ขายคอนโด JRY Rama 9 Condominium ห้อง M02204 — 1 ห้องนอน 35.96 ตร.ม. ชั้น 4 ราคา 3,350,000 บาท

ตอบตรง ๆ ว่ายังเชื่อได้ไม่เต็มร้อย เอกสารของห้องนี้และของห้อง M02205 ในตึกเดียวกันเขียนประโยคเดียวกันคำต่อคำ คือขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2569 ทั้งที่ห้องนี้ 35.96 ตารางเมตร และอีกห้อง 60 ตารางเมตร คิดเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรได้ 334 บาทกับ 200 บาทตามลำดับ

ผมจะไม่เลือกให้ว่าตัวเลขนี้เป็นของห้องไหน สิ่งที่ผมบอกได้คือ 12,000 บาทวางบนห้อง 35.96 ตารางเมตรสมเหตุสมผลกว่า แต่นั่นไม่ใช่การยืนยัน ก่อนคุณวางมัดจำ ผมจะขอสำเนาสัญญาเช่าที่ระบุเลขห้องนี้ กับหลักฐานการรับค่าเช่าสามเดือนล่าสุด แล้วส่งให้คุณดูด้วยตาตัวเอง ถ้าตัวเลขจริงต่างจากนี้ ผมจะแก้ผลตอบแทนในหน้านี้แล้วบอกคุณ ไม่ใช่ปล่อยไว้

คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน หรือ 144,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 3,350,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.30% เมื่อหักค่าส่วนกลาง 1,438 บาทต่อเดือน หรือ 17,256 บาทต่อปีออกไป เหลือ 3.78% ทั้งสองตัวยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อม ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง

ในสต็อกของผมมี 20 ห้องที่บันทึกค่าเช่าเป็นเงินบาท ห้องนี้อยู่อันดับที่ 17 เหตุผลไม่ใช่ราคาแพง เพราะ 93,159 บาทต่อตารางเมตรถูกเป็นอันดับที่ 6 จากห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องที่ผมถือ และต่ำกว่าค่ากลาง 134,685 บาทต่อตารางเมตรอยู่ราว 31% ตัวที่ฉุดคือค่าเช่าที่บันทึกไว้ ซึ่งคิดเป็น 334 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ต่ำเป็นอันดับที่ 19 จาก 20 ห้อง ขณะที่ค่ากลางอยู่ที่ 487 บาท ถ้าห้องนี้ปล่อยได้เท่าค่ากลาง คือราว 17,500 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนขั้นต้นจะเป็น 6.27% ผมไม่มีหลักฐานว่ามันปล่อยได้เท่านั้น ผมแค่ชี้ว่าค่าเช่าคือตัวแปรหลัก ไม่ใช่ราคา

วันนี้คือกลางเดือนสิงหาคม 2569 สัญญาที่ระบุไว้จึงเหลืออีกไม่ถึงสองเดือน ในทางปฏิบัติ กระบวนการซื้อคอนโดมือสองตั้งแต่วางมัดจำจนถึงวันโอนมักกินเวลาใกล้เคียงกันพอดี แปลว่าคนซื้อห้องนี้มีโอกาสสูงที่จะรับโอนในจังหวะที่สัญญาเช่ากำลังจะจบหรือจบไปแล้ว

ผมจึงไม่เรียกห้องนี้ว่า “ขายพร้อมผู้เช่าที่ให้กระแสเงินสดต่อเนื่อง” เพราะสิ่งที่คุณรับมาจริงคือการเจรจาต่อสัญญาที่รอคุณอยู่ ก่อนวางมัดจำต้องได้คำตอบสามข้อ คือผู้เช่าจะอยู่ต่อหรือไม่ ถ้าอยู่ต่อที่ค่าเช่าเท่าไหร่ และเงินประกันจะโอนมาให้คุณอย่างไร ผมโทรถามเจ้าของและนิติบุคคลให้ฟรีก่อนคุณตัดสินใจเดินทางมาดู

ตัวเลขคือ 93,159 บาทต่อตารางเมตรเทียบกับ 75,000 บาทต่อตารางเมตร ห่างกัน 18,159 บาทต่อตารางเมตร ถ้าห้องนี้ตั้งราคาต่อตารางเมตรเท่าห้อง M02205 ราคาจะอยู่ที่ 2,697,000 บาท ต่ำกว่าราคาขายจริง 653,000 บาท ครั้งนี้ผมอธิบายได้โดยไม่ต้องเดา และคำอธิบายตรวจสอบได้จากสต็อกของผมเอง

