房源编号 M02204 · 4 层 · 曼谷汇权区
JRY Rama 9 Condominium M02204 出售 — 一居室 35.96 平米 4 层，3,350,000 泰铢
Kim Bangkok Property 这套 4.30% 的毛回报率算的是 12,000 泰铢的租金，而同楼那套 60 平米的资料写着一模一样的数字。它属于哪一套，我还确认不了。
房源资料最后更新 2026 年 6 月 20 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M02204 我手上有的每一个数字，以及资料里空着的那几栏
- 房源编号
- M02204
- 售价
- 3,350,000 泰铢（93,159 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 35.96 平米
- 户型
- 1 居室 1 卫
- 楼层
- 4
- 景观
- 外景，不朝向项目内其他楼栋
- 朝向
- 资料未填写朝向 —— 我可以请房东确认
- 装修
- 精装带全套家具，拎包入住
- 租客状态
- 带租约出售，租金每月 12,000 泰铢，租约至 2026 年 10 月 —— 同一组数字在楼里另一套房的资料上也写着一模一样，我会先要来租约原件核实
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 40 泰铢/㎡/月 = 1,438 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 9 张（这组照片里没有户型图）
- 地址
- 曼谷辉煌区挽甲必分区 拉玛九路 17 巷 308 号，邮编 10310
- 最后更新
- 2026 年 6 月 20 日
资料里景观写的是「外景」，这个词只能说明窗户没有正对项目自己的楼体，它并没有告诉你推开窗看到的是什么。朝向那一栏是真的空着，我不会替它填。这套在 4 层，肯定高不过周边的建筑物，而房子朝的那一面到底有什么，我不知道，也不猜。我可以请房东确认朝向，并从房间里往外拍照片发给你，免得你白跑一趟。
先说最重要的一件事
这栋楼两套房的资料写着完全相同的租金，而它们面积差了 24 平米
M02204 的房源资料写着：带租约出售，租金每月 12,000 泰铢，租约到 2026 年 10 月到期，资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日。问题在于，我在同一栋楼里持有的另一套 M02205，资料上是一字不差的同一句话 —— 而那一套是二居室 60 平米。换算成每平米每月的租金，这套是 334 泰铢，那一套是 200 泰铢。两个数字差得太远，不像是巧合。
我不会替你判定这句话到底属于哪一套。我能说的是：12,000 泰铢放在 35.96 平米上，比放在 60 平米上更说得通 —— 但「更说得通」不等于「已核实」，我不会把概率当成事实卖给你。我能做而且免费做的，是向房东要来写着本套房号的租约复印件，加上最近三个月的租金收款凭证，在你考虑下定金之前先发给你看。
紧接着要说的第二件事是租约到期日。2026 年 10 月，从今天算起不到两个月。也就是说，就算 12,000 泰铢这个数字完全准确，买这套房的人买到的也不是锁定 12 个月的现金流，而是一场刚好撞在过户期上的「续约谈判」。押金在谁手上、租客是否打算续住、续住的话租金定多少 —— 这三件事必须在下定金之前谈清楚，而不是之后。
给投资买家的数字
按 12,000 泰铢的租金算，毛回报率 4.30% —— 我的算法在这里
毛回报率 4.30%
租金 12,000 泰铢 × 12 个月 = 一年 144,000 泰铢，除以售价 3,350,000 泰铢，等于 4.30%。这是起算点，不是净收益，而且它算的是一个我还无法核实的租金。
扣掉物业费后 3.78%
物业费每平米每月 40 泰铢，乘以 35.96 平米等于每月 1,438 泰铢、一年 17,256 泰铢。扣掉之后剩 126,744 泰铢，相当于买入价的 3.78%。
还没扣的部分
土地及建筑物税、维修费、下一轮找租客的中介费、保险，以及空租期 —— 空租是实打实的风险，因为本轮租约 2026 年 10 月就到期了。
我手上有 20 套房源的资料记录了泰铢租金，这一套的毛回报率在其中排第 17 位，最高的一套是 6.95%。所以 4.30% 是偏后段的位置。大多数人会猜原因是价格太贵，但我把数字全部排过一遍之后发现不是。这套 93,159 泰铢/平米的单价，在我手上 27 套一居室里是第 6 便宜的，比这一组的中位数 134,685 泰铢/平米低了大约 31%。
