ขายคอนโด Hyde Sukhumvit 11 ห้อง M01511 — 1 ห้องนอน 34.5 ตร.ม. ชั้น 10 ราคา 6,590,000 บาท

แปลว่าเอกสารไม่ได้ผูกมัดอะไรไว้ ไม่ใช่แปลว่าคุณเข้าอยู่ได้ทันที บรรทัดที่ผมได้รับมามีแค่ ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน และผู้เช่าย้ายออกได้ทุกเมื่อ ไม่มีวันสิ้นสุดสัญญาเลย ซึ่งผิดจากห้องอื่นในสต๊อกของผมที่เกือบทุกห้องระบุวันไว้ ห้องนี้เป็นห้องเดียวใน 18 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทที่ไม่มีวันที่ให้ผมนับ

ที่ผมจะทำให้ก่อนคือโทรถามเจ้าของว่าตอนนี้มีคนอยู่ในห้องหรือไม่ ถ้ามี อยู่ภายใต้สัญญาแบบใด และต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันก่อนย้ายออก เพราะข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 คือ 55 วันก่อน สถานะเปลี่ยนได้ในช่วงนั้น และถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้เขียนเงื่อนไขส่งมอบห้องว่างลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด ไม่ใช่เชื่อคำพูดว่าเดี๋ยวจัดการให้

คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน หรือ 240,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 6,590,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 3.64% ถ้าหักค่าส่วนกลางซึ่งคิด 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือ 2,070 บาทต่อเดือน 24,840 บาทต่อปี จะเหลือ 3.27% ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง

ในบรรดา 20 ห้องของผมที่มีค่าเช่าบันทึกเป็นเงินบาท 3.64% ต่ำเป็นอันดับ 3 จากท้าย ห้องที่ให้สูงสุดในสต๊อกอยู่ที่ 6.95% ถ้าคุณอยากเห็นตัวเลขนี้ขยับ ต้องมาจากค่าเช่ารอบใหม่อย่างเดียว ที่ 22,000 บาทจะได้ 4.01% และถ้าตั้งเป้า 5% ต่อปี ค่าเช่าต้องอยู่ที่ 27,458 บาท ซึ่งสูงกว่าที่เก็บอยู่ตอนนี้ 37% ผมไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับประกันค่าเช่าให้ใคร วิธีคิดทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

สูง และผมอยากให้ชัดตรงนี้เพราะคนมักโทษค่าเช่าเวลาเห็นผลตอบแทน 3.64% ในบรรดา 20 ห้องของผมที่มีค่าเช่าบันทึกเป็นเงินบาท 20,000 บาทสูงเป็นอันดับ 4 ร่วม มีเพียงสามห้องที่เก็บได้มากกว่านี้ และเมื่อหารด้วยพื้นที่เพื่อเทียบกันตรง ๆ ห้องนี้ได้ 580 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อยู่อันดับ 6 จาก 20 ห้อง สูงกว่าค่ากลางของกลุ่มซึ่งอยู่ที่ 483 บาทถึง 20%

สิ่งที่ทำให้ผลตอบแทนออกมาต่ำจึงไม่ใช่ค่าเช่า แต่คือราคาต่อตารางเมตร 191,014 บาท ซึ่งสูงกว่าค่ากลางของสต๊อก 116,048 บาทอยู่ 64.6% เมื่อฝั่งราคาวิ่งนำฝั่งค่าเช่าอยู่ 44 จุดเปอร์เซ็นต์แบบนี้ ผลตอบแทนจะออกมาต่ำโดยอัตโนมัติ ไม่ว่าผู้เช่ารายนี้จะจ่ายตรงเวลาแค่ไหนก็ตาม

อันดับ 3 จาก 55 ห้อง โดยผมนับเฉพาะห้องที่ข้อมูลใช้ได้จริง และกันสองรายการออกเพราะพื้นที่กับราคาผิดปกติจนเชื่อไม่ได้ สองห้องที่แพงกว่าคือห้อง 133 ตารางเมตรที่ตั้งไว้ 48.9 ล้านบาท และห้อง 2 ห้องนอน 58 ตารางเมตรที่ 11.15 ล้านบาท ทั้งคู่เป็นห้องคนละชั้นราคากับห้องนี้ พูดให้ตรงกว่านั้นคือ ในบรรดาห้องที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาททั้งหมดในสต๊อกของผม ห้องนี้มีราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุด และในบรรดาห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้อง มันคืออันดับ 1

