房源编号 M05368 · B 座 10 层 · 曼谷汇权区
Chapter One Eco 拉差达-辉煌 M05368 出售 — 开间 23 平米 B 座 10 层，1,990,000 泰铢
Kim Bangkok Property 我在这栋楼另有一套 M05220，同样挂 199 万，但这套的租客每年多付 12,000 泰铢；这套在 10 层，那套 22 层。
房源资料最后更新 2026 年 7 月 6 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M05368 我手上有的每一个数字，以及资料里填得不完整的那几栏
- 房源编号
- M05368
- 售价
- 1,990,000 泰铢（86,522 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 23 平米
- 户型
- 开间 1 卫
- 楼层
- B-10
- 景观
- 外景，不朝向项目内其他楼栋
- 朝向
- 朝东南
- 装修
- 精装带全套家具，拎包入住
- 租客状态
- 带租约出售，租金每月 11,000 泰铢，租约写明到 2026 年 11 月 —— 尚未到期，但资料没有写具体日期
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 55 泰铢/㎡/月 = 1,265 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 4 张（这一组里没有户型图）
- 地址
- 曼谷辉煌区 Pracha Uthit 路，邮编 10310
- 最后更新
- 2026 年 7 月 6 日
有两栏我写得比资料上印的更细。第一是朝向和景观：资料里是分开的两栏，景观栏写的是视野朝向楼外、不朝向项目内其他楼栋，朝向栏写的是东南。我把两者合在一起写，因为它们本来就是两回事，而这套房恰好两栏都填了 —— 这栋楼里并不是每一套都有。第二是租约：资料写了到期的月份，但没有写日期，我就照实写成月份，而不是补一个日期让它看起来完整。
先说最重要的一件事
这套的租约确实还在生效，但只剩大约三个月，而且资料只写了月份，没写日期
房源资料写得很短：带租约出售，租金每月 11,000 泰铢，租约到 2026 年 11 月到期，这份资料最后更新日期是 2026 年 7 月 6 日。也就是说，你在 2026 年 8 月读到这一页的时候，租约还没到期。所以这套房我不需要像那些租约已经过期的房源那样，写上「租客状态不确定」。
但我不会把这份确定性说得比实际更大。有两点必须讲清楚。第一，资料只写了月份，没写日期，所以我不知道是 1 号还是 30 号 —— 对一个要安排过户日的人来说，这中间差了将近一整个月。第二，你真正买到的，是大约三个月的确定现金流，加上一场比大多数人看到「带租约出售」时想象的要来得更快的续约谈判。
落到实际操作上就是：如果你在 9 月或 10 月过户，那么房子刚归你名下，你几乎马上就要和租客谈续约。这不是坏事 —— 这是你自己定新租金的机会，而不是接手别人签好的租金再扛一年。但这件事必须在下定金之前知道，而不是之后。我免费替你做的，是先打电话向房东问清楚三件事：租约的准确到期日、租客有没有表示要续租、以及两个月押金现在在谁手上。
给投资买家的数字
按 11,000 泰铢的租金、199 万泰铢的售价算，毛回报率 6.63%
毛回报率 6.63%
租金 11,000 泰铢 × 12 个月 = 一年 132,000 泰铢，除以售价 1,990,000 泰铢，等于 6.63%。这是起算点，不是净收益。
扣掉物业费后 5.87%
物业费每平米每月 55 泰铢，这套 23 平米，就是每月 1,265 泰铢、一年 15,180 泰铢。扣掉之后剩 116,820 泰铢，相当于买入价的 5.87%。
还没扣的部分
土地及建筑物税、维修费、下一轮找租客的中介费、保险，以及两个租客之间的空租期 —— 上面两个数字都还没有算进去。
6.63% 高于曼谷市面上常见的每年 4% 到 5%，而且在这栋楼里，它是我能算出来的最高的一个数字。但这句话后面必须带条件。我在这个项目里持有的十套房，只有四套的资料记录了租金，另外六套没有写，我根本算不出回报率。说准确一点：6.63% 是四套可比房源里最高的，不等于我证明了另外五套更低。那五套能租多少钱我不知道，也不会替房东猜。
如果把范围放大到我经手的全部 55 套房，其中有 20 套记录了以泰铢计价的租金，这一套排在第 3 位，落后于 M05104 的 6.95% 和 M04372 的 6.67%。我把这件事写出来，尽管它并不会让这套房更好卖 —— 因为如果你唯一的标准就是回报率数字，那你应该也看到那两套。