ในบรรดา 55 ห้องที่ผมถือ ค่ากลางราคาต่อตารางเมตรของห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องคือ 134,685 บาท ส่วนของห้อง 2 ห้องนอน 13 ห้องคือ 113,269 บาท ห้องหนึ่งนอนแพงกว่าราว 19% ต่อตารางเมตรอยู่แล้วเป็นปกติ เพราะห้องน้ำ ครัว ทางเข้า และช่องงานระบบไม่ได้หดตัวตามขนาดห้อง ส่วนต่าง 24% ในตึกนี้จึงสูงกว่ารูปแบบทั่วไปเล็กน้อยแต่ไม่ผิดปกติ สรุปคือมันไม่ใช่ห้องเดียวกันสองราคา แต่เป็นสินค้าคนละอย่างที่ราคาต่างกัน 1,150,000 บาท

ใหญ่กว่าค่ากลางพอสมควร ในบรรดาห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องที่ผมถืออยู่ตอนนี้ ห้องนี้มีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 5 ห้องที่เล็กที่สุดในกลุ่มอยู่ที่ 25.84 ตร.ม. ซึ่งคือขนาดที่หลายโครงการใหม่เรียกว่า 1 ห้องนอนแต่ในทางปฏิบัติคือสตูดิโอที่กั้นผนัง ห้องขนาด 35.96 ตร.ม. มีพื้นที่พอให้ห้องนอนกับพื้นที่นั่งเล่นแยกกันได้จริง

ที่ผมยังบอกไม่ได้คือรูปร่างของผังห้อง เพราะในชุดรูป 9 รูปของห้องนี้ไม่มีแปลนห้องเลยสักรูป ตารางเมตรเท่ากันแต่ผังต่างกันให้ความรู้สึกคนละแบบ ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ผมขอแปลนห้องจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ได้ ห้องขนาดใกล้เคียงกันจากโครงการอื่นผมรวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน

เอกสารระบุวิวไว้ว่า “วิวนอกอาคาร” ซึ่งเป็นคำที่บอกได้แค่ว่าหน้าต่างไม่ได้หันชนตัวอาคารของโครงการเอง มันไม่ได้บอกว่ามองออกไปเห็นอะไร ส่วนช่องทิศเว้นว่างไว้ ผมจึงตอบไม่ได้และจะไม่เดา เพราะทิศเป็นเรื่องที่คุณจะรู้สึกได้ทุกบ่ายถ้าห้องหันรับแดดตะวันตก ห้องนี้อยู่ชั้น 4 ซึ่งไม่สูงพอจะมองข้ามสิ่งปลูกสร้างรอบข้างได้แน่ ๆ แต่ผมไม่รู้ว่าฝั่งที่ห้องหันไปมีอะไร

ชุดรูปของห้องนี้มี 9 รูป และไม่มีแปลนห้องอยู่ในนั้น ผมเลือกที่จะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในตึกมาเติมให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ถ้าคุณอยากเห็นมากกว่านี้ ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ถ่ายรูปจากในห้องมองออกไป และส่งแปลนมาให้ก่อนคุณเดินทางมาดู

ขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อเพื่ออะไร ถ้าเป้าหมายคือกระแสเงินสด ผมบอกตรง ๆ ว่าห้อง 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ชั้น 19 ที่ TC Green พระราม 9 ราคา 2,700,000 บาท ค่าเช่าที่บันทึกไว้ 15,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67% คือใหญ่กว่า ถูกกว่า ชั้นสูงกว่า และให้ผลตอบแทนสูงกว่าห้องนี้ทุกทาง ข้อแลกเปลี่ยนคือตึกนั้นสร้างเสร็จปี 2013 เก่ากว่า JRY ราวสี่ปีครึ่ง และอยู่คนละมุมของย่าน

ถ้าเป้าหมายคือซื้ออยู่เอง หรือถือระยะยาวโดยให้ความสำคัญกับอายุอาคาร ห้องนี้ตอบได้ดีกว่า เพราะ JRY Rama 9 สร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2017 นับถึงตอนนี้อายุ 8 ปีเศษ และเป็นอาคารเดียวขนาดเล็กที่ไม่ต้องแบ่งส่วนกลางกับใครหลายพันคน รายละเอียดของตัวตึก ทั้งเรื่องนิติบุคคลและเรื่องผู้พัฒนารายเล็ก ผมเขียนไว้ครบในหน้า JRY Rama 9 Condominium ส่วนตัวเลือกทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9