Chapter One Eco 拉差达-辉煌 M03717 出售 — 开间 23.33 平米，B 座 6 层，205 万泰铢

我还答不上来，也不会猜。房源资料写明带租约出售，租金每月 11,000 泰铢，租约到 2026 年 6 月 30 日到期，而这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日，也就是租约到期前十天。从那以后，没有人把新的状态更新给我。

可能性有三种：租客续签了新一年的租约；租客留下来转成了月租；或者已经搬走、房子现在是空的。这三种情况对你的入住日期和现金流的影响完全不同。如果你真的在考虑这套，第一步就让我先打电话问房东，这件事我免费做，也不需要你先答应我什么。

按资料上的数字算：月租 11,000 泰铢，一年 132,000 泰铢，除以售价 2,050,000 泰铢，毛回报率 6.44%。扣掉物业费（每平米每月 55 泰铢，即每月 1,283 泰铢、一年 15,396 泰铢）之后，是 5.69%。这还没有扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费和空租期。

不是这栋楼里最好的。M05368 在 B 座 10 层，租金同样是 11,000 泰铢，但售价 1,990,000 泰铢，所以是 6.63%，比这套高。M05220 在 22 层，租金 10,000 泰铢、售价 1,990,000 泰铢，是 6.03%，比这套低。还要再强调一次：这套的 11,000 泰铢来自一份已经到期的租约，不是本轮已经确认的租金。

一部分能用面积解释：这套 23.33 平米，M05368 是 23 平米，M05220 是 22.82 平米。换算成单价之后差距就小很多了 —— 这套 87,870 泰铢/平米，M05220 是 87,204，M05368 是 86,522，彼此相差不到 1,400 泰铢/平米，不是标价看起来的 60,000 泰铢。

解释不了的是楼层。这套在 6 层，另外两套在同一栋楼的 10 层和 22 层。通常楼层越高标价越高，这里是反的。这三套都是精装修、都是外国人产权配额、都是外景、也都是带租约出售。所以资料里没有任何一条事实能解释剩下的差价，我也不会编。资料没写的是房屋实际状况和配套家具 —— 这些只能靠一趟行程里连着看这三套来判断。

有三件事我可以从项目本身的事实说清楚。第一是景观：这是八栋楼的项目，低楼层视线撞到项目内其他楼栋或者停车层的概率更高。第二是噪音：辉煌区是整夜都醒着的地段，6 层听到马路的声音比 19 层大。第三是电梯：6 层等电梯的时间更短，电梯坏了还能走楼梯，这一条是低楼层的好处。

我确认不了的是 B 座 6 层看出去到底是什么 —— 资料只写了外景，没写朝向，而我本人还没有站在这套房里看过。如果这一点是你的决定条件，我可以先请房东补拍从窗户往外看的照片，在你出发之前发给你。

这套房的资料没有填朝向。它只写了是外景、不朝向项目内其他楼栋，那和朝向是两回事。所以我答不上来，也不会猜。

我之所以特意把这件事拎出来说，是因为我在同一栋楼手上的另外九套里，有八套填了朝向 —— 有东、有东南、有北，只有 M03717 这一栏是空的。朝向在曼谷是你每天都能真实感受到的事，尤其是下午西晒的房间，而这是一套 23 平米、只靠一台空调撑着的开间。如果这一点对你重要，先告诉我，我去请房东确认。

我在这栋楼手上的 8 套里有 7 套是开间，面积依次是 22.58、22.82、23、23、23.25、23.25 和 23.33 平米。M03717 是其中最大的那一套，比最小的一套多 0.75 平米，大概相当于一个衣柜的位置。

我不会说 0.75 平米会改变你的生活，因为它不会。在开间里，比面积数字更能改变体感的是房型的形状和卫生间门的位置，而这两件事资料没写，得看实际户型。但 0.75 平米一定会改变的是物业费 —— 物业费按平米算，这套每月 1,283 泰铢，是七套开间里最高的。

因为这套的房东给得比较全。同一栋楼的其他房源是 3 到 7 张，这套 9 张，所以在你决定要不要跑这一趟之前，这是这个项目里你能看得最清楚的一套 —— 如果你人在国外，这一点很实在。

但照片多不等于齐。这一组里没有户型图，而且照片也代替不了资料里该填的朝向。另外还有一些卖家几乎从来不拍的地方，比如卫生间地面收口、墙面的痕迹、空调的状况。如果你想看这些，我可以请房东补拍，或者要一段在房间里走一圈的视频先发给你。