ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M05368 — สตูดิโอ 23 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 10 ราคา 1,990,000 บาท

เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนพฤศจิกายน 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 6 กรกฎาคม 2569 ณ เดือนสิงหาคม 2569 ที่คุณอ่านหน้านี้ สัญญาจึงยังไม่หมด และตามเอกสารคือยังมีผู้เช่าอยู่

สิ่งที่เอกสารไม่ได้ให้คือวันที่ ระบุมาแค่เดือน ผมจึงไม่รู้ว่าเป็นต้นเดือนหรือปลายเดือน ซึ่งต่างกันเกือบหนึ่งเดือนสำหรับคนที่วางแผนวันโอนและวันรับค่าเช่างวดแรก ผมจะไม่เติมวันที่ลงไปเองเพื่อให้หน้านี้ดูสมบูรณ์ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมขอสำเนาหน้าสัญญาที่ระบุวันสิ้นสุดจากเจ้าของให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำ

คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน หรือ 132,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 1,990,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.63% ถ้าหักค่าส่วนกลางซึ่งคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตร คือ 1,265 บาทต่อเดือนหรือ 15,180 บาทต่อปี จะเหลือ 5.87% ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่ารอบใหม่ และช่วงห้องว่าง

คำว่าดีที่สุดในตึกต้องมีเงื่อนไข ในสิบห้องที่ผมถือในโครงการนี้ มีสามห้องที่บันทึกค่าเช่าไว้ ห้องนี้ 6.63% ห้อง M03717 ให้ 6.44% และห้อง M05220 ให้ 6.03% ห้องนี้จึงสูงที่สุดในสามห้องนั้น ส่วนอีกห้าห้องเอกสารไม่ได้ระบุค่าเช่า ผมจึงคำนวณให้ไม่ได้และจะไม่อ้างว่าห้องนี้ชนะทั้งแปดห้อง และถ้าเทียบทั้งสต็อก 55 ห้องของผม ห้องที่บันทึกค่าเช่าเป็นเงินบาทมี 20 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 3 ตามหลัง M05104 ที่ 6.95% และ M04372 ที่ 6.67%

เพราะค่าเช่าต่างกัน ไม่ใช่เพราะราคาต่างกัน ทั้งสองห้องตั้งราคา 1,990,000 บาทเท่ากัน อยู่ในอาคาร B เหมือนกัน ตกแต่งครบเหมือนกัน โควตาต่างชาติเหมือนกัน แต่ผู้เช่าห้องนี้จ่าย 11,000 บาทต่อเดือน ส่วนผู้เช่า M05220 จ่าย 10,000 บาท ต่างกันปีละ 12,000 บาท ซึ่งแปลเป็นผลตอบแทนขั้นต้น 6.63% เทียบกับ 6.03%

ขนาดห้องต่างกันเล็กน้อยด้วย ห้องนี้ 23 ตร.ม. ส่วน M05220 อยู่ที่ 22.82 ตร.ม. คิดเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร 478 บาท เทียบกับ 438 บาท ส่วนที่ผมอธิบายจากเอกสารไม่ได้คือทำไมผู้เช่าห้องหนึ่งยอมจ่ายมากกว่าอีกห้องหนึ่ง 1,000 บาท ทั้งที่ห้องเกือบเหมือนกัน อาจเป็นสภาพห้อง ชุดเฟอร์นิเจอร์ ชั้น หรือแค่จังหวะเวลาที่เซ็นสัญญาคนละช่วงตลาด เอกสารไม่บอก และผมจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมา

86,522 บาทต่อตารางเมตรคือตัวเลขต่ำสุดจริงในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ ซึ่งไล่ตั้งแต่ 86,522 ถึง 92,560 บาท และมันยังต่ำที่สุดในกลุ่มสตูดิโอทั้ง 10 ห้องของผมทั้งสต็อกด้วย แต่ผมอยากให้คุณเห็นสเกลจริง ห้องที่ถูกรองลงมาคือ M05220 ที่ 87,204 บาท ห่างกันแค่ 682 บาทต่อตารางเมตร หรือไม่ถึง 1% ระหว่างสองห้องนี้ ราคาต่อตารางเมตรแทบไม่ใช่ตัวตัดสิน

