。打算每次都自己找租客的人，应该先问问自己：人在国外时真的做得到吗。
4. 家具折旧
全屋家具（Fully furnished）拿去出租，损耗比自己住快得多。床垫、沙发、窗帘、洗衣机、空调大约 8–10 年内就得换。应该按年提一笔准备金，而不是等坏了再一次性掏钱。
5. 租客之间的维修和刷漆
重新刷漆、清洗空调、换密封胶、补漏、修柜门、交房前深度清洁。没有做这些事的房子，就是租客压价的房子，或者干脆没人租。
6. 保险
物业管理处会给楼体公共部分投保，但房子里面的财产和对第三方的责任是业主自己的事。保费跟其他几项比不算高，但如果不写进表里，表就不符合实际。
7. 租金的个人所得税
租金属于第五类所得，房屋类可按 30% 标准扣除，或据实扣除，再按累进税率计税，年中申报 PND.94、年底申报 PND.90。如果租客是公司法人，还须代扣 5% 的预扣税。
8. 土地与建筑税
按评估价计征。非自住住宅的税率是 0.02%，适用于价值不超过 5,000 万泰铢的部分；但如果地方政府认定为其他用途，税率会升到 0.3%，相差十五倍，要自己去区政府确认。
每一格假设都摊开
这个算例用到的全部假设 — 哪几格要你自己去核实，我都写明了
我挑了手上一套真实的房子，用它的真实报价和真实物业费，其余数字都是假设，我在每一行都写清楚了出处。尤其是租金——我不做出租代理，所以没有这套房实际能租出多少的数字可以引用。表里的租金是一个输入值，在你相信任何结论之前，必须自己去同一栋楼的出租房源里核对。
| 项目 | 用到的数字 | 出处 |
|---|---|---|
| 示例房源 | 开间 22.82 平米，8 层，2019 年楼盘，辉煌一带 | 我手上的真实房源，编号 M05220，Chapter One Eco 拉差达-辉煌 |
| 买入价 | ฿1,990,000 | 房东报价，截至 2026 年 7 月（87,204 泰铢/平米） |
| 物业费 | 55 泰铢/平米/月 | 该楼盘的真实数据 = ฿1,255/月，即 ฿15,061/年 |
| 月租金 | ฿9,000 | 假设 — 你必须自己核实，取的是这一带开间挂牌 8,000–12,000 泰铢区间的中段，不是我保证的租金 |
| 空置月份 | 1 个月/年 | 偏乐观的假设，下一张表会把 0 个月和 2 个月的结果也一起列出来 |
| 出租中介佣金 | ฿4,500/年 | 假设 = 每位租客一个月租金，租客每 2 年换一次 |
| 维修 + 刷漆 + 深度清洁 | ฿6,000/年 | 假设，实际数字取决于房子状况和租客更换的频率 |
| 家具更换准备金 | ฿12,000/年 | 假设，按开间一套家具约 ฿100,000–120,000、使用寿命 8–10 年推算 |
| 室内财产保险 | ฿2,500/年 | 假设，实际保费取决于保额和所选保险公司 |
| 土地与建筑税 | ฿400/年 | 按住宅税率 0.02% × 1,990,000 = ฿398，取整为 ฿400。如果被认定为其他用途，按 0.3% 就是 ฿5,970 |
| 租金的个人所得税 | 基准情形下为 ฿0 | 假设你在泰国没有其他收入：99,000 − 30% 标准扣除 = 69,300 − 个人减免 60,000 = 9,300，落在前 150,000 的免税区间内。如果你在泰国有其他收入、适用 20% 的累进档，这一项会变成大约 ฿13,860 |
| 买方在过户当天的费用 | ฿19,900 | 按这套房的条件，买方承担 1% 的过户费。为稳妥起见按成交价计算，实际是按评估价计算，而评估价通常低于成交价 |
房价和物业费数据截至 2026 年 6–7 月 · 价格和房源状态可能变动，每次真正开始计算之前请先找我确认
真的算一遍，每一行都能对
逐行计算：辉煌 22.82 平米开间，价格 1,990,000 泰铢
下面每一行你都可以拿计算器按一遍，也可以立刻把数字换成你自己那套房的。我刻意没有把任何一步公式藏起来。
| 行 | 算法 | 泰铢/年 |
|---|---|---|
