素坤逸 71 巷巷口一段 · 瓦他那区帕卡农分区 · BTS 帕卡农站 384 米
The Bloom 素坤逸 71 — 两居室 59 平米，走得到 BTS，每平米 91,232 泰铢
Kim Bangkok Property 在曼谷做二手公寓买卖三年了，而我手上在 The Bloom Sukhumvit 71 的这套房，是我全部素坤逸房源里每平米单价最低的一套。这一页要解释的就是它为什么能这么便宜 — 三个叠在一起的原因、楼龄十四年半对你的钱包意味着什么、两居室只有一个卫生间到底是多大的问题，以及为什么离 BTS 帕卡农站 384 米这个数字改变了整个算式。
2011落成（12 月）
1楼栋数
384 米到 BTS 帕卡农站
91,232泰铢/平米，素坤逸房源最低
฿5.40M手上房源 1 套
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
楼本身
Siam Home Development，2011 年，约 2,508 平米地块上的一栋楼
建筑资料显示项目由 Siam Home Development 开发，2011 年 12 月落成，单栋楼，资料记录的项目占地约 2,508 平米。登记地址是曼谷瓦他那区帕卡农分区素坤逸 71 路 44 号，邮编 10110。我不是开发商的代理，我卖的是业主自己委托出售的二手房。这一页写出开发商的名字，是这栋楼的一项事实。
约 2,508 平米是很小的一块地
2,508 平米即使在市区公寓里也算小地块，意味着这个项目完全是往上盖的：公共设施是紧凑型的，没有地面上的大片花园，也没有多层会所。随之而来的好处是户数少、邻居少，而且物业费不必去养一堆你根本用不到的大型公共设施。
楼龄十四年半，是必须看物业财务的阶段
2011 年底交付，算到 2026 年年中约十四年半。这个年龄段电梯、水泵、竖向管道和外墙涂装会同时进入大修周期。物业费收得好的楼，业主几乎感觉不到就过去了；收得不好的楼，会把维修一拖再拖，最后变成你要掏的一笔钱。
物业费 45 泰铢/平米 = 约每月 2,664 泰铢
资料写明物业费为每平米每月 45 泰铢。59.19 平米的房子约为每月 2,664 泰铢，一年约 31,960 泰铢，在瓦他那区算低。这要两面读 — 好的一面是支出轻；要留意的一面是，14 年楼龄的楼费率偏低，可能意味着维修基金薄。
大多数点进这一页的人，并不是因为早就听说过 The Bloom 这个名字，而是因为正在素坤逸 71 巷找房，或者正在把六百万以内、走得到 BTS 的房子一个个翻过去，然后偶然看到 59.19 平米和 540 万泰铢这两个数字并排放着。脑子里冒出来的第一个问题是：这里面是不是有什么不对劲。
短答案是：没有什么不对劲，但有三条清楚的原因让这个价格成立，而这三条都是你必须接受的事实，不会在你过完户之后消失。下一节我会带着真实数字一条条讲。因为如果你看懂了这三条还觉得可以，那这套房就是真正意义上、可以用数字量出来的划算，而不是房源广告里那种“超值”。
楼盘级别的位置
384 米到 BTS 帕卡农站 — 540 万的预算在素坤逸线上几乎买不到的距离
384 米就是实际走五分钟，不是需要翻译成“很近”的那种距离。楼位于素坤逸 71 巷靠素坤逸大路的巷口一段，所以你从楼里走出来到大路，就能直接上帕卡农站，不用往巷子深处走，也不用换摩的。
384 米到 BTS 帕卡农站（E08）
~5 分钟实际走到站台
2 站到通罗 · 4 站到阿速
92 米到便利店
为什么 384 米会改变整个算式
在曼谷，公寓的每平米单价和到车站的步行距离绑得最紧，比其他任何变量都紧 — 甚至比楼龄还紧。离车站超过 800 米的房子，转手时会撞墙；而在 400 米以内的房子，无论楼龄多大，总会有人感兴趣。
这套房是 384 米，也就是说地段里最重要的那个变量你已经拿到手了，而其余的变量（楼龄、片区偏东、开发商品牌）你是打折买的。这笔交易的结构，两句话就说完了。
从帕卡农站你能去哪
BTS 帕卡农站是素坤逸线上的 E08。坐两站到通罗，三站到朋蓬，四站到阿速 — 那里是 MRT 蓝线的换乘点 — 八站到暹罗。全程同一条线，不用换车。
