JRY Rama 9 Condominium · 拉玛九路 17 巷 · 辉煌区
JRY Rama 9 Condominium — 拉玛九二手公寓，2017 年单栋楼，二居室 60 平米 450 万，每平米 75,000 泰铢
Kim Bangkok Property 在 JRY Rama 9 Condominium 手上有 2 套房，而让这一页值得存在的，是那套二居室：60 平米，售价 4,500,000 泰铢，折合每平米 75,000 泰铢 — 这是我所有地段全部在管房源里，每平米最低的二居室。这个数字不是白来的：它来自一栋单栋楼、一家大多数人没听过的小开发商，以及一套位于 3 层的房子。这三件事我会讲完整，还包括这份资料里完全没有的那一项 — 走到轨道交通车站的距离，那个我不会替你猜。
201712 月落成
1栋楼
2手上房源
335 万起步价
?到车站距离 — 资料里没有，约看房前我走一趟量给你
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
这是一栋什么样的楼
JRY Rama 9 Condominium 是什么样的公寓，2017 年的单栋楼能给你什么
JRY Rama 9 Condominium 是一栋单栋式公寓，地址在曼谷辉煌区邦甲必分区拉玛九路 17 巷 308 号，由 JRY Development Group 开发，2017 年 12 月落成。算到 2026 年年中，是一栋楼龄八年多的公寓 — 这个楼龄段比很多人以为的更值得看，因为该冒出来的施工问题都已经冒出来了，但还没到机电系统大修的周期，而且物业管理处已经有整整八年的运营记录可以真正拿来读。
单栋楼，不是多期项目
这个项目只有一栋楼，比多栋项目省心的地方在于：没有 A 座 B 座让人搞混，同一个房号在项目里只有一套，所有业主共用同一个大堂、同一组电梯和同一套公共设施。但另一面是，一切都押在这一栋楼上：只要有一部电梯坏了，影响立刻扩散到全楼。
物业费每平米每月 40 泰铢
两套房附带的资料都写明物业费为每平米每月 40 泰铢，所以 35.96 平米那套约付每月 1,438 泰铢，60 平米那套约付每月 2,400 泰铢，是这一带的中等水平，既没有低到让人担心物业管理处没钱维护，也没有高到吃掉你的现金流。
八年楼龄，正是能查得清的阶段
八年楼龄的楼已经过了八个雨季，渗漏、裂缝和机电问题该露的都露出来了。同时，你还可以要求查看业主大会会议记录、物业管理处的财务报表和维修基金的历年余额。今年才交房的楼，这些文件一张都拿不出来给你看。
可以核实的项目事实
开发商：JRY Development Group · 落成：2017 年 12 月 · 楼栋数：1 栋 · 位置：曼谷辉煌区邦甲必分区拉玛九路 17 巷 308 号，邮编 10310
物业费：每平米每月 40 泰铢 · 过户费：两套房都写明由买方承担 1% · 产权：两套房都写明属于外籍配额 · 房况：两套都是精装带家具、拎包入住 · 景观：两套都写明为外部景观
这一页里你不会看到的是：公共设施清单、全楼层数、项目总户数、电梯数量、车位比例，以及到轨道交通车站的距离 — 因为我手上这份资料完全没有写。这些数字我不会凭感觉、也不会拿同片区别的楼来填。约看房之前我会打电话问物业管理处拿到答案。
这栋楼适合谁
预算 500 万以内、又真的要两间卧室的人 — 60 平米卖 450 万，这样的面积对预算比在拉玛九一带非常难找，也是大家该看这栋楼的主要理由。
按学校找房的家庭 — 2.7 公里半径内有四所国际学校，泰日协会学校更是只有 270 米。
主动选低楼层的人 — 老人、要推婴儿车的家庭、养狗的人，或者不想每次出门都得靠电梯的人。