| 全年租金（完全不空置的话） | 9,000 × 12 | +108,000 |
| 毛回报率 | 108,000 ÷ 1,990,000 | 5.43% |
| 减：空置 1 个月 | 9,000 × 1 | −9,000 |
| 实际收到的租金 | 9,000 × 11 | 99,000 |
| 减：物业费 | 55 × 22.82 × 12 | −15,061 |
| 减：家具准备金 | 假设 | −12,000 |
| 减：维修和刷漆 | 假设 | −6,000 |
| 减：出租中介佣金 | 9,000 ÷ 2 | −4,500 |
| 减：保险 | 假设 | −2,500 |
| 减：土地与建筑税 | 1,990,000 × 0.02% | −400 |
| 减：租金的个人所得税 | 在泰国没有其他收入的情形 | −0 |
| 全年剩下的净现金 | 99,000 − 40,461 | 58,539 |
| 实际掏出去的钱 | 1,990,000 + 19,900 过户费 | 2,009,900 |
| 净回报率 | 58,539 ÷ 2,009,900 | 2.91% |
这个数字要怎么读才算读对 — 2.91% 不是“辉煌区公寓”的回报率，也不是我告诉你能拿到的回报率。它是我把一整套假设完整摊开之后得出的结果。如果你去核实之后发现，这栋楼里这样的房子实际能租到 11,000 泰铢，数字马上就会往上走；如果发现只能租到 7,500 泰铢、而且一年空两个月，数字同样马上就会掉下来。这一页的职责是给你一套计算框架，不是给你一个现成答案。
测试这个数字有多扛得住
把租金和空置月数挪一挪，看看净回报率还剩多少
同一套房，各项成本都不变，只动两个你其实控制不了的变量：市场愿意付的租金，以及房子租不出去的月数。这张表解释了为什么我总是让你先按空置 2 个月来算。
| 假设的租金 | 毛回报 | 净回报 · 空置 0 个月 | 净回报 · 空置 1 个月 | 净回报 · 空置 2 个月 |
|---|---|---|---|---|
| ฿8,000/月 | 4.82% | 2.79% | 2.39% | 1.99% |
| ฿9,000/月（基准情形） | 5.43% | 3.36% | 2.91% | 2.46% |
| ฿12,000/月 | 7.24% | 5.08% | 4.48% | 3.88% |
多空一个月要吃掉多少
在租金 9,000 泰铢的情形下，空置从 1 个月增加到 2 个月，净现金就从 58,539 泰铢降到 49,539 泰铢，也就是一年利润少掉 15%，只因为多空了一个月。
为什么低租金那一段更痛
因为每年约 36,000 泰铢的固定支出不会跟着租金一起下降。租金越低，固定成本吃掉的比例就越大。这就是为什么特别便宜的房子并不一定代表回报率好。
哪个数字才是你的
去租房网站上搜你看中的那栋楼，找 5–10 套面积相近的房子，取中位数，不要取最高值——因为挂得最贵的那几套，正是还没租出去的那几套。
本金这一端，不是租金那一端
进场和出场的成本：过户当天买方 1%，持有不满 5 年卖出再加 3.3%
算回报率的人常常停在每年的现金流上，忘了最大的两笔钱在进场那天和出场那天。过户当天各方合计的成本大约是评估价的 5.5%，由 2% 的过户费、0.5% 的印花税和预扣所得税构成，但买入的时候，买方只付按土地厅评估价计算的 1% 过户费，不用再交印花税或其他任何税。所以我把买方这一端按 1% 计算；表里的 3.3% 是你转手卖出时的成本，那时候你的身份是卖方。谁付哪一笔的细节，可以直接问我。
| 项目 | 持有不满 5 年出售 | 持满 5 年后出售 |
|---|---|---|
| 5 年累计净现金 | +292,695 | +292,695 |
| 特别营业税 3.3% | −65,670 | 不用交 |
| 印花税 0.5% | 不用交 | −9,950 |
| 过户费 2%（卖方一端 1%） | −19,900 | −19,900 |