另一个方向往东坐一站是安努，那边的餐厅和超市选择更便宜。这也是为什么搜“素坤逸 77 公寓”的人和搜“素坤逸 71 公寓”的人，总是会一起看。
日常生活半径
楼周边 92 米到 3 公里之内，有哪些是真的用得上的
下面这些是依据真实数据、从楼本身量起的距离。让这个地段可以不用车就过日子的，不是大商场，而是一公里之内齐全的那些近处配套。
| 目的地 | 类型 | 距楼距离 | 步行约 |
|---|---|---|---|
| 7-11 便利店 | 周边其他 | 92 米 | ~1 分钟 |
| 轻轨帕卡农站（E08） | 交通 | 384 米 | ~5 分钟 |
| 圣安德鲁斯国际学校 | 学校 | 858 米 | ~11 分钟 |
| Big C 超市 | 周边其他 | 875 米 | ~11 分钟 |
| 素坤逸医院 | 医院 | 918 米 | ~11 分钟 |
| Gateway 埃卡迈商场 | 商场 | 1.12 公里 | ~14 分钟 |
| Lotus 莲花超市 | 周边其他 | 1.17 公里 | ~15 分钟 |
| DONKI Mall 唐吉诃德 | 商场 | 2.1 公里 | 需坐车 |
| 三美泰医院 | 医院 | 3.02 公里 | 需坐车 |
这张表说明的是：吃和用的事，这个地段在步行范围内就能解决。便利店 92 米，两家大型超市在 875 米到 1.17 公里之间，私立医院在 918 米。这一套是真正住在这里的人每周都会用到的服务，不是一年去不了几次的高端商场。
这个地段没有的，是步行范围内的 Em District 或 Terminal 21 这一档高端商场 — 而这正是帕卡农比阿速和朋蓬便宜、并且可以量出来的原因。如果你的生活离不开每天走进高端商场，这个地段答不了；但如果你一个月去商场一两次，那么坐三站 BTS 到朋蓬，并不是值得多花几百万泰铢去解决的问题。
把巷号读懂
素坤逸 71 巷长达数公里，在巷子里的位置改变一切
“素坤逸 71 巷的公寓”这句话覆盖的范围非常长，而位于同一条巷子不同段的公寓，几乎是两种不同的产品。在你比较这条巷子里的两套房之前，得先知道各自在哪一段。
巷口段：距素坤逸大路 0–500 米
这一段是真的走得到 BTS 帕卡农站的，商铺、餐厅和便利店密度高，每平米单价是整条巷子里最高的，也是唯一一段你转手时不必解释交通问题的。我手上这套房就在这一段，距车站 384 米。
中段：500 米到约 2 公里
是名副其实的住宅区，有国际学校和老式独栋住宅，氛围更安静，每平米单价明显下降，但每天去车站要靠摩的或自己的车。买这一段的人，通常是为了每一泰铢换到的面积，不是为了通勤。
巷尾以及往安努一侧的衔接段
再往里走，71 巷会并入帕卡农–安努一带的路网，也就是搜“素坤逸 77 公寓”的人正在看的同一片区域（77 巷就是安努路，BTS 安努站在帕卡农的下一站）。这一段价格最低，但必须有车。
当你在门户网站上看到“素坤逸 71 巷公寓”的均价，请把它当成这三段平均出来的数字，对还价几乎没有用。真正有用的只有一个问题：这套房离素坤逸大路多少米。这个数字对价格的解释力，比项目名称、楼层或建成年份都强 — 而每当有这种长巷里的房源进来，这也是我向业主问的第一件事。
要敢看的数字
每平米 91,232 泰铢，是我素坤逸房源里最低的 — 原因有三条
540 万泰铢除以 59.19 平米，得到每平米 91,232 泰铢。而在同一个片区，我手上最贵的一套是每平米 367,669 泰铢。同一条路上四倍的差距，不是偶然发生的。
1 · 楼龄 — 2011 年落成
十四年半是市场折价很明确的阶段，不是因为楼不能用了，而是因为买家知道它正要进入大修周期；有些银行在楼龄高时也会缩短贷款年限。这个折扣是真实的，只要你在买之前把物业的健康状况查清楚，它就完整地归你。
2 · 位于帕卡农一端，不是阿速
帕卡农同样在素坤逸线上，但离那些让阿速–朋蓬变贵的写字楼、高端商场和国际医院集群较远。BTS 四站的距离意味着通勤多十分钟，却意味着每平米单价降了一半以上。这是这个片区里最清楚的一次交换。
3 · 开发商规模小，房源流转少
