房源编号 M05220 · B 座 22 层 · 曼谷辉煌区
Chapter One Eco 拉差达-辉煌 M05220 出售 — 开间 22.82 平米 B 座 22 层，1,990,000 泰铢
Kim Bangkok Property 这套和 M05368 挂牌价一样，都是 199 万泰铢，但这套的租客每年少付 12,000 泰铢，我能拿来换的只有高出的 12 层。
房源资料最后更新 2026 年 7 月 1 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M05220 我手上有的每一个数字，以及资料里没写的那几件事
- 房源编号
- M05220
- 售价
- 1,990,000 泰铢（87,204 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 22.82 平米
- 户型
- 开间 1 卫
- 楼层
- B-22
- 景观
- 外景，不朝向项目内其他楼栋
- 朝向
- 朝东
- 装修
- 精装带全套家具，拎包入住
- 租客状态
- 带租约出售，租金每月 10,000 泰铢，租约写明至 2026 年 9 月 19 日 —— 尚未到期，还剩大约五周
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 55 泰铢/㎡/月 = 1,255 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 3 张（全楼最少，与 M04849 并列），而且这 3 张里没有户型图
- 地址
- 曼谷辉煌区 Pracha Uthit 路，邮编 10310
- 最后更新
- 2026 年 7 月 1 日
这套房的资料把两件事分在两栏里：景观那一栏写的是外景、不朝向项目内其他楼栋；朝向那一栏写的是朝东。这两栏不是一回事，所以我分开写，而不是揉成一句。资料完全没写的是 B 座总共有几层，所以我没法确认 22 层是不是顶层、上面还有没有别的楼层。我只知道它是我手上这 8 套里最高的一套，剩下的我不猜。如果这一点对你重要，我可以替你问物业管理处。
先说最重要的一件事
这套房的租约还有效，但只剩大约五周
房源资料写得很直白：带租约出售，租金每月 10,000 泰铢，租约到 2026 年 9 月 19 日到期，这份资料最后更新日期是 2026 年 7 月 1 日。和我手上不少房源比，这算是好消息，因为在你读到这一页的时候租约还没过期，租客按合同仍然有权住在里面，现金流也确实还在走。
但这个好消息的保质期很短。再过大约五周就是 2026 年 9 月 19 日，那一天这一页上的所有数字都会被重新打开。用来算出 6.03% 的那个 10,000 泰铢，是这一轮即将结束的租约的租金，不是下一轮已经谈定的租金。如果你今天开始谈，过户日很可能落在 9 月 19 日之后 —— 也就是说，你真正买下的是一套租客状态正要发生变化的房子，而不是一套租约锁得很长的房子。
我不会写「有长租客，收租无缝衔接」，因为资料没有这么说。我能做、而且免费做的，是先替你打电话问房东四件事：租客有没有提出退租，新一轮租约谈定了没有，如果续约租金定在多少，以及两个月押金现在在谁手上。这四个答案对这套房价值的影响，比这一页上写的其他所有内容加起来都大。
给投资买家的数字
按 10,000 泰铢的租金算，毛回报率 6.03% —— 我的算法在这里
毛回报率 6.03%
租金 10,000 泰铢 × 12 个月 = 一年 120,000 泰铢，除以售价 1,990,000 泰铢，等于 6.03%。这是起算点，不是净收益。
扣掉物业费后 5.27%
物业费每平米每月 55 泰铢，这套 22.82 平米，所以每月 1,255 泰铢、一年 15,060 泰铢。扣掉之后剩 104,940 泰铢，相当于买入价的 5.27%。
还没扣的部分
土地及建筑物税、维修费、找下一个租客的中介费、保险，以及两个租客之间的空租期 —— 上面两个数字都还没有把这些算进去。
6.03% 仍然高于曼谷市面上常见的每年 4% 到 5%，但我不会让你误以为这是我在这栋楼里回报最好的一套，因为它不是。在这个项目里带租约出售的三套房中，这一套的数字最低，原因一点都不复杂：M05368 的挂牌价和它一模一样，都是 1,990,000 泰铢，但那套的租客付 11,000 泰铢，这套的租客付 10,000 泰铢。每月差 1,000 泰铢，就是同样一笔本金上每年差 12,000 泰铢，换算成回报率相差 0.60 个百分点。如果按每平米租金看，这套是每平米每月 438 泰铢，另外两套分别是 478 和 472 泰铢。
我从资料里解释不了的是：为什么 22 层的房子租金反而低于同一栋 10 层的房子？照常理应该相反。可能的原因有好几个 —— 两份租约签订的时间不同、随房家具配置不一样、或者房东为了不空置而让了价 —— 但资料一条都没写，所以我不会从中挑一个写出来让它听着合理。
