房源编号 M04500 · 16 层 · 曼谷辉煌区
Ideo Mobi Asoke M04500 出售 — 两居室 53.73 平米 16 层，9,600,000 泰铢
Kim Bangkok Property 178,671 泰铢/平米，这套在我 55 套房源里单价排第 5，也是前五套里唯一空房交付的一套。
房源资料最后更新 2026 年 7 月 4 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M04500 我手上有的每一个数字，以及资料里空着的那几栏
- 房源编号
- M04500
- 售价
- 9,600,000 泰铢（178,671 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 53.73 平米
- 户型
- 两居室 一卫 —— 两间卧室共用一个卫生间 · 我手上共有 14 套两居室，其中 6 套是一个卫生间
- 楼层
- 16
- 景观
- 外景，不朝向项目内其他楼栋
- 朝向
- 资料未填写朝向 —— 我可以请房东确认
- 装修
- 无家具交付
- 租客状态
- 资料未填写 —— 别的房源这一行会以「带租约出售」或「无租客」开头，这一套却被房东的一句「无家具，随时可看房，可立即出售」顶替了，那不是「房子空着」的确认。下定金之前我会替你打电话向房东问清楚。
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 56 泰铢/㎡/月 = 3,009 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 7 张（这一组里没有户型图 · 我 55 套房源的照片数中位数是 8 张）
- 地址
- 曼谷辉煌区挽甲必分区 新碧武里路 1744 号，邮编 10310
- 最后更新
- 2026 年 7 月 4 日
这张表有三处需要留心。第一，租客状态那一行不是来自「有租客」或「无租客」的说明，因为资料里根本没写过这句话，我只能照实写出来。第二，景观那一栏填了「外景」，但朝向那一栏是空的 —— 这是两件不同的事。知道窗户没有正对项目内其他楼栋，并不等于知道 16 层这套下午会不会西晒。我手上 55 套房源里只有 14 套填了朝向，这一套不在其中。第三，7 张照片里没有一张是户型图，对于两间卧室共用一个卫生间的户型来说，这是个重要的空白。· 这份资料最后更新是 2026 年 7 月 4 日，距你阅读的日子大约六周。
先说最重要的一件事
这套房的租客状态那一栏是空的，我不会把这份沉默解读成「空房」
我手上 55 套房源，每一套的摘要行都以两种写法之一开头：要么是「带租约出售」，后面跟着租金和租约到期日；要么是「无租客，随时可看房，可立即出售」。M04500 这一行写的是「无家具，随时可看房，可立即出售」—— 填资料的人把家具情况放到了本该写租客的位置上。结果就是，这份资料从头到尾一个字都没提过租客。
我知道它多半意味着房子是空的，因为后半句和其他空置房源的写法一字不差。但「多半」不是下定金时该用的词。我不会写「空房随时入住」，因为如果你飞过来发现房里还住着人，成本全落在你一个人身上，不在我身上。我能做、而且免费做的，是打电话问房东：现在房里有没有人住、钥匙在谁手上、最早哪天能进去看 —— 在你订机票之前把答案发给你。
这一栏空着还带来一个连带结果：资料里没有租金数字，所以我算不出回报率，也不会拿这一带其他房子的租金贴上来，然后管它叫这套房的回报率。真正能算的是条件。按售价 9,600,000 泰铢，如果你要 5% 的年毛回报，这套房每月得租到 40,000 泰铢；如果目标是 4%，得租到 32,000 泰铢；如果真能收到 40,000 泰铢，扣掉每月 3,009 泰铢的物业费之后，剩下 4.62%。这是条件，不是证据。我没有说这套房能租到那个价，我说的是你得先确认能租到那个价，数字才成立。完整的回报率算法我写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
