รหัสห้อง M05220 · อาคาร B ชั้น 22 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M05220 — สตูดิโอ 22.82 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 22 ราคา 1,990,000 บาท
Kim Bangkok Property ห้องนี้กับ M05368 ราคาเท่ากันเป๊ะ 1,990,000 บาท แต่ผู้เช่าห้องนี้จ่ายน้อยกว่าปีละ 12,000 บาท ผมแลกคืนให้ได้แค่ชั้นที่สูงกว่า 12 ชั้น
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 1 ก.ค. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M05220 ที่ผมมีในมือ และเรื่องที่เอกสารไม่ได้บอก
- รหัสห้อง
- M05220
- ราคาขาย
- 1,990,000 บาท (87,204 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 22.82 ตร.ม.
- ผังห้อง
- สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- B-22
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- ทิศตะวันออก
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน สัญญาระบุสิ้นสุด 19 ก.ย. 2569 — ยังไม่ถึงกำหนด เหลืออีกราวห้าสัปดาห์
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,255 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 3 รูป (น้อยที่สุดในตึกนี้ เท่ากับห้อง M04849) และในสามรูปนี้ไม่มีผังห้อง
- ที่ตั้ง
- ถนนประชาอุทิศ แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 1 ก.ค. 2569
เอกสารห้องนี้แยกสองเรื่องไว้คนละช่อง ช่องวิวระบุว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ส่วนช่องทิศระบุว่าทิศตะวันออก สองช่องนี้ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน ผมจึงเขียนแยกให้เห็นทั้งคู่แทนที่จะรวบเป็นบรรทัดเดียว ส่วนสิ่งที่เอกสารไม่บอกเลยคืออาคาร B มีทั้งหมดกี่ชั้น ผมจึงยืนยันไม่ได้ว่าชั้น 22 เป็นชั้นบนสุดของอาคารหรือยังมีชั้นเหนือขึ้นไปอีก ผมรู้แค่ว่ามันสูงที่สุดในสิบห้องที่ผมถือ และผมจะไม่เดาส่วนที่เหลือ ถ้าเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขของคุณ ผมถามนิติบุคคลให้ได้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
สัญญาเช่าของห้องนี้ยังเดินอยู่ แต่เหลืออีกราวห้าสัปดาห์เท่านั้น
เอกสารของห้องเขียนไว้ตรง ๆ ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุด 19 กันยายน 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 นี่เป็นข่าวดีเมื่อเทียบกับหลายห้องที่ผมถือ เพราะสัญญายังไม่เลยกำหนด ณ วันที่คุณอ่านหน้านี้ ผู้เช่ายังมีสิทธิอยู่ในห้องตามสัญญา และกระแสเงินสดยังเดินอยู่จริง
แต่ข่าวดีนั้นมีอายุสั้น เหลืออีกราวห้าสัปดาห์วันที่ 19 กันยายน 2569 ก็จะถึง และนั่นคือวันที่ตัวเลขทั้งหมดในหน้านี้ถูกเปิดใหม่ ค่าเช่า 10,000 บาทที่ใช้คำนวณผลตอบแทน 6.03% เป็นค่าเช่าของรอบสัญญาที่กำลังจะจบ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วของรอบถัดไป ถ้าคุณเริ่มคุยวันนี้ วันโอนของคุณมีโอกาสสูงที่จะตกหลังวันที่ 19 กันยายน แปลว่าสิ่งที่คุณกำลังซื้อจริง ๆ คือห้องที่สถานะผู้เช่ากำลังจะเปลี่ยน ไม่ใช่ห้องที่มีสัญญาล็อกยาว
