拉玛九项目 · One9Five (195)
One9Five Asoke-Rama 9 (195) — 二手房 6 套，7 层到 47 层，起价 445 万泰铢
Kim Bangkok Property 在 One9Five Asoke-Rama 9 手上有 6 套业主委托的二手房，这是我在同一栋楼里价格跨度最大的一组：从 25.85 平米的一居室 445 万泰铢，到 100 平米的三居室 1,800 万泰铢。这一页不是为了卖掉其中某一套写的，而是为了讲清楚这栋楼是怎么运作的 —— 楼层之间的差别到底在哪里、价格没有告诉你的是什么，以及哪一类房子才真正该放进你的候选名单。
2022落成年份
2栋楼（A 和 B）
6我手上的房源
350 米到 MRT 拉玛九站
445 万起始价格
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
这是一栋什么楼
One9Five (195) 由 TC Development 建成于 2022 年，还没到大修的年头
搜 One9Five 的人，大多还不知道这个名字就是门牌号，也不知道项目有两栋楼。这两件事会直接改变你读挂牌信息的方式，因为这栋楼的楼层在广告里写成 A-14 或 B-37，不是一个光秃秃的数字。如果你不知道数字前面那个字母指的是楼栋，从第一步起你比较的就是错的房子。
195 这个名字来自拉玛九路上的门牌号
项目的登记地址是曼谷辉煌区辉煌分区拉玛九路 195/9 号，邮编 10310。我的原始资料里项目名写作 One9Five Asoke - Rama 9(195)。这就是为什么同一条挂牌信息里，One9Five、195 和泰文写法的 One9Five 会来回混着用。
A、B 两栋楼，不是单塔项目
资料显示项目共 2 栋楼，房源文件里的楼层写成 A-14、B-20、B-37、B-40。我手上这六套分布在两栋楼里，所以选哪一栋是一个真正要做的决定，不是无关紧要的细节。
楼龄约 4 年 —— 还算得上新
2022 年 3 月竣工，意味着电梯、水泵和冷水机组都还在第一个使用周期内，公共区域还没到重新刷漆或换地毯的时候，未来五年你也不用为卫生间翻新另留预算。
正因为楼还新，才更该问的一件事 —— 4 年的楼龄在房况上有明显的好处，但有一个方向相反的观察点：物业管理处的维修基金（sinking fund）才积累了没几年，而电梯大修和外墙重新粉刷这类大额支出还在前面等着。付定金之前，我可以替你向物业管理处要维修基金余额和物业费的实际收缴率给你看。
这栋楼和我手上其他楼不一样的地方
同一栋楼里的 7 层到 47 层 —— 往上走，你多得到什么
这栋楼不是一件商品，而是三种档次的产品叠在同一个结构里。我手上这六套从 7 层一直分布到 47 层，相差 40 层，这个差距足以让居住体验真的不一样，而不只是宣传册上不一样。往上走的每一段，变化的是下面这些。
7–20 层 —— 面积大、进出快的楼层
这一段是楼里大户型所在的位置。我那套 100 平米的三居室在 7 层，27.46 平米的一居室在 20 层。看得见摸得着的好处是上下楼快、不用久等电梯，万一电梯停机检修，紧急情况下你走楼梯也真的走得下来。
代价是拉玛九路的噪音传上来比高层清楚，视野也更容易被周边建筑挡住。如果你是自住而且在家办公，建议先在工作日的傍晚来听一次实际的声音再决定。
30 多层 —— 自住买家大多最后停在这个平衡点
我那套 37 层的房子就在这一段。这个高度已经越过周边矮楼的屋顶线，路面噪音比十几层明显轻，视野能开阔地推出去，又不用付顶层的溢价。
在这栋楼里，30 多层还有一个很少被注意到的价格优势，我放到下一节单独讲，因为那正是大家把这栋楼的价格算错得最多的地方。
40 层以上 —— 视野到顶，但要接受电梯这件事
我在这一段有两套：40 层的 58 平米两居室，和 47 层的 41 平米一居室。到了这个高度，已经没有什么东西挡得住视野，路面的声音也几乎上不来。
代价完全在电梯上。一栋高到 47 层的楼，中途可停的楼层很多，早上 07:30–09:00 和傍晚下班之后，是你真的会感觉到的时段。约看房时我可以把时间定在高峰段，如果你想自己掐一下等电梯要多久。
把这栋楼的价格读懂
最贵的一套在 7 层，而 47 层那套每平米最便宜
如果你带着“楼层越高就越贵”的假设去筛房，这栋楼会让你立刻把价格算错，因为我手上这六套的数据说的正好相反。在这里把每平米单价推上去的变量是面积和户型，不是高度。
