Quintara Phume 素坤逸 39 巷 — 46 平米两居两卫，代价是不在地铁口

走不过去，这是这栋楼最需要先接受的一件事。资料里最近的轨道站是地铁碧武里站 1,600 米，实际步行约 20 分钟，人行道遮阴不连续；BTS Asok 站 2,700 米，步行约 33 到 35 分钟。这两个距离在曼谷都不属于日常步行范围。

住在 39 巷的人实际用的是巷口摩的、私家车，或者用手机叫车。如果你的硬条件是十分钟内走到地铁，这栋楼从这一行就可以排除，我会在第一条消息里就这么说，而不是先约你看房。

开发商是 Eastern Star，资料记录 2022 年 6 月交房，两栋楼，项目建筑面积约 4,000 平米。到 2026 年年中楼龄约 4 年，对二手公寓来说算很新：电梯、水泵、外墙涂装都还没进入更换或大修周期。

声明一句：我不是 Eastern Star 的代理，也不卖一手房，我卖的是业主手上的二手房，这里写开发商名字只是在陈述这栋楼的客观属性。

住得下，但要先知道自己买的是什么。46 平米里塞了两个卧室和两个卫生间，光两个卫生间就占掉大约 7 到 8 平米。剩下的面积分成：主卧能放下 1.5 米床加嵌入式衣柜；次卧适合 1.05 米床，或者当书房、储物间用；客厅连厨房，餐桌坐两到三人。

放不下的是大三人沙发、双开门大冰箱和备用储物柜。适合的人群是需要一个能关门的第二房间的夫妻、带一个学龄前后孩子的小家庭，或者父母偶尔来住的单身买家。如果你想象的是国内那种宽敞客厅，这个面积会让你失望。

4 楼确实是低楼层，我不绕过这件事。你损失的是视野、对邻楼的私密性，以及与地面噪音灰尘的距离。你换回来的是同一栋楼里比高层更低的价格、几乎不用等的电梯，以及紧急情况下一分钟能走下楼的疏散条件。

资料里这套房的朝向记录是对外视野，不是对着自己项目内部的楼体，这一点对低楼层很关键。但低楼层一定要看实房，我建议工作日傍晚去看，打开窗听一轮巷子里的声音再决定。

差别不在产权，也不一定在施工质量，而在转手时的流动性和可参考的成交数据。泰国所有公寓项目都要走同样的施工许可、按规模做环评，并在土地厅办理公寓产权登记，你拿到的是同样的永久产权，没有二等产权这回事。

真正的差别是：大开发商的项目二手房源常年有几十套在市场上，价格坐标清晰，买家决策快；这种两栋楼的小项目一次只有零星几套流通，你议价时缺少可比价，将来转手也可能要多等一段时间。应对办法是付定金前直接向物业要四个数字：实际收取的物业费单价、最近一年的物业费收缴率、维修基金余额，以及楼里空置未入住的比例。

资料记录物业费 50 泰铢/平米/月，46 平米即每月 2,300 泰铢，一年 27,600 泰铢，在瓦他那区属于中等水平，既不低到让人担心收不够，也不是豪宅盘的价位。

产权方面，这套房在资料里标注为外籍配额（Foreign quota），外国人可以用本人名字持有永久产权，前提是购房款以外币汇入你本人的泰国账户并在泰国境内结汇，由银行出具 FET 外汇交易单。整栋楼剩余的外籍配额比例每个月都在变，付定金前必须向物业索取最新数字。完整规则见 外国人在泰国买公寓 那一页，这里不重复。

因为 39 巷很长，价格是沿着离大路的距离一路递减的。我自己手上就有同一条巷子里的两栋楼：一套是 46 平米两居，569 万泰铢，每平米 123,696；另一套是 140 平米三居，2,390 万泰铢，每平米 170,714。同一条巷子，单价相差 38%。

所以“素坤逸 39 巷”从来不是一个统一市场。你在门户网站上看到的这条巷子的均价，其实是把两个互不相干的市场平均在一起，参考价值很有限。真正能用来议价的是同项目或同巷段、面积相近的成交价。

先说实话：素坤逸 39 巷一带传统上是日本人聚居区，不是华人区。曼谷的华人生活圈在辉煌一带，那里有中文招牌、中餐馆和中文服务。39 巷这边的中国住户更多是在市区上班的白领和陪读家庭，靠的是国际学校和超市，不是中文社区。

出租方面我只做买卖不做租赁，也不做包租，所以我不会给你回报率承诺；但要客观说明，这栋楼距离两个轨道站都超过 1.5 公里，租客池比地铁口的项目窄，转手时也一样。买之前把这条算进价格里，比买完再发现要好得多。

我手上只有一套：房源编号 M04380，两居两卫 46 平米，B 座 4 层，报价 5,690,000 泰铢，精装带家具。资料记录过户费按买卖双方各承担一半（50-50），这一条必须写进买卖合同才算数。

我只有一套就是一套，不会假装有更多。如果你要更高楼层或别的户型，把预算和要求发给我，我去问这栋楼的其他业主和同行。中介费由卖方支付，买家不用另外付我一分钱。

四条。第一，没有步行可达的轨道站，地铁碧武里 1.6 公里、BTS Asok 2.7 公里，这是最大的、也是改不了的缺点。第二，开发商规模小，历史成交数据少，转手时找到合适买家所需的时间比大品牌楼盘长。

第三，我手上这套在 4 层，属于低楼层，视野和私密性有限。第四，46 平米做两居两卫，户型非常紧凑，每个房间都会比你从数字上想象的更小。作为对冲，你得到的是每平米 123,696 泰铢的价格——比 Phrom Phong 一带很多开间还低——以及一栋 2022 年才交房、还没进入大修周期的楼。