| 卖房中介费 3% | −59,700 | −59,700 |
| 5 年合计（假设按原价卖出） | +147,425 | +203,145 |
| 对照投入的 2,009,900 | 5 年 7.33% ≈ 每年 1.47% | 5 年 10.11% ≈ 每年 2.02% |
等到满 5 年，差额是 55,720 泰铢
在这套 199 万的房子上，3.3% 的特别营业税取代 0.5% 的印花税，出场成本相差 55,720 泰铢，比这套房将近一整年的净现金还多。如果你的计划是持有 3 年就卖，请从第一天就把这个数字写进表里，不要等到过户当天才碰上。
起算的日子是房产证背面记载的取得产权之日，不是签买卖合同那天；税基则是评估价与成交价当中较高的那一个。
我假设房价一分钱都没涨，而且是故意这么假设的
上面那张表假设你正好按买入价卖出。我没有把房价上涨的数字放进去，因为提前 5 年预测曼谷公寓价格，没有人真的做得准，而往里塞一个好看的数字，正是回报率被美化得最厉害的手法。
这张表真正说明的是：如果房价不涨，光靠现金流，扣掉出场成本之后每年大约是 1.4–2.0% 的回报。所以买入划不划算，取决于你对房价这件事相信到什么程度——那是你的决定，不是我的。
用分母挑片区，不是用名字挑
我负责的五个片区，哪个更好出租，租客分别是谁
在回报率公式里，片区同时从两头起作用：把租金往上推（分子），也把买入价往上推（分母）。所以租金高的片区并不一定回报率就高。表里的租金是同一片区出租广告上看到的区间，不是我保证的数字；每平米单价和物业费则来自我手上真实持有的 55 套房源。
| 片区 | 我手上房源的每平米单价 | 物业费 | 市场租金区间 | 真正的租客 |
|---|---|---|---|---|
| 辉煌 | 74,000–150,094 | 35–55 | 开间 ฿8,000–12,000 · 一居室 ฿12,000–18,000 | 8,000 多人的华人社区、拉玛九一带的上班族、学生 — 五个片区里分母最小的一个 |
| 拉玛九 | 71,789–192,241 | 20–70 | 紧邻车站的新楼一居室 ฿16,000–24,000 · 巷子里的老楼 ฿9,000–14,000 | 车站周边甲级写字楼的上班族，走得到和走不到车站之间的价差，在曼谷这一带最明显 |
| 拉差达 | 98,333–108,955 | 65 | 开间 ฿9,000–13,000 · 一居室 ฿12,000–18,000 | 在本区上班的泰国人，租约往往较长、续约频繁，空置期短但租金涨得慢 |
| 素坤逸 | 91,232–367,669 | 45–90 | 一居室 ฿22,000–38,000 · 两居室 ฿45,000–80,000 | 由公司支付住房费的外籍人士、日韩家庭，租金最高，但入场价和物业费也最高 |
| 拉抛 | 手上还没有房源 | — | 轨道沿线的开间至一居室 ฿9,000–16,000 | 上班的泰国人和学生，不是外籍租客市场 — 告诉我预算，我从房东网络里帮你找 |
用算账的眼光读这张表 — 素坤逸的租金比辉煌高大约 2–3 倍，但每平米单价高 2–4 倍，物业费也接近高一倍。把这三个数放进同一个公式，这两个片区的净回报率不会像很多人想的那样差很多。真正不一样的是风险：素坤逸转手快得多，而辉煌的进场资金少得多。
按租客来挑房子大小
开间、一居室、两居室 — 面对的完全不是同一批租客
房子的大小改变的不只是价格，还改变了谁会来租、住多久、以及房子多久空一次。我手上持有的 55 套里，开间 11 套、一居室 27 套、两居室 13 套、三居室及以上 3 套。
开间 22–26 平米
租客：刚工作的单身人士、学生、刚搬来、还不想长期绑定的中国人
对数字的影响：入场价最低，分母小，所以毛回报率通常看起来最高，但租客换得最快，空置期和出租中介佣金要比其他面积段预留得更多。
一居室 29–40 平米
租客：有固定工作的上班族、刚开始同居的情侣、来做 1–2 年合同的外籍人士