1.1%相差 23 层的两套 25.8 平米之间的价差
168,049泰铢/平米 47 层那套 —— 全楼最低
192,241泰铢/平米 40 层那套 —— 全楼最高
40 层我手上最低和最高两套之间的高差
先从最能直接比较的一对开始。M04438，25.85 平米，A 座 14 层，4,450,000 泰铢；M04457，25.84 平米，B 座 37 层，4,500,000 泰铢。面积相差 0.01 平米，等于没有差别，但高度差了 23 层，价格却只差 50,000 泰铢，也就是 1.1%。这说明在这栋楼里，23 层只被折算成大约一个百分点。如果你听过曼谷公寓一层加一万泰铢以上的说法，这栋楼的数字不是这样。
第二件事比第一件更反直觉。六套里每平米最便宜的，正是位置最高的那一套：MZ05369，41 平米，47 层，168,049 泰铢/平米。而每平米最贵的是 M04897，58 平米，40 层，192,241 泰铢/平米。原因不在楼层高低，而在户型。这栋楼的两居室户型数量比小户型少得多，稀缺的东西按单位面积总是被定得更高。反过来，把面积做到 41 平米的一居室拿到了最好的每平米单价，因为多出来的那部分面积，计价总是低于最初的那部分。
第三件事，是让人错过最好房子的那一件。我手上这栋楼里最大的一套，也就是 100 平米的三居室、18,000,000 泰铢，在 7 层，不在四十几层。如果你打开挂牌网站，把筛选条件设成 20 层以上，这栋楼最大的房子你一套都看不到。而如果你想当然地以为 7 层一定更便宜，你会把价格出得太低，低到业主根本不接话 —— 那套房子的每平米单价是 180,000 泰铢，高于楼里所有的小户型。
把这栋楼读对的方法，一句话就能说完：先按户型和面积挑，再在那个户型里面挑楼层；而不是先定楼层，再去看那一层上恰好有什么房子。
交通距离从楼下实测
步行 350 米到 MRT 拉玛九站，982 米到机场快线玛卡讪站
下面这些距离都是从楼体出发、按实际步行路线量的，不是地图上的直线距离，也不是一般挂牌信息爱用的那句“紧邻轨道交通”。350 米这个数字，让 One9Five 成为我有房源的项目里离车站最近的三个之一。
| 目的地 | 类型 | 距楼距离 | 步行约 |
|---|---|---|---|
| G Tower 写字楼 | 写字楼 | 261 米 | ~3 分钟 |
| 地铁拉玛九站（BL20） | 交通 | 350 米 | ~4 分钟 |
| 尚泰拉玛九购物中心 | 商场 | 351 米 | ~4 分钟 |
| 拉玛九医院 | 医院 | 457 米 | ~6 分钟 |
| 机场快线玛卡讪站（A6） | 交通 | 982 米 | ~12 分钟 |
| Esplanade 商场 | 商场 | 1.14 公里 | ~14 分钟 |
| 琵雅威医院（Piyavate） | 医院 | 1.31 公里 | ~16 分钟 |
| JODD FAIRS 乔德夜市 | 商场 | 1.38 公里 | ~17 分钟 |
| Big C Extra 大型超市 | 周边其他 | 1.48 公里 | ~18 分钟 |
| The Street 拉差达商场 | 周边其他 | 1.65 公里 | 需坐车 |
| Terminal 21 阿速商场 | 商场 | 2.2 公里 | 需坐车 |
这张表说了、而一般挂牌信息不会说的是：你每天真正会用到的东西，全都在 500 米半径之内。地铁站、带超市的商场、医院和甲级写字楼，都在不用叫车就能走到的范围里。这才是这栋楼的每平米单价处在片区上端的唯一原因，不是因为项目名字，也不是因为它只是新而已。
话要说全：那 350 米是沿马路走的距离，不是从楼里直通车站的室内连廊。白天日晒很强，拉玛九路又是一条整天车流密集的主干道。如果你想知道这段路实际有多少遮阴、要在哪里过马路，约看房时我可以带你把这条路走一遍，多花不到十分钟，它比宣传册上任何一张图都更能回答这个问题。
整个片区的地段情况、市场上看到的租金、同一半径内的其他楼盘，以及全区的每平米单价，我都写在拉玛九公寓那一页了。这一页只专注在这一栋楼上。
现在真实在售的房源
我手上 One9Five 的六套房，从便宜到贵排列
每一套都是业主委托转售的二手房，精装齐全、可直接入住，并且都在外籍配额之内。点表格里的房源编号，可以打开详情、实拍照片，以及直接就这一套提问的入口。