6.63% 最需要注意的一点是：它的分子只有效到今年 11 月。如果新一轮租约谈到 10,000 泰铢 —— 也就是同一栋楼里 M05220 资料上实际收到的租金 —— 毛回报率会降到 6.03%，扣掉物业费后剩 5.27%。我认为你应该拿这个下限来测试自己：如果 5.27% 你仍然能接受，那这套房是真的过了你的标准。完整的回报率算法我写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
和同楼另外九套对比
挂牌价和 M05220 一模一样，但这套面积更大，租金每月还多 1,000 泰铢
| 项目 | M05368（本套） | M03717 | M04848 | M04849 | M04850 | M04882 | M05220 | M05492 | MZ05384 | M04927 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 售价 | 1,990,000 泰铢 | 2,050,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 2,090,000 泰铢 | 1,990,000 泰铢 | 2,600,000 泰铢 | 2,050,000 泰铢 | 2,750,000 泰铢 |
| 单价 | 86,522 泰铢/平米 | 87,870 泰铢/平米 | 89,892 泰铢/平米 | 89,892 泰铢/平米 | 92,560 泰铢/平米 | 90,870 泰铢/平米 | 87,204 泰铢/平米 | 88,165 泰铢/平米 | 89,130 泰铢/平米 | 94,828 泰铢/平米 |
| 楼层 | B-10 层 | B-6 层 | E-19 层 | E-16 层 | E-19 层 | E-20 层 | B-22 层 | A-20 层 | B-19 层 | B-12 层 |
| 面积 / 户型 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 23.33 平米 · 开间 1 卫 | 23.25 平米 · 开间 1 卫 | 23.25 平米 · 开间 1 卫 | 22.58 平米 · 开间 1 卫 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 22.82 平米 · 开间 1 卫 | 29.49 平米 · 1 居室 1 卫 | 23 平米 · 开间 1 卫 | 29 平米 · 一室 1 卫 |
| 装修 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 资料留空 — 照片显示物品齐备 | 精装带全套家具，拎包入住 |
| 景观 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 城市景，视野朝向楼外 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 |
| 朝向 | 朝东南 | 未填写 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东南 | 朝东 | 朝北 | 未注明 | 朝西北 |
| 租客 | 带租约出售 | 带租约出售 | 无租客 | 无租客 | 无租客 | 无租客 | 带租约出售 | 无租客 | 带租约，月租 10,000 泰铢 | 无租客 |
| 照片数量 | 4 张 | 9 张 | 5 张 | 3 张 | 7 张 | 7 张 | 3 张 | 4 张 | 5 张 | 10 张 |
这张表最值得看的，是 M05368 和 M05220 这一对。两套挂牌价一模一样，都是 1,990,000 泰铢，都在 B 座，都是精装修，都属于外国人产权配额，也都是带租约出售。但这套面积 23 平米，对方 22.82 平米；这套的租客付 11,000 泰铢，对方的租客付 10,000 泰铢。同样一笔钱，一年租金差 12,000 泰铢 —— 6.63% 和 6.03% 的差距，全部来自这里。
至于「这栋楼里单价最低」这句话，我想让你看清它真实的尺度。这套 86,522 泰铢/平米，和 M05220 的 87,204 泰铢/平米之间只差 682 泰铢/平米，不到 1%。在这两套之间，单价几乎不构成理由，租金才是。真正有意义的差距在另一端：M04850 是 92,560 泰铢/平米，比这套高 6,038 泰铢，大约 7%。
我从资料上解释不了的是楼层。这套在 B 座 10 层，另外九套分别在 6、12、16、19、19、19、20、20 和 22 层，所以它是十套里第二低的。通常楼层低应该便宜一些，这里确实也便宜。但这套逻辑在整栋楼是不成立的 —— 楼层最低的那套在 6 层，挂牌价反而比这套高 60,000 泰铢。所以我只能说：在这栋楼里，价格并不是按楼层排的，而资料也没有告诉我是按什么排的。房屋的实际状况、配套的家具、每个卖家有多急，纸面上看不出来。B 座的这三套在同一栋楼，我可以安排一趟行程连着看完。整个项目的情况在 Chapter One Eco 拉差达-辉煌 这一页。