不适合：如果你要五分钟走到轨道交通、想要高楼层的城市景观、想要新品牌楼盘那种级别的公共设施，或者是抱着靠项目品牌溢价短线获利的心思来买。
大多数卖房的人回避不谈的事
跟 JRY Development Group 这样的小开发商买房，和买品牌楼有什么不一样
JRY Development Group 不是你在高速公路边广告牌上见过的名字。这家公司其他项目的业绩我手上没有资料，我也不会编一段履历、或者搬出“经验丰富”这种词来让它听着好听。我能诚实说出口的是：对买二手房的人来说，开发商的名字在实务上到底影响哪些事。答案有三条半。
第一 — 可比价格样本少得多
几百户的大品牌楼每个月都有成交换手，你能拿到十几笔成交价来比。小开发商的单栋楼没有这种条件：在市场上挂出来的房源本来就少，成交价更难找。也就是说，光靠比价，你永远不会有“这个价是便宜还是贵”的踏实感。
应对的办法是别再跟同一栋楼比，改用整个片区的每平米单价来比 — 这也正是我这一页从头到尾用的方法。
第二 — 要查物业管理处，而不是信品牌
面对大品牌楼，很多人心里踏实，是因为默认母公司在每个项目上都有同一套标准的物业管理团队。面对这样的楼，你不能这么默认，必须看实物。
最快说出真相的三个数字是：维修基金余额、物业费的实际收缴率（百分比），以及欠费户数。这三个数字好，说明这栋楼是真的管得起来；不好，那你看到的低价可能不是折扣，而是等着你的开销。
第三 — 转手时，买家买的是地段和价格，不是名字
知名品牌楼有人直接搜项目名找过来，这样的楼没有。将来从你手上接盘的人，是在拉玛九一带按某个预算找房子，然后碰巧看到你这套。
好处是你买进的时候没有付品牌溢价，坏处是你卖出的时候也拿不到品牌溢价。真正能撑住你转手价的是房子的状况、一个仍然说得通的每平米单价，以及拉玛九片区还在继续发展这件事 — 不是楼门口招牌上的名字。
第三条半 — 我不会说的话
我不会说 JRY Development Group 做过几个项目、施工好不好、交付准不准时，或者以前跟业主有没有过纠纷 — 因为我没有那份资料，而把对开发商的猜测写到网页上，就是在给一个即将掏出几百万的人错误信息。
我也不会说小开发商就等于质量差，因为那同样是另一个方向的猜测。能替代的做法是在看房当天去查建筑实物本身，而八年的楼龄让这件事比查新楼容易得多。
你约看房之前，我会替你向 JRY Rama 9 物业管理处问的六件事
1）维修基金余额是多少，有没有加收的计划 · 2）物业费的实际收缴率是多少，有几户在欠费 · 3）项目一共几层几户，电梯几部
4）这栋楼的外籍配额还剩多少，你看中的那套是不是真的已在配额内 · 5）车位是几车位对几户，要不要叠车 · 6）宠物和短租的管理规约是怎么写的
只要你先告诉我对哪套房有兴趣，这六件事我可以提前问掉，免得你跑两趟。
位置，用米来量，以及我不靠猜来填的那个空白
JRY Rama 9 周边有什么，以及我为什么不告诉你走到轨道交通车站的距离
先说必须排在其他事情前面的一件事：这栋楼两套房附带的周边地点资料没有任何一条是轨道交通车站，公共交通、商场、学校、医院四个分类全是空的，只有下面这一份综合清单。所以我说不出走到车站要多远，也不会拿同片区别的楼的数字来顶替。
| 目的地 | 类型 | 距楼距离 | 步行约 |
|---|---|---|---|
| 7-11 便利店 | 周边其他 | 88 米 | ~1 分钟 |
| 泰日协会学校 | 周边其他 | 270 米 | ~3 分钟 |
| Golden Place 超市 | 周边其他 | 1 公里 | ~12 分钟 |
| Regent 国际学校 | 周边其他 | 1.4 公里 | ~18 分钟 |
| KIS 国际学校 | 周边其他 | 1.8 公里 | 需坐车 |
