MARQUE Sukhumvit —— 走到轻轨站 90 秒，也是我手上最贵的一套房

房产登记资料显示：开发商是 Major Development，泰国本地以中高端公寓为主的开发商；2016 年 12 月交房，单栋，登记地址是素坤逸路 719 号，Khlong Tan Nuea，Watthana 区，邮编 10110。

到 2026 年，这栋楼楼龄约 9 年。我不是开发商的代理，也不代销任何新盘，我卖的是业主自己委托出售的二手房。这里写开发商名字只是因为它是这栋楼的客观属性。

110 米。按正常步速每分钟 80 米算，大约一分半钟，也就是九十秒左右。这是我手上所有楼盘里距离车站最短的一个，而且短到已经不属于同一个量级。

另外 EmQuartier 商场 260 米、Emporium 商场 270 米、EmSphere 700 米，超市、影院、餐厅、银行全部在步行范围内。这种距离在曼谷是买不到第二份的，因为那块地已经没有了。

这是我手上 51 套房里单价最高的一套，比第二名高出接近一倍。如果你拿它和辉煌区每平米七万多泰铢的开间比，结论是贵五倍——但这个比较没有意义，因为两者卖的根本不是同一样东西。

到了这个价位，买家出的钱里，面积只占一部分，更大的部分是地段的稀缺性、户型的尺度、同层户数、私密性、材料等级，以及未来接盘的人群。单价这个指标是用来比同类的，东西不同类的时候，这个指标就失效了。

这套房的资料里写明属于外籍配额，外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是购房款要从境外汇入并由泰国银行开具 FET 外汇交易单。配额、材料和汇款流程在本站的外国人买房指南里已经写全。

这套房要特别注意一点：外籍配额是按面积算的，不是按套数算的。133 平米一套就占掉整栋楼外籍额度里相当于四到五套小户型的份额。所以下定之前必须先向物业要一次外籍配额的剩余面积数字，而不是签完再问。

资料记录为每平米每月 90 泰铢，是我手上 51 套房里最高的一档，我全部房源的中位数大约是 55 泰铢。133 平米每月约 11,970 泰铢，一年约 143,640 泰铢。

这笔钱从过户当天开始交，不管你住不住。如果你是把曼谷当第二个落脚点、一年只来几次，这笔持有成本要在第一天就算进预算，而不是等第一张账单来了才发现。

因为这个项目选择的是把房间做大，而不是把房间做多。这个户型给你两间真正宽敞的卧室加三个卫生间、一个带岛台的独立厨房、能坐六个人的餐区，以及一个放得下整组真皮沙发还能绕着走的客厅。

曼谷常见的两居在 45 到 60 平米之间，这套是它的两倍以上而卧室数不变。技术上确实可以加隔断，但在这个档次的楼里改户型成本高、要过物业审批，通常不划算。如果你需要三居或四居来住多口人，我会在第一条消息里就告诉你这套不合适。

三件事。第一，维修基金账上还剩多少，物业费的实际收缴率是多少。第二，大修记录和待办项目，尤其是电梯、中央冷水机组、水泵和外墙打胶。第三，有没有已经通过或正在酝酿的特别摊款。

九到十年正好是这些大件开始集中到期的时间点。基金厚，这些就是常规维护；基金薄，它就会变成业主分摊的账单。这三份材料我可以帮你要，而且建议你真的读一遍再下定。

比几百万泰铢的小户型难，这一点我不会跟你绕。能在曼谷做这个金额决策的买家群体本身就不大，外国买家还要多过一道配额和汇款材料的关。转手周期是按季度算的，不是按周算的。

另一面是：这个距离、这个地段的房子数量是固定的，新项目补不进来，因为地已经没了。如果你是自住或长期持有，这是优势；如果你打算两三年内出手，我不建议这一套。

可以谈，任何价格我都可以替你报给业主。但我要先说一件多数中介不会说的事：我在这栋楼目前只有这一套房，所以我没有第二套同楼的挂牌价可以给你当谈判的参照。

在这个价位段，拿同楼的成交价做参照，比拿别的楼做参照准得多。我能做的是向物业和做这栋楼的同行要最近的真实成交价，先给你看，再决定报多少。

要说实话：Phrom Phong 这一段素坤逸传统上是日本人聚集的区域，不是华人区，中文招牌和中文服务不像辉煌那边那么密集。曼谷真正的华人生活圈在别的区，这一页不展开写。

不过这个价位段的实际情况是，买家更看重国际学校、私立医院、商场和机场的可达性，而不是楼下有没有中文超市。这三样这里都在两三公里以内，而商场就在门口两百多米。

我只做买卖，不做出租，也不做租赁托管。所以我不会给你一个这栋楼的租金数字或者回报率百分比，因为不是我签的租约，我手上没有能核实的数据，编一个给你看没有意义。

如果你正在犹豫是自住还是投资，可以直接聊。我可以坦白告诉你：这个尺度、这个价位的房子，更适合自住和长期持有，用年化百分比去衡量它通常得不到好看的答案。