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态随时可能变动，每次做决定之前都请先来问我最新状态
价格在片区里的位置
One9Five 的每平米单价处在拉玛九的最上端
这六套在 168,049–192,241 泰铢每平米的区间里，而我手上全部拉玛九房源的单价大约从 71,000 到 192,241 泰铢每平米。也就是说，One9Five 就是这个区间的最上端。
这笔差价你买到了什么
只有三样：一栋 2022 年、还没到大修年头的楼；到车站 350 米的步行距离；以及装修齐全到可以直接搬进去、不用另外准备家具预算的房子。
在曼谷的任何一个地段，这三样都不是免费的。如果你给步行时间和楼况的权重高于每平米单价这个数字，这笔差价是值的。
什么时候我会告诉你别买这栋楼
如果你的首要目标是每一泰铢买到最多的平米数，这栋楼不是答案。同一个片区里还有每平米单价不到这里一半的楼，代价是楼龄更老、步行距离更远。
我宁愿在第一条消息里就直说，也不想让你浪费时间去看一套根本不符合你真实条件的房子。
除了房价还要预留的数字
物业费 55 泰铢每平米、买方 1% 的过户费，以及随房交付的东西
你在表格里看到的价格，不是你最终付出的那一笔。下面这三项是最常被忽略的部分，也常常是过户当天交易谈崩的原因。
每月物业费，按房子面积计算
这栋楼的标准是每平米每月 55 泰铢，所有房子一样。换成实际支出：25.85 平米约 1,422 泰铢，27.46 平米约 1,510 泰铢，41 平米约 2,255 泰铢，58 平米约 3,190 泰铢，100 平米约 5,500 泰铢一个月。
这是你持有期间每个月都要付的钱，不是过户当天一次性的支出，所以从一开始就该算进预算里。
资料上记录的过户费是买方承担 1%
这六套的资料写的都一样：买方承担过户费，为评估价的 1%。但这是行业惯例，不是法律规定，它可以谈，而且必须清清楚楚写进买卖合同，不能只靠口头约定。
过户费和土地厅税费的详细算法不在这一页。你付定金之前，我可以先把你看中那一套的真实数字算给你。
精装齐全，但要做一份资产清单
六套都写明精装齐全、可直接入住，这是实打实的好处，省钱也省时间。但精装的二手房有它自己的风险：有些东西可能在过户当天并没有一起交付，或者家电已经过了保修期。
每一单我都会做一份资产清单附在合同后面，逐件写清楚哪些东西随房子一起交付。这一步几乎可以把这类问题全部挡掉。
六套都标注在外籍配额之内，所以外籍买家可以用本人名义持有产权，前提是购房款要用正确的方式汇入，银行才出得了 FET 外汇交易单 —— 条件、材料和完整流程都在外国人在泰国买公寓那一页
让你更快做决定
One9Five 适合谁，以及什么时候我会让你去看别的楼
很适合，如果你是
在拉玛九或阿速一带上班的人 —— G Tower 距离 261 米，BL20 车站 350 米，你是真的可以把堵车时间从生活里删掉。
经常要飞的人 —— 982 米的机场快线玛卡讪站，让你不必在凌晨四点靠出租车，坐轨道交通就能进素万那普机场。
想要新楼但不愿等施工的人 —— 2022 年的楼，随时可过户、可入住，没有交房期的风险。
需要 100 平米、又要靠近轨道交通的家庭 —— 这个面积级别、又在能走到车站的新楼里，在这个片区非常难找。
暂时不适合，如果你是
凡事都用每平米单价来衡量的人 —— 这栋楼在片区的最上端，同一半径内有便宜一半的选择，代价是楼龄和步行距离。
受不了高峰时段等电梯的人 —— 高到 47 层的楼，中途停靠点很多，早晚都要预留时间。
要绝对安静的人 —— 拉玛九路是主干道，低楼层和朝马路的房子整天都能听到车流声。
还没决定要哪一栋的人 —— 每栋楼的朝向和视野走向，我没有经过确认的资料，如果这一点对你重要，要等我先向物业管理处把信息要来。
关于这栋楼被问得最多的问题
找 One9Five (195) 的人问我最多的问题
One9Five Asoke-Rama 9 和“195”是同一栋楼吗？
是同一栋。我的资料系统里项目名写作 One9Five Asoke - Rama 9(195)，登记地址是曼谷辉煌区辉煌分区拉玛九路 195/9 号，邮编 10310。所以泰国人会把 One9Five、195 和泰文写法的 One9Five Asoke-Rama 9 混着叫。你看到的挂牌信息用的是其中哪一个名字都一样，指的都是拉玛九路上同一个两栋楼的项目。
One9Five 是哪一年落成的？开发商是谁？
