素坤逸 39 巷 · 瓦他那区空丹闹分区 · MRT 碧武里一侧
Quintara Phume 素坤逸 39 巷 — 两居室 46 平米，一条必须接受距离问题的巷子
Kim Bangkok Property 在曼谷做二手公寓买卖三年了，现在手上有 Quintara Phume Sukhumvit 39 的一套房。这一页是为了回答普通房源广告从不回答的问题 — 这栋楼谁建的、哪一年落成、在 39 巷的哪一段、到轨道交通到底多远（短答案是：远到走不了）、两居室 46 平米实际能住成什么样，以及为什么它的每平米单价比朋蓬一带的开间还低。
2022落成（6 月）
2楼栋数
1.6 公里到 MRT 碧武里站
2.7 公里到 BTS 阿速站
฿5.69M手上房源 1 套
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
楼本身
Eastern Star，2022 年 6 月落成 — 约 4,000 平米地块上的两栋楼
建筑资料显示项目由 Eastern Star 开发，2022 年 6 月落成，共两栋楼，资料记录的项目占地约 4,000 平米。登记地址是曼谷瓦他那区空丹闹分区素坤逸 39 巷 67、73 号，邮编 10110。我不是开发商的代理，也不卖开发商的一手房，我卖的是业主自己委托出售的二手房。
楼龄四年，是持有起来最省心的阶段
2022 年年中交付，算到 2026 年年中约四年。实际意义是：电梯、水泵、增压泵和外墙涂装都还没到更换或大修周期，维修基金还没被大量动用，未来两三年也不太可能出现特别摊款。和每平米单价接近、但楼龄十年以上的楼相比，这是实打实的优势。
两栋楼、4,000 平米，属于小型项目
资料记录的约 4,000 平米项目占地分布在两栋楼上，和大马路边动辄几千套的项目比算小。带来的结果是：公共设施是紧凑型的、邻居数量少、早上电梯不挤，而物业费是摊在更小的户数基数上的。要问清楚的是：物业由哪家公司管理，业主委员会是否已经成立。
物业费 50 泰铢/平米 = 每月 2,300 泰铢
资料写明物业费为每平米每月 50 泰铢。46 平米的房子就是每月 2,300 泰铢，一年 27,600 泰铢，属于瓦他那区公寓的中等水平：既没有低到让人怀疑够不够用，也不是豪宅项目那种贵法。这个数字是你持有期间每个月都要真付的钱，做预算的时候就该加进去。
普通房源页面不会告诉你的是：“素坤逸 39 巷”这个名字本身是个品牌，但整条巷子并不提供同一种体验。39 巷是一条从素坤逸路一路往北的长巷。靠近巷口那一段是日本人聚居区，餐厅、国际学校和商场都在步行范围内；越往北走，商业密度越低，逐渐变成更安静的纯住宅区，而到车站的距离则越来越长，最后变成一条必须用车的巷子。
这栋楼位于必须用车的那一侧。这是要先接受的事实，也正是为什么这里 46 平米的两居室每平米只要 123,696 泰铢，而步行能到 BTS 朋蓬站或阿速站的 26–35 平米开间，每平米卖到 178,000–191,000 泰铢。在这一带，你付的不是平米钱，是走到站台的距离钱；而当你选择不付这笔钱，同样一笔预算立刻就能买到更多面积。
把这条巷子读懂
39 巷不是一个市场 — 同一条巷子里，每平米单价相差 38%
我在素坤逸 39 巷手上有两栋楼的房源，而这两套正好站在同一条巷子价格阶梯的两端。下面这组数字，是解释“素坤逸 39 巷的公寓”到底指什么的最好方式。
每平米 47,018 泰铢的差价，也就是 38%，发生在同一条巷子里，差别只是巷内的位置和项目规模 — 不是不同的区，不是不同的轨道线，也不是楼龄的差距。带着 500–600 万泰铢预算搜“素坤逸 39 巷公寓”的人，和带着 2,000 万泰铢预算搜同一个词的人，看的完全是两个市场。