该做的是把它当成一个区间，而不是一个数字。如果新一轮谈到 11,000 泰铢，和 10 层那套持平，这套会升到毛回报 6.63%、扣物业费后 5.88%；如果新一轮谈到 9,500 泰铢，它会降到毛回报 5.73%、扣物业费后 4.97%。同样的价格能拉出这么宽的区间，正是我坚持要在你下定金之前先弄清 9 月 19 日结果的原因。完整的回报率算法我写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
从 22 层往下看邻居
价格和 10 层那套一模一样，楼层高出 12 层，租金却每月少 1,000 泰铢
| 项目 | M05220（本套） | M03717 | M04848 | M04849 | M04850 | M04882 | M05368 | M05492 | MZ05384 | M04927 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 售价 | 1,990,000 泰铢 | 2,050,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 1,990,000 泰铢 | 2,600,000 泰铢 | 2,050,000 泰铢 | 2,750,000 泰铢 |
| 单价 | 87,204 泰铢/平米 | 87,870 泰铢/平米 | 89,892 泰铢/平米 | 89,892 泰铢/平米 | 92,560 泰铢/平米 | 90,870 泰铢/平米 | 86,522 泰铢/平米 | 88,165 泰铢/平米 | 89,130 泰铢/平米 | 94,828 泰铢/平米 |
| 楼层 | B-22 层 | B-6 层 | E-19 层 | E-16 层 | E-19 层 | E-20 层 | B-10 层 | A-20 层 | B-19 层 | B-12 层 |
| 面积 / 户型 | 22.82 平米 · 开间 1 卫 | 23.33 平米 · 开间 1 卫 | 23.25 平米 · 开间 1 卫 | 23.25 平米 · 开间 1 卫 | 22.58 平米 · 开间 1 卫 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 29.49 平米 · 1 居室 1 卫 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 29 平米 · 一室 1 卫 |
| 装修 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 资料留空 — 照片显示物品齐备 | 精装带全套家具，拎包入住 |
| 景观 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 城市景，视野朝向楼外 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 |
| 朝向 | 朝东 | 未填写 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东南 | 朝北 | 未注明 | 朝西北 |
| 租客 | 带租约出售 | 带租约出售 | 无租客 | 无租客 | 无租客 | 无租客 | 带租约出售 | 无租客 | 带租约，月租 10,000 泰铢 | 无租客 |
| 照片数量 | 3 张 | 9 张 | 5 张 | 3 张 | 7 张 | 7 张 | 4 张 | 4 张 | 5 张 | 10 张 |
在我手上这栋楼的 10 套房里，M05220 同时做到了两件事：它楼层最高，B 座 22 层；它挂牌价最低，1,990,000 泰铢。按每平米算它是 87,204 泰铢，在这 10 套里由低到高排第 2；而在我经手的全部 55 套房源里，它的挂牌总价并列第二低，与 M05368 相同。
但对这套房来说真正有意义的对比只有一组，就是同在 B 座的 M05368，因为两套挂牌价完全一样，问题因此变得非常锋利。那一套在 10 层，面积 23 平米，比这套多 0.18 平米，朝东南，4 张照片，租客付 11,000 泰铢，租约一直到 2026 年 11 月；这一套高出 12 层，朝东，3 张照片，租客付 10,000 泰铢，租约在 2026 年 9 月 19 日结束。你唯一要回答的问题是：这 12 层楼加一个朝东，对你来说值不值每年 12,000 泰铢。
这个问题我只能回答一半。能回答的那一半是朝向：这套是我手上 10 套里唯一一套资料写明朝东的，另外五套朝东南，一套朝北，还有一套那一栏空着。朝东意味着接的是早上的太阳，不是下午的西晒 —— 在一间只有一台空调的 22 平米房子里，这件事会真实地出现在电费单上。回答不了的那一半是：为什么 22 层的房子会和 10 层的房子挂同一个价？两套都是精装修、都是外国人产权配额、物业费同样是每平米 55 泰铢、景观同样写着外景。资料没写的是房屋实际状况、随房家具，以及各自卖家的急切程度。两套都在 B 座，我可以安排你一趟行程里连着看。整个项目的情况在 Chapter One Eco 拉差达-辉煌 这一页。