我的资料显示项目于 2022 年 3 月竣工，开发商是 TC Development，项目共 2 栋楼。到今年楼龄约 4 年，也就是说电梯、水泵、制冷设备这些主要机电系统都还在第一个使用周期内，公共区域也没到大修翻新的时候。我不是开发商的代理，我只卖业主委托转售的二手房。
从 One9Five 走到 MRT 拉玛九站要几分钟？
从楼体到 MRT 拉玛九站（BL20）是 350 米，步行约 4–5 分钟，是我有房源的项目里离车站最近的三栋之一。机场快线玛卡讪站（A6）是进素万那普机场的线路，距离 982 米，步行约 12 分钟。这些距离是按道路实际步行路线量出来的，不是地图上的直线距离。
A 座和 B 座有什么区别？该选哪一栋？
我手上这六套里，一套在 A 座（14 层），三套在 B 座（20 层、37 层和 40 层），另外两套的原始资料只写了楼层，也就是 7 层和 47 层，没有写是哪一栋。我还没有拿到确认资料的，是每栋楼的朝向和视野走向，所以我不替你猜。如果楼栋和朝向是你的主要条件，先告诉我，我会在约看房之前先向业主和物业管理处要到楼层平面图和朝向。
One9Five 的高楼层比低楼层贵很多吗？
比大多数人以为的少得多。我手上两套房子可以直接证明这一点：M04438，25.85 平米，14 层，4,450,000 泰铢；M04457，25.84 平米，37 层，4,500,000 泰铢。相差 23 层，价格却只差 50,000 泰铢，约 1.1%。而且全楼每平米最便宜的一套是 47 层那一套，168,049 泰铢/平米。在这栋楼里把每平米单价推上去的变量是面积和户型，不是高度。
One9Five 的物业费是多少？对这个片区来说贵吗？
六套的资料写的都一样：每平米每月 55 泰铢。换成实际支出，25.85 平米每月约 1,422 泰铢，41 平米约 2,255 泰铢，58 平米约 3,190 泰铢，100 平米约 5,500 泰铢。55 泰铢在地铁蓝线沿线楼盘的区间里属于偏上，但对一栋 2022 年、带泳池、健身房和完整安保系统的高层来说是正常的。付定金之前，还应该问清楚那一套的物业费欠缴金额，以及物业管理处的维修基金余额。这两项我可以替你要。
外国人可以买 One9Five 的房子吗？
可以。我手上这六套的资料都标注在外籍配额之内，也就是说外籍买家可以用本人名义持有产权，前提是购房款要用正确的方式汇入，银行才出得了 FET 外汇交易单。配额、材料和完整流程我都写在外国人在泰国买公寓那份指南里，在顶部的购房指南菜单中。至于这栋楼当下还剩多少配额，要按套向物业管理处核实，你付定金之前我一定先帮你查。
One9Five 可以养宠物吗？
这取决于该公寓物业管理处的规约，不是片区的规定，而且会随业主大会的决议改变。所以我不凭记忆、也不凭别人转述来回答。如果你养宠物，而且这一条没得商量，约看房之前先告诉我，我会打电话给项目的物业管理处，先拿到书面答复。这样既不白跑一趟，也不至于把定金赔进去。
450 万泰铢的预算，在 One9Five 能买到什么样的房子？
能买到 25.84–25.85 平米的一居室。现在正好有两套落在这个区间：M04438，4,450,000 泰铢，A 座 14 层；M04457，4,500,000 泰铢，B 座 37 层。两套都是精装齐全、可直接入住。除房价之外要预留的是买方承担的过户费，为评估价的 1%，以及物业管理处在过户当天收取的预缴物业费。这两项从来不包含在挂牌价里。你看中哪一套，我可以先把过户当天的真实数字算给你。
把房号或预算发给我，今天之内我就把 One9Five 替你查清楚
不用填表格，也不用留电话。发消息告诉我你对上面表格里哪一套感兴趣，或者说出预算和想要的卧室数量就够了。我会替你向业主核实状态，向物业管理处要楼层平面图和朝向，并在你做决定之前把过户当天的真实费用算出来。如果 One9Five 里真的没有一套适合你，我会直说，然后从片区里其他楼盘替你找。
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
加微信或 LINE 直接联系 Kim
房源、预算、实地看房都可以用微信直接聊 — 中文泰文都能沟通 · 看房每天都能约，提前 1–2 天说一声就行
- 点击左侧按钮复制 ID
- 打开微信，点击右上角 "+"，选择"添加朋友"
- 粘贴 ID 搜索并添加 — LINE 同样操作，或点下方按钮直接打开 LINE