这组数字在实际操作上告诉你两件事。第一，如果你在房产门户网站的综合文章里看到 39 巷的每平米均价，就当它基本没用 — 因为它把两个互不相干的市场平均在了一起。第二，如果你在这条巷子里还价，真正能引用的是同一个项目、或者巷子同一段上面积相近的房子的价格，而不是整条巷子的均价。整个片区逐栋对比不是这一页的活，我已经把每条巷子的对照表放在素坤逸公寓那一页了。
楼盘级别的位置
到 MRT 碧武里站 1.6 公里，到 BTS 阿速站 2.7 公里 — 这是要先接受的数字
这一页我不会写“靠近轨道交通”，因为那不是真的。下面是依据真实数据、从楼本身量起的距离。读完你三十秒之内就能判断这栋楼在不在你的生活范围内。
这是一条需要交通方案的巷子，不是走出去就能上车的巷子
到 MRT 碧武里站 1.6 公里，实际走约 20 分钟；到 BTS 阿速站 2.7 公里，约 33–35 分钟。这两个距离没有人会天天走。住在这种巷子里的人真正用的是巷口或楼下的摩的，一趟几十泰铢；下雨天或穿正装的日子用打车软件；有车的人开车。
翻译成可以拿来做决定的话：如果你没有车，又受不了每天早上坐摩的，别买这套房。如果你本来就有车，或者工作不必天天到办公室，这个缺点会比数字给你的感觉轻得多。
那什么是真的走得到的
600 米外的 Tops Food Hall 素坤逸 39，是让日常生活不用上车就能运转的那个点：生鲜、日用品和熟食，走约八分钟就能买回家。1.0 公里外的两所国际学校，是一部分家庭即使离车站远也仍然选这条巷子的原因。
走不到的是 Em District 的三家商场（1.7–2.2 公里）和 Terminal 21（2.8 公里）— 近到每周去一次没问题，但远到没法顺路回家时拐一下。2.5 公里外的曼谷医院也是同一类：应急够近，但一定要坐车。
大多数经纪人不会讲的事
买 Eastern Star 这类中小开发商的房子，对你转手那天意味着什么
Eastern Star 不像 AP、Sansiri、Ananda 或 Noble 那样，是泰国人一听就知道的开发商。我直说这件事，是因为它确实会影响你的钱 — 但影响的地方，不在很多人以为的那一处。
没有区别的是施工标准和适用的法律。所有公寓项目都必须取得建筑许可、按规模通过环评、并在土地厅完成公寓登记。你拿到的是和大品牌一模一样的公寓产权，产权没有二等舱。
真正有区别的是可参照的数据和流动性。大品牌的项目在二手市场上常年有房源流转，所以历史真实成交价好找，下一位买家也因为见过这个品牌而决定得更快。像这样两栋楼的小项目，每次进入市场的房源只有寥寥几套，结果是你还价时缺少清晰的参照物，转手时也可能要比耳熟能详的楼盘等更久才遇到合适的买家。
管理这个风险的办法不是回避，而是把该问的都问全。付定金之前，我每一单都会向物业管理处要这四样：第一，实际在收的物业费费率以及最近一次调整的日期；第二，最近一年物业费的收缴率；第三，维修基金结余；第四，当月这栋楼的外籍配额状态。这四个数字比开发商的名字更能说明楼的健康状况 — 一栋管理良好的四年新楼，永远比一栋收缴率只有 70% 的十五年老牌楼更安全。
我不会做的事：我不会告诉你这栋楼转手能赚多少，也不会对未来价格做任何承诺 — 没有哪个经纪人能诚实地承诺这个。我能做的是告诉你，这栋楼的流动性低于紧邻车站的大品牌项目，让你从第一天起就带着这个事实去算你的买入价。
现在真实在售的房源
我手上唯一的一套：两室两卫 46 平米，B 座 4 层
