外国人在泰国能买公寓吗 —— 49% 外籍配额、FET 文件，以及土地厅在过户当天真正要看的东西

能。按泰国法律，外国人可以用自己的名字持有公寓单位的永久产权。房产证出具的是买家的名字，可以转售、出租，或者作为遗产传承，和泰国业主一样。

限制有两条：一是外国人不能持有土地产权；二是在同一栋公寓大楼里，外国人持有的公寓面积合计不得超过公寓总面积的 49%。付定金之前，请向公寓物业管理处以及大楼所在辖区的土地局确认这栋楼的配额状态。

法律没有限制每个人能持有几套。一个外国人可以持有多套房，分布在多栋楼、多个府。真正存在的上限在楼，不在人。每栋楼卖给外国人的面积合计不得超过公寓总面积的 49%。

所以只要这栋楼还有足够的剩余配额，你买几套都可以。要记住的是，每一套房的钱都必须汇进来、都要能让银行开出 FET，不是办一次就一直有效。

土地局在过户当天要看的主要一套是：护照原件连同本人签字确认的复印件、外汇交易单（FET）或收款银行出具的境外汇款证明书、公寓物业管理处出具的外籍持有比例证明书、无欠费证明、公寓房产证原件、买卖合同，以及按约定签发的银行本票。

如果你本人不到场，就需要一份经过正式认证的委托书；如果在泰国境外签署，必须经大使馆或公证人认证，要花好几周。文件清单在各个分局之间会有一点差别，请在约定日期之前打电话向你要去的那个分局确认。

不能。在泰国购买公寓单位不会带来签证、永久居留权或任何延长停留的权利。外籍业主仍然要凭正常签证入境，仍然要完全按那本签证的条件办事。

LTR 或 Thailand Privilege 这类长期签证项目是另一回事，有各自的资格条件和费用，不会因为买了公寓就自动获得。签证的事请直接向移民局或泰国律师确认。

实际操作中几乎全部是现金付款。泰国的银行几乎不会向在泰国没有居留身份、也没有工作证的外国人发放住房贷款。可行的选择是用自己的钱、在你自己国家的银行贷款之后汇进来，或者直接和业主分期，后者少见得多，风险也大得多。

重要的一点是：就算钱来自境外贷款，也仍然必须以外币汇入你本人名下的账户，否则银行开不出 FET。贷款条件随时会变，请直接去问银行。

常见的原因有三个：一是钱在汇出国就换成了泰铢，然后以泰铢汇进来；二是钱进了不是买家名下的账户，比如朋友、亲属或中介的账户；三是汇款用途写得不清楚，银行无法判定这是购买公寓单位。

第一种和第二种通常无法事后补救，只能按正确方式重新汇一次。第三种有时候可以请银行修改交易明细。最稳妥的做法，是在汇第一笔钱之前就和收款银行谈好，而不是等钱到账之后。

每一套公寓单位本身都已经有自己的户口本，外籍业主可以到房子所在的区公所申请把名字登记在给无泰国国籍者使用的户口本上，也就是大家常说的黄本。所需文件和办理时间各区不一样。

这份文件在泰国办事的时候有用，但它只是户籍登记文件，不是签证，不给居留权，也和你的移民身份无关。请直接向区公所询问，因为各区的实际做法确实有差别。

关键点在于这套房现在是持有在泰国配额那一边的。过户给外国买家，就必须吃掉这栋楼在过户当天剩余的外籍配额。如果配额刚好在轮到你之前用满，登记就办不成。

防范的办法是：付定金之前向物业管理处索取写明平米数字的持有比例证明书，约定过户日之前再查一次，并且在买卖合同里写明：如果无法在外籍配额之内完成登记，卖家必须全额退还定金。每一次都应该请泰国律师在签字前审核合同草稿。