| 新加坡国际学校 | 周边其他 | 1.8 公里 | 需坐车 |
| 琵雅威医院（Piyavate） | 周边其他 | 2.3 公里 | 需坐车 |
| Shrewsbury 国际学校 | 周边其他 | 2.7 公里 | 需坐车 |
| Big C 大型超市 | 周边其他 | 3.1 公里 | 需坐车 |
| The Street 拉差达商场 | 周边其他 | 3.6 公里 | 需坐车 |
| 兰甘亨大学 | 周边其他 | 3.8 公里 | 需坐车 |
| 拉差曼卡拉体育场 | 周边其他 | 4.3 公里 | 需坐车 |
面对这个空白，我不猜，我会怎么做 — 约看房之前，我自己从楼门口走到最近的车站，实测时间，把人行道、过街点和有摩的候客的位置拍下来，在你花时间跑一趟之前先发给你。如果量出来的数字你接受不了，我会直说，然后另外给你找房。这是我真能做到的事，不是空口承诺。想问的话，直接来 LINE 告诉我你对哪套房有兴趣就行。
读完这张表，这栋楼的样子马上就出来了：日常吃穿用度在很短的步行距离内就能解决，7-Eleven 在 88 米，学校在 270 米；但再往外，一切就都是公里级了。清单里最近的超市是 1.0 公里外的 Golden Place，不是大型购物中心，而最近的医院在 2.3 公里外。
我从这份清单读出来的东西 — 我明说这是对资料的解读，不是已经核实的事实 — 是这栋楼位于拉玛九路上已经走出核心区的一段，偏向蓝甘杏和拉查曼卡拉那一侧，而不是核心区的写字楼与商场街区，这也和地址写的是 17 巷、而非大路边相吻合。整个拉玛九片区的全貌，包括各栋楼的每平米单价和这个片区的通勤选择，我写在拉玛九公寓那一页。
对开车的人来说，这个位置的好处是身在巷内但出得了拉玛九路，而拉玛九路有好几个上下高速的口子。对每天早上要靠轨道交通的人来说，在我把距离走完量完之前，先别做决定 — 这件事的正确顺序就是这样。
3 层和 4 层
JRY Rama 9 的低楼层房子失去什么、得到什么，又到底适合谁
我手上这栋楼的两套房在 3 层和 4 层，那就是低楼层，不是中间层，更不是高层。我把这句放在你往下翻看照片之前说，是因为如果你打定主意要买城市景观，你该在这里停下来，把时间省下来做别的事。但如果你对低楼层是开放的，那有好几个像样的理由 — 其中一个，就是你在这一页看到的价格。
你实实在在失去的东西
景观 — 房源资料写明是外部景观，但 3 层的外部景观意思是看到马路、树和旁边建筑的屋顶，不是城市天际线。
声音 — 车声、楼下说话声、摩托车声和停车场的动静，传到低楼层明显比传到高楼层多。如果你睡觉对声音敏感，这一条必须在做决定之前自己去测。
灰尘和蚊虫 — 低层比高层更容易碰上路面扬尘和蚊子，这很正常。
私密性 — 如果视线高度上有建筑或走道，3 层要比 20 层更依赖窗帘。
你换回来的东西
不必依赖电梯 — 电梯坏掉那天、消防演练那天、或者电梯停机检修那天，3 层和 4 层走楼梯一分钟就轻松搞定。在单栋楼里，这件事比想象中值钱。
早上不用排电梯 — 你不用在早上八点站着等那部层层都停的电梯。
搬东西又便宜又省事 — 搬家那天、送家具那天、换空调那天，人工费和麻烦程度都明显更低。
价格 — 在同一栋楼里，低楼层往往是每平米最便宜的楼层，而这正是 60 平米卖 4,500,000 泰铢能成立的原因之一。低楼层的折扣已经算进你看到的价格里了，不用再去另外争取。
哪些人是真心想要低楼层
家里有老人一起住的家庭，因为电梯出问题时三层楼梯是真能用的退路 · 有婴儿车的家庭，因为一天要上下好几趟 · 养狗、每天要带下楼两三次的人 · 怕高或者怕被关在电梯里的人 · 以及以前在公寓里遇过电梯连坏好几天的人。这群人不是在忍受低楼层，而是在找它。
如果你是这样的人，别买 3 层