这个项目我只有一套，也不会假装有更多。上面的房源卡就是我手上全部的房源。点卡片可以打开完整参数和房间实拍照片。
价格数据截至 2026 年 7 月 — 价格与房源状态随时可能变动，每次都可以找我向业主确认 · 资料写明的惯例是买方承担土地厅过户当天费用中评估价的 1%，其余由卖方承担，并且必须在合同里写清楚。全部费用清单可以直接问我 · 中介费向卖方收取，买方不用多付我一分钱。
实际住起来是什么样
46 平米做两室两卫 — 什么放得下，什么必须舍掉
很多人看到“两居室”就会想到 60–70 平米的房子。这一套是 46 平米，差了将近三成，而这三成是同时从每一个房间身上扣掉的。
46平米 全屋
2 + 2卧室 + 卫生间
~23平米 平均每间卧室分摊
2,300物业费 泰铢/月
46 平米能做到的
主卧放得下 5 英尺床加入墙衣柜；第二间卧室适合 3.5 英尺床，或者当书房、当带门的储物间；客厅连着厨房，能摆一张两到三人的餐桌。
两个卫生间是这个面积段大多数房子没有的真实优势。如果你们两个人每天早上同一时间出门，或者家里有长辈同住，这一点对日常生活的改善，比看平面图时想象的要大得多。
搬进来之前就要舍掉的
大三人沙发、全尺寸双开门冰箱、六人餐桌、备用储物柜，还有独立洗衣房这个概念。所有东西都得是紧凑款或者入墙定制。
另一件要提前想清楚的是：两个卫生间已经从 46 平米里拿走约 7–8 平米，也就是说剩下的使用面积明显少于同样大小的两室一卫。如果比起第二个卫生间你更在意客厅的宽敞，这个户型可能不是你的户型。
什么人住这种房子是真的舒服
从我带人看这个面积段房子的经验看，住得舒服的是这几类：有几天在家办公、需要一间能关门开线上会议的房间的情侣、孩子还在小学以下的三口之家，以及一个人住但父母会来住一段时间的人。这三类要的是一间“有门的第二个房间”，而不是一间“很大的第二个房间”。
不该买的是：需要两间同等大小、供两位没有同住关系的成年人使用的人；有两个孩子的家庭；以及每天认真做饭的人。这三类人第一个月就会觉得憋屈，而在相近的预算下，往外围挪一点、59 平米的房子会让生活好过得多。
要敢看的数字
每平米 123,696 泰铢，是你为“不住在车站旁边”换来的价格
569 万泰铢除以 46 平米，得到每平米 123,696 泰铢。在我手上素坤逸片区的房源里，这是第三低的 — 而这个片区的上端能到每平米 367,669 泰铢。
项目内唯一一套
和步行可达车站的开间比一比
真正走得到轨道交通的地段，26.5 平米的开间是每平米 115,094 泰铢；33 巷里 34.81 平米的一居室是每平米 178,110 泰铢。这一套夹在中间，但面积几乎是那两套的两倍。你换出去的，是走到站台的距离。
那 4 层对价格有什么影响
同一栋楼、同一个户型，高楼层的挂牌价通常明显高于低楼层，因为景观、采光和噪音都不同。这一套在 B 座 4 层，属于低楼层，所以你看到的价格里已经包含了一部分这个折扣。
低楼层换回来的不只是价格 — 等电梯的时间更短，电梯坏了能自己上下，紧急情况下疏散时间也短得多。失去的是景观和私密性，所以我一贯坚持低楼层的房子一定要看实物，别只看照片下判断。
关于价格，不绕弯子的结论是：每平米 123,696 泰铢这个数字，可以完全用距离来解释。这栋楼比片区里大多数楼都新（2022 年落成），位于一条名字本身就好卖的巷子里，46 平米里配了两个卫生间，而且精装带家具、拎包入住。把同样这套房挪到离 BTS 阿速站 300 米的地方，每平米单价立刻会往上加至少五万泰铢。你买到的是距离带来的折扣，不是因为品质差而便宜的东西 — 而你应该清楚自己正在做的就是这笔交易。
