ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M03717 — สตูดิโอ 23.33 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 6 ราคา 2,050,000 บาท

ผมยังตอบไม่ได้ และจะไม่เดา เอกสารที่ติดมากับห้องระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 20 มิถุนายน 2569 คือสิบวันก่อนสัญญาหมด ตั้งแต่วันนั้นยังไม่มีการอัปเดตสถานะเข้ามาที่ผม

ความเป็นไปได้มีสามทาง ผู้เช่าต่อสัญญาปีใหม่ ผู้เช่าอยู่ต่อแบบรายเดือน หรือย้ายออกไปแล้วและห้องว่างอยู่ ทั้งสามทางเปลี่ยนคำตอบเรื่องวันเข้าอยู่และเรื่องกระแสเงินสดของคุณคนละแบบ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ให้ผมโทรถามเจ้าของก่อนเป็นอย่างแรก ผมทำให้ฟรีและไม่ต้องมีเงื่อนไขอะไรผูกกับคุณ

คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน หรือ 132,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 2,050,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.44% ถ้าหักค่าส่วนกลางซึ่งคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตร คือ 1,283 บาทต่อเดือนหรือ 15,396 บาทต่อปี จะเหลือ 5.69% ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง

ไม่ดีที่สุดในตึกนี้ ห้อง M05368 ชั้น 10 อาคาร B ค่าเช่าเท่ากันที่ 11,000 บาท แต่ราคา 1,990,000 บาท จึงให้ 6.63% สูงกว่าห้องนี้ ส่วน M05220 ชั้น 22 ค่าเช่า 10,000 บาทที่ราคา 1,990,000 บาท ให้ 6.03% ต่ำกว่า และย้ำอีกครั้งว่า 11,000 บาทของห้องนี้เป็นค่าเช่าของสัญญาที่หมดอายุไปแล้ว ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วของรอบปัจจุบัน

ส่วนหนึ่งอธิบายได้ด้วยขนาด ห้องนี้ 23.33 ตร.ม. ส่วน M05368 อยู่ที่ 23 ตร.ม. และ M05220 อยู่ที่ 22.82 ตร.ม. เมื่อคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร ช่องว่างจะแคบลงมาก ห้องนี้ 87,870 บาท M05220 87,204 บาท และ M05368 86,522 บาท คือต่างกันไม่ถึง 1,400 บาทต่อตารางเมตร ไม่ใช่ 60,000 บาทอย่างที่ราคาป้ายทำให้รู้สึก

ส่วนที่อธิบายไม่ได้คือชั้น ห้องนี้อยู่ชั้น 6 ส่วนอีกสองห้องอยู่ชั้น 10 และชั้น 22 ในอาคารเดียวกัน ปกติชั้นสูงกว่าควรตั้งราคาสูงกว่า ที่นี่กลับด้าน ทั้งสามห้องเป็นตกแต่งครบเหมือนกัน โควตาต่างชาติเหมือนกัน วิวนอกอาคารเหมือนกัน และขายพร้อมผู้เช่าเหมือนกันทั้งสามห้อง ผมจึงไม่มีข้อเท็จจริงในเอกสารที่จะอธิบายส่วนต่างที่เหลือ และจะไม่แต่งขึ้นมา สิ่งที่เอกสารไม่บอกคือสภาพห้องจริงและชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา ซึ่งดูได้ด้วยการเดินเข้าไปดูสามห้องต่อกันในทริปเดียว

มีผลสามเรื่องที่ผมพูดได้จากข้อเท็จจริงของตัวโครงการ หนึ่งคือวิว โครงการนี้เป็นผังแปดอาคาร ชั้นต่ำมีโอกาสสูงกว่าที่สายตาจะไปชนอาคารอื่นในโครงการหรือชั้นจอดรถ สองคือเสียง ห้วยขวางเป็นย่านที่ตื่นตลอดคืน ชั้น 6 ได้ยินถนนมากกว่าชั้น 19 สามคือลิฟต์ ชั้น 6 รอลิฟต์สั้นกว่าและมีทางเลือกเดินบันไดในกรณีลิฟต์เสีย

สิ่งที่ผมยืนยันไม่ได้คือชั้น 6 ของอาคาร B มองออกไปเจออะไรจริง ๆ เพราะเอกสารระบุแค่ว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร แต่ไม่ได้ระบุทิศ และผมยังไม่ได้ยืนอยู่ในห้องนี้เอง ถ้าเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ ผมขอรูปวิวจากหน้าต่างเพิ่มจากเจ้าของให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา

เอกสารห้องนี้ไม่ได้ระบุทิศไว้ มันระบุแค่ว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับทิศ ผมจึงตอบไม่ได้ และจะไม่เดา

ที่ผมหยิบเรื่องนี้ขึ้นมาพูดเพราะอีกแปดในเก้าห้องที่ผมถือในตึกเดียวกันระบุทิศไว้ มีทั้งตะวันออก ตะวันออกเฉียงใต้ และเหนือ ห้อง M03717 เป็นห้องเดียวที่ช่องนี้ว่าง ทิศเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้จริงทุกวันในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ในห้องขนาด 23 ตารางเมตรที่แอร์ตัวเดียวต้องเอาอยู่ ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศให้

ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ มีเจ็ดห้องเป็นสตูดิโอ ขนาดไล่จาก 22.58, 22.82, 23, 23, 23.25, 23.25 ถึง 23.33 ตร.ม. ห้อง M03717 คือห้องที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มนั้น ส่วนต่างจากห้องที่เล็กที่สุดคือ 0.75 ตร.ม. ซึ่งเทียบเท่าพื้นที่ราวหนึ่งช่วงตู้เสื้อผ้า

ผมจะไม่บอกว่า 0.75 ตร.ม. เปลี่ยนชีวิตคุณ เพราะมันไม่ ในห้องสตูดิโอสิ่งที่เปลี่ยนความรู้สึกมากกว่าตัวเลขพื้นที่คือรูปทรงของห้องและตำแหน่งประตูห้องน้ำ ซึ่งเอกสารไม่ได้ระบุและต้องดูจากผังจริง แต่สิ่งที่ 0.75 ตร.ม. เปลี่ยนแน่ ๆ คือค่าส่วนกลาง เพราะคิดตามตารางเมตร ห้องนี้จ่าย 1,283 บาทต่อเดือน สูงที่สุดในกลุ่มสตูดิโอทั้งเจ็ดห้อง

เพราะเจ้าของห้องนี้ส่งมาให้ครบกว่า ห้องอื่นในตึกเดียวกันมี 3 ถึง 7 รูป ห้องนี้ 9 รูป จึงเป็นห้องที่คุณเห็นได้มากที่สุดในโครงการนี้ก่อนตัดสินใจเดินทางมา ซึ่งสำคัญมากถ้าคุณอยู่ต่างประเทศ

แต่รูปเยอะไม่ได้แปลว่าครบ ในชุดนี้ไม่มีผังห้อง และรูปถ่ายก็ตอบเรื่องทิศแทนเอกสารไม่ได้ นอกจากนั้นยังมีจุดที่คนขายแทบไม่เคยถ่าย เช่น ขอบพื้นห้องน้ำ รอยตามผนัง และสภาพเครื่องปรับอากาศ ถ้าคุณอยากเห็นจุดพวกนี้ ผมขอให้เจ้าของถ่ายเพิ่มให้ได้ หรือขอวิดีโอเดินทั่วห้องส่งไปให้คุณดูก่อนเดินทาง