ผมจะไม่เขียนว่า “มีผู้เช่ายาว รับรายได้ต่อได้เลย” เพราะเอกสารไม่ได้บอกแบบนั้น สิ่งที่ผมทำได้และทำให้ฟรีคือโทรถามเจ้าของก่อนสี่ข้อ ผู้เช่าบอกกล่าวขอย้ายออกแล้วหรือยัง ตกลงต่อสัญญารอบใหม่แล้วหรือยัง ถ้าต่อ ตกลงกันที่ค่าเช่าเท่าไหร่ และเงินประกันสองเดือนอยู่ในมือใคร สี่คำตอบนี้เปลี่ยนมูลค่าของห้องนี้มากกว่าเรื่องอื่นที่เขียนอยู่ในหน้านี้ทั้งหมด
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 10,000 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.03% — และนี่คือวิธีที่ผมคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 6.03%
ค่าเช่า 10,000 บาท × 12 เดือน = 120,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 1,990,000 บาท ได้ 6.03% ตัวเลขนี้คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 5.27%
ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 22.82 ตร.ม. จึงเป็น 1,255 บาทต่อเดือน หรือ 15,060 บาทต่อปี หักออกเหลือ 104,940 บาท คิดเป็น 5.27% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบใหม่ ประกัน และช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
6.03% ยังสูงกว่าตัวเลขที่เห็นกันทั่วไปในกรุงเทพฯ ที่ราว 4 ถึง 5% ต่อปี แต่ผมจะไม่ปล่อยให้คุณเข้าใจว่านี่คือห้องที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดที่ผมมีในตึกนี้ เพราะมันไม่ใช่ ในสามห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าในโครงการนี้ ห้องนี้ให้ตัวเลขต่ำที่สุด และเหตุผลไม่ได้ซับซ้อนเลย ห้อง M05368 ตั้งราคาเท่ากันเป๊ะที่ 1,990,000 บาท แต่ผู้เช่าจ่าย 11,000 บาท ส่วนห้องนี้ผู้เช่าจ่าย 10,000 บาท ส่วนต่างเดือนละ 1,000 บาทคือปีละ 12,000 บาทบนเงินก้อนเดียวกัน และมันแปลงเป็นผลตอบแทนที่ต่างกัน 0.60 จุด ถ้าคิดเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร ห้องนี้ได้ 438 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อีกสองห้องได้ 478 และ 472 บาท
สิ่งที่ผมอธิบายไม่ได้จากเอกสารคือทำไมห้องชั้น 22 ถึงเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าห้องชั้น 10 ในอาคารเดียวกัน ปกติควรกลับกัน คำอธิบายที่เป็นไปได้มีหลายทาง เช่น สองสัญญาเซ็นกันคนละช่วงเวลา ชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ให้ไปกับห้องไม่เท่ากัน หรือเจ้าของยอมลดเพื่อไม่ให้ห้องว่าง แต่เอกสารไม่ได้บอกสักข้อ ผมจึงจะไม่เลือกข้อใดข้อหนึ่งมาเขียนให้ฟังดูมีเหตุผล
สิ่งที่ควรทำคือคิดเป็นช่วงแทนที่จะคิดเป็นตัวเลขเดียว ถ้ารอบใหม่ตกลงกันได้ที่ 11,000 บาทเท่ากับเพื่อนบ้านชั้น 10 ห้องนี้จะขึ้นไปที่ 6.63% ขั้นต้น และ 5.88% หลังหักค่าส่วนกลาง ถ้ารอบใหม่ตกลงกันที่ 9,500 บาท มันจะลงมาที่ 5.73% ขั้นต้น และ 4.97% หลังหักค่าส่วนกลาง ช่วงกว้างขนาดนี้บนราคาเดียวกันคือเหตุผลที่ผมยืนยันว่าต้องรู้ผลของวันที่ 19 กันยายนก่อนวางมัดจำ วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
มองจากชั้น 22 ลงไปหาเพื่อนบ้าน
ราคาเท่ากับห้องชั้น 10 เป๊ะ ๆ แต่สูงกว่า 12 ชั้น และเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าเดือนละ 1,000 บาท