拉低回报的是租金，不是价格。资料上的租金折合每平米每月 334 泰铢，在那 20 套里排倒数第二（第 19 位），只有同楼的 M02205 比它更低，而这一组的中位数是每平米每月 487 泰铢。可能的解释有两种：一是这个地段的租赁本来就偏薄 —— 这套房的资料里连一行到轨道交通车站的距离都没有；二是 12,000 泰铢这个数字从一开始就不属于这套房。不看到租约原件，这两种我分不开。
想知道这个数字有多敏感，看两个算式。第一，如果这套房能租到我手上房源的中位水平，即每平米每月 487 泰铢、约 17,500 泰铢一个月，毛回报率立刻变成 6.27%。我没有任何证据说它能租到这个价，我只是让你看到租金才是主变量。第二，如果租金就是 12,000 泰铢，而你想要 5%，那么价格得降到 2,880,000 泰铢，也就是砍掉 470,000 泰铢。我没有说房东会答应，我说的是那才是要谈的数字。完整的回报率算法我写在 曼谷公寓投资出租 这一页。
和同楼另一套对比
面积更小，单价却高出 24% —— 这一次我解释得清楚，不用猜
| 项目 | M02204（本套） | M02205 |
|---|---|---|
| 售价 | 3,350,000 泰铢 | 4,500,000 泰铢 |
| 单价 | 93,159 泰铢/平米 | 75,000 泰铢/平米 |
| 楼层 | 4 层 | 3 层 |
| 面积 / 户型 | 35.96 平米 · 1 居室 1 卫 | 60 平米 · 2 居室 2 卫 |
| 装修 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 |
| 景观 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 |
| 朝向 | 未填写 | 未填写 |
| 租客 | 带租约出售 | 带租约出售 |
| 照片数量 | 9 张 | 13 张 |
差价是每平米 18,159 泰铢，也就是 24%。换成整笔钱看：这套 35.96 平米，如果按 M02205 的 75,000 泰铢/平米定价，应该是 2,697,000 泰铢，比现在的挂牌价低 653,000 泰铢。看到这个数字觉得被宰是很正常的反应，但我认为不是。
原因可以在我自己的房源库里验证。我手上 55 套房里，27 套一居室的单价中位数是 134,685 泰铢/平米，13 套二居室的中位数是 113,269 泰铢/平米 —— 一居室本来就比二居室每平米贵大约 19%。这栋楼的 24% 比这个普遍规律稍高，但在同一个区间里。道理很简单：卫生间、厨房、玄关和管道井并不会跟着房子一起缩小，所以小房子每平米摊到的成本永远更高。
表格没说、需要我自己说的是：除了面积和户型，这两套几乎每一栏都一样。都是外国人产权，都是精装修，景观都写「外景」，朝向都空着，物业费都是每平米每月 40 泰铢，过户费都是买方付 1%，资料更新是同一天，连租金和租约到期日都写得一模一样。真正不同的只有两点：4 层对 3 层 —— 只差一层楼，我不会把它包装成景观差别；以及照片 9 张对 13 张。所以在这栋楼里，问题不是哪一套更好，而是你需要一间卧室还是两间，以及你愿不愿意为第二间卧室多付 1,150,000 泰铢。如果答案是一居室，这栋楼里只有这一套。同面积段的其他选择我汇总在 一居室公寓 这一页。
这套适合谁
我认为 M02204 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 想要一间真正的一居室，而不是加了隔墙的开间
35.96 平米在我手上 27 套一居室里面积排第 5 大，而单价排第 6 便宜。比中位数大，又比中位数便宜，这样的组合在我的 一居室公寓 页面上并不常见。
适合 —— 预算 350 万泰铢上下、要永久产权的海外买家
3,350,000 泰铢是我手上这栋楼两套里门槛最低的一套；在我全部 55 套房源中，按总价算它排第 18 便宜。资料写明属于外国人产权配额，流程和材料我写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
不适合 —— 纯粹冲着回报率来的买家
4.30% 在我手上 20 套有泰铢租金的房源里排第 17。而我手上还有一套 TC Green 拉玛九 的一居室，37.61 平米、19 层，售价 2,700,000 泰铢，租金 15,000 泰铢，毛回报率 6.67% —— 更大、更便宜、楼层更高、回报也更高。代价是那栋楼 2013 年竣工，比 JRY 早了四年半。如果你只看现金流，我现在告诉你，好过你之后自己发现。