帮你更快做决定
Quintara Phume 素坤逸 39 适合谁，谁看到这一行就该停下
非常适合，如果你是
有车或者能接受坐摩的的人 — 只要你的出行不绑在“走去车站”这件事上，这栋楼最大的缺点几乎立刻消失。
预算六百万以内、想要两间带门房间的情侣或小家庭 — 在素坤逸内圈，这个预算通常只能买到 35 平米的一居室；在这里你拿到 46 平米和两个卫生间。
看重楼新的人 — 2022 年落成意味着还没进入大修周期，和每平米单价相近的十五年老楼是两回事。
孩子在附近读国际学校的家庭 — Anglo Singapore 和 Modern International 都在 1.0 公里内，是每天接送真的应付得来的距离。
完全不适合，如果你是
每天必须走到轨道交通的人 — 1.6 公里和 2.7 公里是真实距离，没有任何捷径能把它变短。
打算两三年就转手的人 — 中小开发商的小项目、又不靠车站，找买家所需的时间比一般情况更长。如果你的计划是快进快出，这栋楼不是。
需要两间同为成人尺度的卧室的人 — 46 平米答不了这个题，怎么摆家具都不行。
要景观和高楼层的人 — 我手上这套在 4 层。如果你的条件是 20 层以上，在聊天里告诉我，我会去找同项目的高楼层房源，而不是硬推这一套。
关于这栋楼被问得最多的问题
搜 Quintara Phume 素坤逸 39 的人问我最多的问题
Quintara Phume 素坤逸 39 走到轨道交通要几分钟？
我直说：走不了。按建筑资料，最近的车站是 1.6 公里外的 MRT 碧武里站，实际走大约 20 分钟，路上遮阴还不连续；BTS 阿速站在 2.7 公里外，约 33–35 分钟。这两个距离都不是曼谷人日常会走的距离。
住在 39 巷的人实际用的是巷口的摩的、自己的车，或者打车软件。如果你的条件是十分钟内走到车站，这栋楼从这一行就出局了 — 我会在第一条消息就告诉你，而不是带你去看房、两边一起浪费时间。
Quintara Phume 素坤逸 39 是谁开发的？哪一年落成？
开发商是 Eastern Star。建筑资料显示 2022 年 6 月落成，项目共两栋楼，资料记录的项目占地约 4,000 平米。
算到 2026 年年中，楼龄约四年，对二手公寓来说还非常新：机电系统还没到大修周期，而你看房那天见到的公共区域状态，就是未来好几年会伴随你的真实状态。我不是 Eastern Star 的代理，我是在这栋楼里卖二手房的经纪人。
两居室 46 平米真的住得下吗？
住得下，但要清楚自己在买什么。46 平米做两室两卫，意味着两个卫生间就先占掉约 7–8 平米。剩下的分成：一间主卧，放得下 5 英尺床和入墙衣柜；第二间卧室，刚好放 3.5 英尺床或当书房；以及一个客厅连厨房、能坐两三个人吃饭的区域。
这个面积没有的东西是：大沙发、双开门大冰箱，以及多余的储物空间。如果你是需要一间独立房间办公的情侣，或者只有一个孩子的小家庭，这个面积是真能用的；如果你想象的是别墅那种宽敞客厅，这个面积会让你失望。
B 座 4 层是不是太低了？
4 层确实是低楼层，这一点我不遮掩。你失去的是景观、相对旁边楼栋的私密性，以及和街面噪音、灰尘之间的距离。你换回来的是：比同栋高楼层更低的价格、不用久等的电梯，以及真的一分钟就能走下去的疏散通道。
资料写明这套房是外景，不是朝向项目内部的户型，但低楼层我一贯坚持必须看实物。所以我建议你挑工作日的傍晚去看房，开窗听一轮巷子里的声音，再做决定。
买 Eastern Star 这样的中小开发商的房子，和大品牌有什么不同？
