ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04321 — สตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ชั้น I-12 ราคา 3,490,000 บาท

ตัวเลขคือ 3,490,000 บาท หารด้วย 24.5 ตร.ม. ได้ 142,449 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่หกห้องในตึกนี้อยู่ในช่วง 129,909 ถึง 150,094 บาท ห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรคือ M04348 ซึ่งเป็น 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ราคา 4,300,000 บาท ราคารวมสูงกว่าห้องนี้ 810,000 บาท แต่ต่อหน่วยพื้นที่ถูกกว่า 12,540 บาท

คำอธิบายที่ผมยืนยันได้มีสองข้อ ข้อแรกคือห้องเล็กมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่เสมอในทุกตลาด ข้อสองคือห้องนี้เป็นห้องเดียวในหกห้องที่ตกแต่งครบ ค่าเฟอร์นิเจอร์จึงถูกบวกอยู่ในราคาต่อตารางเมตรโดยปริยาย ส่วนคำอธิบายที่ผมยืนยันไม่ได้คือ เฟอร์นิเจอร์ชุดนั้นมีมูลค่าเท่าไหร่ เพราะเอกสารไม่มีรายการ ผมจะไม่ตีราคาให้เอง แต่จะขอรายการจากเจ้าของให้คุณดูก่อนตัดสินใจ

ผมตอบไม่ได้ และจะไม่เดาให้ เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย ห้องไม่ได้ขายพร้อมผู้เช่า และตัวอาคารเพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 จึงยังไม่มีสถิติสัญญาเช่าจริงในโครงการให้ใครใช้อ้างอิง ใครก็ตามที่บอกตัวเลขค่าเช่าของตึกนี้กับคุณตอนนี้ กำลังเดาจากตึกข้างเคียง ไม่ใช่จากสัญญาจริงในโครงการนี้

เมื่อไม่มีตัวเลขค่าเช่า ผมก็ไม่คิดผลตอบแทนขั้นต้นหรือผลตอบแทนสุทธิให้ เพราะเปอร์เซ็นต์ที่คิดจากตัวเลขที่เดาขึ้นมาเป็นตัวเลขที่อันตรายกว่าไม่มีตัวเลขเลย สิ่งที่ผมคำนวณให้ได้แน่ ๆ คือฝั่งค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เท่ากับ 1,348 บาทต่อเดือน หรือ 16,170 บาทต่อปีสำหรับห้องนี้ ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน ให้ถือว่าห้องนี้ยังขาดข้อมูลด้านรายได้ และผมแนะนำให้ดูห้องในตึกที่มีประวัติค่าเช่าจริงควบคู่ไปด้วย

เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ สามรูปคือจำนวนที่น้อยที่สุดในหกห้องของตึกนี้ และเท่ากับจำนวนที่น้อยที่สุดในสต็อก 55 ห้องของผมด้วย นอกจากนั้นสามรูปนี้ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง ขณะที่ M04348 และ M04278 มีแปลนแนบมา ผมเลือกที่จะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในโครงการมาเติมให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้

เรื่องนี้สำคัญกว่าปกติสำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ เพราะสิ่งที่ทำให้ห้องนี้ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าเพื่อนบ้านคือเฟอร์นิเจอร์ และเฟอร์นิเจอร์คือสิ่งที่ต้องดูด้วยตา ไม่ใช่อ่านจากตาราง ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมจะขอให้เจ้าของถ่ายเพิ่มให้ครบทุกมุมพร้อมรายการของที่ติดไปกับห้อง หรือถ้าคุณอยู่กรุงเทพฯ ผมนัดพาไปดูของจริงได้เลย จะเร็วกว่ารอรูป

ต้นทางแจ้งรหัสชั้นมาว่า I-12 ซึ่งผมอ่านว่าอาคาร I ชั้น 12 ในรูปแบบเดียวกับ A-7 และ B-9 ของห้องอื่นในตึกนี้ แต่ในโครงการเดียวกันก็มีบางห้องที่รหัสมาในรูปแบบ A-A10 และ A-A12 ซึ่งไม่ตรงรูปแบบเดียวกัน ผมจึงถือว่ารหัสชุดนี้ยังต้องยืนยัน และจะไม่บอกคุณว่าห้องนี้เป็นห้องชั้นสูงจนกว่าจะได้คำยืนยันจากนิติบุคคล

สิ่งที่ผมยืนยันได้ตอนนี้คือ ห้องนี้เป็นห้องเดียวในหกห้องที่ผมถืออยู่ในอาคาร I ส่วนอีกห้าห้องอยู่อาคาร A สี่ห้องและอาคาร B หนึ่งห้อง ในโครงการที่มี 12 อาคาร ตำแหน่งของอาคารมีผลกับระยะเดินออกประตู เสียง และแดดบ่าย มากพอ ๆ กับเลขชั้น ก่อนนัดดูผมจะขอทั้งเลขชั้นจริงและตำแหน่งอาคาร I ในผังโครงการให้คุณก่อน

เอกสารระบุแค่ว่าตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ ไม่มีรายการทีละชิ้น ไม่มียี่ห้อ ไม่มีปีที่ซื้อ และไม่มีการแยกว่าอะไรคือของที่ติดกับตัวห้องอย่างถาวรและอะไรคือของที่ยกออกได้ ผมจึงตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่เขียนรายการที่ผมยังไม่เห็นด้วยตาเองลงในหน้านี้

ในทางปฏิบัติ นี่คือช่องว่างที่ทำให้คนซื้อเสียเงินซ้ำบ่อยที่สุด เพราะเข้าใจว่าเครื่องซักผ้าหรือทีวีติดไปด้วย แล้ววันรับห้องกลับไม่มี วิธีป้องกันคือทำรายการเป็นลายลักษณ์อักษรแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมถ่ายรูปของทุกชิ้นในวันทำสัญญา ผมขอรายการนี้จากเจ้าของให้คุณได้ก่อนวางมัดจำ และไม่คิดค่าใช้จ่ายอะไรจากคุณ

ผมวางตัวเลขให้แล้วคุณตัดสินใจเอง ส่วนต่าง 810,000 บาท ซื้อพื้นที่เพิ่ม 8.6 ตร.ม. คิดเป็น 94,186 บาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ส่วนเพิ่ม ซึ่งถูกกว่าราคาต่อตารางเมตรของทั้งสองห้อง บวกกับได้ผนังกั้นห้องนอนจริง แต่ต้องแลกกับสามอย่าง คือ M04348 เป็นห้องเปล่าที่ต้องมีงบตกแต่งเพิ่มซึ่งเอกสารไม่มีตัวเลข ต้องรออีกหลายสัปดาห์กว่าจะเข้าอยู่ได้ และค่าส่วนกลางสูงขึ้น 473 บาทต่อเดือน หรือ 5,676 บาทต่อปีตลอดที่ถือครอง

ถ้าเงื่อนไขของคุณคือเข้าอยู่ได้ทันทีและงบตันที่ราว 3.5 ล้าน ห้องนี้ตอบโจทย์กว่า แต่ถ้าคุณมีงบตกแต่งอยู่แล้วและอยากได้พื้นที่ ห้อง 1 ห้องนอนคุ้มกว่าต่อตารางเมตรอย่างชัดเจน และถ้าคุณไม่ผูกกับตึกใหม่ ผมมีสตูดิโอตกแต่งครบในเขตห้วยขวางเหมือนกันที่ 1,990,000 ถึง 2,090,000 บาท ในอาคารปี 2562 ให้เทียบด้วย บอกงบกับวันที่คุณต้องย้ายเข้ามา แล้วผมคัดให้จากสามทางเลือกนี้