买家指南 · 外籍配额与 FET
外国人在泰国买房：49% 外籍配额、FET 外汇交易单，和过户当天真正要过的关
Kim Bangkok Property 的客户大多是中国买家，我手上 53 套二手公寓全部在外籍配额之内。这一页只讲一件事：你在什么条件下才能真正把泰国公寓写在自己名下，付定金之前必须查什么，以及钱要怎么汇进来银行才会给你开 FET。看完这一页，你比大多数中介懂得更多。
发个楼盘名字就行，付钱之前我先帮你查 · 只问不买也没关系
先把边界划清楚
外国人在泰国能买什么，不能买什么
最短的回答是：能买，而且是真正意义上的买。外国人可以用本人名字持有泰国公寓的永久产权，房本上写你的名字，可以自住、出租、转售、继承，和泰国业主没有区别。限制不在于你的国籍，而在于财产的类型。
| 财产类型 | 能否用本人名字持有 | 需要知道的细节 |
|---|---|---|
| 已办理公寓登记的公寓单元 | 可以 | 永久产权，没有年限，房本写买家本人名字，可转售可继承，前提是这栋楼的 49% 配额还有空间 |
| 土地 | 不可以 | 无论面积多大、用途是什么，外国人都不能以本人名义持有泰国土地 |
| 带地的独栋别墅、联排 | 不可以整体持有 | 建筑物在特定情况下可以分开处理，但底下的土地不行，所以这条路对外国买家并不干净利落 |
| 一个人能买几套 | 不限套数 | 法律没有规定每人的套数上限。上限在楼，不在人。只要这栋楼配额还够，买几套都可以 |
| 尚未办理公寓登记的楼 | 暂时不可以 | 楼没有完成公寓登记就还没有可过户的分户房本，只能等登记完成 |
关于"永久产权"这四个字，值得多说一句。泰国公寓的产权没有年限，不是国内那种 70 年住宅用地使用权到期后需要处理续期的结构。房本是分户的，写你本人的名字，你去世后按继承程序传给继承人。这也是很多中国买家第一次看泰国房产时最容易低估的一点——它比听上去要实在。
但"永久产权"不等于"随便谁都能登记"。能不能登记到你名下，取决于下面两件事：这栋楼的外籍配额还剩多少，以及你的钱是怎么进泰国的。这两件事是本页剩下的全部内容。
提醒 — 房源广告上写的"外籍配额"四个字只是卖方的说法，不代表已经核实过。有约束力的数字来自公寓物业管理处出具的证明，以及房产所在地土地厅的答复。我是中介，不是律师，本页所有内容是让你知道该问什么问题的一般性说明，不构成法律意见。
整件事的核心
49% 外籍配额到底怎么算，为什么地段好的楼先满
大多数人以为 49% 是套数，其实不是。它算的是整栋楼所有公寓单元的可售面积总和，单位是平方米。这个差别的分量比想象中大：一套 100 平米占用的配额，等于四套 25 平米开间。一栋楼卖给外国人的套数看起来不多，剩余配额也可能已经很紧张。
一栋楼有两个口袋
全楼可售面积在登记上分成两部分：泰籍自然人或泰国法人持有的部分，和外籍持有的部分。第二部分加起来必须始终不超过 49%，不只是首次销售时，而是这栋楼存在的每一天。
同一套房会换口袋
房子本身没有被永久贴上"外籍房"的标签，取决于当下是谁在持有。泰国人卖给外国人，这套面积就从泰籍口袋移到外籍口袋，过户当天必须有空间；外国人卖回给泰国人，配额就释放出来。
哪种楼最容易满
外籍买家最喜欢的，是步行能到地铁、周边已经有外国人生活圈的楼——辉煌、拉玛九、素坤逸这一类。配额真正会触顶的正是这批楼。反过来，深巷子里的楼配额常年宽松，但将来转手也慢。
由此推出一个很实际的结论：配额是个会动的数字。楼里每发生一笔过户，它就变一次。物业两个月前告诉你的数字，未必是你去土地厅那天的数字。在成交活跃的楼里，一个季度之内配额变动好几次是常事。这就是下一节比本页其他任何内容都重要的原因。
另一个常见误解是：以为每栋楼都会有满满 49% 的空位等着你。实际上，一些外国人聚居多年的老楼，十年前配额就用得差不多了；而某些新交付的楼可能外籍部分还不到一成。马路两边的两栋楼，真实数字可以差得非常远。所以永远要问具体这一栋，不要问"泰国的楼一般还剩多少"。
付钱之前必做
