素坤逸路 · BTS 朋蓬站 110 米 · 瓦他那区
MARQUE Sukhumvit — 90 秒走到轻轨的楼，以及我手上最贵的一套房
Kim Bangkok Property 在曼谷做二手公寓买卖三年了，而我手上在 MARQUE Sukhumvit 的这套房，是我全部房源里最贵的一套 — 总价和每平米单价都是。所以这一页不会用写两百万泰铢那种房子的写法，因为这个价位上的决定，用的是另一套理由。你会读到的是：楼本身、以米为单位的真实距离、要一直背下去的每月支出、为什么每平米单价在这个层级上没法用来做决定，以及三个我会在你花时间跑来看房之前先告诉你的缺点。
2016落成年份
1楼栋数
110 米到 BTS 朋蓬站
90物业费 泰铢/平米/月
฿48.90M手上房源 1 套
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
楼本身
Major Development 把 MARQUE Sukhumvit 定位在最顶那一档，这栋楼的每一个数字也都跟着走
建筑登记资料显示项目由 Major Development 开发，2016 年 12 月落成，单栋楼，资料上的地址是瓦他那区空丹闹分区素坤逸路 719 号。我不是开发商的代理，也不卖开发商的一手房，我卖的是业主自己委托出售的二手房。这里写出开发商的名字是这栋楼的事实，不是在宣称我和他们有关系。
单栋楼，地块并不大
资料写明 1 栋楼，项目占地约 4,800 平米。对这个档次的地段来说这是一块小地，而它几乎解释了这栋楼的全部性格 — 项目是在一块非常稀缺的地上往上盖的，不是像多期项目那样向外铺开。所以公共设施是叠层布置的，而不是地面上的大片花园。
房源资料里写明的公共设施
游泳池、健身房、花园、酒吧和大堂。这是真实出现在这套房资料里的清单。我不会为了让网页好看，添上确认不了的配套。如果你要完整清单以及各项的开放时间和使用规定，我可以在你约看房之前向物业管理处要来。
物业费 90 泰铢，是我这批房源里的最高值
我手上全部 55 套房源，物业费的中位数大约是每平米每月 55 泰铢，MARQUE 是 90 泰铢，最高。133 平米的房子约为每月 11,970 泰铢，一年约 143,640 泰铢。只要房子在你名下，这笔钱每个月都要从口袋里出去，不管你住不住。
物业费这个数字是看房的人最常跳过的一项，其实它比标价更能说明一栋楼的脾性。收每平米 90 泰铢的楼，是有意把公共部分维持在某个水准上的楼：固定员工更多，有矮楼根本不用花的高层外立面清洗，还有需要持续维护的中央制冷系统。你付的这笔钱，是为了让大堂、电梯和公共区域在十年后看起来还像开盘那天 — 这件事直接影响转手价格，而且影响程度比大多数人想的大。
另一面也要讲清楚：这个数字是一项固定负担，不会随市场行情下降。哪怕整整一年你一次都没用过这套房，也要全额交。如果你是把它当作一年来曼谷几次的第二居所，这笔持有成本要从第一天就算进去，而不是等第一张账单寄来才发现。
楼盘级别的位置
到 BTS 朋蓬站 110 米，是曼谷新项目再也造不出来的距离
全国的房源广告写“紧邻轨道交通”都写得一模一样。下面这些是这套房资料里记录的、从楼本身量起的真实距离。读完第一行你就会立刻明白这栋楼为什么是这个价 — 110 米，按每分钟约 80 米的正常步速，大约一分半，是我手上所有楼盘里最短的。
距离来自这套房记录的资料。步行时间按每分钟约 80 米的正常步速估算，车程视实际路况而定。
110 米在日常生活里真正改变了什么
走十分钟和走一分半，差的不只是八分半钟。差别在于短到这个程度，你会彻底不再规划出行这件事：不用看会不会下雨，不用躲下午的太阳，不用考虑摩的，有约的时候不用多留十五分钟。
再加上 EmQuartier 和 Emporium 在 260 米和 270 米，EmSphere 在 700 米，也就是说超市、电影院、餐厅和银行全都在你一次车都不用叫就能走到的范围内。
以及这份近距离要你付的代价
离车站 110 米的楼，就是真的贴着素坤逸主干道的楼，不是巷子里安静的那种。交通噪音和轻轨列车驶过的声音你都会听到，尤其是楼层较低、还在高架轨道高度附近的户型。