ช่องว่างที่มีความหมายจริงคือกับปลายอีกด้าน M04850 อยู่ที่ 92,560 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าห้องนี้ 6,038 บาท หรือราว 7% แต่ราคาต่อตารางเมตรไม่ได้บอกทุกอย่าง มันไม่บอกสภาพห้อง ไม่บอกว่าเฟอร์นิเจอร์ชุดไหนติดมา และไม่บอกว่าห้องไหนปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ ห้องนี้คุ้มในเชิงตัวเลขบนกระดาษ ส่วนคุ้มจริงหรือไม่ต้องเดินเข้าไปดู

เพราะเจ้าของส่งมาเท่านี้ และห้องมีผู้เช่าอยู่ การถ่ายรูปห้องที่มีคนอาศัยต้องนัดล่วงหน้าและเข้าไปได้จำกัด สี่รูปจึงเป็นทั้งหมดที่ผมมีจริง เทียบกับห้องอื่นในตึกเดียวกันที่มีตั้งแต่ 3 ถึง 9 รูป ห้องนี้อยู่ค่อนไปทางน้อย แต่ไม่ใช่ห้องที่น้อยที่สุด มีอีกสองห้องที่มีแค่ 3 รูป

ในชุด 4 รูปนี้ไม่มีผังห้องเลย ซึ่งสำคัญกับห้องสตูดิโอมากกว่าห้องใหญ่ เพราะรูปทรงห้องและตำแหน่งประตูห้องน้ำเปลี่ยนความรู้สึกของพื้นที่ 23 ตารางเมตรได้มากกว่าตัวเลขพื้นที่เอง ผมเลือกที่จะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในโครงการมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ถ้าคุณอยากเห็นมากกว่านี้ ผมขอผังห้องและนัดถ่ายเพิ่มให้ได้

เอกสารระบุตำแหน่งเป็น B-10 คืออาคาร B ชั้น 10 ในโครงการที่มีแปดอาคาร ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ ชั้นไล่ตั้งแต่ 6, 10, 16, 19, 19, 20, 20 ถึง 22 ห้องนี้จึงต่ำเป็นอันดับสอง ไม่ใช่ห้องที่ผมจะเรียกว่าชั้นสูง และผมจะไม่ขายมันแบบนั้น

ต่างจากบางห้องในตึกนี้ ห้อง M05368 ระบุครบทั้งสองช่อง ช่องวิวบอกว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ และช่องทิศบอกว่าตะวันออกเฉียงใต้ ทิศตะวันออกเฉียงใต้แปลว่ารับแดดเช้าและเลี่ยงแดดบ่ายฝั่งตะวันตกที่ร้อนที่สุดในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเรื่องจริงสำหรับห้อง 23 ตารางเมตรที่แอร์ตัวเดียวต้องเอาอยู่ แต่ที่ชั้น 10 ในโครงการแปดอาคาร ผมยังยืนยันแทนไม่ได้ว่าสายตามองออกไปแล้วเจออะไร เพราะผมไม่ได้ยืนอยู่ในห้องนี้เอง ถ้าเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขของคุณ ผมขอรูปจากหน้าต่างให้ก่อนคุณเดินทางมา

ตัวเลขทุกตัวที่คิดจากค่าเช่า 11,000 บาทจะกลายเป็นตัวเลขในอดีตทันที คุณจะเข้าสู่ช่วงห้องว่าง ซึ่งมีต้นทุนสองก้อนที่คนมักลืม ก้อนแรกคือค่าส่วนกลาง 1,265 บาทต่อเดือนที่ยังต้องจ่ายแม้ไม่มีคนอยู่ ก้อนที่สองคือค่านายหน้าหาผู้เช่าใหม่ ซึ่งในตลาดกรุงเทพฯ ปกติคิดที่ค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาหนึ่งปี

กรอบที่ผมแนะนำให้ใช้ทดสอบตัวเองคือ สมมติว่ารอบใหม่ได้ค่าเช่า 10,000 บาท เท่ากับที่ห้อง M05220 ในตึกเดียวกันเก็บได้จริง ผลตอบแทนขั้นต้นจะเป็น 6.03% และเหลือ 5.27% หลังหักค่าส่วนกลาง ถ้าตัวเลขนั้นยังผ่านเกณฑ์คุณ ห้องนี้ก็ผ่าน ถ้าไม่ผ่าน แปลว่าคุณกำลังซื้อบนสมมติฐานค่าเช่าที่ยังไม่มีใครยืนยัน และผมอยากให้คุณรู้ตัวก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น