付定金之前，怎么查清这栋楼还剩多少外籍配额
这是中国买家最容易跳过、也最容易因此损失钱的一步。下面这个顺序，是我在谈价格之前就会替客户走完的流程。它只花几天时间，却能挡掉事后无法补救的问题。
- 向物业管理处索取外籍持有比例证明。这份文件由公寓的物业管理处出具，不是卖方，不是中介，也不是开发商销售部。只有物业手上有这个登记台账。
- 要求写成具体的平方米数字，不要接受"还有名额"这种说法。要看到三个数：全楼可售面积、外籍已持有面积、剩余面积。然后拿你要买的这套面积去对。如果你的房子 45 平米而剩余只有 30 平米，答案就是买不了，没有别的谈法。
- 确认卖方现在把这套房放在哪个口袋里。如果卖方本人就是外国人、房子已经在外籍配额之下，那是平移，风险最低；如果卖方是泰国人，这套面积就必须占用过户当天的剩余配额，风险等级完全不同。
- 把退款条件写进买卖合同。明确写明：若无法以外籍永久产权完成登记，卖方全额退还定金及已付款项。这一条能让你在整个流程里睡得着觉。
- 过户前几天再查一次。因为你在准备资金的这段时间里配额会变。一份开具太久的证明帮不了你。
- 签字前请泰国律师看一遍合同。这笔费用相对房价微不足道，对外籍买家来说我每次都建议花。
最终拍板的是谁 — 决定能不能登记的是房产所在地土地厅的经办人员，不是物业，不是我，也不是卖方。物业出具的证明是你递上去的证据。任何有疑问的地方，请让泰国律师或该土地厅分处提前确认。
缺了就过不了户的那份文件
什么是 FET 外汇交易单，银行开单的三个硬条件
FET 是 Foreign Exchange Transaction Form 的缩写，中文一般叫外汇交易单。它由泰国的收款银行出具——不是汇出行，不是开发商，也不是中介。它的作用只有一个：向土地厅证明买房的钱确实是从境外汇入的外汇。没有它，哪怕房款早已付清，土地厅也不会为你登记外籍永久产权。
1 · 必须以外币汇入
钱进入泰国时必须还是外币，美元、人民币、欧元、新元都可以。如果你在境外先换成泰铢再汇进来，泰国银行开不出 FET，而且这件事事后基本无法补救。
2 · 必须进你本人的账户
收款账户的名字必须和将来房本上的名字是同一个人，不能是朋友、亲属、配偶、中介或公司的账户。拼写要和护照逐个字母一致。两人共同购买的，请提前和银行确认文件怎么拆。
3 · 必须在泰国境内结汇
换成泰铢这一步要在泰国、由收款银行完成，这也正是第一条存在的原因。三条都满足，银行才会按达到申报门槛的金额出具 FET；金额低于门槛时，可以申请开具境外汇款证明作为替代。
还有两个细节，很少有人提前告诉你。第一是汇款用途要写清楚：写明是购买公寓，并附上项目名称和房号。不少银行就是依据这段文字来出具文件的。写成"个人费用"这种笼统说法，事后要回头改，有时改不了。
第二是金额要汇够。汇入金额应覆盖房价，加上你同意承担的过户费用，再加上物业维修基金和预缴物业费。很多买家只汇了房价的整数，临近过户才发现要补第二笔，而补汇意味着整套单据流程再走一遍。过户当天的税费合计大约是评估价的 5.5%，谁付哪一部分是可以谈的，而且必须写进买卖合同——这部分我单独整理在 购房流程与过户费 那一页。
第一笔钱汇出之前，先做这件事 — 打电话或直接去泰国的收款银行问清楚：为了能开出 FET，汇款指令里需要写什么。银行的要求、申报门槛都会随泰国央行规定和各行政策变化。给你有约束力答复的是你的银行，不是这个网页。另外，从中国汇出的换汇与购汇手续以你所在银行和当地外汇管理规定为准，请提前问清楚，不要等到定金已付才开始安排。
中国买家专属的雷区
汇款环节，中国买家最常踩的三个坑
上一节讲的是规则，这一节讲的是我真实见过的失败案例。这三种做法在国内看起来都很正常、很省事，放到泰国过户这件事上都是致命的。
找人换汇、私下对敲
在国内把人民币给某个人，对方在泰国把泰铢转到你的泰国账户。这笔钱在银行系统里没有任何跨境记录，永远开不出 FET，而且资金来源无法说明。听起来省事，实际上你等于没有汇款。
让亲友或中介代收代付
