房源编号 M01511 · 10 层 · 曼谷瓦他那区
Hyde Sukhumvit 11 M01511 出售 — 一居室 34.5 平米 10 层，659 万泰铢
Kim Bangkok Property 带租约出售，月租 20,000 泰铢，但资料里没有租约到期日，只写着租客随时可以搬走，所以过户之后这笔租金还在不在，我保证不了。
房源资料最后更新 2026 年 6 月 20 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M01511 我手上有的每一个数字，以及资料里空着的那几栏
- 房源编号
- M01511
- 售价
- 6,590,000 泰铢（191,014 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 34.5 平米
- 户型
- 1 居室 1 卫
- 楼层
- 10
- 景观
- 外景（资料只写了这两个字 · 意思是没有正对项目里的另一栋楼，并不等于窗户背对 11 巷 —— 对这栋楼来说这是两回事）
- 朝向
- 资料未填写朝向 —— 我可以请房东确认
- 装修
- 精装带全套家具，拎包入住
- 租客状态
- 带租约出售，租金每月 20,000 泰铢 · 资料写明租客随时可以搬走，并且没有记录租约到期日（这份资料最后更新于 2026 年 6 月 20 日，是写这一页的 55 天前）
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 60 泰铢/㎡/月 = 2,070 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 10 张（全部是房内实拍 · 没有一张户型图）
- 地址
- 曼谷瓦他那区 素坤逸 11 巷 14 号，邮编 10110
- 最后更新
- 2026 年 6 月 20 日
上面那行租客信息是资料里的原文，而这行字里缺的正是日期。在我 20 套带租约出售、租金以泰铢记录的房源里，只有这一套没有写租约到期日。另一栏空着的是「朝向」，资料只写了外景，没写窗户朝哪边。在 11 巷这种夜里有声音的巷子里，这不是小细节。朝向我不会替你猜，也不会写「10 层所以安静」这种话。
先说最重要的一件事
这套房的资料里没有租约到期日，只有一句「租客随时可以搬走」
我手上带租约出售的房源，几乎每一套都写了租约到期日，比如 2026 年 10 月 10 日，或者 2027 年 2 月 25 日。这一套没有。房东给我的只有三件事：带租约出售、租金每月 20,000 泰铢、租客随时可以搬走。在 20 套有泰铢租金记录的房源里，这是唯一一套没有日期可以让我数的。所以我说不出租约是还在走还是已经结束，只能说：资料在这件事上两头都没有约束力。
那句话可以有两种读法。第一种是现在这份租约已经变成按月续的了，租客按约定提前通知就可以退租。第二种是房东在告诉买家：如果你想自住，这套房可以很快腾空。两种读法对自住买家都是好消息，对追现金流的买家都是坏消息 —— 因为这一页用来算回报率的那 20,000 泰铢，没有任何东西保证它能撑到过户后的下一个月。
这份资料的最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日，也就是写这一页的 55 天前。这 55 天里租客完全可能已经搬走，而没有人记录下来。所以我不会写「肯定有租客」，也不会写「空房随时入住」。我能做、而且免费做的，是打电话问房东四个问题：第一，现在房子里有没有人住；第二，如果有，是按哪一份合同住的、退租要提前几天通知；第三，最近一个月实际到账的租金是多少；第四，押金在谁手上、怎么转给买家。答案我会在你动身看房之前发给你。
给投资买家的数字
按 20,000 泰铢的租金算，毛回报率 3.64% —— 我的算法在这里
毛回报率 3.64%
租金 20,000 泰铢 × 12 个月 = 一年 240,000 泰铢，除以售价 6,590,000 泰铢，等于 3.64%。用最粗的算法，也就是纯靠租金把房款收回来，需要 27.5 年。
扣掉物业费后 3.27%
物业费每平米每月 60 泰铢，34.5 平米就是每月 2,070 泰铢、一年 24,840 泰铢，每年吃掉买入价的 0.38%。扣完剩 215,160 泰铢，相当于 3.27%。
还没扣的部分
土地及建筑物税、维修与家具更换、找下一个租客的中介费、保险，以及空租期。对一套「租客随时可以搬走」的房子来说，空租期是最需要认真预留的一项。
