ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง MZ05384 — สตูดิโอ 23 ตร.ม. ชั้น B-19 ราคา 2,050,000 บาท

ได้ และนี่คือจุดที่ห้องนี้ต่างจากห้องขายพร้อมผู้เช่าทั่วไป เอกสารระบุไว้ตรง ๆ ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน และผู้เช่าย้ายออกได้ทุกเมื่อ ประโยคหลังคือสิ่งที่ทำให้ห้องนี้เปิดทางเลือกไว้ทั้งสองทาง ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน กระแสเงินสดเดินตั้งแต่วันโอน ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง คุณขอให้ผู้เช่าย้ายออกได้

สิ่งที่ผมยังไม่รู้และจะไม่เดาคือ ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน เงินประกันอยู่กับใคร และสัญญาปัจจุบันเป็นรายเดือนหรือรายปี สามข้อนี้เปลี่ยนวันที่คุณเข้าอยู่ได้จริง ผมโทรถามเจ้าของให้ก่อนคุณวางมัดจำได้ และควรถามก่อน ไม่ใช่หลัง

คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน หรือ 120,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 2,050,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.85% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 1,265 บาทต่อเดือน หรือ 15,180 บาทต่อปีออกไป จะเหลือ 5.11%

ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า ประกัน และช่วงที่ห้องว่างระหว่างผู้เช่า ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตี และย้ำว่า 10,000 บาทคือค่าเช่าของสัญญาปัจจุบัน ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับผู้เช่ารายถัดไป วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ข้อเท็จจริงคือทั้งสองห้องราคา 2,050,000 บาทเท่ากัน ห้องนี้ 23.00 ตร.ม. คิดเป็น 89,130 บาทต่อตารางเมตร ส่วน M03717 อยู่ที่ 23.33 ตร.ม. คิดเป็น 87,870 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จึงเล็กกว่า 0.33 ตร.ม. และแพงกว่าต่อตารางเมตร 1,260 บาท

สิ่งที่ห้องนี้มีแต่ M03717 ไม่มีคือผู้เช่าที่อยู่ในห้องแล้วพร้อมค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งทำให้ห้องนี้เป็นห้องเดียวใน 10 ห้องที่ผมถือในตึกนี้ที่คำนวณผลตอบแทนได้จากตัวเลขจริง ส่วนสิ่งที่ M03717 มีมากกว่าคือชั้นต่ำกว่า รูป 9 รูปเทียบกับ 5 รูปของห้องนี้ และช่องเฟอร์นิเจอร์ที่ระบุว่าตกแต่งครบ ขณะที่ห้องนี้เว้นช่องนั้นว่าง ถ้าเป้าหมายคือกระแสเงินสดทันที ห้องนี้ตรงกว่า ถ้าเป้าหมายคือพื้นที่ต่อบาทและข้อมูลครบ M03717 ตรงกว่า

ต้องตอบสองชั้น ชั้นแรก ช่อง “เครื่องใช้ในบ้าน” ของเอกสารห้องนี้เว้นว่างไว้ ไม่ได้ระบุว่าตกแต่งครบเหมือนอีกเก้าห้องในตึกที่ผมถืออยู่ ชั้นที่สอง รูปทั้ง 5 รูปแสดงห้องที่มีของครบใช้งานได้จริง คือเตียงพร้อมหัวเตียงบุผ้า ตู้ข้างเตียง โซฟาเล็ก โต๊ะคอนโซล ทีวีบนตู้ ตู้เสื้อผ้าบานเลื่อนกระจกฝ้า ตู้เย็น แอร์ผนัง และผ้าม่านทึบสีน้ำเงินเข้ม

ความต่างระหว่างสองชั้นนี้สำคัญมาก เพราะห้องมีผู้เช่าอยู่ ของบางชิ้นในรูปอาจเป็นของผู้เช่าและจะถูกขนออกไปพร้อมกับเขา ผมจะไม่เขียนว่า “ตกแต่งครบ” จากรูป สิ่งที่ผมทำได้คือขอรายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่รวมในราคาขายเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของ และส่งให้คุณดูก่อนวางมัดจำ

ไม่มี จากรูปห้องน้ำเป็นแบบเปิดโล่ง มีเพียงธรณีกั้นโซนเปียกกับโซนแห้งเท่านั้น ไม่มีตู้กระจกหรือม่านกั้น มีฝักบัวสายอ่อนบนราวเลื่อนพร้อมเครื่องทำน้ำอุ่นไฟฟ้าติดผนัง อ่างล้างหน้าวางบนตู้ไม้สีเข้ม กระจกกลม และสุขภัณฑ์แบบชิ้นเดียว กรุกระเบียงขาวยาแนวเข้ม พื้นกระเบียงสีเทา

ผลจริงในชีวิตประจำวันคือพื้นห้องน้ำจะเปียกทั้งห้องทุกครั้งที่อาบน้ำ ซึ่งต่างจากห้อง M04927 ในตึกเดียวกันที่มีตู้อาบน้ำกระจกบานเลื่อนแยกโซนจริง ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ให้บอกผมก่อนนัดดูห้อง เพราะมันคือความต่างที่รู้สึกได้ทุกวัน และเป็นสิ่งที่รูปห้องน้ำห้องเดียวบอกได้ชัดกว่าคำโฆษณาใด ๆ

อัตราที่ระบุคือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 23 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,265 บาท หรือปีละ 15,180 บาท ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า ตัวเลขนี้กินค่าเช่าไปราว 12.7% ของรายรับทั้งปี ซึ่งเป็นสาเหตุที่ผลตอบแทนขั้นต้น 5.85% เหลือ 5.11% หลังหักค่าส่วนกลาง

ค่าโอนฝั่งผู้ซื้ออยู่ที่ 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย และวันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บอีกก้อน ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน ผมรวมยอดจริงให้เป็นตัวเลขเดียวก่อนนัดโอนได้

เอกสารห้องนี้ไม่ได้ระบุทิศ ช่องนั้นว่างอยู่ ผมจึงตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่เดา เพราะทิศเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้จริงทุกวันในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ในตึกนี้มีเพียงห้อง M04927 ห้องเดียวที่ระบุทิศไว้

สิ่งที่เอกสารระบุคือเป็นวิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ และห้องอยู่ชั้น B-19 ซึ่งเป็นชั้นค่อนข้างสูงของอาคาร B ถ้าเรื่องทิศสำคัญกับคุณ ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศแล้วถ่ายรูปวิวจากในห้องส่งให้ก่อนคุณเดินทางมาได้