为了图快，把钱汇到在泰国的朋友账户，或者直接汇给中介公司，再由他们转给卖方。文件上的收款人和房本上的名字对不上，土地厅不会认。而且这笔钱在别人名下时的安全性，完全取决于对方的人品。
境外先换泰铢再汇
看到某个渠道泰铢汇率划算，先换好再汇进来。结果是汇入的是泰铢而非外币，FET 开不出。唯一的补救是把钱按正确方式重新汇一次，多出来的汇兑成本和时间远超当初省下的那点差价。
一条简单的自检 — 汇款完成后，你手上应该有一条清晰的链条：境外账户（你本人） → 外币跨境汇款 → 泰国账户（你本人） → 在泰国结汇成泰铢 → 银行出具 FET。链条中间只要出现别人的名字，或者泰铢在境外就出现了，这条链就断了。有疑问请在汇款前咨询你的开户银行和泰国的收款银行。
所有事情汇合的那一天
过户当天，土地厅要看的材料清单
公寓过户在房产所在地的土地厅办理，买卖双方同时到场。材料齐全的话通常半天办完，当天出新房本。下面是外籍买家最常被要求提供的一整套。
| 材料 | 谁出具 | 为什么不能少 |
|---|---|---|
| 护照原件 + 本人签字的复印件 | 买方 | 身份核验。姓名拼写要和将来印在房本上的完全一致，错一个字母，过户后修改非常麻烦 |
| FET 外汇交易单或境外汇款证明 | 泰国的收款银行 | 证明购房款以正确方式从境外汇入。没有它，外籍永久产权登记不了 |
| 外籍持有比例证明 | 公寓物业管理处 | 证明这栋楼当天仍有足够配额容纳你这套的面积 |
| 无欠款证明 | 公寓物业管理处 | 这套房欠缴的物业费必须先结清，土地厅才会受理登记 |
| 房本原件 | 卖方或抵押银行 | 如果房子还有贷款抵押，要在同一天办理解押，卖方的银行会派人到场 |
| 买卖合同 | 买卖双方 | 作为价格和费用分摊约定的依据 |
| 银行本票 | 买方的银行 | 按事先约定的收款人和金额开具，通常会分成几张 |
| 授权委托书（本人不到场时） | 买方 | 在泰国境外签署的，需要按要求经泰国使领馆或公证认证，时间要预留数周 |
约号之前先打电话给分处 — 各地土地厅分处对材料细节的要求会有出入，有的要多份复印件，有的要认证译文。请让你的律师或受托人提前至少一周向你实际要去的那个分处核实。
代价最高的一个误解
在泰国买房送签证吗 — 这里给一个明确的回答
不送。在泰国买房不产生任何签证、居留权或永久居留资格。你可以完整地拥有这套房，但入境仍然要用正常签证，仍然要遵守该签证的停留期限和报到要求，一天也不会多给。
这个说法为什么传得这么广
"泰国买房送签证"是搜索里出现频率很高的一句话，因为确实有些国家把购房和居留权绑在一起。泰国没有。如果有人告诉你买这套房就能拿签证，请让他把这句话写下来、签上名字和执照编号，然后看他还愿不愿意说同样的话。
长期居留项目是另外一回事
LTR 长期居留签证和 Thailand Privilege 是两个独立项目，各有自己的资格条件、收入或投资门槛、会员费用和审批机构。在某些项目中购房可能被计入某项条件，但它不会自动让你符合资格，更不会随着过户自动办下来。
另一个经常被错误地和签证联系起来的，是户口本。泰国每套公寓本身都有一本户口本，外籍业主可以向房产所在的区政府申请登记在非泰籍人员户口簿上，也就是通常说的黄本户口本。它在泰国办事时有用——开户、把水电户名改成自己的名字、考驾照——但它属于户籍登记文件，不是签证，不给居留权，也丝毫不改变你的移民身份。
签证问题不要问中介 — 我卖公寓，我不是移民顾问，也不是律师。签证、续签、居留和户口登记这些事，请直接咨询泰国移民局、房产所在区政府，或者做这一块的泰国律师。
钱从哪里来
外国人在泰国能贷款买房吗，还是只能全款
"泰国买房可以贷款吗"是中国买家问得最多的问题之一。按实际情况回答：泰国银行几乎不向没有泰国居留身份、没有工作许可的外国人发放房贷，所以外籍买家绝大多数是全款。
用自有资金
最直接、也是多数人走的路。要注意的只有一件事：汇款方案要从第一笔就按 FET 的三个条件安排好，而不是等到临近过户才想起来。
在本国贷款后汇入