3.64% 在我 20 套有泰铢租金记录的房源里是倒数第 3，大多数人看到这个数字会立刻断定租金太低 —— 这不对。这套房 20,000 泰铢的租金在同一组里并列第 4 高，只有三套收得比它多；如果除以面积来公平比较，它每平米每月收到约 580 泰铢，在 20 套里排第 6，比这一组的中位数（约 483 泰铢）高出 20%。说白了，这套房租金这一端表现得很好。
问题出在除数。这套房的单价是 191,014 泰铢/平米，而我 55 套房源的单价中位数是 116,048 泰铢/平米，也就是高出 64.6%；而每平米租金只高出 20%。这两个数字之间的差距，就是 3.64% 的全部解释，不需要再找别的理由。租金会跟着地段往上走，但买入价走得更远。
想让这个数字动起来，只有一条路：下一轮租金。租到 22,000 泰铢，毛回报率是 4.01%；掉到 18,000 泰铢，是 3.28%；如果你的目标是每年 5%，租金得到每月 27,458 泰铢，比现在这份租金还要高 37%。这栋楼 34.5 平米的房子今天能租多少，我手上没有数据，我也不会把别的楼的数字套过来。我只做买卖，不做出租代理，所以不向任何人保证租金。完整的净回报率算法，包括大多数人会忘记扣的项目，写在 曼谷公寓投资出租 这一页。至于过户当天的钱，资料写明买方付评估价的 1%，其余由卖方承担，此外物业管理处还会另外收公共基金和预缴物业费，全部明细可以直接问我。
这个价格在我手上房源中的位置
同样是 6,590,000 泰铢，在我手上还能买到一套 58.18 平米的房子
这栋楼我只有一套房，没有兄弟房源的对比表可看。还能量、还能复核的，是它在我全部房源里的排名 —— 只统计 55 套数据可用的房源，另外两条记录因为面积和价格离谱到不可信，被我剔除了，其中一套就在素坤逸片区的 The Esse Asoke。结果是：素坤逸片区我手上有 8 套房，这套的 191,014 泰铢/平米排第 2，只输给片区里那套挂 4,890 万泰铢的房子；放到全部 55 套里排第 3；而在我手上的 27 套一居室里，它排第 1。
同一个数字的另一面是面积。34.5 平米刚好是我这批房源的面积中位数 —— 比它小的有 27 套，比它大的也有 27 套。换句话说，你付的是 55 套里并列第 10 高的总价，买到的是正中间的面积。如果把 6,590,000 泰铢除以这批房源的单价中位数 116,048 泰铢，得到的是 56.79 平米，那就是这笔钱在不挑地段的情况下能买到的面积。
而且这不是纸上算术。我手上确实还有一套售价一模一样、连零头都相同的房子：辉煌区 Amaranta Residence 的 M03053，两居两卫 58.18 平米，合 113,269 泰铢/平米，比这套多 23.68 平米，也就是多 69%，花的是同一笔钱。更讽刺的是，两套房离地铁站的距离都是 400 米，只是不同线路、不同片区。那一套记录的租金是 30,000 泰铢，毛回报率 5.46%；但我必须把话说完：那套的租约写明 2025 年 10 月 31 日到期，已经过去九个半月，所以它同样是一个属于过去的数字，只是过期的方式不一样。
在素坤逸片区内部，跟这套最接近的是 Noble BE33 的 M05063：34.81 平米，比这套大 0.31 平米，售价 620 万泰铢，合 178,110 泰铢/平米，比这套便宜 390,000 泰铢，在 23 层，资料写明没有租客、随时可看房。我不会说哪一套更好，因为 M05063 的资料在交通一栏里没有任何地铁距离，只有一行写着 BTS 朋蓬站 700 米；而且它的物业费那一栏是空的，是 55 套里唯一一套没有物业费数字的房源，所以持有成本还没法直接比，得等我把数字要来。整个片区的情况和价格区间在 素坤逸公寓 这一页，我手上所有的一居室汇总在 一居室公寓 这一页。
这套适合谁
我认为 M01511 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 买的是地址，不是平米数的人
如果你想要这套房的理由是「素坤逸 11 巷 14 号」这个地址，以及那段每天都走得动的 400 米到 BTS 娜娜站，那 191,014 泰铢/平米就有它的道理。但我们得说清楚：这才是你在付钱买的东西，20,000 泰铢的租金是附带的，不是主因。
适合 —— 想在一个说得出名字的地址上拿外国人配额的海外买家
资料写明这套属于外国人产权配额，外国买家可以用自己的名字持有永久产权，购房款需要按规定从境外汇入，过户时银行才能开具 FET。流程和材料写在 外国人在泰国买公寓 这一页，下定金之前我每次都会向物业管理处要一次最新的剩余配额。
不适合 —— 主要看回报率的投资买家
3.64% 在我 20 套有租金记录的房源里是倒数第 3，而且按资料所写，租客随时可以搬走。同一批房源里我有回报率 6.0% 到 7.0%、每套投入 190 万到 270 万泰铢的选择。如果你的标准是数字，把预算告诉我，我从头替你挑。