有车声就睡不着的人 · 整天线上开会、需要安静的人 · 冲着夜景照片来买的人 · 或者买来出租、目标租客主要按景观挑房的人。如果你属于这一类，我建议第一条消息就告诉我，我改去别的楼帮你挑高楼层的房子，不用不好意思 — 看了不对路的房子，对我们两边都是成本。
真实在售的房源
我现在在 JRY Rama 9 Condominium 手上的两套房
这两套在同一栋楼里，楼层挨着，同样是精装带家具、拎包入住，但每平米单价差了 24%。点表格里的房源编号可以打开详情和全部照片，或者把房源编号发到聊天里，我立刻就知道你说的是哪一套。
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态随时会变，做决定之前每次都来问我最新情况
用来做决定的数字
JRY Rama 9 每平米 75,000 泰铢意味着什么，以及小户型为什么每平米反而更贵
我手上拉玛九片区的 25 套房，每平米价格从 71,789 分布到 192,241 泰铢。JRY 这套二居室的 75,000 泰铢几乎贴着那个区间的下沿。整个片区跨楼盘比价的全貌，可以看我在上面已经链接的拉玛九公寓那一页。
75,000泰铢/平米 二居室
93,159泰铢/平米 一居室
60平米 预算 450 万
2,400泰铢/月 大户型物业费
可以这样想：如果你有 450 万泰铢的预算、又想住在拉玛九一带，问题不是哪栋楼更漂亮，而是这笔钱能给你买到多少平米。在这个片区价格区间的上沿，也就是每平米 192,241 泰铢，450 万的预算能买到约 23 平米；在 JRY Rama 9，同样的钱能买到 60 平米，而且是真真正正隔成两室两卫。这个差额不是变魔术，它就是楼龄、开发商名字、低楼层和巷内位置的价格。
至于常有人问我的那个问题 — 为什么同一栋楼里的一居室按每平米算竟然贵了 24% — 答案不是谁乱定价。任何一栋楼里的小户型，每平米单价永远比大户型高，因为一套厨房加一间卫生间的成本是固定的，房子是 36 平米还是 60 平米都一样；除以更小的面积之后，每平米的数字自然就上去了。另外，非知名品牌楼里的二居室本来就比较难卖，所以业主往往会把价格定在真能卖掉的位置。
我不会做的事，是告诉你这个价格未来五年会涨还是会跌。我是经纪人，不是市场预言家。我能确认的是记录当天的数字，以及过户那天你实际拿到手的东西。
房产门户不会写的那一面
买 JRY Rama 9 Condominium 之前必须能接受的四件事
每栋楼都有缺点。被卖房的人说成毫无缺点的楼，是那个卖房的人自己都还没去现场站过。下面四条，是我在约看房那天本来就会跟你讲的话，先写在这里，省得双方都浪费时间。
第一 — 没有任何到车站距离的数字给你
在我自己看来，这是这一页最大的缺点。房源附带的这份资料里没有到轨道交通的距离，所以我说不出要走几分钟，而我选择不猜。如果你每天都要坐轨道交通，在拿到真实数字之前先别付定金。我可以先替你走一趟量出来。这是资料的局限，不是这栋楼的局限，但对你做决定的影响是一样的。
第二 — 两套房都在低楼层
3 层和 4 层意味着视野不开阔、路面噪音传得上来、私密性不如高楼层。低楼层的折扣已经算进价格里了；但如果你睡觉对声音敏感，就请挑工作日傍晚最堵的时段来看房，关掉空调在房里站着听十分钟。这个时间我能替你约，而且我真心希望你去做。
第三 — 小开发商，意味着要你自己查
没有品牌可以依赖，没有集团级的物业管理团队可以默认，可比价格样本也少。你必须用真实文件来取代品牌带来的踏实感：物业管理处的财务报表、维修基金余额和收缴率。这些数字如果好，便宜的价格就是真折扣；如果不好，它就是被推迟到将来的开销。
第四 — 转手的流动性主要看价格