用国内的资产做抵押取得资金再汇到泰国，这条路是通的。但钱进泰国时仍然必须是外币、仍然必须进你本人的账户，否则 FET 一样开不出来。
和业主签分期
二手市场偶尔有，但风险高很多，因为付清之前产权不会过到你名下。真要做，必须由泰国律师起草并审核合同，并且要有可登记的担保安排。
贷款条件以银行为准 — 个别金融机构对特定条件的外籍买家有专门产品，例如持有泰国工作许可、配偶是泰国人，或者要求很高比例的首付。这类条件调整频繁、各行不同。请直接向银行核实，不要采信包括本页在内的任何文章里的具体数字。
别人不太愿意直说的一节
配额满了，中介会给你两个方案，它们的真实风险在哪
假设你非常喜欢那套房，物业回复说外籍配额已经满了。几乎每一次，都会有人给你两条"出路"。这两条路确实存在，也确实有人在走，但它们都不是产权，而且风险你必须在签字之前理解，不是签完之后。
方案一：注册泰国公司来持有
做法是在泰国注册一家有限公司，泰籍股东持股过半，由公司出面买房，因为泰国法人不占用外籍配额。问题在于，实际操作中那些泰籍股东往往并没有真正出资，也不参与任何经营。
泰国法律不认可由泰国人代外国人持股的安排，而一家没有任何真实业务、只为持有一套房而设立的公司，并不是法律所设想的用途。除了法律层面的问题，每年还有会计、审计和报表申报的固定成本。等到你要转售时，下一位买家必须接手同一套风险，这会让房子更难卖，成交价通常也低于直接持有产权的房源。
方案二：登记 30 年长期租赁权
做法是你不成为业主，而是在土地厅登记长期租赁权，单次登记最长 30 年。合同后面通常会写"可续 30 年、再续 30 年"，看起来像是 90 年。
关键在于，超过头 30 年的部分只是合同上的承诺，没有预先登记，也不会自动发生。到期时必须重新去登记，而且对方还得在、还得同意。如果产权人去世、把房子卖了或者出现财务问题，你的处境会立刻改变。更重要的是，租赁权不是所有权，你的名字不在房本上，而曼谷租赁权房源的转手市场比永久产权窄得多。
我的建议比很多人以为的简单得多：哪栋楼配额满了，就走开，去找配额之内的房子。曼谷的公寓供应量足够大，你没有理由为了一套房去承担那种级别的风险。写在你自己名下的永久产权，才是让你睡得着、卖得掉、传得下去的东西。我手上这 53 套现在全部在外籍配额之内——这也是我从来不需要向任何客户推荐上面两条路的原因。
如果你还是想认真考虑这两条路 — 请先找做泰国房地产和公司法的律师，让他把法律后果和税务后果完整讲一遍再决定。我是中介，不是律师，而且即使这样能让我多卖一套房，我也不会向任何人推荐这类结构。
手上真实有的房源
我手上这 53 套，全部在外籍配额之内
我做的是业主自售的二手现房，集中在地铁蓝线沿线五个区：辉煌、拉玛九、拉差达、素坤逸、拉抛。每一套在资料上都标注为外籍配额可购，而且在你付定金之前，我会再逐套向物业核实一次——是之前，不是之后。
找我的中国买家大致分两类。一类是自己住，或者一年来泰国住几段时间；另一类是买来长期出租做投资。两类人在配额和 FET 上遇到的问题完全一样，区别只在选房标准。如果你属于第二类、想先看租金和回报率的数字，那部分我放在 投资出租回报 那一页。
价格与在售状态数据截至 2026 年 7 月。标价是业主的挂牌价，多数还有议价空间。在售状态和配额状态随时会变，决定之前请先联系我确认最新情况。
问得最多的几个
中国买家关于外籍配额和 FET 问得最多的问题
外国人在泰国买房的基本条件是什么
外国人可以用本人名字持有泰国公寓的永久产权，房本上写你的名字，可以自住、出租、转售、继承。三个基本条件是：买的必须是已经办理公寓登记的公寓单元，不能是土地也不能是带地的别墅；这栋楼卖给外国人的面积总和不能超过全楼可售面积的 49%；买房的钱必须以外币汇入你本人的泰国账户并在泰国境内结汇，让收款银行出具 FET。
三条缺一条，土地厅就不会登记外籍永久产权。具体到某一栋楼，请以物业出具的配额证明和当地土地厅的答复为准。
什么是 FET 外汇交易单，没有 FET 能过户吗