| รายการ | M05220 (ห้องนี้) | M03717 | M04848 | M04849 | M04850 | M04882 | M05368 | M05492 | MZ05384 | M04927 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 1,990,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 1,990,000 บาท | 2,600,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,750,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 87,204 บาท | 87,870 บาท | 89,892 บาท | 89,892 บาท | 92,560 บาท | 90,870 บาท | 86,522 บาท | 88,165 บาท | 89,130 บาท | 94,828 บาท |
| ชั้น | B-22 | B-6 | E-19 | E-16 | E-19 | E-20 | B-10 | A-20 | B-19 | B-12 |
| ขนาด / ผัง | 22.82 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.33 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 22.58 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29.49 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | เอกสารเว้นว่าง — รูปแสดงของครบ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวเมือง เปิดออกนอกอาคาร | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ทิศตะวันออก | ไม่ระบุ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศเหนือ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | มีผู้เช่า 10,000 บาท/เดือน | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 3 รูป | 9 รูป | 5 รูป | 3 รูป | 7 รูป | 7 รูป | 4 รูป | 4 รูป | 5 รูป | 10 รูป |
ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้อง M05220 ทำสองอย่างพร้อมกัน มันอยู่สูงที่สุด อาคาร B ชั้น 22 และมันตั้งราคาต่ำที่สุด 1,990,000 บาท ในเชิงราคาต่อตารางเมตรมันอยู่ที่ 87,204 บาท คืออันดับที่ 2 จาก 8 นับจากถูกไปแพง และในสต็อกทั้งหมด 55 ห้องที่ผมดูแล มันเป็นห้องที่ราคาป้ายต่ำเป็นอันดับสอง เท่ากับ M05368
แต่การเปรียบเทียบที่มีความหมายจริงสำหรับห้องนี้มีแค่คู่เดียว คือกับห้อง M05368 ในอาคาร B เหมือนกัน เพราะราคาป้ายเท่ากันเป๊ะ ๆ คำถามจึงคมมาก ห้องนั้นอยู่ชั้น 10 พื้นที่ 23 ตร.ม. มากกว่าห้องนี้ 0.18 ตร.ม. ทิศตะวันออกเฉียงใต้ มีรูป 4 รูป ผู้เช่าจ่าย 11,000 บาท และสัญญายาวไปถึงเดือนพฤศจิกายน 2569 ส่วนห้องนี้อยู่สูงกว่า 12 ชั้น ทิศตะวันออก มีรูป 3 รูป ผู้เช่าจ่าย 10,000 บาท และสัญญาจบวันที่ 19 กันยายน 2569 คำถามเดียวที่คุณต้องตอบคือ 12 ชั้นกับทิศตะวันออก มีค่าสำหรับคุณเกินปีละ 12,000 บาทหรือเปล่า
ผมมีคำตอบให้ครึ่งเดียว ครึ่งที่ตอบได้คือทิศ ห้องนี้เป็นห้องเดียวในสิบห้องที่ผมถือที่ระบุทิศตะวันออก อีกห้าห้องเป็นทิศตะวันออกเฉียงใต้ หนึ่งห้องเป็นทิศเหนือ และอีกหนึ่งห้องเว้นว่างไว้ ทิศตะวันออกแปลว่ารับแดดเช้า ไม่ใช่แดดบ่าย ซึ่งในห้อง 22 ตารางเมตรที่มีแอร์ตัวเดียว เรื่องนี้ปรากฏบนบิลค่าไฟจริง ครึ่งที่ผมตอบไม่ได้คือทำไมห้องชั้น 22 จึงตั้งราคาเท่าห้องชั้น 10 ทั้งที่ตกแต่งครบเหมือนกัน โควตาต่างชาติเหมือนกัน ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรเท่ากัน และวิวนอกอาคารเหมือนกัน สิ่งที่เอกสารไม่บอกคือสภาพห้องจริง เฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา และความเร่งของผู้ขายแต่ละราย ทั้งสองห้องอยู่ในอาคาร B ผมนัดให้ดูต่อกันในทริปเดียวได้ ภาพรวมของตัวโครงการอยู่ในหน้า Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M05220 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่จ่ายเพื่อชั้นและทิศ ไม่ใช่เพื่อตัวเลขผลตอบแทน
ถ้าคุณซื้อไว้อยู่เองหรือสลับกันใช้ ชั้น 22 กับทิศตะวันออกคือสองอย่างที่ห้องนี้ให้ได้ในราคาต่ำที่สุดของตึก ไม่มีห้องไหนในสิบห้องที่ผมถือที่อยู่สูงกว่านี้ และไม่มีห้องไหนที่ระบุทิศตะวันออกเหมือนกัน ห้องขนาดนี้ทั้งหมดที่ผมมีรวมไว้ในหน้า คอนโดสตูดิโอ
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่มองจุดเข้าต่ำที่สุด
1,990,000 บาทคือราคาป้ายที่ต่ำเป็นอันดับสองในสต็อก 55 ห้องของผม และเอกสารระบุว่าเป็นโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้ ขั้นตอน เอกสาร และเรื่องโอนเงินเข้ามาให้ธนาคารออก FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ตัดสินด้วยผลตอบแทนอย่างเดียว
ที่ราคาเท่ากันเป๊ะ ๆ ห้อง M05368 ชั้น 10 ให้ 6.63% เทียบกับ 6.03% ของห้องนี้ และสัญญาของมันยาวกว่าอีกสองเดือน ถ้าเกณฑ์เดียวของคุณคือตัวเลข ผมจะพาคุณไปดูห้องนั้นก่อน แม้ค่าคอมของผมจะเท่ากันก็ตาม
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องเห็นห้องให้ครบก่อนตัดสินใจ
3 รูปคือทั้งหมดที่ผมมี น้อยที่สุดในตึกนี้เท่ากับอีกหนึ่งห้อง และในชุดนี้ไม่มีผังห้องด้วย ถ้าคุณอยู่ต่างประเทศและต้องตัดสินใจจากภาพล้วน ๆ ห้องนี้ให้หลักฐานน้อยกว่าห้องอื่นในโครงการเดียวกัน ผมขอรูปเพิ่มให้ได้ แต่ต้องนัดกับผู้เช่าก่อน
รอบตัวห้อง
จากชั้น 22 ลงมาถึงพื้น แล้วออกไป 66 เมตรถึง 4.98 กม. มีอะไรบ้าง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT ห้วยขวาง (สายสีน้ำเงิน)1.05 กม.
- เซ็นทรัล พระราม 92.29 กม.
- ฟอร์จูนทาวน์2.04 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า4.98 กม.
- อาคาร AIA Capital Center1.47 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ1.86 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ1.04 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 92.29 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา805 ม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-1166 ม.
สำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ ระยะที่ควรอ่านคู่กับหมายเลขชั้นคือ 7-11 ที่ 66 เมตร ในกระดาษมันคือเดินไม่ถึงหนึ่งนาที แต่จากชั้น 22 การเดิน 66 เมตรนั้นเริ่มด้วยการรอลิฟต์ทุกครั้ง ห้อง 22.82 ตารางเมตรมีตู้เย็นเล็ก คนอยู่จริงจึงซื้อของทีละน้อยและลงมาบ่อย ถ้าคุณอยู่เอง นี่คือรายละเอียดที่คุณจะเจอทุกวัน ไม่ใช่วันโอน ส่วนเดอะ สตรีท รัชดา ที่ 805 เมตรและบิ๊กซี เอ็กซ์ตร้าที่ 4.98 กม. ไม่ได้เปลี่ยนตามชั้น มันเหมือนกันทั้งตึก