不适合 —— 想让每一泰铢换到最多面积的人
同样这 6,590,000 泰铢，在辉煌区能买下我手上那套 58.18 平米的两居室，面积多 69%。而这套 34.5 平米不会因为价格高就变大。如果你的问题是面积，这套房从第一行就出局了。
周边配套
撑起这套房 20,000 泰铢租金的那几段距离，以及清单里缺掉的一栏
这套房源资料里记录的距离
- 轻轨纳纳站（E03）400 米
- 地铁素坤逸站（BL22）1.3 公里
- 机场快线玛卡讪站（A6）2.0 公里
- 韩国城（素坤逸 12 巷）700 米
- Nana Square750 米
- Terminal 21 阿速商场1.0 公里
- Times Square 商场1.4 公里
- NIST 国际学校（曼谷）750 米
- 康民国际医院700 米
- 7-11 便利店170 米
步行距离和到站时间我已经在 Hyde Sukhumvit 11 那一页写全了。这里我换一个角度读同一份清单：站在一个要找人每月付 20,000 泰铢来住这 34.5 平米的房东立场上。真正起作用的是三段距离 —— 康民国际医院 700 米、NIST 国际学校 750 米、韩国城 700 米。这三处都是从楼下走得到的外籍租客来源，不是纸面上的卖点。这也是这套房每平米租金比我手上带租客房源中位数高出 20% 的原因。
清单里缺掉的一栏是写字楼。这套房带来的周边距离数据里，一个办公地点都没有，只有商场、医院、学校，和 170 米外的便利店。也就是说，会来住这套房的租客，是坐 BTS 去别处上班的人，不是走路去办公室的人。结果就是：在租客眼里，这套房的吸引力几乎全押在那 400 米到车站上，而不是押在走得到的工作地点上 —— 在你为下一轮租金做假设之前，这一点值得先知道。
还有一件清单上的数字答不了的事：这套房在项目两栋楼里的哪一栋，窗户是朝着巷子还是背着巷子。资料把朝向那一栏留空了，只写了外景两个字。对这条巷子里的楼来说，这两点对实际居住体验的影响，比所有距离加起来还大。我可以在你动身之前先向房东确认。
下定金之前
如果你真的考虑 M01511，我会先替你核实这四件事
现行租约，以及「随时可以搬走」到底是什么意思
我会要现在实际使用的那份合同、起租日、退租需提前通知的天数、最近一个月的租金到账凭证，以及押金在谁手上。如果已经没有书面合同了，那本身也是你下定金之前必须知道的答案。
房子的朝向，以及在两栋楼里的哪一栋
朝向那一栏在资料里是空的，只写了外景。我会请房东确认朝向、说明是哪一栋，并在下午和夜里十一点各拍一次窗外的照片发给你，让你在决定跑这一趟之前先看到。
这套房今天的外国人配额
资料写明是外国人产权，但楼里每成交一笔，配额就会变动。我会要求物业管理处出具书面确认，再让你付钱；同时查这套房有没有拖欠的物业费。
户型图 —— 10 张照片里一张都没有
这 10 张全是房内实拍，但没有一张户型图。对一套 34.5 平米、隔成一房一卫的房子来说，户型图是唯一能说明卧室是否有实墙、能放多大床的东西。我会在你约看房之前，先向房东或物业管理处要来。
常见问题
关于 M01511，问我最多的几个问题
资料写着租客随时可以搬走，那我买下来能马上自己住吗
这句话的意思是资料没有把任何事情固定下来，不等于你可以立刻入住。我收到的只有三行：带租约出售、租金每月 20,000 泰铢、租客随时可以搬走，完全没有租约到期日 —— 这和我手上几乎每一套都写了日期的其他房源不一样。在 20 套有泰铢租金记录的房源里，这是唯一一套没有日期可以让我数的。
我会先做的事，是打电话问房东：现在房子里有没有人住；如果有，是按什么形式的合同住的、退租要提前几天通知。因为这份资料最后更新于 2026 年 6 月 20 日，也就是 55 天前，这期间状态可能已经变了。另外，如果你是买来自住，请把「交房时为空房」这个条件明确写进买卖合同里，而不是相信一句「到时候会安排好」。
M01511 的租金回报率是多少
按资料上的数字算：月租 20,000 泰铢，一年 240,000 泰铢，除以售价 6,590,000 泰铢，毛回报率 3.64%。扣掉物业费（每平米每月 60 泰铢，即每月 2,070 泰铢、一年 24,840 泰铢）之后，是 3.27%。这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费和空租期。
在我 20 套有泰铢租金记录的房源里，3.64% 是倒数第 3；我手上最高的一套是 6.95%。想让这个数字上去，只能靠下一轮租金：租到 22,000 泰铢是 4.01%；如果目标是每年 5%，租金要到 27,458 泰铢，比现在高 37%。我只做买卖，不做出租代理，也不向任何人保证租金。完整算法写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
