Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang MZ05384 出售 — 开间 23 平米 B-19 层 205 万泰铢

可以，而这正是本套与一般「带租约出售」房源不同的地方。资料明确写着：带租约出售，租金每月 10,000 泰铢，租客可随时搬离。后半句让这套房把两条路都留着——买来投资，过户当天现金流就开始；买来自住，你可以要求租客搬离。

我目前不知道、也不会猜的是：需要提前多少天通知、押金在谁手上、现在的合同是月租还是年租。这三点会直接改变你实际能入住的日期。我可以在你付定金之前先向业主问清楚——而且应该问在前面，不是后面。

按资料中的数字计算：月租 10,000 泰铢，即每年 120,000 泰铢，除以售价 2,050,000 泰铢，毛回报率为 5.85%。扣除物业费每月 1,265 泰铢（每年 15,180 泰铢）之后，为 5.11%。

这个数字尚未扣除土地及建筑税、维修费、下一轮找租客的中介费、保险，以及换租客之间的空置期。请把它当作起算基准，而不是保证收益。另外要强调：10,000 泰铢是现有合同的租金，不是下一位租客已确认的租金。完整的回报测算方法我写在 公寓出租回报 这一页。

事实是两套都是 2,050,000 泰铢。本套 23.00 平米，折合每平米 89,130 泰铢；M03717 是 23.33 平米，折合每平米 87,870 泰铢。所以本套小 0.33 平米，每平米还贵 1,260 泰铢。

本套有而 M03717 没有的，是一位已经住在房里、月租 10,000 泰铢的租客——这让本套成为我在这栋楼十套房中唯一能用真实合同算出回报的一套。而 M03717 更占优的地方是楼层更低、照片有 9 张（本套 5 张），并且家具栏写明齐全，本套这一栏是空的。如果你的目标是立刻产生现金流，本套更合适；如果你要的是单位面积价格和信息完整度，M03717 更合适。

这要分两层回答。第一层：本套资料的「家电家具」栏是空的，没有像我手上这栋楼其他九套那样写明「齐全」。第二层：5 张照片显示房内物品齐备、可正常生活——布艺床头的床、床头柜、小沙发、条案、电视柜上的电视、磨砂玻璃推拉门衣柜、冰箱、壁挂空调，以及深蓝色遮光窗帘。

这两层之间的差别非常重要，因为房里住着租客，照片里有些东西可能是租客的，会随他一起搬走。我不会凭照片就写「家具齐全」。我能做的是向业主索取一份书面清单，列明售价包含哪些家具和电器，并在你付定金之前发给你。

没有。从照片看，卫生间是开放式的，只有一道门槛区分干湿区，没有玻璃隔断也没有浴帘。配置是滑杆上的手持花洒加壁挂式电热水器、深色木质浴柜上的台盆、圆形镜子和连体马桶，白色墙砖配深色填缝，地面为灰色地砖。

日常的实际影响是：每次洗澡整个卫生间地面都会湿——这一点和同栋的 M04927 不同，那一套有玻璃推拉门淋浴房，能真正做到干湿分离。如果你在意这件事，请在约看房之前告诉我，因为这是每天都能感觉到的差别，也是一张卫生间照片比任何广告词都说得更清楚的事。

标明的费率是每平米每月 55 泰铢。本套 23 平米，因此每月 1,265 泰铢，每年 15,180 泰铢。如果你买来出租，这笔钱约占全年租金收入的 12.7%，这也正是毛回报 5.85% 在扣除物业费后降到 5.11% 的原因。

过户费由买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担。此外过户当天物业处还会收取公共基金与预缴物业费，这与过户费是两笔钱。约定过户日之前，我可以把实际总额汇总成一个数字给你。

本套资料没有注明朝向，这一栏是空的，所以我无法从手上的资料回答，也不会去猜。在曼谷，朝向是每天都能真实感受到的事，尤其是下午强烈受阳的房间。我手上这栋楼的十套房中，只有 M04927 一套注明了朝向。

资料确实写明的是：外景，不对着项目内的楼栋；房间位于 B-19，属于 B 栋较高的楼层。如果朝向对你很重要，我可以请业主确认朝向，并从房内拍摄窗外实景发给你，然后你再决定要不要跑一趟。