这套适合谁
我认为 M05220 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 为楼层和朝向付钱、而不是为回报率付钱的人
如果你买来自住或者两地轮住，22 层加朝东是这套房用全楼最低的挂牌价给你的两样东西。我手上这 10 套里没有比它更高的楼层，也没有第二套写明朝东的。这个面积段我手上的房源都汇总在 开间公寓 这一页。
适合 —— 想找最低入场门槛的海外买家
1,990,000 泰铢是我经手的 55 套房源里并列第二低的挂牌价，而且资料写明属于外国人产权配额，可以用外国买家自己的名字持有。流程、材料，以及购房款怎么从境外汇入才能让银行开出 FET，都写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
不适合 —— 只看回报率做决定的人
在价格完全相同的前提下，10 层的 M05368 是 6.63%，这套是 6.03%，而且那套的租约还比这套长两个月。如果你唯一的标准是数字，我会先带你去看那一套 —— 尽管两套给我的佣金是一样的。
不适合 —— 必须把房子看全了才敢决定的人
3 张照片就是我手上的全部，和另一套并列全楼最少，而且这一组里没有户型图。如果你人在海外、只能靠照片下判断，这套房能给你的证据比同项目其他房源都少。我可以去要更多照片，但必须先和租客约时间。
周边配套
从 22 层下到地面，再走出去，66 米到 4.98 公里之间有什么
这套房源资料里记录的距离
- 地铁辉煌站（蓝线）1.05 公里
- 尚泰拉玛九购物中心2.29 公里
- Fortune Town 商场2.04 公里
- Big C Extra 大型超市4.98 公里
- AIA Capital Center 写字楼1.47 公里
- Regent 国际学校（曼谷）1.86 公里
- KIS 国际学校（曼谷）1.04 公里
- 拉玛九医院2.29 公里
- The Street 拉差达商场805 米
- 7-11 便利店66 米
对这套房来说，应该和楼层号一起读的那一行是：7-11 便利店 66 米。写在纸上是走路不到一分钟，但从 22 层出发，这 66 米每一次都要先等电梯。22.82 平米的房子冰箱小，实际住的人是少量多次地买东西、下楼频繁。如果你买来自住，这是你每天都会遇到的细节，不是过户那天的细节。而 The Street 拉差达商场 805 米、Big C Extra 4.98 公里这两行不随楼层变，全楼都一样。
如果你是买来持有出租，决定这套房租金天花板的是两行：MRT 辉煌站 1.05 公里，Regent 国际学校（曼谷）1.86 公里。前者是这类房子只能收到一万出头、而不是一万五的原因；后者是一个需要开车过去的租客来源。这套房现在的租客在哪里上班或读书，资料没写，我不知道，也不会替你猜。能确定的是：同一个地段给了这套房 10,000 泰铢，却给了同一栋楼层更低的那套 11,000 泰铢 —— 也就是说，这里的租金水平更多由房子本身和租约决定，而不是由楼层决定。整个片区和同价位的其他项目，在 辉煌公寓 这一页。
下定金之前
如果你真的考虑 M05220，我会先替你核实这四件事
2026 年 9 月 19 日那天会发生什么
租客有没有提出退租，新一轮租约谈定了没有，如果续约租金是多少，押金在谁手上。对这套房来说这永远是第一件事，因为它同时决定了 6.03% 这个数字和你能入住的日期。
B 座总共几层，这套房上面是什么
资料没写楼栋总层数，所以我不知道 22 层是不是顶层。我会替你问物业管理处：这套房上面是天台、机房还是水箱 —— 这三样带来的噪音和热量各不相同，而顶层房通常比其他房先遇到渗漏问题。
补拍照片和一段走房视频
3 张照片不足以做决定，而且这一组里没有户型图。我会去要卫生间、阳台、空调，以及从窗口实拍的景观照片，再加一段走一圈的视频。这些都需要提前和租客约时间，我可以在你出发之前安排好。
外国人配额，以及过户当天要付的全部金额
资料写明是外国人产权，但配额是按每一套房算的，楼里每发生一笔交易都会变动，我会要求物业管理处出具书面确认。然后把买方那部分过户费（评估价的 1%）、公共基金和预缴物业费，合成一个数字给你。算法可以直接问我。
常见问题
关于 M05220，问我最多的几个问题
M05220 的租约 2026 年 9 月 19 日到期，买下来什么时候能自己住进去
房源资料写明是带租约出售，租金每月 10,000 泰铢，租约到 2026 年 9 月 19 日到期，资料最后更新日期是 2026 年 7 月 1 日。和同一栋楼另外两套带租约的房源不同，这套的租约还没有过期，租客按合同有权住到那一天。
也就是说，如果你是买来自住，能谈得上的最早日期是 2026 年 9 月 19 日之后；而且就算到了那一天，也仍然要先弄清租客有没有续约 —— 如果续了，你拿到的是一套带新一轮租客的房子，不是空房。我可以在你付钱或者订机票之前先打电话问房东。在拿到确切答案之前，我不会在这一页上写「空房随时入住」。
M05220 的租金回报率是多少，为什么比同楼另外两套低