没有人会每月上千次地在谷歌搜 JRY Rama 9 Condominium 这个名字。将来从你手上接盘的人，是按预算在拉玛九一带找房，然后碰巧看到你这套。也就是说卖的时候，你的定价必须落在别人比完之后选得下去的区间里，而不是因为你舍不得这套房才那么定。追求最高流动性的人，应该去看项目名字搜索量更大的楼。
这栋楼的两套房都写明在外籍配额内，且过户费买方一方为评估价的 1%，这两点每次都必须由物业管理处确认并写进合同。配额、文件和外汇交易单（FET）的细节可以看外国人在泰国买公寓那一页。
问得最多的问题
搜 JRY Rama 9 Condominium 的人问我最多的问题
JRY Rama 9 Condominium 在哪里？真实地址是什么？
两套房资料里附的地址都是曼谷辉煌区邦甲必分区拉玛九路 17 巷 308 号，邮编 10310。注意项目名字写的是拉玛九，但登记的行政区是辉煌区，这在拉玛九路沿线几乎所有公寓身上都很常见。
真正要读懂的是“17 巷”这三个字：这栋楼不在拉玛九核心区的大路边，而是在巷子里。而且从房源附带的周边地点清单看，最近的商场是 1.0 公里外的 Golden Place，不是核心区的大型商场。合起来读的意思就是：这是拉玛九路上已经走出核心区的一段，不是地铁出口旁边的那种楼。
从 JRY Rama 9 走到轨道交通车站要几分钟？
我答不了，而且我不会猜。这栋楼两套房附带的周边地点资料里，一条轨道交通车站的记录都没有，轨道交通、商场、学校、医院四个分类全是空的，只有一份综合清单，从 88 米的 7-Eleven 一直排到 4.3 公里的拉查曼卡拉国家体育场。
我宁可说资料里没有，也不去把同片区别的楼的数字搬过来让页面好看一点，因为走到车站的时间是你今后好几年每天早上都要用的数字。我能做、也一定会做的是：约看房之前，我自己从楼走到最近的车站，掐表计时，把人行道和过街点拍下来，在你花时间跑一趟之前先发给你。告诉我你对哪套房有兴趣，我马上就去。
JRY Development Group 是谁？跟小开发商买房风险大吗？
JRY Development Group 是两套房资料里记录的开发商名字。这是一家小开发商，不在大众熟悉的上市集团之列。这家公司其他项目的业绩我手上没有资料，我也不会替谁编一段好听的履历。
但更该问的问题是：对买二手房的人来说，开发商的名字到底影响哪些事。答案有三条。第一，可比价格样本更少，因为小楼每年成交笔数少，你能拿来比的价格例子不多。第二，取代品牌信任的，是要去查物业管理处的历史，包括财务报表、维修基金余额和物业费的实际收缴率。第三，转手的时候，买家主要是冲地段和价格来的，不是冲招牌上的名字，也就是说没有品牌溢价可拿 — 但同样地，你买进的时候也没有品牌溢价要付。
二居室 60 平米 450 万，为什么比拉玛九其他地方便宜？
折合每平米 75,000 泰铢，而我手上拉玛九片区的 25 套房，每平米价格从 71,789 一直分布到 192,241 泰铢。这套房因此落在那个区间的下沿，也是我手上所有地段全部房源里每平米最便宜的二居室。
直白的解释有四条，没有一条是秘密。第一，小开发商的单栋楼，没有品牌溢价。第二，2017 年底落成，不是新楼。第三，位于 3 层，属于低楼层，而同一栋楼里低楼层永远比高楼层便宜。第四，位置在巷子里，不是紧贴车站的楼。如果这四条你都能接受，每平米 75,000 泰铢这个数字就是真的，不是陷阱。
3 层和 4 层的房子该不该买？
我手上这栋楼的两套房在 3 层和 4 层，确实是低楼层。缺点我照实说：视野不开阔，路面和停车场的声音传上来比高楼层多，灰尘和蚊虫更多，如果附近有建筑或马路，私密性也比高楼层差。我不会把低楼层包装成“花园景”。