对数字的影响：租客群体最广，住得也比开间久，空置期更短，是分子和分母之间最平衡的一档，也是我手上数量最多的一档。
两居室及以上 40 平米起
租客：家庭、由公司支付住房费的外籍管理层、需要单独一间书房的人
对数字的影响：租客住得最久、房子也爱惜得最好，但租客基数最窄。一旦空置，可能一空就是 3–4 个月，毛回报率通常低于同一栋楼里的小户型。
做计划之前必须知道的限制
外国人几乎向泰国银行贷不到款，所以别的国家那套回报率公式搬不过来
没有贷款，就没有杠杆
在不少国家，投资者习惯首付 20–30%，再让租金去付利息，这样算出来的自有资金回报率看起来非常高。但在泰国，银行几乎不向没有在本国工作、没有本国收入的外国人放贷，所以外国买家几乎都是全款。
结果就是，你必须像这一页这样按全额现金去算回报率。2.91% 是全额资金上的回报率，不是首付上的回报率。把别的国家的公式直接搬过来用的人，会高估好几倍。
泰国买家选择更多，但要把利息也算进去
泰国买家可以正常申请贷款，但如果贷了款，就要把全年支付的利息从计算表里“全年剩下的净现金”那一行减掉。一套每年净现金 58,539 泰铢的房子，如果利息高于这个数，现金流就是负的，意思是你每个月要往里贴钱才能把房子拿住。
这不是说不能贷款，而是说要先把数字弄清楚，并且要为房子空置、月供却照样要还的情况留出余地。
买公寓不会带来泰国签证或居留权，房价多少都一样 — 外籍配额 49% 的条件、FET 文件，以及买房给你什么、不给你什么，都写在 外国人在泰国买公寓 这一页里。
我的边界，一开始就说清楚
我是卖房中介，不是投资顾问，也没有自己的租金数据
我在曼谷做公寓中介三年。我的工作是找到符合你预算和条件的二手房源，带你实地看房，把你送到过户那天而不出任何意外。我不接受出租委托，不替任何人管理出租房，也没有自己的实际租金数据库。所以如果我拿某一套房的租金数字告诉你“这套能租到这么多”，那就是我在猜，而我不会那样做。
我能做、而且免费做的有三件事：第一，把你看中那套房的真实数字——报价、每平米物业费、真实面积、过户费条件——填进你在这一页看到的同一张表里。第二，在你付定金之前替你打电话问物业管理处：这栋楼允不允许出租、对租期有没有限制、有没有尚未缴清的特别摊派。第三，如果你看中的房子不适合出租，直接告诉你。
我做不到、也不会做的，是保证回报、提供包租或回购方案、以及给出税务或法律建议。这一页里所有的税务数字，都是根据 2026 年现行规定写下的一般性信息。你的具体情况取决于你的税务居民身份、在泰国的其他收入，以及地方政府对用途的认定。做决定之前，请自己核实当前的租金水平，并且务必咨询你的会计师或税务顾问。
关于回报率被问得最多的问题
关于公寓出租回报率，被问进来最多的几个问题
公寓出租，回报率到几个百分点才算划算
没有标准数字。谁一句话都不问就直接给你一个数字，那个人是在卖东西。你该做的，是把你看中那套房的净回报率，跟没有租客风险、没有流动性风险的选择去比，比如定期存款或债券。
如果这套房的净回报率跟那些选择差不多，说明你在多担风险——租客不付租、长期空置、楼里加收维修基金、转手卖不掉——却没有多拿回报。买入划不划算，就只剩下你是否相信房价会涨这一条，而那是跟出租完全不同的一场赌注。在本页的算例里，毛回报 5.43%，净回报只剩 2.91%。
毛回报率和净回报率，差在哪里
毛回报是全年租金除以买入价，几乎所有房源广告用的都是这个数，因为算起来最容易、数字也最高。净回报是扣掉房子空置的月份之后实际收到的租金，再减去八项支出，最后除以你实际掏出去的钱——其中还包括过户当天的费用。
在本页的算例里，净回报大约只剩毛回报的 53%。这个比例不是固定的：物业费贵、空置又频繁的房子会剩得更少；租金相对物业费更高的房子会剩得更多。但可以确定的是，两者永远不会相等。
公寓可以做日租吗
不可以。没有酒店牌照而按日或按周出租住处，违反 2004 年《酒店法》，该法把不算酒店经营的租期界线定在一个月以上，而且大多数公寓的物业管理处规约还额外禁止一层。已经有业主被罚款、被物业停掉门禁卡的案例。
