ขายคอนโด Ideo Mobi Asoke ห้อง M04500 — 2 ห้องนอน 53.73 ตร.ม. ชั้น 16 ราคา 9,600,000 บาท

ผมตอบไม่ได้จากเอกสาร และนั่นคือคำตอบที่ตรงที่สุดที่ผมมี บรรทัดสรุปของห้องนี้เขียนว่า “ห้องไม่มีเฟอร์นิเจอร์ นัดเข้าดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย” ซึ่งต่างจากห้องอื่นทั้ง 50 ห้องในสต็อกของผมที่บรรทัดเดียวกันจะขึ้นต้นว่า “ขายพร้อมผู้เช่า” หรือ “ไม่มีผู้เช่า” เสมอ ของห้องนี้ ข้อมูลเรื่องเฟอร์นิเจอร์ถูกเอาไปวางแทนที่ประโยคเรื่องผู้เช่า เอกสารจึงไม่เคยพูดถึงผู้เช่าเลย ไม่ใช่บอกว่าไม่มี

ท่อนหลังของประโยคที่ว่า “นัดเข้าดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย” เหมือนกับที่เขียนไว้ในห้องว่างห้องอื่นทุกตัวอักษร ซึ่งทำให้ผมเดาได้ว่าน่าจะไม่มีผู้เช่า แต่ผมจะไม่เขียนคำเดาลงในหน้าที่คุณใช้ตัดสินใจซื้อของเก้าล้านหกแสนบาท ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง เรื่องแรกที่ผมจะทำให้คือโทรถามเจ้าของว่าตอนนี้มีคนอยู่ในห้องหรือไม่ และเข้าดูได้เร็วสุดวันไหน แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณก่อน

เอกสารของห้องนี้ไม่มีตัวเลขค่าเช่าติดมาเลย ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ และจะไม่หยิบค่าเช่าของห้องอื่นในย่านมาแปะแล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ เพราะคนที่ซื้อตามตัวเลขที่ผมแต่งขึ้นคือคนที่รับผลเอง

สิ่งที่คำนวณได้จริงคือเงื่อนไข ที่ราคา 9,600,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้น 5% ต่อปีต้องการค่าเช่า 40,000 บาทต่อเดือน 4% ต้องการ 32,000 บาท และ 3.5% ต้องการ 28,000 บาท ถ้าเก็บได้ 40,000 บาทจริง เมื่อหักค่าส่วนกลาง 3,009 บาทต่อเดือนออกไป จะเหลือ 4.62% และมีอีกเรื่องที่ต้องนับด้วยสำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ คือมันเป็นห้องเปล่า ห้องเปล่าปล่อยเช่าในตลาดนี้ยากกว่าห้องที่ตกแต่งครบมาก ถ้าคุณจะปล่อยเช่า คุณต้องใส่เฟอร์นิเจอร์เข้าไปก่อน และเงินก้อนนั้นต้องบวกเข้าไปในตัวหารด้วย ไม่ใช่หายไปเฉย ๆ วิธีคิดผลตอบแทนทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ตอบด้วยอันดับจะชัดกว่าตอบด้วยความรู้สึก ในสต็อก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้แพงเป็นอันดับ 5 ต่อตารางเมตร คือมี 4 ห้องที่แพงกว่า และ 50 ห้องที่ถูกกว่า ส่วนราคารวม 9,600,000 บาท อยู่อันดับ 7 จากแพงที่สุด ถ้านับเฉพาะย่านพระราม 9 ที่ผมมี 26 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 3 จากบน โดยช่วงราคาต่อตารางเมตรของย่านนี้ในมือผมกินตั้งแต่ 71,789 ถึง 192,241 บาท

แต่ตัวเลขที่ผมคิดว่าสำคัญกว่าคือ ในสี่ห้องที่แพงกว่าห้องนี้ต่อตารางเมตร ทุกห้องตกแต่งครบและทุกห้องมีห้องน้ำอย่างน้อยสองห้อง ยกเว้นห้องเดียวที่เป็นห้องหนึ่งห้องนอน ห้อง M04500 จึงเป็นห้องเดียวในห้าอันดับแรกที่เป็นสองห้องนอนกับห้องน้ำเดียวและส่งมอบเป็นห้องเปล่า ผมไม่ได้บอกว่าราคานี้ผิด ผมบอกว่ามันเป็นราคาที่พึ่งพาทำเลอย่างเดียวเกือบทั้งหมด และคุณควรตรวจสอบว่าทำเลนั้นคุ้มกับคุณจริงก่อนยื่นข้อเสนอ

ผมจะไม่ตีเป็นตัวเลขให้ในหน้านี้ เพราะงบเฟอร์นิเจอร์ของห้อง 53.73 ตารางเมตรขึ้นอยู่กับว่าคุณจะซื้อของสำเร็จรูปทั้งหมด หรือทำบิลท์อินบางส่วน ซึ่งเป็นช่วงราคาที่กว้างเกินกว่าจะเดาแทนคุณได้อย่างมีประโยชน์ สิ่งที่ผมยืนยันได้คือขอบเขตของงาน ห้องเปล่าในไทยมักหมายถึงไม่มีเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว แต่ยังต้องเช็กรายข้อว่ามีแอร์กี่ตัว มีชุดครัวติดตั้งไว้หรือยัง มีเครื่องทำน้ำอุ่นไหม และมีผ้าม่านหรือมู่ลี่ติดมาหรือเปล่า