FET 是 Foreign Exchange Transaction Form，由泰国的收款银行出具，不是汇出行，也不是开发商或中介。它向土地厅证明买房的钱确实是从境外汇入的外汇。没有 FET，即使房款已经全部付清，土地厅也不会为你登记外籍永久产权。
金额低于银行申报门槛时，可以向银行申请开具境外汇款证明作为替代。汇第一笔钱之前，请先跟泰国的收款银行确认他们需要你在汇款用途里写什么。
在泰国买房送签证吗
不送。在泰国买房不产生任何签证、居留权或永久居留资格。你可以完全拥有这套房，但入境仍然要用正常签证，仍然要遵守该签证的停留期限和报到要求。
LTR 长期居留签证和 Thailand Privilege 是两个独立项目，各有自己的申请条件和费用，买公寓不会自动让你符合条件，也不会自动办下来。签证问题请直接咨询泰国移民局或泰国律师。
49% 外籍配额是按套数算还是按面积算
按面积算。计算基数是整栋楼所有公寓单元的可售面积总和，外国人持有的面积加起来不能超过 49%。这个区别很重要：一套 100 平米占用的配额等于四套 25 平米开间，所以卖给外国人的套数看起来不多，剩余配额也可能已经很紧张。
配额不是固定的。每次过户都会变动——泰国人卖给外国人会占用配额，外国人卖回给泰国人会释放配额。请以物业出具的最新配额证明为准。
付定金之前怎么查这栋楼还剩多少外籍配额
向公寓物业管理处索取外籍持有比例证明，这份文件由物业出具，不是卖方也不是中介。要求写成具体平方米数字：全楼可售面积、外籍已持有面积、剩余面积，然后和你要买的这套面积对比。
同时确认卖方目前把这套房放在泰籍还是外籍配额之下：卖方是外国人的话是平移，风险最低；卖方是泰国人就必须占用过户当天的剩余配额。最后把"若无法以外籍永久产权登记则全额退还定金"写进合同，签字前请泰国律师看一遍。
外国人在泰国能贷款买房吗
实际操作中绝大多数外国买家是全款。泰国银行几乎不向没有泰国居留身份、没有工作许可的外国人发放房贷。可行的方式是用自有资金、在本国贷款后汇入泰国，或者极少数情况下和业主签分期。
要特别注意：即使钱来自境外贷款，也仍然必须以外币汇入你本人的泰国账户，否则银行同样开不出 FET。个别银行对有工作许可或泰籍配偶的买家有专门产品，条件经常调整，请直接向银行核实。
钱已经汇到泰国了，银行却开不出 FET，怎么办
最常见的三个原因：在境外先换成泰铢再汇进来；钱汇进了别人的账户，比如朋友、亲属、中介或换汇的人；汇款用途写得太笼统，银行无法认定这是购房款。
前两种通常无法事后补救，只能重新按正确方式汇一次。第三种有时可以请银行修改交易备注。最稳妥的做法是在第一笔钱汇出之前就和泰国的收款银行确认清楚，而不是等钱到账之后再问。
这栋楼的外籍配额满了还能买吗
配额满了就无法以你本人名义登记外籍永久产权。这时通常会有人给你两个方案：注册一家泰国公司来持有房产，或者登记 30 年长期租赁权。两者都不是产权，都有真实风险。
一家没有任何真实经营、只为持有房产而设立的公司，并不是法律所设想的用途；租赁权不是所有权，你的名字不在房本上，续期不是自动的也没有保证。我的建议是走开，去找配额之内的房子。如果仍要考虑这两条路，请先咨询做泰国房地产和公司法的律师。
外国房东可以办泰国的黄本户口本吗
每套公寓本身都有户口本，外籍业主可以向房产所在的区政府申请登记在非泰籍人员户口簿上，也就是通常说的黄本户口本。所需材料和办理时间各区不同。
这份文件在泰国办事时有用，比如开户、把水电户名改成自己的名字、考驾照，但它属于户籍登记文件，不是签证，不给你任何居留权，也不改变你的移民身份。请直接向所在区政府咨询，各区做法确有差异。
把楼盘名字发给我，付定金之前我先帮你查配额
不用填表，不用留电话。发一个你正在看的楼盘名字就行，或者直接说预算和要几居室。我会帮你核实这栋楼的配额状态、你这套面积对得上对不上，以及汇款该怎么安排——在钱离开你账户之前。如果那栋楼已经满了，我会直接告诉你，然后帮你在配额之内找条件接近的。
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