在 55 套房源中的位置
M04500 的三个排名，最尖锐的是第三个
单价 55 套里排第 5
178,671 泰铢/平米，我手上 55 套房源里只有 4 套单价比它高。总价 960 万泰铢从高往低数排第 7。两种量法它都在这批房源的上端，不是中间价位的房子。
拉玛九片区 25 套里排第 3
拉玛九一带我手上有 26 套，单价区间从 71,789 到 192,241 泰铢。这一套排第 3，比它高的只有 M04897 和 M05140，两套都在 One9Five 阿速-拉玛九。
「两居室一卫」这一组里最贵
我有 14 套两居室，其中 6 套只有一个卫生间。这一套在那六套里单价和总价都是最高的。第二名是 M03916，151,957 泰铢/平米，两者相差 26,714 泰铢/平米。
第三张卡片我希望你慢慢读。在曼谷公寓市场上，两居室配一个卫生间通常会被归到比同楼两居室两卫更低的价格档，因为它限制了实际能住几个人，也限制了下一手买家的范围。M04500 的定价和这条规律是反着走的：按单价算，它比我手上两个卫生间以上的两居室中的 5 套（共 7 套）都贵，而且比同为一个卫生间的那几套全都贵。我不是说这个价错了 —— 楼距离 MRT 碧武里站 316 米，这是市场真的会给钱的距离。我是说这个价格比一般情况更需要理由支撑，而这个理由几乎只能来自地段，因为户型和交付状态一点忙都帮不上。
还有一件事应该和上面三张卡片放在一起看，就是家具。我手上 55 套房源里，42 套注明精装修，只有 8 套是空房交付，而 M04500 是那 8 套里单价最高的一套。换句话说，你付的是这批房源里排第 5 的单价，拿到的是一间需要你自己从头填满的 53.73 平米空房。我不会在这一页给你一个装修预算数字，因为我不知道你会做到什么档次，但这笔钱必须从第一天就进你的预算，而不是等到过户那天。我手上所有的两居室都汇总在 两居室公寓 这一页，整个片区的情况在 拉玛九公寓 这一页。
差价买到了什么
和我手上另外三套实房对比 —— 你这 960 万泰铢花在哪里
我手上最对得起来的一次对比是 M04885，Lumpini Suite 碧武里-玛卡讪。那套同样是两居室一卫，楼盘 2018 年 12 月竣工，这栋是 2018 年 9 月，属于同一批；而且它和这套用的是同一个地铁站 MRT 碧武里。数字是：40.59 平米，28 层，售价 4,890,000 泰铢，合 120,473 泰铢/平米，精装修。两套的单价差是 58,198 泰铢，也就是 48%。如果这套 53.73 平米按 M04885 的单价定价，价格大约是 6,473,000 泰铢，你多付的部分大约是 3,127,000 泰铢。
那么这笔差价买到了什么？从资料上看只有两样：第一，到 MRT 碧武里站 316 米，而不是 839 米；第二，多出 13.14 平米。而它没有买到的，我也应该说完整：M04885 到机场快线玛卡讪站反而更近，是 575 米，这套是 664 米；M04885 是精装修可直接入住，这套是空房；M04885 的物业费是每平米 48 泰铢，这套是 56 泰铢 —— 56 泰铢在我 55 套房源里费率排第 7 高。如果你的判断标准是每平米多少钱，这套输给 M04885，没什么好争的。我说这话的时候很清楚 M04885 便宜一半，我的佣金也少很多。
往上一档是 M04897，One9Five 阿速-拉玛九，58 平米，两居室两卫，售价 11,150,000 泰铢，合 192,241 泰铢/平米，楼盘 2022 年 3 月竣工，精装修，距 MRT 拉玛九站 350 米。比这套多付 1,550,000 泰铢，也就是 16%，换来多 4.27 平米、第二个卫生间、新三年半的楼，以及全套家具。如果你的预算能拉到一千一百万，我认为这两套应该安排在同一趟行程里连着看，因为它们回答的是同一个问题，只是价格不同。