ถ้าคุณซื้อเพื่อถือปล่อยเช่าต่อ สองบรรทัดที่กำหนดเพดานค่าเช่าของห้องนี้คือ MRT ห้วยขวางที่ 1.05 กม. และโรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ ที่ 1.86 กม. ระยะแรกคือเหตุผลที่ห้องแบบนี้เก็บได้ในหลักหมื่นต้น ไม่ใช่หลักหมื่นกลาง ส่วนระยะที่สองคือแหล่งผู้เช่าที่ต้องใช้รถ ผู้เช่ารายปัจจุบันของห้องนี้ทำงานหรือเรียนที่ไหน เอกสารไม่ได้ระบุ ผมจึงไม่รู้และจะไม่เดา ที่รู้แน่คือทำเลนี้ให้ห้องนี้ได้ 10,000 บาท ขณะที่ให้ห้องชั้นต่ำกว่าในอาคารเดียวกันได้ 11,000 บาท ซึ่งแปลว่าตัวเลขค่าเช่าที่นี่ถูกกำหนดด้วยห้องและสัญญามากกว่าด้วยชั้น ภาพรวมของย่านและโครงการอื่นในกรอบราคาเดียวกันอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M05220 จริง
สิ่งที่จะเกิดขึ้นวันที่ 19 กันยายน 2569
ผู้เช่าบอกกล่าวขอย้ายออกแล้วหรือยัง ตกลงต่อสัญญารอบใหม่แล้วหรือยัง ถ้าต่อ ค่าเช่ารอบใหม่คือเท่าไหร่ และเงินประกันอยู่ในมือใคร นี่คือข้อแรกเสมอสำหรับห้องนี้ เพราะมันเปลี่ยนทั้งตัวเลข 6.03% และวันที่คุณเข้าอยู่ได้
อาคาร B มีกี่ชั้น และเหนือห้องนี้คืออะไร
เอกสารไม่ได้บอกจำนวนชั้นของอาคาร ผมจึงไม่รู้ว่าชั้น 22 เป็นชั้นบนสุดหรือไม่ ผมจะถามนิติบุคคลให้ว่าเหนือห้องนี้เป็นดาดฟ้า ห้องเครื่อง หรือถังน้ำ เพราะสามอย่างนี้ให้เสียงและความร้อนไม่เท่ากัน และห้องชั้นบนสุดมักเจอเรื่องรั่วซึมก่อนห้องอื่น
รูปเพิ่มและวิดีโอเดินทั่วห้อง
3 รูปไม่พอสำหรับตัดสินใจ และในชุดนี้ไม่มีผังห้อง ผมจะขอรูปห้องน้ำ ระเบียง เครื่องปรับอากาศ และวิวจากหน้าต่างจริงเพิ่ม พร้อมวิดีโอเดินทั่วห้อง ทั้งหมดนี้ต้องนัดกับผู้เช่าล่วงหน้า ผมจัดให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา
โควตาต่างชาติ และยอดที่ต้องจ่ายวันโอน
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตาเป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วรวมค่าโอนส่วนของผู้ซื้อ 1% ของราคาประเมิน กับเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ให้เป็นยอดเดียว วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M05220
สัญญาเช่าห้อง M05220 หมด 19 กันยายน 2569 ซื้อแล้วจะเข้าอยู่เองได้เมื่อไหร่
เอกสารของห้องระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดวันที่ 19 กันยายน 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ต่างจากอีกสองห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าในตึกเดียวกัน สัญญาของห้องนี้ยังไม่เลยกำหนด ผู้เช่าจึงยังมีสิทธิอยู่ในห้องตามสัญญาจนถึงวันนั้น
แปลว่าถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง วันที่เร็วที่สุดที่พูดถึงได้คือหลัง 19 กันยายน 2569 และต่อให้ถึงวันนั้นก็ยังต้องรู้ก่อนว่าผู้เช่าต่อสัญญาหรือเปล่า เพราะถ้าต่อไปแล้ว คุณจะได้ห้องพร้อมผู้เช่ารอบใหม่ ไม่ใช่ห้องว่าง ผมโทรถามเจ้าของให้ได้ก่อนที่คุณจะวางเงินหรือจองตั๋ว และผมจะไม่เขียนว่าห้องนี้ “ว่างพร้อมเข้าอยู่” จนกว่าจะได้คำตอบนั้นมาจริง
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง M05220 กี่เปอร์เซ็นต์ และทำไมต่ำกว่าอีกสองห้องในตึกเดียวกัน
คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน หรือ 120,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 1,990,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.03% ถ้าหักค่าส่วนกลางที่คิด 55 บาทต่อตารางเมตร คือ 1,255 บาทต่อเดือนหรือ 15,060 บาทต่อปี จะเหลือ 5.27% ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง
ที่มันต่ำกว่าอีกสองห้องเป็นเรื่องของค่าเช่าล้วน ๆ ไม่ใช่ราคา ห้อง M05368 ราคาเท่ากันเป๊ะที่ 1,990,000 บาทแต่ผู้เช่าจ่าย 11,000 บาท จึงได้ 6.63% ส่วนห้อง M03717 ราคา 2,050,000 บาท ค่าเช่า 11,000 บาท ได้ 6.44% ห้องนี้ต่างจาก M05368 อยู่ 0.60 จุด ซึ่งบนเงินก้อนเดียวกันคือปีละ 12,000 บาท ทำไมห้องชั้นสูงกว่าถึงเก็บได้น้อยกว่า เอกสารไม่ได้บอก และผมจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมา
ราคาเท่ากับห้อง M05368 เป๊ะ ๆ ควรเลือกห้องไหน
ทั้งสองห้องอยู่ในอาคาร B ราคา 1,990,000 บาทเท่ากัน ตกแต่งครบเหมือนกัน โควตาต่างชาติเหมือนกัน ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรเท่ากัน และขายพร้อมผู้เช่าทั้งคู่ ความต่างมีสี่ข้อ ห้องนี้อยู่ชั้น 22 อีกห้องอยู่ชั้น 10 ห้องนี้ 22.82 ตร.ม. อีกห้อง 23 ตร.ม. ห้องนี้ทิศตะวันออก อีกห้องทิศตะวันออกเฉียงใต้ และห้องนี้ค่าเช่า 10,000 บาท สัญญาถึง 19 กันยายน 2569 อีกห้อง 11,000 บาท สัญญาถึงเดือนพฤศจิกายน 2569
ถ้าเกณฑ์ของคุณคือกระแสเงินสด เลือก M05368 เพราะได้เงินมากกว่าปีละ 12,000 บาทบนราคาเดียวกัน และสัญญายาวกว่า ถ้าเกณฑ์ของคุณคือการอยู่เองหรือการถือระยะยาวโดยเชื่อว่าชั้นสูงกว่าขายต่อได้ดีกว่า เลือกห้องนี้ ผมไม่มีข้อมูลราคาซื้อขายจริงย้อนหลังรายชั้นในตึกนี้ จึงพิสูจน์ข้อหลังให้คุณไม่ได้ และจะไม่อ้างว่าพิสูจน์ได้ วิธีที่ตรงที่สุดคือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว อยู่อาคารเดียวกัน นัดรอบเดียวจบ
ชั้น 22 เป็นชั้นบนสุดของอาคาร B หรือเปล่า
ผมตอบไม่ได้ เอกสารระบุแค่รหัสชั้นว่า B-22 แต่ไม่ได้ระบุว่าอาคาร B ทั้งหลังมีกี่ชั้น สิ่งที่ผมยืนยันได้จากข้อมูลของตัวเองคือ ในสิบห้องที่ผมถือในโครงการนี้ ห้องนี้อยู่สูงที่สุด รองลงมาคือชั้น 20 สองห้อง ส่วนโครงการนี้เป็นผังแปดอาคาร ซึ่งความสูงของแต่ละอาคารไม่จำเป็นต้องเท่ากัน
เรื่องนี้ไม่ใช่แค่ความอยากรู้ ถ้าห้องนี้อยู่ใต้ดาดฟ้า ห้องเครื่อง หรือถังน้ำโดยตรง มันมีผลกับเสียง ความร้อนสะสม และความเสี่ยงเรื่องรั่วซึมจากชั้นบน ผมถามนิติบุคคลให้ได้ว่าเหนือห้องนี้คืออะไร และคำตอบนั้นควรได้มาก่อนคุณวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น
ห้อง M05220 หันทิศไหน และทิศตะวันออกมีผลจริงแค่ไหน
เอกสารห้องนี้ระบุทิศไว้ชัดว่าทิศตะวันออก และระบุแยกอีกช่องว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ผมเขียนสองอย่างนี้แยกกันเพราะมันคนละเรื่อง วิวบอกว่ามองไปเจออะไร ทิศบอกว่าแดดมาตอนไหน ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ระบุทิศตะวันออก อีกห้าห้องเป็นตะวันออกเฉียงใต้ หนึ่งห้องเป็นเหนือ และอีกหนึ่งห้องเว้นว่าง