不适合 —— 需要确定入住日期的人
在我还没看到租约原件、也还不知道租客 2026 年 10 月之后是否续住之前，我没法向你保证入住日期。如果你已经有确定的搬家时间，先告诉我，我会只挑资料写明「无租客」的房源给你看，双方都不用浪费时间。
周边配套
这套房的距离清单有 12 行，里面没有一行是轨道交通车站
这套房源资料里记录的距离
- 7-11 便利店88 米
- 泰日协会学校270 米
- Golden Place 超市1.0 公里
- Regent 国际学校1.4 公里
- KIS 国际学校1.8 公里
- 新加坡国际学校1.8 公里
- 琵雅威医院（Piyavate）2.3 公里
- Shrewsbury 国际学校2.7 公里
- Big C 大型超市3.1 公里
- The Street 拉差达商场3.6 公里
- 兰甘亨大学3.8 公里
- 拉差曼卡拉体育场4.3 公里
先说清单上没有的东西。这套房的资料里，完全没有记录从楼下到轨道交通车站的距离。这既不代表车站远，也不代表近，它只代表那一栏是空的。我不会拿拉玛九一带别的楼盘的数字来填。如果这一点是你的决定因素，我可以在约看房之前自己走一趟，把真实用时量给你。
真正改变日常生活的有三行。7-11 便利店 88 米，这是穿着拖鞋随时能走过去的距离。泰日协会学校 270 米，意味着这条巷子早晚有接送车流；我手上没有车流量的数据，这是应该你自己挑那个时间段去站一会儿看看的事。Big C 大型超市 3.1 公里、Golden Place 购物中心 1.0 公里，两个数字加起来说明：在这个地段做一次大采购要开车或者坐摩的，不是走路。
如果你是买来出租，这份清单说明你的租客大概率来自附近的学校和公司，而不是那种因为「走路能到地铁」才选房的人。2.7 公里半径内有四所国际学校，Piyavate 医院在 2.3 公里 —— 这是这份资料所记录的、离得最近的两类租客来源。整个片区的情况，包括其他项目和价格区间，在 拉玛九公寓 这一页。
下定金之前
如果你真的考虑 M02204，我会先替你核实这四件事
写着本套房号的租约原件
我会要来写明这套房号的租约复印件，加上最近三个月的租金收款凭证，用来证明 12,000 泰铢确实属于 M02204，而不是从楼里另一套复制过来的数字。如果真实数字不是 12,000 泰铢，这一页上的回报率就得重算 —— 我会重算，并且把过程给你看。
2026 年 10 月之后会发生什么
租客是打算续住还是搬走；续住的话租金定多少；押金押了几个月、在谁手上、什么时候转给你；以及如果租客刚好在过户前后搬走，重新出租之前的保洁和维修由谁承担。
过户当天这套房的外国人配额
资料写明是外国人产权，但配额是按每一套房算的，楼里每成交一笔就会变动。这个项目只有一栋楼，配额是整栋合并计算的。我会要求物业管理处出具书面确认再让你付钱，并把购房款从境外汇入、以便过户时开具 FET 的路径先理清楚。
过户当天要付的全部金额
买方那部分过户费是评估价的 1%，但物业管理处还会另外收公共基金和预缴物业费。我会在约过户之前把实际总额算成一个数字给你。全部费用明细可以直接问我。
常见问题
关于 M02204，问我最多的几个问题
M02204 那个 12,000 泰铢的租金，可信度有多高
直说：还不能全信。这套房和同楼 M02205 的资料上写着一字不差的同一句话 —— 带租约出售，租金每月 12,000 泰铢，租约到 2026 年 10 月到期 —— 可是这套 35.96 平米，那套 60 平米。折算成每平米每月的租金，分别是 334 泰铢和 200 泰铢。
我不会替你决定这个数字属于哪一套。我能说的是：12,000 泰铢放在 35.96 平米上更说得通，但这不是核实。在你下定金之前，我会向房东要来写着本套房号的租约复印件和最近三个月的租金收款凭证，让你自己看。如果真实数字和这里写的不一样，我会把这一页的回报率改掉并且告诉你，而不是放着不管。
M02204 的租金回报率是多少，为什么不高
按资料上的数字算：月租 12,000 泰铢，一年 144,000 泰铢，除以售价 3,350,000 泰铢，毛回报率 4.30%。扣掉物业费每月 1,438 泰铢、一年 17,256 泰铢之后，是 3.78%。这两个数字都还没扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费和空租期。