另一端是 M03916，Life 阿速-拉玛九，46 平米，同样是两居室一卫，售价 6,990,000 泰铢，合 151,957 泰铢/平米，楼盘 2020 年竣工，精装修，距 MRT 拉玛九站 300 米，比这套便宜 2,610,000 泰铢，代价是少 7.73 平米。而如果你完全不在意走路到地铁的距离，M03123 在 TC Green 拉玛九，54.6 平米，比这套还大一点，同样是两居室一卫，售价 5,500,000 泰铢，合 100,733 泰铢/平米，但距 MRT 1.13 公里，楼盘 2013 年竣工。我从数字上能确认的结论是：在我手上的两居室里，M04500 是为「走路到地铁站」这件事付钱付得最贵的一套。如果 316 米真的改变你的每一天，它有理由；如果不是，至少有三套比它更划算。关于这栋楼本身 —— 楼名会让人误判地段、楼龄、新碧武里路的噪音 —— 我在 Ideo Mobi Asoke 那一页已经写全了，这一页不重复。
周边配套
请把这份清单当成两居室来读，而不是当成开间来读
这套房源资料里记录的距离
- 地铁碧武里站（BL21）316 米
- 机场快线玛卡讪站（A6）664 米
- 轻轨阿速站（E04）1.36 公里
- 尚泰拉玛九购物中心1.18 公里
- Terminal 21 阿速商场1.27 公里
- 斯里那卡宁威洛大学700 米
- 拉玛九医院786 米
- 7-11 便利店5 米
- RCA 酒吧街1.4 公里
- JODD FAIRS 乔德夜市1.4 公里
53.73 平米的两居室，买家通常是夫妻或者小家庭，这会让这份清单的读法和小户型完全不同。首先该注意的是清单里没有的东西：这套房的资料里一所国际学校都没有。教育那一栏写的是斯里那卡宁威洛大学 700 米 —— 那是一所大学，不是你孩子上的学校；而办公楼那一栏在这份资料里是空的。如果你的需求是每天早上送孩子上学的家庭，凭我手上的资料这套房回答不了，我也不会随便找一所学校填进去让清单看起来完整。
真正对两个人起作用的是两行：MRT 碧武里站 316 米，机场快线玛卡讪站 664 米。前者是人真的会每天走的距离，不是打算走结果还是叫摩的的距离；后者意味着经常飞的人去素万那普不用赌高速堵不堵。拉玛九医院 786 米，是白天走得到、晚上叫摩的很快的距离 —— 这对买两居室是为了让父母来住的人有意义。至于一公里出头的那两个商场，楼里的人是坐 MRT 一站过去，不是走过去。如果你正在跨项目比较这个面积段，我手上所有的两居室都汇总在 两居室公寓 这一页。
这套适合谁
我认为 M04500 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 需要第二间房当书房、每天走路坐地铁的两口之家
53.73 平米配两间卧室，是两个人住还能留一间出来工作的尺寸；316 米到 MRT 碧武里站是一年四季都真的会走的距离。如果早上同时要用卫生间的只有一个人，一个卫生间不会成为问题；如果每天都有两个人，请读右下角那一张。
适合 —— 本来就打算自己重新装的海外买家
这套注明属于外国人产权配额；而「空房交付」对于本来就打算把旧东西全拆掉的人反而是好事 —— 你不用为将来会扔掉的家具付钱。流程和材料我写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
不适合 —— 用每平米多少钱来衡量值不值的人
花少得多的钱，你能在 M04885 拿到同样户型的 40.59 平米，售价 489 万泰铢；或者在 M03123 拿到 54.6 平米，售价 550 万泰铢。如果你的判断标准是面积除以钱，这套输给这两套，我不会替它辩护。