被大家忽略的好处是：电梯坏了或者火警响起来的时候，3 层和 4 层走楼梯一分钟就上下来了，早上不用排电梯队，搬东西进出更省事也更便宜，而且低楼层往往是整栋楼里每平米最便宜的楼层。真心主动选低楼层的人是真实存在的，比如家里有老人的家庭、要推婴儿车的人、每天要带狗下楼好几趟的人，还有怕高或者怕被关在电梯里的人。如果你属于这一类，3 层就不是妥协，而正是你要的东西。
JRY Rama 9 的物业费多少？过户费谁付？
两套房的资料写明物业费为每平米每月 40 泰铢，所以 35.96 平米那套约为每月 1,438 泰铢，60 平米那套约为每月 2,400 泰铢，属于中等水平，既没有低得反常，也不贵。
至于土地厅的过户费，两套房的资料都写明由买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担，这是最常见的惯例，但它是可以谈的，而且每次都必须写进买卖合同里，不能在土地厅柜台前口头约定了事。
外国人能买 JRY Rama 9 的房吗？
我手上这两套房的资料都记录为外国人永久产权，也就是可以用外籍买家自己的名字以永久产权持有，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。
要注意的是，外籍配额是按套算、并且要合整栋楼一起计的，不是靠一则房源广告就能保证的事，每次都必须在付定金之前请物业管理处出具书面确认。而在这种规模不大的单栋楼里，更要查清楚。具体流程和文件可以看“外国人在泰国买公寓”那一页。
JRY Rama 9 附近有哪些学校？
按房源附带的清单，最近的是 270 米处的泰日协会学校，是真的能走到。再往外是 1.4 公里的 Regent 国际学校、1.8 公里的 KIS 国际学校、1.8 公里的新加坡国际学校，以及 2.7 公里的 Shrewsbury 国际学校。
这是这栋楼真正有实货可讲的地方：2.7 公里半径内四所国际学校，再加上一套 450 万泰铢的 60 平米二居室，这种组合在这一带不太找得到。如果你正在按学校来给家里找住处，告诉我是哪一所，我会在约看房之前先帮你查校车路线。
JRY Rama 9 现在的房价是多少？能谈吗？
我现在手上有两套：一居室 35.96 平米、4 层，售价 3,350,000 泰铢，折合每平米 93,159 泰铢；二居室 60 平米、3 层，售价 4,500,000 泰铢，折合每平米 75,000 泰铢。价格数据截至 2026 年 7 月，两套都是精装带家具、拎包入住。
你看到的是业主的挂牌价，不是成交价。注意一居室按每平米算比二居室贵了 24%，这在小户型身上很常见，因为一套厨房和一间卫生间的成本要摊到更小的面积上；但这也意味着，如果你在用一笔有弹性的预算比较这两套，二居室明显更值这个钱。你出价之前，我可以先告诉你一个合理的报价区间。
JRY Rama 9 能养宠物吗？有车位吗？
这两件事取决于业主大会的管理规约，而我手上的这份资料里没有，所以我不替它作答。宠物条款还可能随业主大会决议而改变；车位与户数的比例则是必须直接去问物业管理处的数字。
如果其中哪一条是你不能让步的条件，约看房之前先告诉我，我会打电话问物业管理处，先把答案拿到手，免得你白跑一趟。我会把维修基金和外籍配额的问题一并在同一通电话里问掉。
想看 JRY Rama 9 那套 60 平米？告诉我，我先替你把到车站的距离走一遍量出来
不用填表，不用留电话。只要说你对哪套房有兴趣、预算多少、是自住还是买给孩子上学，我就会在约看房之前先做两件事：一，从楼走到最近的车站，计时并拍照发给你；二，打电话问物业管理处维修基金、外籍配额、车位和宠物规定。如果问到的答案说明这栋楼跟你不合适，我会直说，然后从同片区别的楼里帮你另找。
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