这套适合谁
我认为 M05368 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 想让现金流从过户当天就走，并且愿意自己去谈续约的投资买家
租客在房子里，租约还在生效，而这套的每平米租金是 478 泰铢，在这栋楼三套有租金记录的房源里最高。如果你不怕在 11 月坐下来谈新一轮租金，这套同时给你已经在走的现金流，和一个很快就能自己定价的机会。
不适合 —— 今年之内就要自己搬进去住的人
房子里有人住，租约到 2026 年 11 月。如果你是买来自住，最快的路径也是等租约到期不再续签，也就是说你今天付一大笔钱，年底才能住进去。把你的搬家时间告诉我，如果对不上，我一开始就替你挑真正空置的房源。
不适合 —— 人在海外、必须看全了才肯决定的人
这套只有 4 张照片，而且这一组里没有户型图。原因很直接：房子里有租客，要补拍就得提前约。如果你的标准是下定金之前必须看到每一个角落，我可以去要照片，但需要时间，也需要先取得租客同意。
周边配套
把这些距离当作现在这位租客会不会续约的理由来读
这套房源资料里记录的距离
- 地铁辉煌站（蓝线）1.05 公里
- 尚泰拉玛九购物中心2.29 公里
- Fortune Town 商场2.04 公里
- Big C Extra 大型超市4.98 公里
- AIA Capital Center 写字楼1.47 公里
- Regent 国际学校（曼谷）1.86 公里
- KIS 国际学校（曼谷）1.04 公里
- 拉玛九医院2.29 公里
- The Street 拉差达商场805 米
- 7-11 便利店66 米
这套房和空房不一样的地方在于，里面已经有人在过日子，而且他每月付 11,000 泰铢。所以该读的不是你会走多远，而是什么让这位租客愿意续约。最能起作用的是两行：66 米的 7-11，和 805 米的 The Street 拉差达。在一间厨房和冰箱都很小的 23 平米房子里，真实的生活方式就是少量多次地买，以及经常在外面吃。这两个距离，就是这个租金水平能站得住的原因。至于到地铁辉煌站 1.05 公里，以及楼里的人实际在用的通勤办法，我在项目页里已经写全了，这里不重复。
容易被忽略的一行是 4.98 公里的 Big C Extra。那不是步行距离，也不是拎着重物轻松回家的距离，意味着大型超市并不在这套房的日常生活里。如果下一个租客是每周都要采购一大车的家庭，这个地段答不上他的需求。按资料看，最近的租客来源是 1.04 公里的 KIS 国际学校和 1.47 公里的 AIA Capital Center 写字楼。至于现在这位租客在哪里上班或上学，资料没有写，我不知道，也不会替他猜。如果你真的考虑这套，我可以去问房东 —— 这个答案能说明续约的可能性有多大。
下定金之前
如果你真的考虑 M05368，我会先替你核实这四件事
租约的准确到期日，以及租客会不会续
资料只写了 2026 年 11 月，我会向房东要合同上的实际日期，同时问清楚租客有没有表示要续租、新一轮谈到多少钱、押金在谁手上。这套房永远先办这一件，因为它决定 6.63% 还能维持多久。
补拍照片和户型图
这套的 4 张照片里完全没有户型图。我会向房东或物业管理处要户型图，并提前和租客约时间补拍室内照片，让你在跑这一趟之前，先看清房子的实际形状和卫生间门的位置。
这套房今天的外国人配额
资料写明是外国人产权，但 49% 的配额是按每一套房算的，楼里每发生一笔交易都会变动。我会要求物业管理处出具书面确认，再让你付钱。流程和 FET 的部分写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
过户当天要付的全部金额
这套房源的资料写明买方承担 1% 的过户费（按评估价），其余由卖方承担。但物业管理处还会另外收公共基金和预缴物业费，而且房子里有租客的话，押金的交接也要一并谈清楚。我会把实际总额算成一个数字给你，算法可以直接问我。
常见问题
关于 M05368，问我最多的几个问题
M05368 的租约什么时候到期，现在真的还有租客住着吗
资料写明是带租约出售，租金每月 11,000 泰铢，租约到 2026 年 11 月到期，这份资料最后更新日期是 2026 年 7 月 6 日。你在 2026 年 8 月读到这一页的时候，租约还没到期，按资料看房子里还住着租客。
资料没有给出的是日期 —— 只写到月份。所以我不知道是月初还是月末，而这对一个要安排过户日、要算第一笔租金什么时候到账的人来说，差了将近一个月。我不会为了让这一页看起来完整就自己补一个日期。如果你真的考虑这套，我可以在你下定金之前，先向房东要到写明到期日的那一页合同复印件。
M05368 的回报率是多少，真的是这栋楼里最高的吗
按资料上的数字算：月租 11,000 泰铢，一年 132,000 泰铢，除以售价 1,990,000 泰铢，毛回报率 6.63%。物业费按每平米每月 55 泰铢计，即每月 1,265 泰铢、一年 15,180 泰铢，扣掉之后是 5.87%。这还没有扣土地及建筑物税、维修费、下一轮出租的中介费和空租期。