不适合 —— 四口之家，或者早上要同时用卫生间的家庭
两间卧室共用一个卫生间，这个限制没法靠装修解决，因为楼体的管道走向已经把湿区位置定死了。而且它会在你转手的时候再来一次，因为下一个买家会遇到完全相同的限制。
下定金之前
如果你真的考虑 M04500，我会先替你查清这四件事
今天房里到底有没有人住
因为资料没写，我会直接问房东：有没有租客；如果有，租约到什么时候、租金多少；如果没有，空了几个月、钥匙在谁手上、最早哪天能进去看。这个答案必须在你订机票之前拿到，不是之后。
房子的朝向和 16 层的下午西晒
朝向那一栏在资料里是空的。我会请房东确认朝向，并在下午从房间里拍照片发给你，让你在跑这一趟之前先看到。空房没有窗帘也没有百叶挡光，晒不晒对它的影响比对精装房更直接。
户型图，以及那唯一一个卫生间的位置
7 张照片里没有一张户型图。我会向房东或物业管理处索取，因为对两居室一卫的户型来说，必须回答的是：卫生间开门朝向公共过道还是主卧、第二间卧室有没有真正的窗户、厨房是封闭式还是开放式。
过户当天要付的全部金额
过户费约定是买方付评估价的 1%，其余由卖方承担。但物业管理处还会另收公共基金和预缴物业费，对一套按每平米 56 泰铢计费的 53.73 平米房子来说，这不是一笔小钱。我会在约过户之前把实际总额算成一个数字给你。
常见问题
关于 M04500，问我最多的几个问题
M04500 里面现在有租客吗，买下来能马上住进去吗
凭资料我答不了，而这就是我手上最诚实的答案。这套房的摘要行写的是「无家具，随时可看房，可立即出售」，而我手上另外 50 套房源，同一行永远以「带租约出售」或者「无租客」开头。这一套的家具情况被放到了本该写租客的位置上，所以这份资料从来没有提过租客，而不是说明没有租客。
后半句「随时可看房，可立即出售」和其他空置房源的写法一字不差，这让我可以猜它多半没有租客。但我不会把一个猜测写进一个你用来决定要不要花 960 万泰铢的页面里。如果你是买来自住，我会做的第一件事就是打电话问房东：现在房里有没有人住、最早哪天能进去看，然后把答案先发给你。
M04500 能租多少钱，回报率是多少
这套房的资料里完全没有租金数字，所以我算不出回报率，也不会拿这一带其他房子的租金贴上来，然后管它叫这套房的回报率 —— 照着我编的数字买房的人，后果要自己承担。
真正能算的是条件。按售价 9,600,000 泰铢，年毛回报 5% 需要每月租金 40,000 泰铢，4% 需要 32,000 泰铢，3.5% 需要 28,000 泰铢。如果真能收到 40,000 泰铢，扣掉每月 3,009 泰铢的物业费之后剩 4.62%。这套房还有一件必须单独算进去的事：它是空房。空房在这个市场上比精装房难租得多，你要出租就得先把家具装进去，而那笔钱要加进分母里，不会凭空消失。完整的回报率算法写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
178,671 泰铢/平米，在你手上的房源里算第几贵
用排名回答比用感觉回答清楚。我手上 55 套房源，这一套单价排第 5，也就是有 4 套比它贵、50 套比它便宜；总价 960 万泰铢，从高往低数排第 7。只看拉玛九片区的 26 套，它排第 3，而这个片区在我手上的单价区间是从 71,789 到 192,241 泰铢。
但我认为更重要的是另一个数字：单价比它高的那 4 套，全部是精装修，而且除了其中一套是一居室之外，全部至少有两个卫生间。所以 M04500 是前五名里唯一一套「两居室一卫 + 空房交付」的房子。我不是说这个价错了，我是说这个价几乎完全靠地段撑着，你应该在出价之前先确认那个地段对你值这个钱。
这是空房交付，装修家具要准备多少预算