资料显示我手上这套是朝西的，也就是下午西晒直射。好处是城市景观和傍晚的光线，坏处是下午的空调负担和必须很能扛的窗帘。如果你是真的受不了西晒的人，这件事要在看房之前知道，不是看完之后。
如果你正在把朋蓬和素坤逸的其他巷子比较，比如素坤逸 11、33、39 或 71 巷，整个片区的汇总在素坤逸公寓那一页，里面已经把各段路的每平米单价摊开写了。这一页只专注这栋楼本身。
看价格之前要先理解的事
每平米 367,669 泰铢，不代表比别的房子贵五倍，而是代表你在另一个市场里
这套房的每平米单价是我手上 55 套房源里最高的，比第二名高出将近一倍。这个数字会让很多人当场关掉网页，这我能理解。但在关掉之前，我想让你看清楚：为什么把这个数字拿去和辉煌区的开间比，对你没有任何帮助。
367,669MARQUE 泰铢/平米 — 全部房源最高
~192,000全部房源中的第二名
71,789全部房源最低 泰铢/平米
681同一笔钱在最低单价处能买到的平米数
每平米单价是一个比值，而比值要有意义，分子和分母必须衡量的是同一样东西。在一套两百万泰铢的房子里，价格几乎全部由面积加基础装修构成，除以平米数得到的数字是真有意义的，因为你买的主要就是面积。但在一套四千八百九十万泰铢的房子里，价格中最大的一块不是面积，而是地段的稀缺、市场已经不再生产的户型尺度、材料的等级、私密性，以及将来会来接手的那群人。把这些东西除以平米数，得出的数字什么也没告诉你。
换个角度看。用 48,900,000 泰铢，如果拿去买我手上单价最低的房源，也就是每平米 71,789 泰铢，你能买到约 681 平米，是这套房的五倍多。如果你的问题是“怎样拿到最多的面积”，那就是正确答案。但如果你的问题是“能不能住在离 BTS 朋蓬站 110 米的地方”，71,789 这个数字买不到，任何面积都买不到 — 因为那块地早就卖完了，也没有人能再造出来。地段不是按平米买的东西。
在这个价位上，买家真正在为之付钱的其实只有几样。第一是产权文件上的那个地址，听起来像是表面功夫，但它对将来接手的买家群体影响很大。第二是户型里每个房间的尺度，而不是房间的数量。第三是不拥挤的感受 — 这来自一个结构性事实：在同样的层面积上，卖 133 平米户型的楼，每层户数一定少于卖 30 平米户型的楼，也就是和你共用电梯的人天然更少。第四是走进去时摸得到的材料等级。第五是这样的户型在这样的楼里数量是固定死的。
每层具体几户、几部电梯、层高多少，这些我不写在页面上，因为我手上的资料没有写，而我不会替你猜一个数字让你拿去做决定。这三项我可以在你进楼看房之前向物业管理处要来 — 而且在这个价位上，这三个问题你本来就该问。
把户型读懂
133 平米做成两居室，不是三居也不是四居 — 这种户型是给谁的
曼谷普通的两居室在 45 到 60 平米之间，这一套 133 平米，卧室数量却还是两间。这个选择不是偶然，而是项目决定给大房间而不是给多房间 — 而它在买家看到价格之前，就已经先筛掉了一部分人。
非常适合，如果你是
没有小孩的夫妻，或只有一个孩子的家庭 — 拿到两间大卧室加三个卫生间，不必为了凑房间数而让每个房间都缩水。
从独栋住宅搬进公寓的人 — 这类人可以接受房间变少，但接受不了房间变小。这个户型最直接地答了这个题。
真的会在家里招待客人的人 — 餐区能坐六个人，厨房是带岛台的独立厨房，不是靠墙的小开放厨房。
把曼谷当基地但不是每个月都在的人 — 房子精装带全套家具，锁上门就能飞，回来就能住。
还不适合，如果你是
需要三到四间卧室的家庭 — 133 平米理论上还能再隔，但在这个档次的楼里改户型成本很高，还要经过物业管理处。一开始就买对户型永远更划算。
用租金回报率衡量结果的投资者 — 租金并不会跟着房价按比例往上走。这个层级的房子更适合自住和长期持有，而不是用年化百分比来衡量。而且我只做买卖不做出租，所以也没有租金数字可以拿来让你相信。
打算两到三年内转手的人 — 先看下面讲缺点的那一节，再做决定。
现在真实在售的房源
我在 MARQUE Sukhumvit 手上唯一的一套：MZ01372，10 层，133 平米