所以算回报率的时候，只能以月租或年租合同为基础去算，不要把日租金乘以天数当成分子，因为那是你在合法范围内做不到的数字。
公寓物业费怎么算，一个月多少钱
按每平米每月多少泰铢计算，乘以房子的面积。从我手上这五个片区的房源看，费率在每平米每月 20 到 90 泰铢之间，最常见的一档是 55 泰铢，所以 35 平米的房子大约是每月 1,000–3,000 泰铢，看楼盘而定。有大泳池、完整健身房和带空调大堂的楼盘，一定落在这个区间的上端。
大家会忘记两件事：第一，物业费一年 12 个月照走，不管房子有没有租客；第二，不少楼盘在业主大会通过决议后还会加收维修基金。付定金之前，我可以替你去要物业管理处的财务报表和实际收缴率。
出租公寓要交哪些税
主要是两项。个人所得税 — 租金属于第五类应税所得，房屋类可按 30% 标准扣除，或凭完整凭证据实扣除，再按累进税率计税，需要年中申报 PND.94、年底申报 PND.90。如果租客是公司法人，租客须代扣 5% 的租金预扣税。
土地与建筑税 — 按评估价计征。非自住住宅的税率是 0.02%，适用于价值不超过 5,000 万泰铢的部分；但如果地方政府把出租中的房子归为其他用途，税率就会变成 0.3%，相差十五倍，必须向当地区政府确认。以上都是一般性信息，我是中介，不是税务顾问，做决定之前请先咨询你的会计师。
持有不满 5 年就卖掉公寓，要多交什么
如果在取得产权之日起 5 年内出售，卖方要按评估价或成交价（取高者）缴 3.3% 的特别营业税，而不是 0.5% 的印花税。在一套 1,990,000 泰铢的房子上，差额是 55,720 泰铢，比这套房将近一整年的净现金还多。
除此之外还有 2% 的过户费，其中买方按评估价承担 1%，以及按评估价和持有年限计算的预扣所得税，土地厅会在过户当天核算。如果你的计划是短期持有，请从第一天就把这 3.3% 写进表里。
计算时一年该预留几个月空置
至少每年 1–2 个月。这是最容易被忽略、对回报率冲击也最大的变量，因为曼谷公寓的租约大多是一年一签。租客一搬走，你就要打扫、做小修、重新拍照、挂出房源，再等下一位租客。
在本页的算例里，空置从 1 个月增加到 2 个月，净回报率就从 2.91% 降到 2.46%，相当于全年利润少掉约 15%。稳妥的做法是先按 2 个月去算，如果数字还能接受，再做决定。
买公寓出租，辉煌、拉玛九还是拉抛，哪个片区更好
差别在入场价和租客群体，不在于谁更好这个说法。辉煌是我手上每平米单价最低的片区，从 74,000 泰铢起，而且有 8,000 多人的华人社区作为长住租客基础，所以它是公式里分母最小的片区。拉玛九价格更高，但租客是车站周边甲级写字楼的上班族，所以真正走得到 MRT 的房子空置期更短。
至于拉抛，是我负责的五个片区里被搜索最多的一个，但我现在手上一套房源都没有。如果你看的是拉抛，在聊天里告诉我预算、房子大小，以及你能接受的到站步行距离，我从房东网络里帮你找，而不是塞别的片区的房子给你。
外国人可以在泰国买公寓出租吗，能向泰国银行贷款吗
可以买。我手上这 57 套全部标明为 Foreign ownership，也就是可以在外国人名下持有产权，前提是在整栋可售面积 49% 的配额之内，并且要有收款泰国银行出具的外汇交易单（FET）。付定金之前一定要先查这栋楼剩余的配额，不要等到过户当天才碰上。
贷款的事必须直说：泰国银行几乎不向没有在泰国工作、没有泰国收入的外国人放贷，所以外国买家几乎都是全款。别的国家那套带贷款的回报率公式，在这里用不了；而且买公寓不会给你泰国的任何签证或居留权。
想让我把你看中那套房的真实数字填进这张表，直接找我就行
你只要说你在看哪一套，或者预算多少、想要哪个片区，我就把跟这一页同一套数字发回给你 — 报价、那栋楼真实的每平米物业费、真实面积、过户费条件，以及同一栋楼里市场正在挂的租金区间，并且明确写清哪一格是真实数据、哪一格要你自己去核实。我不给任何人保证回报，但我不会让你一开始就拿着错的数字去算。
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