对一套 34.5 平米的房子来说，20,000 泰铢的租金算高还是算低
算高，而且我想在这里说清楚，因为很多人看到 3.64% 就先怪租金。在我 20 套有泰铢租金记录的房源里，20,000 泰铢并列第 4 高，只有三套收得比它多；除以面积直接比较的话，这套每平米每月收到约 580 泰铢，在 20 套里排第 6，比这一组的中位数（约 483 泰铢）高出 20%。
所以让回报率变低的不是租金，而是 191,014 泰铢/平米的单价 —— 它比 116,048 泰铢的中位数高出 64.6%。当价格这一端比租金那一端多走了大约 44 个百分点，回报率自然就低，无论这位租客交租多准时都一样。
191,014 泰铢/平米，在 Kim 手上的房源里排第几
55 套里排第 3。我只统计数据可用的房源，另外两条记录因为面积和价格离谱到不可信被剔除了。比它贵的两套，一套是 133 平米、挂 4,890 万泰铢的房子，另一套是两居 58 平米、1,115 万泰铢的房子，都和这套不在同一个价格层级。说得更直接一点：在我手上所有 1000 万泰铢以下的房源里，这一套的单价最高；在 27 套一居室里，它排第 1。
素坤逸片区我手上有 8 套，它排第 2，只输给那套 4,890 万泰铢的房子。我不会替这个数字编一个好听的理由。它买到的是这个地址，和到 BTS 娜娜站的 400 米，这些我已经在 Hyde Sukhumvit 11 那一页写完了。如果你看完觉得这个地址对你不值这个差价，我不会硬推这套房给你，会从别的片区替你找。整个片区的情况在 素坤逸公寓 这一页。
同样 659 万泰铢，在 Kim 手上还能买到多大的房子
58.18 平米。因为我手上确实还有一套售价一模一样、连零头都相同的房子：辉煌区 Amaranta Residence 的 M03053，两居两卫 58.18 平米，合 113,269 泰铢/平米，比这套多 23.68 平米，也就是多 69%，而且两套离地铁站都是 400 米，差别在线路和片区。如果换成更笼统的算法：6,590,000 泰铢除以我这批房源的单价中位数 116,048 泰铢，得到 56.79 平米。
但两面话我都得说完。辉煌那套记录的租金是 30,000 泰铢、毛回报率 5.46% 没错，可它的租约写明 2025 年 10 月 31 日到期，已经过去九个半月且状态未确认；而这一套从一开始就没有到期日可数。两套都得先打电话核实，只是原因不同。更重要的是，你要选的是两个完全不同的片区，不只是平米数。如果你要的是每一泰铢换到最多面积，我直说：这套房不是答案。
我是外国人，这套房带着租客也能买吗，还要多做什么
可以。资料写明这套属于外国人产权配额，外国买家可以用自己的名字持有永久产权，购房款需要按规定从境外汇入，过户时银行才能开具 FET，也就是外汇汇入证明。整栋楼的剩余配额是随时会变的数字，每次下定金之前都要让物业管理处重新确认。条件和材料写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
因为房子里有租客，你要多做三件事。第一，在买卖合同里写清楚租约和押金怎么转到你名下；第二，弄清楚租客退租需要提前几天通知 —— 资料写的是随时可以搬走；第三，外国业主的租金收入涉及税务，请和你自己的税务顾问谈，我是卖房中介，不是税务顾问，不会替任何人回答这一块。过户当天的流程和费用可以直接问我。
M01511 朝哪边、在哪一栋，为什么没有户型图
资料只写了外景两个字，意思仅仅是没有正对项目里的另一栋楼；朝向那一栏是空的，也没写房子在两栋楼的哪一栋。所以我没法从手上的资料回答，也不会猜。对素坤逸 11 巷的楼来说，窗户朝着巷子还是背着巷子，是对实际居住影响最大的一个问题，我可以在你动身之前先请房东确认。
照片方面，这套有 10 张，全是房内实拍，但没有一张户型图。我选择不拿楼里其他面积段的户型图来充数，因为那会让你误以为是这一套。对 34.5 平米的房子来说，户型图能说明卧室是否有实墙、能放多大的床。发消息告诉我，我会在你约看房之前先向房东或物业管理处要来。
想知道 M01511 现在还有没有租客，还是已经搬走了
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M01511 有兴趣，我会先打电话问房东：现在房子里有没有人住、是按什么合同住的、退租要提前几天通知、最近一个月租金到账多少，并把朝向和所在栋号一并要回来。如果你是投资买入而 3.64% 不符合你的标准，直接告诉我 —— 我手上有回报率超过 6% 的房源可选，不会硬推这一套给你。
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