ในโซนสุขุมวิทที่ผมถืออยู่ 8 ห้อง มันอยู่อันดับ 2 รองจากห้อง 48.9 ล้านบาทห้องเดียว ผมจะไม่แต่งเหตุผลให้ตัวเลขนี้ฟังดูดี สิ่งที่ตัวเลขนี้ซื้อคือที่อยู่และระยะ 400 เมตรถึง BTS นานา ซึ่งผมเขียนไว้ครบในหน้า ไฮด์ สุขุมวิท 11 แล้ว ถ้าคุณอ่านแล้วรู้สึกว่าที่อยู่นี้ไม่ได้มีค่ากับคุณเท่าส่วนต่าง ผมจะไม่พยายามขายห้องนี้ให้คุณ และจะหาจากโซนอื่นให้แทน ภาพรวมทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดสุขุมวิท

ได้ 58.18 ตารางเมตร เพราะมีอีกห้องที่ราคาเท่ากันเป๊ะทั้งบาททั้งสตางค์ คือห้อง M03053 ที่ อมรันตา เรสซิเดนซ์ ในห้วยขวาง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 58.18 ตารางเมตร คิดเป็น 113,269 บาทต่อตารางเมตร มากกว่าห้องนี้ 23.68 ตารางเมตร หรือ 69% ด้วยเงินก้อนเดียวกัน และทั้งสองห้องอยู่ห่างสถานีรถไฟฟ้า 400 เมตรเท่ากัน ต่างกันที่สายและย่าน ถ้าคำนวณแบบกว้างกว่านั้น ราคา 6,590,000 บาทหารด้วยค่ากลางราคาต่อตารางเมตรของสต๊อกซึ่งคือ 116,048 บาท จะได้ 56.79 ตารางเมตร

แต่ผมต้องบอกให้ครบทั้งสองด้าน ห้องที่ห้วยขวางนั้นเก็บค่าเช่า 30,000 บาทและให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.46% ก็จริง แต่สัญญาเช่าระบุสิ้นสุดตั้งแต่ 31 ต.ค. 2568 ผ่านมาแล้วเก้าเดือนครึ่งและยังไม่ยืนยันสถานะ ส่วนของห้องนี้ไม่มีวันสิ้นสุดให้นับตั้งแต่แรก ทั้งสองห้องจึงต้องโทรเช็กก่อนเหมือนกัน ต่างกันแค่คนละเหตุผล และที่สำคัญกว่านั้นคือคุณกำลังเลือกระหว่างสองย่านที่ไม่เหมือนกันเลย ไม่ได้เลือกแค่ตัวเลขตารางเมตร ถ้าคุณอยากได้ตารางเมตรมากที่สุดต่อบาท ผมบอกตรง ๆ ว่าห้องนี้ไม่ใช่คำตอบ

ได้ เอกสารระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ตอนโอน ส่วนโควตาคงเหลือของอาคารเป็นตัวเลขที่ขยับได้ตลอด ต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

สิ่งที่ต้องทำเพิ่มเพราะห้องนี้มีผู้เช่าอยู่มีสามข้อ หนึ่ง ต้องเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่าสัญญาเช่าและเงินประกันจะโอนมาที่คุณอย่างไร สอง ต้องรู้ว่าผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันก่อนย้ายออก เพราะเอกสารเขียนว่าย้ายออกได้ทุกเมื่อ และสาม รายได้ค่าเช่าของเจ้าของต่างชาติมีเรื่องภาษีที่ต้องคุยกับที่ปรึกษาภาษีของคุณเอง ผมเป็นนายหน้าขาย ไม่ใช่ที่ปรึกษาภาษี และจะไม่ตอบแทนใคร ขั้นตอนวันโอนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดถามผมได้

เอกสารระบุแค่คำว่าวิวนอกอาคาร ซึ่งแปลว่าไม่ได้หันชนอีกอาคารในโครงการเท่านั้น ช่องทิศเว้นว่างไว้ และไม่ได้ระบุว่าห้องอยู่อาคารไหนในสองอาคาร ผมจึงตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่เดา สำหรับตึกในซอยสุขุมวิท 11 คำถามว่าหน้าต่างหันเข้าซอยหรือหันออกด้านหลังคือคำถามที่เปลี่ยนการอยู่จริงมากที่สุด และเป็นสิ่งที่ผมขอให้เจ้าของยืนยันได้ก่อนคุณเดินทางมา

ส่วนรูป ห้องนี้มี 10 รูป ถ่ายในห้องจริงทั้งหมด ไม่มีรูปแปลนสักใบ ผมเลือกไม่เอาแปลนของห้องขนาดอื่นในตึกมาใส่แทน เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นแปลนห้องนี้ ในห้อง 34.5 ตารางเมตร แปลนเป็นสิ่งที่บอกได้ว่าห้องนอนมีผนังทึบจริงไหมและวางเตียงขนาดไหนได้ ทักมาบอกผม ผมจะขอแปลนกับเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ก่อนคุณนัดดูห้อง