这栋楼我只有一套，也不会假装有更多。点击表里的房源编号可以打开完整参数、全部照片，以及这套房的直接联系方式。这个链接可以直接在聊天里转发。
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态随时可能变动，每次决定之前都可以找我核最新的 · 中介费向卖方收取，买方不用多付我一分钱
房源广告从来不写的部分
在你为 4,890 万付定金之前，我会告诉你 MARQUE Sukhumvit 的三个缺点
每栋楼都有缺点，价格高的楼也有，而不提它并不会让它消失，只会让你自己在退不回来的时候撞上。这三条本来我在聊天里就会跟你说，所以干脆先写在这里给你看。
一 — 楼龄九年，正进入第一轮大修周期
2016 年的楼不算老，但也不再是新楼了。楼龄十年上下，正是电梯、中央冷水机组、水泵和外墙打胶开始同时排队要大额投入的阶段。
所以该问的不是“楼看起来新不新”，而是维修基金还剩多少、物业费实际收缴率是百分之几、有没有已经通过的特别摊款决议。这三个数字我可以要来，你应该在付钱之前读。
二 — 到了 4,890 万这个价位，买家群体小很多
这个地段的流动性确实好，但那说的是五百万到一千万那一档房子的流动性。到了四千八百九十万，在曼谷能拍板的人数会掉到另一个量级；如果买家是外国人，还要再加上配额和跨境汇款文件这一层。
实际结果是转手时间按季度算，不是按周算，哪怕这是全城最好的地段之一也一样。如果你的计划是快进快出，这不是对的工具。
三 — 只有一套，所以楼内没有可比价来还价
当我在同一栋楼里有六套房时，你把价格排开就立刻知道哪套贵哪套便宜，还能用其中一套压另一套。这里我只有一套，所以你没有同一栋楼里的参照价可用。
我不会假装我有。我改做的是：向物业管理处和做这栋楼的经纪人网络要来这栋楼最近真实成交的价格，在你出价之前发给你看。这是这种情况下能拿到的最实在的东西。
这套房写明在外籍配额内，外国人可以用自己的名字持有产权，前提是有银行开具的外汇交易单（FET）— 全部条件和文件在外国人在泰国买房那一页。133 平米这种大户型要特别当心的一点是：配额按面积算，不按套数算，所以这一套就吃掉了相当于好几套小户型加起来的楼栋配额。一定要在付定金之前向物业管理处要剩余数字。
关于这栋楼被问得最多的问题
搜 MARQUE Sukhumvit 的人总是先问我这些
MARQUE Sukhumvit 是谁开发的？哪一年落成？
开发商是 Major Development，一家以高端公寓为主的泰国开发商。建筑登记资料显示项目于 2016 年 12 月落成，单栋楼。资料上的地址是曼谷瓦他那区空丹闹分区素坤逸路 719 号，邮编 10110。
算到 2026 年，楼龄约九年。我不是 Major Development 的代理，也不卖开发商的一手房，我是替业主出售二手房的经纪人。开发商的名字写在这一页，只是这栋楼的一项事实。
MARQUE Sukhumvit 走到 BTS 朋蓬站多少米？几分钟？
110 米。按每分钟约 80 米的正常步速，大约一分半，也就是 90 秒左右。这是我手上所有楼盘里最短的距离，短到把“靠近轨道交通”这句话的意思整个改写了。
这么短的距离意味着你走去车站不用考虑下雨和日晒，不用预留时间，平日也不必依赖摩的。随之而来的代价是，你确实就住在素坤逸主干道边上，交通噪音和轻轨的声音都有。
每平米 367,669 泰铢，是不是太贵了？
如果你拿它和辉煌区每平米七万多泰铢的开间比，答案是贵五倍。但这样比没有意义，因为这两套房不在同一个市场里，卖的也不是同一样东西。
在这个价位上，买家付钱买的不是每一泰铢换多少面积，而是地段的稀缺性、到车站的 110 米、户型的尺度、户型变大之后每层户数变少带来的私密性、材料的等级，以及产权文件上的那个地址。每平米单价是用来比较同类东西的工具，东西一旦不同类，这个工具就失灵了。
MARQUE Sukhumvit 的物业费多少？一年多少？
房源资料写的是每平米每月 90 泰铢，这是我手上所有房源里最高的一个数字，我这批房源的中位数大约在 55 泰铢。133 平米的房子算下来约为每月 11,970 泰铢，一年约 143,640 泰铢。