差别在转手时的流动性和可参照的数据量，不一定在施工质量。大开发商的项目在二手市场上常年同时挂着几十套，所以市场价很清楚，买家也敢快速决定。像这样的小项目，进出市场的房源少得多，你更难找到历史真实成交价，转手时也可能要等更久才遇到合适的买家。
应对办法是在付定金之前直接向物业管理处要资料：实际在收的物业费费率、最近一年的收缴率、维修基金结余，以及还没有业主入住的套数。这四个数字比开发商的名字更能说明这栋楼的健康状况。
Quintara Phume 素坤逸 39 的物业费是多少？
房源资料写的是每平米每月 50 泰铢。46 平米的房子折合每月 2,300 泰铢，一年 27,600 泰铢，在瓦他那区的公寓里属于中等水平，不算便宜也不算离谱。
还要追问的是：过户当天物业管理处通常预收几个月、这套房有没有欠费，以及首次入住要另外交多少维修基金。这三份材料我会在你约看房之前向业主和物业管理处要来。
外国人能买 Quintara Phume 素坤逸 39 的房吗？
我手上这套房的资料写明在外籍配额（Foreign quota）内，所以外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。
至于整栋楼剩余的外籍配额，每次都必须在付定金之前向物业管理处要最新数字，因为这个数字每个月都可能变。全部条件和文件在外国人在泰国买房那一页，这里不再重复。
素坤逸 39 巷的公寓多少钱？为什么各项目差这么多？
因为素坤逸 39 巷很长，价格随着离巷口的距离一级级往下走。我自己手上在同一条巷子里就有两栋楼：一栋是 46 平米的两居室，569 万泰铢，折合每平米 123,696 泰铢；另一栋是 140 平米的三居室，2,390 万泰铢，折合每平米 170,714 泰铢。同一条巷子，每平米差了 38%。
所以“素坤逸 39 巷的公寓”不是一个市场。离巷口多远、离车站多远，这两个变量几乎能解释全部差价。你在门户网站上看到这条巷子的均价时，要小心它把两个互不相干的市场平均在了一起。
Quintara Phume 素坤逸 39 现在有几套在售？
我手上只有一套：编号 M04380，两室两卫，46 平米，B 座 4 层，售价 5,690,000 泰铢，精装带全套家具、拎包入住，资料记录的过户费为买方承担评估价的 1%。
我只有一套，也不会假装有更多。如果你想要更高的楼层或同一项目的其他面积，把预算和条件在聊天里告诉我，我可以去问其他业主和做这栋楼的经纪人网络。中介费向卖方收取，买方不用多付我钱。
Quintara Phume 素坤逸 39 评测：有哪些缺点？
四条。第一，步行范围内没有轨道交通车站：MRT 碧武里站 1.6 公里，BTS 阿速站 2.7 公里 — 这是最大的缺点，而且改不了。第二，开发商规模较小，历史成交数据少，所以转手时找到合适买家所需的时间比大品牌的楼更长。
第三，我手上这套在 4 层，属于低楼层，景观和私密性有限。第四，46 平米做两室两卫，布局非常紧凑，每个房间都会比你从数字上想象的更小。能起到抵消作用的优点是：每平米 123,696 泰铢，比朋蓬一带不少开间还低；而且这是 2022 年才落成、还没进入大修周期的楼。
想看素坤逸 39 巷的两居室，把预算和能接受的楼层在聊天里告诉我
无论是我手上 B 座 4 层的 M04380，还是同项目里需要我去找的更高楼层，你只要发一条消息，说明预算、需要几间卧室，以及自住还是出租就够了。都是我本人回复，没有机器人，也没有表格要填。如果“到轨道交通的距离”是你的硬条件，我会直说别买这栋楼，然后推荐更符合你条件的巷子。
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