ตัวเลขที่ใช้เทียบได้จริงคือสัดส่วนในสต็อกของผม ห้องที่ระบุว่าตกแต่งครบมี 42 ห้องจาก 55 ห้อง เหลือเป็นห้องเปล่าเพียง 8 ห้อง และห้อง M04500 คือห้องที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในแปดห้องนั้น แปลว่าเวลาคุณเทียบราคาห้องนี้กับห้องอื่นในย่านที่ตกแต่งครบ ตัวเลขบนป้ายยังไม่ใช่ตัวเลขที่เทียบกันได้ตรง ๆ ผมจะขอรายการสิ่งที่ติดมากับห้องเป็นข้อ ๆ จากเจ้าของให้คุณก่อนวางมัดจำ

เจ้าของส่งมา 7 รูป และไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง จำนวน 7 รูปถือว่าใกล้ค่ากลางของสต็อก 55 ห้องของผมที่อยู่ที่ 8 รูป ไม่ได้น้อยผิดปกติ แต่การไม่มีแปลนคือช่องว่างที่สำคัญกว่าจำนวนรูป และสำคัญกับห้องนี้มากกว่าห้องเล็ก เพราะคำถามที่ตัดสินว่าผัง 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำใช้ได้จริงหรือไม่ ล้วนเป็นคำถามที่รูปถ่ายตอบไม่ได้

สามข้อที่ผมอยากเห็นในแปลนคือ ห้องน้ำเดียวนั้นเปิดออกทางโถงกลางหรือเปิดเข้าห้องนอนใหญ่ ห้องนอนที่สองมีหน้าต่างจริงหรือเป็นห้องทึบที่กั้นจากพื้นที่นั่งเล่น และครัวเป็นครัวปิดหรือครัวเปิด สามข้อนี้เปลี่ยนคุณค่าของ 53.73 ตารางเมตรไปคนละเรื่อง ผมจะขอแปลนจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ ถ้าขอไม่ได้ ผมจะบอกคุณว่าขอไม่ได้ ไม่ใช่เอาแปลนจากใบโฆษณาโครงการมาใส่แทน

เอกสารกรอกช่องวิวไว้ว่าเป็นวิวนอกอาคาร คือหน้าต่างไม่ได้หันชนตัวอาคารเอง แต่ช่องทิศว่างเปล่า สองช่องนี้เป็นคนละเรื่องกัน และผมจะไม่เอาช่องหนึ่งมาตอบแทนอีกช่องหนึ่ง ในสต็อก 55 ห้องของผม มี 14 ห้องที่กรอกช่องทิศไว้ ห้องนี้ไม่ใช่หนึ่งในนั้น ผมจึงตอบไม่ได้ว่าชั้น 16 ห้องนี้หันไปทางไหน

เรื่องนี้สำคัญกว่าปกติสำหรับห้องนี้สองเหตุผล หนึ่ง มันเป็นห้องเปล่า ไม่มีผ้าม่านหรือมู่ลี่ติดมาเป็นเกราะกันแดดบ่าย สอง มันเป็นห้องสองห้องนอน แปลว่ามีหน้าต่างมากกว่าหนึ่งด้านให้ต้องคิด ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศแล้วถ่ายรูปจากในห้องช่วงบ่ายส่งให้ก่อน และเวลานัดดูห้อง ผมจะนัดช่วงบ่ายแก่ ๆ ไม่ใช่สิบโมงเช้า

ได้ และผมอยากให้คุณเทียบจริง ๆ ก่อน สามห้องที่ควรวางข้างกัน หนึ่ง M04897 ที่ One9Five Asoke-Rama 9 ขนาด 58 ตร.ม. 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 11,150,000 บาท ตึกปี 2565 ตกแต่งครบ ห่าง MRT พระราม 9 350 เมตร แพงกว่าห้องนี้ 1,550,000 บาทแต่ได้ห้องน้ำที่สองและเฟอร์นิเจอร์ทั้งชุด สอง M03916 ที่ Life Asoke-Rama 9 ขนาด 46 ตร.ม. ผัง 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำเหมือนกัน ราคา 6,990,000 บาท ตึกปี 2563 ห่าง MRT พระราม 9 300 เมตร ถูกกว่าห้องนี้ 2,610,000 บาท สาม M04885 ที่ Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan ขนาด 40.59 ตร.ม. ผังเดียวกัน ตึกรุ่นเดียวกันคือปี 2561 ใช้ MRT เพชรบุรีสถานีเดียวกัน ราคา 4,890,000 บาท

วิธีตัดสินที่ผมใช้กับลูกค้าคือถามสองข้อ ข้อแรก ระยะ 316 เมตรกับ 839 เมตรไปสถานีเดียวกันเปลี่ยนวันของคุณจริงหรือเปล่า ข้อสอง คุณจะได้ใช้ห้องน้ำที่สองกี่ครั้งต่อสัปดาห์ ถ้าคำตอบข้อแรกคือใช่และข้อสองคือแทบไม่ได้ใช้ ห้องนี้มีเหตุผลรองรับ ถ้าคำตอบกลับกัน M04897 หรือ M04885 คือห้องที่ควรดูก่อน และผมจะบอกคุณแบบนั้นถึงแม้ค่านายหน้าของผมจะน้อยลง ขั้นตอนและค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้