这个数字高，不是因为物业想多收，而是因为这一档的楼养的固定员工更多、有高层玻璃幕墙清洗、有中央空调系统，还有一套必须始终维持住的公共区域标准。从过户当天起你就要交，无论你是否入住。
外国人能买 MARQUE Sukhumvit 的房吗？
我手上这套房的资料写明在外籍配额内，外国人可以用自己的名字持有产权，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。全部条件和文件已经整理在本站的外国人购房指南那一页。
这套房要特别注意的一点是：配额是按面积算的，不是按套数算的。一套 133 平米的房子占掉的楼栋配额，相当于四到五套小户型加起来。所以一定要在付定金之前向物业管理处要剩余配额的数字，不能等到之后。
133 平米为什么只做两居室，不是三居或四居？
因为项目选择了做大房间，而不是做多房间。这个户型给的是两间真正宽敞的卧室配三个卫生间、带岛台的独立厨房、能放下长沙发还留得出走动空间的客厅，以及能坐六个人的餐区。
曼谷普通的两居室在 45 到 60 平米之间，这一套在卧室数量不变的前提下大了一倍多。买这种户型的人看重的是房间的尺度，不是房间的数量。如果你需要三间或四间卧室来安置多位家庭成员，这个户型答不了你的题，我会在第一条消息就告诉你。
楼龄九年的楼，要向物业管理处问些什么？
三件事。第一，维修基金的结余，以及物业费实际收缴率的百分比。第二，已经做过和还欠着的大修记录，特别是电梯、中央冷水机组、水泵和外墙打胶。第三，有没有已经通过或即将提出的特别摊款决议。
2016 年的楼正好处在第一轮大修陆续到期的阶段：基金厚，这些就只是正常的维护项目；基金薄，它就会变成全体业主一起分摊的账单。这三份材料我可以在你付定金之前要来给你看，而且我建议你真的读一遍。
4,890 万泰铢的房子，将来好转手吗？
肯定比几百万的房子难，这一点我不会说成别的样子。在曼谷能拿出这个数额的买家群体本来就不大，外籍买家还要多过配额和跨境汇款文件这一关。所以卖出的时间要按季度算，不是按周算。
能起到抵消作用的是地段：这一带离车站这么近的房子天然数量有限，而且新项目也造不出来了，因为地已经没有了。如果你是买来长住或长期持有，这是一项优点；如果你打算两年内转手，这套房我不推荐。
价格能谈吗？楼里有别的房源可以对比吗？
永远能谈，任何数字我都可以替你报给业主。但我要先讲一件大多数经纪人不会讲的事实：我在这栋楼里目前只有一套房，也就是说我没有同一栋楼的第二套房可以给你当还价的参照价。
在这种高端市场里，拿别的楼来比，准确度远不如拿同一栋楼里的房源来比。我实际能做的是，向物业管理处以及做这栋楼的经纪人网络要来这栋楼最近真实成交的价格，在你出价之前发给你看。
MARQUE Sukhumvit 是在素坤逸 39 巷吗？
很多人是搜“marque 素坤逸 39”找到这一页的。楼在资料上的地址是曼谷瓦他那区空丹闹分区素坤逸路 719 号，也就是紧邻素坤逸主干道，并不在巷子深处。
楼位于朋蓬片区，和素坤逸 39 巷口是同一个片区，所以两个搜索词把人带到的是同一个地方。重要的区别在于：位于巷内的楼要走出来或坐摩的到大路上，而这栋楼一开始就在大路上 — 这既是距离上的优点，也是噪音上的缺点。
你们代理 MARQUE Sukhumvit 的房子出租吗？
我只做买卖，不做出租，也不做租务管理。所以我不会拿这栋楼的租金或回报率数字来让你相信 — 因为签租约的人不是我，我手上也没有能证实的数据。
如果你正在犹豫是买来自住还是买来持有，可以来聊，我可以直说哪种情况下这个面积、这个价位适合自住，哪种情况下你更该去看小一些的房子。
把预算和条件在聊天里告诉我，我会直说 MARQUE 是不是适合你
如果你真的在看这个层级的房子，随时来找我。我会核最新价格、房源状态、剩余外籍配额，并安排看房。如果你的预算和这套房不在一个层级，来找我同样值得 — 我还有另外 50 套房源分布在五个片区，我会直说哪一套更对得上你。都是我本人回复，没有机器人，也没有表格要填。
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