「这栋楼里最高」这句话要带条件。我在这个项目里持有的十套房中，有三套记录了租金：这套 6.63%，M03717 是 6.44%，M05220 是 6.03%，所以这套在这三套里最高。另外五套资料没写租金，我算不出来，也不会宣称这套赢了全部八套。如果按我全部 55 套库存来比，其中 20 套记录了泰铢租金，这套排第 3，落后于 M05104 的 6.95% 和 M04372 的 6.67%。
M05368 和 M05220 挂牌价一模一样都是 199 万，为什么回报率不一样
因为租金不一样，不是因为价格不一样。两套都挂 1,990,000 泰铢，都在 B 座，都是精装修，都属于外国人产权配额，但这套的租客每月付 11,000 泰铢，M05220 的租客付 10,000 泰铢，一年差 12,000 泰铢，换算成毛回报率就是 6.63% 对 6.03%。
面积也有一点差别：这套 23 平米，M05220 是 22.82 平米，折成每平米租金是 478 泰铢对 438 泰铢。我从资料上解释不了的，是为什么两套几乎一样的房子，一位租客愿意多付 1,000 泰铢。可能是房屋状况、配套家具、楼层，也可能只是两份合同签在了市场的不同时点。资料没写，我不会编一个理由出来。
这套是楼里单价最低的，是不是就等于最划算
86,522 泰铢/平米确实是我在这栋楼持有的十套房里最低的数字（十套的区间是 86,522 到 94,828 泰铢），而且在我整个库存的 11 套开间里也是最低的。但我想让你看清真实的尺度：第二低的是 M05220 的 87,204 泰铢，只差 682 泰铢/平米，不到 1%。在这两套之间，单价几乎不是判断依据。
真正有意义的差距在另一端：M04850 是 92,560 泰铢/平米，比这套高 6,038 泰铢，大约 7%。不过单价本身说明不了全部 —— 它不说明房屋状况，不说明配套家具是哪一套，也不说明哪一套能租到多少钱。这套在纸面数字上是划算的，是不是真的划算，要走进去看。
为什么 M05368 只有 4 张照片，有户型图吗
因为房东只给了这么多，而且房子里有租客。有人住的房子拍照要提前约，进去的时间也有限，所以我手上真的就这 4 张。同一栋楼里其他房源从 3 张到 9 张不等，这套偏少，但不是最少的 —— 还有两套只有 3 张。
这 4 张里完全没有户型图。这一点对开间比对大户型更要紧，因为房子的形状和卫生间门的位置，对 23 平米空间的感受影响，比面积数字本身还大。我选择不拿样板房或者项目里其他房间的照片来凑数，因为那会让你误以为是这一套。如果你想看更多，我可以去要户型图，并另约时间补拍。
M05368 在几层，朝哪边，景观怎么样
资料上的位置写作 B-10，也就是这个八栋楼项目里的 B 座 10 层。我在这栋楼持有的十套房，楼层依次是 6、10、12、16、19、19、19、20、20 和 22 层，所以这一套是第二低的。它不是我会称为高层的房子，我也不会那样去卖它。
和楼里某些房源不同的是，M05368 两栏都填了：景观栏写的是视野朝向楼外、不朝向项目内其他楼栋；朝向栏写的是东南。东南朝向意味着接得到早上的太阳，避开曼谷最热的西晒 —— 对一间只靠一台空调撑住的 23 平米房子来说，这是实打实的差别。但在一个八栋楼的项目里，10 层的视线到底看到什么，我没法替你确认，因为我本人没有站在这间房里。如果这是你的决定条件，我可以在你出发之前先要到从窗口拍的照片。
如果租客 11 月不续约，这一页上的数字会怎么变
所有按 11,000 泰铢租金算出来的数字，会立刻变成历史数字。你会进入空租期，而空租期有两笔常被忽略的成本：一笔是每月 1,265 泰铢的物业费，没人住也照付；另一笔是找新租客的中介费，曼谷市场上一年期合同通常按一个月租金计。
我建议你用来测试自己的框架是：假设新一轮租金谈到 10,000 泰铢，也就是同一栋楼里 M05220 实际收到的水平，那么毛回报率是 6.03%，扣掉物业费后剩 5.27%。如果这个数字你仍然能接受，这套房就过关；如果不能，那说明你是在一个还没有人确认过的租金假设上买房，而我希望你在下定金之前就知道这一点，不是之后。
想知道 M05368 租约的准确到期日，以及租客会不会续约吗
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M05368 有兴趣，我会先向房东和物业管理处核实四件事：合同上写明的实际到期日、租客有没有表示续租以及谈到多少租金、押金现在在谁手上、以及这套房今天的外国人配额。想看实房的话，我可以把 B 座的这三套安排在同一趟行程里连着看完。如果看下来我认为库存里另有一套对你这笔钱更划算，我会直接告诉你，哪怕我的佣金因此变少。
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