Siam Home Development 不是普通买家熟悉的名字，所以这栋楼的二手市场很薄：历史真实成交价难找，下一位买家也需要更多时间去理解。这一点在你买的时候压低了价格，在你卖的时候会再压一次 — 两面都要知道。
把这张表再慢慢看一遍：同样一笔 540 万泰铢，在这里买到 59.19 平米、两间卧室、距 BTS 步行 384 米；在朋蓬一带买到 30.3 平米；在这个片区最上端只能买到 14.7 平米。也就是二分之一到四分之一的面积，而且那些地段到车站的步行距离还一样或者更远。
我不是说朋蓬的房子价格不合理 — 对真正必须住在那里的人来说，它是合理的。我要说的是：如果你的题目写着“两间卧室、走得到轨道交通、不超过六百万”，素坤逸市场能给你的答案非常少，而这一套是其中之一。整个片区逐栋对比不是这一页的活，我已经把每条巷子的对照表放在素坤逸公寓那一页了。
现在真实在售的房源
我手上唯一的一套：两居室 59.19 平米，6 层
这栋楼我只有一套，也不会假装有更多。点击房源编号可以打开完整参数和房间里的六张实拍照片。
价格数据截至 2026 年 7 月 — 价格与房源状态随时可能变动，每次都可以找我向业主确认 · 资料写明的惯例是买方承担土地厅过户当天费用中评估价的 1%，其余由卖方承担，并且必须在合同里写清楚。全部费用清单可以直接问我 · 中介费向卖方收取，买方不用多付我一分钱。
户型上必须想清楚的一点
两间卧室却只有一个卫生间 — 付定金之前必须想明白的限制
资料明确写着这套是两室一卫，这是 2011 年前后公寓里很常见的户型，也是很多人看照片时忽略、搬进去之后才撞上的事。
楼内唯一一套
很少有人提到的好处
一个卫生间大约占 4 平米，两个卫生间大约占 8 平米。也就是说在同样的 59.19 平米里，一卫的户型把大约四平米还给了客厅和卧室。你一走进去就能感觉到 — 这套房明显比两卫的 59 平米户型宽敞。
花小钱解决不了的坏处
如果你们三到四个人住、每天早上还要同时出门，一个卫生间就是真实的瓶颈，而且不是在合理预算内装修能解决的 — 因为公寓里加一个卫生间要凿楼板、接到楼的竖向管道系统上，大多数物业管理处不会批准。
所以我对客户用一条很简单的规则：住两个人以内，一个卫生间完全不是问题；三个人以上，就先当成问题，直到你自己证明它不是。如果你的题目写着必须两个卫生间，我会在第一条聊天里就让你跳过这一套，而不是带你去看完再来后悔。
那 59.19 平米放得下什么
这个面积是不用费心计算也过得舒服的面积。主卧放得下 6 英尺床，还能配衣柜和两个床头柜；第二间卧室放得下 3.5 英尺床再加一张书桌；客厅放得下真正的三人沙发，而不是小户型那种双人沙发，并且还留得下一张四人餐桌。
给你一个直观对比：我在这一带手上另有一套 46 平米的两居室，两者相差 13 平米。听起来不多，但这 13 平米正是“第二间卧室刚好放下床”和“第二间卧室能放床还能放书桌”之间的差别，也是双人沙发和三人沙发之间的差别。在小面积的房子里，每一平米的分量都比数字看起来重。
付定金之前的功课
楼龄将近 15 年 — 过户之前必须向物业管理处问的七个问题
楼龄本身不是问题，问题是维修要花的钱和基金里实际有的钱之间的差额。这七个问题能在一次会面里把这个差额摊开来看，而我每一单都会问，不是客户问了才问。
1 · 维修基金还剩多少 — 这个数字就是你的缓冲垫。楼龄 14 年而基金很薄的楼，几年之内一定会向业主收一笔钱。
2 · 最近一年物业费的实际收缴率是多少 — 低于 80% 就是警报，因为那意味着物业只能把维修一拖再拖，而负担最后落在像你这样按时缴费的业主头上。
3 · 电梯是否已经大修或更换过控制系统 — 电梯控制系统的使用寿命大约 15 年，这栋楼正好在那个点上。要问：做了没有、什么时候做的、钱从哪里出。单栋楼的电梯数量通常少，坏一部就会影响整栋。
4 · 给排水竖管有没有渗漏记录，或者是否已经更换 — 竖管工程是老公寓里最贵也最扰民的工程，因为要一户一户进去做。如果 14 年里完全没动过，就当成一笔等着到来的支出。
5 · 外墙最近一次涂装是哪一年，下一次计划在什么时候 — 一般是 7–10 年做一次。如果答案是从来没做过，心里就要先留一笔预算。
6 · 水泵、水箱和备用电力系统最近一次检修或更换是什么时候 — 这三样东西，你不会知道它有问题，直到水不来了或者电断了。
7 · 未来两年有没有已经通过或计划中的特别摊款 — 直接问，并要求看最近一次业主大会的会议记录。因为如果决议已经通过，它会跟着房子落到你这个新业主头上。
我把话说明白：这七个问题的答案，比你谈下来的折扣更重要。价格谈掉二十万，第二年却摊到三十万的电梯更换费，你还是亏的。所以这些材料我一贯是在带你看房之前就去要，而不是等你已经做了决定之后。
帮你更快做决定
The Bloom 素坤逸 71 适合谁，谁应该去看更新的楼
非常适合，如果你是
预算六百万以内、想要两间卧室又要靠近轨道交通的人 — 在素坤逸线上，这道题的答案非常少，而这一套是其中之一，而且是能用数字量出来的。
需要一间独立工作间的情侣或独居者 — 两个人以内住，一个卫生间完全不影响生活，而你换回来的是面积。
不想在曼谷养车的人 — 便利店 92 米、两家大型超市在步行范围内、私立医院 918 米、BTS 384 米，这一套配置让“不买车”真的可行。
愿意认真核查、把问题问全的人 — 如果你肯花一个小时把上面七个问题问完，楼龄带来的折扣就会变成你的利润，而不是陷阱。
还不适合，如果你是
三到四口之家 — 一个卫生间是解决不了的瓶颈，这一条先于其他所有条件把答案定死。
想要新楼和大型公共设施的人 — 约 2,508 平米的地块加上十四年半的楼龄，这两样它都给不了你。
买来短期转手的人 — 中小开发商的老楼换手更慢、涨得更慢，我不会跟你说成别的样子。
每天都要走进高端商场的人 — Em District 和 Terminal 21 都不在这里的步行范围内，要坐三到四站 BTS。
关于这栋楼被问得最多的问题
搜 The Bloom 素坤逸 71 和素坤逸 71 巷公寓的人问我最多的问题
The Bloom 素坤逸 71 走到 BTS 帕卡农站要几分钟？
384 米，实际走大约 5 分钟。这是那种不需要替它找任何借口的步行距离。楼位于素坤逸 71 巷靠素坤逸大路的巷口一段，所以你从楼里走出来到大路，就能直接上帕卡农站（E08）的台阶，不用往巷子深处走，也不用换摩的。
看过这一带公寓的人会知道：两居室 59.19 平米、离车站 384 米、售价 540 万泰铢 — 这样一组数字在素坤逸线上已经很难再找到了。
The Bloom 素坤逸 71 是谁开发的？哪一年落成？
开发商是 Siam Home Development。建筑资料显示 2011 年 12 月落成，单栋楼，资料记录的项目占地约 2,508 平米。
算到 2026 年年中，楼龄约十四年半 — 这是一个很关键的年龄段，因为电梯、水泵、竖向管道和外墙涂装会在这个阶段同时进入大修周期。所以在这个楼龄的楼里，物业管理处的财务健康比开发商的名字更重要。我不是 Siam Home Development 的代理，我是在这栋楼里卖二手房的经纪人。
为什么 The Bloom 素坤逸 71 比素坤逸其他公寓便宜这么多？
三个原因叠在一起。第一，楼龄：2011 年落成，现在十四年半，曼谷公寓市场对楼龄的折价非常明确。第二，位置：在帕卡农，是素坤逸内圈这条轴线的东端，不是写字楼和高端商场密集的阿速或朋蓬。第三，开发商规模小，二手市场上流转的房源少，参照价不像大品牌那样坚挺。
三者相加的结果是每平米 91,232 泰铢 — 这是我手上全部素坤逸房源里最低的每平米单价，而这个片区的上端能到每平米 367,669 泰铢。
楼龄 14 年的楼值得买吗？要注意什么？
如果物业管理得好，值得买；如果物业管理薄弱，完全不值得。楼龄本身不是问题，问题是要花的维修钱和基金里实际有的钱之间的差额。
付定金之前要问的有七件事：第一，维修基金结余；第二，最近一年物业费的实际收缴率；第三，电梯是否已经大修或更换过控制系统；第四，给排水竖管有没有渗漏记录或是否已更换；第五，外墙最近一次涂装是哪一年；第六，水泵、水箱和备用电力系统最近一次检修是什么时候；第七，未来两年有没有特别摊款的计划。这一套材料我每一单都会向物业管理处要。
两居室 59.19 平米却只有一个卫生间，会是问题吗？