按资料上的数字算：月租 10,000 泰铢，一年 120,000 泰铢，除以售价 1,990,000 泰铢，毛回报率 6.03%。扣掉物业费（每平米每月 55 泰铢，即每月 1,255 泰铢、一年 15,060 泰铢）之后是 5.27%。这还没有扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费和空租期。
它比另外两套低，问题完全出在租金上，不在价格上。M05368 的挂牌价和它完全一样，都是 1,990,000 泰铢，但租客付 11,000 泰铢，所以是 6.63%；M03717 售价 2,050,000 泰铢、租金 11,000 泰铢，是 6.44%。这套和 M05368 相差 0.60 个百分点，换算到同样一笔本金上就是每年 12,000 泰铢。为什么楼层更高的房子反而收得更少？资料没写，我也不会编一个理由出来。
价格和 M05368 一模一样，该选哪一套
两套都在 B 座，都是 1,990,000 泰铢，都是精装修，都是外国人产权配额，物业费同样是每平米 55 泰铢，也都是带租约出售。区别有四点：这套在 22 层，那套在 10 层；这套 22.82 平米，那套 23 平米；这套朝东，那套朝东南；这套租金 10,000 泰铢、租约至 2026 年 9 月 19 日，那套租金 11,000 泰铢、租约至 2026 年 11 月。
如果你的标准是现金流，选 M05368：同样的价格每年多收 12,000 泰铢，租约还更长。如果你的标准是自住，或者长期持有并且相信楼层更高转手更容易，那就选这一套。我手上没有这栋楼分楼层的历史成交数据，所以后面这个判断我没法替你证明，也不会假装能证明。最直接的办法是一趟行程里连着看这两套 —— 同一栋楼，约一次就够了。
22 层是 B 座的顶层吗
我答不上来。资料只写了楼层编号 B-22，没有写 B 座整栋一共几层。我能从自己的数据确认的只有一点：在我手上这个项目的 10 套房里，这一套楼层最高，其次是两套 20 层。这个项目是 8 栋楼的规划，各栋的高度不一定一样。
这不只是好奇心的问题。如果这套房正下方顶着天台、机房或者水箱，那么噪音、热量积聚和楼上渗漏的风险都会不一样。我可以替你问物业管理处这套房上面到底是什么，而这个答案应该在你下定金之前拿到，不是之后。
M05220 朝哪边，朝东到底有多大影响
这套房的资料把朝向写清楚了：朝东；另外一栏单独写着外景、不朝向项目内其他楼栋。我把这两件事分开写，因为它们本来就不是一回事 —— 景观说的是你看出去看到什么，朝向说的是太阳什么时候照进来。在我手上这栋楼的 8 套里，这是唯一一套写明朝东的，另外五套朝东南，一套朝北，还有一套那一栏空着。
朝东意味着房子接的是上午的太阳，躲开了下午的西晒。在一间只有一台空调的 22.82 平米开间里，这个差别会真实地体现在电费单上，也体现在傍晚六点回到房间时的体感上。朝向答不了的是：22 层看出去究竟是什么。我本人还没有站在这套房里过。如果景观是你的决定条件，我可以在你出发之前先要到从窗口实拍的照片。
为什么这套只有 3 张照片
因为房东只给了这么多，而且拍照时房子里住着租客。进有人住的房子拍照，必须提前约，时间也总是有限的。在我手上这栋楼的 10 套里，这一套照片最少，和同样只有 3 张的 M04849 并列；照片最多的那一套有 9 张。而这 3 张里，一张户型图都没有。
我选择不拿样板房或者项目里其他房间的照片来凑数，因为那会让你误以为是这一套。在一个有大量相似户型的项目里，这种误会特别容易发生。如果你必须看到更多才敢决定，我可以另约时间进去补拍，并要一段走一圈的视频。
10,000 泰铢的租金是不是偏低，重新出租能租到多少
我不知道这套房真实的市场租金，也不会随口给你一个数字让你去期待。我唯一能诚实拿来比的，是我自己手上这栋楼的三份租约：这套 10,000 泰铢、22.82 平米，等于每平米每月 438 泰铢；M05368 是 478 泰铢；M03717 是 472 泰铢。所以这一套是三套里每平米租金最低的。
但这只是一个信号，不是「你能涨租」的结论。三份租约签订的时间不同，随房家具可能不一样，而住得久的租客拿到的价格通常也低于新挂出的报价。如果你是买来自己出租，该做的是让我先问房东新一轮谈到哪一步了，然后把你自己的租金假设建立在那个信息上，而不是建立在资料里那个停在 10,000 泰铢的数字上。
想知道 2026 年 9 月 19 日之后，M05220 会是空房还是带租客
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M05220 有兴趣，我会先向房东和物业管理处核实四件事：租客续约还是搬走、新一轮租金多少、B 座 22 层上面是什么、以及这套房今天的外国人配额，然后把答案发给你。想看实房的话，我可以把这套和价格完全相同的 10 层那套安排在同一趟行程里连着看。如果看完我认为另一套对你更划算，我会直接说。
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