我手上有 20 套记录了泰铢租金的房源，这一套排第 17。原因不是价格贵：93,159 泰铢/平米在我的 27 套一居室里是第 6 便宜的，比这一组 134,685 泰铢/平米的中位数低了大约 31%。拉低回报的是资料上的租金 —— 折合每平米每月 334 泰铢，在那 20 套里排第 19，而中位数是 487 泰铢。如果这套能租到中位水平、约 17,500 泰铢一个月，毛回报率会是 6.27%。我没有证据说它能，我只是指出租金才是主变量，价格不是。
租约 2026 年 10 月到期，买下来什么时候能自己住进去
今天是 2026 年 8 月中旬，资料上的租约只剩不到两个月。而在实际操作中，二手公寓从下定金到过户所需的时间跟这个长度差不多。也就是说，买这套房的人很可能刚好在租约将到期或者已经到期的时间点上接手。
所以我不会把这套房说成「带租约出售、现金流稳定连续」，因为你真正接手的是一场等着你的续约谈判。下定金之前必须拿到三个答案：租客是否续住、续住的租金是多少、押金怎么交接给你。这三件事我可以免费先打电话向房东和物业管理处问清楚，再让你决定要不要跑这一趟。
M02204 面积更小，为什么单价比 M02205 高 24%
数字是 93,159 泰铢/平米对 75,000 泰铢/平米，相差每平米 18,159 泰铢。如果这套按 M02205 的单价定价，售价会是 2,697,000 泰铢，比实际挂牌价低 653,000 泰铢。这一次我不用猜就能解释，而且这个解释可以在我自己的房源库里验证。
我手上 55 套房里，27 套一居室的单价中位数是 134,685 泰铢/平米，13 套二居室是 113,269 泰铢/平米 —— 一居室本来就比二居室每平米贵大约 19%，因为卫生间、厨房、玄关和管道井不会跟着房子缩小。这栋楼的 24% 比普遍规律略高一点，但并不反常。结论是：这不是同一套房卖两个价，而是两件不同的商品，差价 1,150,000 泰铢。
对一居室来说，35.96 平米算大吗
比中位数大不少。在我现在手上的 27 套一居室里，这一套面积排第 5 大。这一组里最小的一套是 25.84 平米 —— 那种面积很多新项目也叫一居室，实际上就是加了隔墙的开间。35.96 平米是能让卧室和起居空间真正分开的尺寸。
我还答不上来的是户型的形状，因为这套房的 9 张照片里一张户型图都没有。平米数一样但户型不同，住起来的感受完全是两回事。如果这一点对你重要，我可以向房东或者物业管理处要户型图。其他项目里面积相近的房源，我汇总在 一居室公寓 这一页。
M02204 在 4 层，朝向哪边、景观怎么样，一共有几张照片
资料里景观写的是「外景」，这个词只能说明窗户没有正对项目自己的楼体，它没有告诉你往外看能看到什么。朝向那一栏空着，所以我答不上来，也不会猜 —— 朝向在曼谷是每个下午都能真实感受到的事，西晒尤其明显。这套在 4 层，肯定高不过周边的建筑物，但房子朝的那一面到底有什么，我不知道。
这套房的照片一共 9 张，里面没有户型图。我选择不拿样板房或者楼里其他房间的照片来凑数，因为那会让你误以为是这一套。如果你想看更多，我可以请房东确认朝向、从房间里往外拍照片，并把户型图一起要来，在你出发之前发给你。
M02204 和我手上拉玛九其他的一居室，该选哪一套
取决于你买来做什么。如果目标是现金流，我直说：TC Green 拉玛九 那套一居室 37.61 平米、19 层，售价 2,700,000 泰铢，资料记录的租金 15,000 泰铢，毛回报率 6.67% —— 比这一套更大、更便宜、楼层更高、回报也更高。代价是那栋楼 2013 年竣工，比 JRY 早了大约四年半，而且在片区的另一头。
如果目标是自住，或者长期持有时更看重楼龄，那这一套更合适：JRY Rama 9 是 2017 年 12 月竣工的，到现在楼龄 8 年出头，而且是一栋规模不大的独栋，公共设施不用跟好几千人分。楼本身的情况 —— 物业管理和小开发商这两件事 —— 我在 JRY Rama 9 Condominium 这一页写全了；整个片区的选择在 拉玛九公寓 这一页。
想知道 M02204 那 12,000 泰铢的租金是不是真的
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M02204 有兴趣，我会去要写着本套房号的租约复印件、最近三个月的租金收款凭证，以及租客 2026 年 10 月之后是否续住的答复，同时向物业管理处确认外国人配额，然后把结果发给你。想看实房的话，我可以把这套和同楼那套二居室安排在同一趟行程里连着看。如果拿回来的数字让这套房对你不划算，我会直接告诉你。
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