是不是问题，取决于你们住几个人、几点出门。资料明确写着两室一卫，这是 2011 年前后的公寓里很常见的户型。好处是没有被第二个卫生间占走的面积，回到了客厅和卧室，所以同样 59.19 平米，这一套明显比两卫的 59 平米户型显宽敞。
坏处是如果你们三四个人住、每天早上还要同时出门，一个卫生间就是真实的瓶颈，而且在合理预算内装修也解决不了。如果你的题目写的是两个卫生间，我会在第一条聊天里就说：跳过这一套。
The Bloom 素坤逸 71 的物业费是多少？
房源资料写的是每平米每月 45 泰铢。59.19 平米的房子约为每月 2,664 泰铢，一年约 31,960 泰铢，对瓦他那区的公寓来说属于偏低的费率。
这件事要两面看：好的一面是你的月度支出轻；要留意的一面是，楼龄 14 年的楼费率偏低，可能意味着物业收上来的钱够日常运转，但不够换电梯或换管道，那笔钱以后会以向业主收取的一次性摊款出现。所以我一定会在你做决定之前，先要来物业管理处的财务报表和维修基金余额。
外国人能买 The Bloom 素坤逸 71 的房吗？
我手上这套房的资料写明在外籍配额（Foreign quota）内，所以外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。
至于整栋楼剩余的外籍配额，每次都必须在付定金之前向物业管理处要最新数字 — 尤其是这种已经转手过好几轮的 14 年楼龄的楼，旧数字是不能用的。全部条件和文件在外国人在泰国买房那一页，这里不再重复。
素坤逸 71 巷和素坤逸 77 巷有什么不同？
差别在车站和街道的性格，但属于同一个片区。素坤逸 71 巷（Pridi Banomyong 巷）和素坤逸 77 巷（安努路）是帕卡农–安努一段北侧相邻的两条单号巷，相差一个 BTS 站：帕卡农站（E08）和安努站（E09）。
71 巷更偏住宅区和国际学校，77 巷公寓密度更高，往里走还有更便宜的选择。所以搜“素坤逸 77 公寓”和搜“素坤逸 71 公寓”的人，通常会一起看。真正能拿来做决定的区别是：71 巷的巷口一段是真的走得到车站，而两条巷子只要往里超过一公里，就同样变成必须用车的地段。
6 层是不是太低了？
6 层属于低到中低楼层。我直说：这套房的资料没有写景观，景观那一栏是空的。所以我不会替你写成城市景观或花园景观，因为写了就是猜。你该做的是去看实物，在每一个房间的窗前站一站。
位于巷口临大路的楼要检查的是素坤逸路和轻轨的噪音水平，以及与旁边楼栋的间距。6 层的好处是价格比高楼层低、等电梯时间短、电梯坏了真的能走楼梯 — 而在楼龄 14 年的楼里，少依赖电梯是一个常被忽略的优势。
The Bloom 素坤逸 71 现在有几套在售？价格多少？
我手上只有一套：编号 M05121，两室一卫，59.19 平米，6 层，售价 5,400,000 泰铢，折合每平米 91,232 泰铢，精装带全套家具、拎包入住，资料记录的过户费为买方承担评估价的 1%。
我只有一套，也不会假装有更多。如果你想要更高的楼层或同一栋楼的其他面积，把预算和条件在聊天里告诉我，我可以去问其他业主和做这栋楼的经纪人网络。中介费向卖方收取，买方不用多付我钱。
The Bloom 素坤逸 71 评测：有哪些缺点？
四条。第一，楼龄十四年半，正处在几项大工程同时到期的阶段；如果维修基金薄，特别费用会跟上来。第二，两居室却只有一个卫生间，超过两个人住就是真实的瓶颈。
第三，房子在 6 层，而资料没有写景观，所以一定要先看实物。第四，开发商规模小，历史成交数据少，还价更难，转手也可能比大品牌的楼慢。能直接抵消这些的优点是：59.19 平米、两间卧室、距 BTS 步行 384 米、售价 540 万泰铢 — 这样一组数字，在比这里更靠近市中心的地段已经找不到了。
想在五百多万的预算里找到紧邻 BTS 的两居室，把预算发给我
无论是我手上 6 层的 M05121，还是同一栋楼里需要我去找的更高楼层，你只要发一条消息，说明预算、几个人住，以及能不能接受 14 年楼龄就够了。都是我本人回复，没有机器人，也没有表格。如果你们是三个人以上，我会直说一个卫生间会成为问题，然后替你去找别的房子。
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