我不会在这一页给你一个数字。53.73 平米的家具预算，取决于你是全买成品，还是做一部分固定柜体，这个区间宽到猜下去对你没有帮助。我能确认的是工作范围：泰国说的「空房」通常指没有可移动家具，但仍然要逐项核对 —— 有几台空调、厨房台面和柜体装好了没有、有没有热水器、有没有窗帘或百叶。
真正能拿来比较的是比例：我手上 55 套房源里，注明精装修的有 42 套，空房交付只有 8 套，而 M04500 是这 8 套里单价最高的一套。也就是说，当你拿这套的价格去和这一带其他精装房比时，标价本身还不是可以直接对比的数字。下定金之前，我会向房东要一份逐条列明「房子里带什么」的清单给你。
M04500 有 7 张照片，为什么没有户型图
房东只给了 7 张，其中没有一张是户型图。7 张接近我 55 套房源 8 张的中位数，不算异常地少。但缺户型图这个空白，比照片数量重要得多，而且对这一套比对小户型更重要 —— 因为决定「两居室一卫」这个户型好不好用的问题，照片全都答不了。
我想在户型图上看到三件事：那唯一一个卫生间是开门朝向公共过道，还是只能从主卧进；第二间卧室有没有真正的窗户，还是从客厅隔出来的暗房；厨房是封闭式还是开放式。这三点会让这 53.73 平米的价值完全不同。我会向房东或者物业管理处索取户型图，如果要不到，我会告诉你要不到，而不是拿楼盘宣传单上的户型图来顶替。
M04500 朝哪个方向
资料在景观那一栏填了「外景」，意思是窗户没有正对项目自己的楼栋，但朝向那一栏是空的。这是两件不同的事，我不会拿其中一栏去回答另一栏。我手上 55 套房源里只有 14 套填了朝向，这一套不在其中，所以我答不出 16 层这套房朝哪边。
这件事对这一套比对别的房子更要紧，有两个原因。第一，它是空房，没有窗帘或百叶可以挡下午的太阳。第二，它是两居室，也就是有不止一面窗户要考虑。如果这一点对你重要，先告诉我，我会请房东确认朝向，并在下午从房间里拍照片发给你；约看房的时候，我也会约傍晚，而不是上午十点。
大约 960 万泰铢的预算，你手上还有别的选择吗
有，而且我希望你先认真比一比。三套应该摆在一起看。第一，M04897，One9Five 阿速-拉玛九，58 平米，两居室两卫，售价 11,150,000 泰铢，楼盘 2022 年竣工，精装修，距 MRT 拉玛九站 350 米 —— 比这套贵 1,550,000 泰铢，但多了第二个卫生间和全套家具。第二，M03916，Life 阿速-拉玛九，46 平米，同样是两居室一卫，售价 6,990,000 泰铢，楼盘 2020 年竣工，距 MRT 拉玛九站 300 米，比这套便宜 2,610,000 泰铢。第三，M04885，Lumpini Suite 碧武里-玛卡讪，40.59 平米，同样户型，同一批 2018 年竣工，用同一个 MRT 碧武里站，售价 4,890,000 泰铢。
我给客户用的判断办法是问两个问题。第一，去同一个车站，316 米和 839 米对你的每一天真的有区别吗？第二，第二个卫生间你一周会用上几次？如果第一个答案是「有区别」、第二个答案是「几乎用不上」，这套房站得住脚。如果反过来，那么该先看的是 M04897 或者 M04885 —— 即使我的佣金会因此变少，我也会这样告诉你。过户流程和全部费用可以直接问我。
想知道 M04500 现在房里有没有人住、朝哪边
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M04500 有兴趣，我会先向房东问三件事：房里有没有租客、房子朝哪个方向、这间空房到底带哪些东西（逐条列给你），同时索取户型图和补拍照片，然后在你订机票之前把答案发给你。想看实房的话，我可以把这套和 One9Five 阿速-拉玛九的 M04897 安排在同一趟行程里连着看。如果看完我认为 178,671 泰铢/平米对你的需求不值，我会直接告诉你，然后带你去看 M04885。
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