COBE 拉差达-拉玛九 M04321 出售 — 开间 24.5 平米 I-12 层，349 万泰铢

数字是这样：3,490,000 泰铢除以 24.5 平米，等于每平米 142,449 泰铢；而这栋楼这 6 套的区间是 129,909 到 150,094 泰铢。每平米最便宜的是 M04348，33.1 平米的一居室，售价 4,300,000 泰铢，总价比这一套高 810,000 泰铢，单位面积却便宜 12,540 泰铢。

我能确认的解释有两条：第一，小户型的每平米单价在任何市场都高于大户型；第二，这一套是 6 套里唯一装修齐全的，家具的钱等于被摊进了每平米单价里。我确认不了的那条是：这套家具到底值多少钱，因为资料里没有清单。我不会自己估价，但可以在你做决定之前，先替你向房东要一份清单。

我答不上来，也不会替你猜。这套房源的资料里完全没有租金记录，房子不是带租约出售的，而楼本身 2026 年 5 月才刚交房，项目里还没有真实租约的统计能让任何人引用。现在告诉你这栋楼租金数字的人，是在拿旁边的楼来推，不是在拿这个项目里的真实合同来说话。

既然没有租金数字，我就不算毛回报率，也不算净回报率 —— 用猜出来的数字算出的百分比，比没有数字更危险。我能确定算给你的是支出这一侧：物业费每平米每月 55 泰铢，这一套等于每月 1,348 泰铢，一年 16,170 泰铢。如果你是投资买入，就把这一套当成收入端数据缺失的房源，我建议同时看几套已经有真实租金记录的楼里的房子。

因为房东只给了这么多。3 张是这栋楼 6 套里最少的，也和我手上 55 套房源里的最低值持平。而且这 3 张里没有一张是户型图，M04348 和 M04278 都附了户型图。我不会拿样板房或者项目里其他房间的照片来把数量凑多，那会让你误以为是这一套。

这件事对这一套尤其要紧，因为让它每平米单价高于邻居的东西正是家具，而家具是必须用眼睛看的，不是从表格里读的。如果你真的有兴趣，我会请房东把每个角度都补拍齐，连同随房带走的物品清单一起发给你；如果你人在曼谷，我直接约你去看实房会更快。

来源方给的楼层编码是 I-12，我读作 I 座 12 层，和这栋楼其他房源的 A-7、B-9 是同一种写法。但同一个项目里也有几套的编码写成 A-A10、A-A12，格式并不统一。所以我把这组编码当作还需要核实的信息，在拿到物业管理处的书面确认之前，我不会告诉你这是一套高楼层的房子。

现在我能确认的是：这一套是我手上 6 套里唯一在 I 座的，另外五套是 A 座 4 套、B 座 1 套。在一个 12 栋楼的项目里，楼栋的位置对走到大门的距离、噪音和下午西晒的影响，和楼层数字一样大。约看之前，我会先替你把真实楼层和 I 座在总平面图上的位置一起要过来。

资料上只写了装修齐全、可直接入住，没有逐件清单，没有品牌，没有购置年份，也没有区分哪些是固定在房子上的、哪些是可以搬走的。所以我从手上的资料答不上来，也不会把我没亲眼见过的清单写进这一页。

在实际操作里，这正是买家最容易重复花钱的缺口：以为洗衣机或电视随房留下，交房那天却发现没有。防住它的办法，是做一份书面清单附进买卖合同，并在签约当天把每一件都拍照存证。这份清单我可以在你付定金之前替你向房东要到，不额外收你任何费用。

数字我摆出来，你自己判断。810,000 泰铢的差价买到多出的 8.6 平米，也就是增量面积每平米 94,186 泰铢，低于这两套各自的每平米单价，另外还多一堵真正的卧室隔墙。但要拿三样东西去换：M04348 是毛坯，需要一笔资料里没有数字的装修预算；还要再等好几周才能入住；物业费每月多 473 泰铢，一年多 5,676 泰铢，持有期间一直如此。

如果你的条件是马上能住、预算卡在 350 万泰铢左右，这一套更对得上。如果你本来就有装修预算、要的是面积，那一居室在每平米上明显更划算。而如果你并不执着于新楼，我手上还有辉煌区同样装修齐全的开间，1,990,000 到 2,090,000 泰铢，楼是 2019 年的，也可以一起比。把预算和你必须搬家的时间告诉我，我从这三条路里替你筛。