ทิศตะวันออกแปลว่าห้องรับแดดช่วงเช้าและพ้นแดดบ่าย ซึ่งในห้องสตูดิโอ 22.82 ตารางเมตรที่ใช้แอร์ตัวเดียว ความต่างนี้เห็นได้จริงบนบิลค่าไฟและในความรู้สึกตอนกลับเข้าห้องหกโมงเย็น สิ่งที่ทิศบอกไม่ได้คือชั้น 22 มองออกไปเจออะไรจริง ๆ ผมยังไม่ได้ยืนอยู่ในห้องนี้เอง ถ้าวิวคือเงื่อนไขของคุณ ผมขอรูปจากหน้าต่างเพิ่มให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา
ทำไมห้องนี้มีรูปแค่ 3 รูป
เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ และห้องมีผู้เช่าอยู่ตอนถ่าย การเข้าไปถ่ายห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและมีเวลาจำกัดเสมอ ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องนี้มีรูปน้อยที่สุดเท่ากับห้อง M04849 ที่มี 3 รูปเหมือนกัน ส่วนห้องที่มีมากที่สุดในตึกมี 9 รูป และในสามรูปของห้องนี้ไม่มีผังห้องเลย
ผมเลือกไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในโครงการมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ในโครงการที่มีห้องหน้าตาคล้ายกันจำนวนมาก ความเข้าใจผิดแบบนี้เกิดง่ายมาก ถ้าคุณต้องเห็นมากกว่านี้ก่อนตัดสินใจ ผมนัดขอเข้าไปถ่ายเพิ่มและขอวิดีโอเดินทั่วห้องให้ได้
ค่าเช่า 10,000 บาทของห้องนี้ถูกเกินไปหรือเปล่า ถ้าปล่อยเองใหม่จะได้เท่าไหร่
ผมไม่รู้ราคาตลาดที่แท้จริงของห้องนี้ และจะไม่ยกตัวเลขลอย ๆ มาให้คุณคาดหวัง สิ่งเดียวที่ผมเทียบได้อย่างซื่อสัตย์คือสัญญาสามฉบับที่อยู่ในมือผมเองในตึกนี้ ห้องนี้ 10,000 บาทบนพื้นที่ 22.82 ตร.ม. คือ 438 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง M05368 ได้ 478 บาท และห้อง M03717 ได้ 472 บาท ห้องนี้จึงเป็นห้องที่ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในสามห้อง
ตัวเลขนี้เป็นเพียงสัญญาณ ไม่ใช่ข้อสรุปว่าคุณจะขึ้นค่าเช่าได้ สามสัญญาเซ็นกันคนละช่วงเวลา ชุดเฟอร์นิเจอร์อาจไม่เท่ากัน และผู้เช่าที่อยู่ยาวมักได้ราคาที่ต่ำกว่าราคาประกาศใหม่ ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่าเอง สิ่งที่ควรทำคือให้ผมถามเจ้าของว่ารอบใหม่เจรจากันถึงไหนแล้ว แล้วค่อยตั้งสมมติฐานค่าเช่าของคุณเองบนข้อมูลนั้น ไม่ใช่บนตัวเลข 10,000 บาทที่ค้างอยู่ในเอกสาร
อยากรู้ว่าหลังวันที่ 19 กันยายน 2569 ห้อง M05220 จะเป็นห้องว่างหรือห้องมีผู้เช่า
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M05220 แล้วผมจะโทรเช็กกับเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนสี่เรื่อง ผู้เช่าจะต่อสัญญาหรือย้ายออก ค่าเช่ารอบใหม่เท่าไหร่ เหนือชั้น 22 ของอาคาร B คืออะไร และโควตาต่างชาติของห้องนี้ ณ วันนี้ แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณ ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับห้องชั้น 10 ที่ราคาเท่ากันต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมเห็นว่าอีกห้องคุ้มกว่าสำหรับคุณ ผมจะบอกตรง ๆ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง