JRY Rama 9 Condominium M02205 出售 — 二居室两卫 60 平米 3 层，450 万泰铢

资料写明带租约出售，租金每月 12,000 泰铢，租约到 2026 年 10 月到期，资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日。从 2026 年八月中算起，这一轮租约还没到期，大约还剩一个半月到两个半月。确切日期我给不了，因为资料只写了月份，没有写具体哪一天。

下定金之前必须谈定的是：剩下的租约是转到你名下，还是由房东负责在过户前让租客搬走。这两条路对你实际能入住的日期影响很大，而且要写进买卖合同里，不能口头约定。我可以先向房东要租约复印件读一遍，再告诉你哪一条路真的走得通。

按资料上的数字算：月租 12,000 泰铢，一年 144,000 泰铢，除以售价 4,500,000 泰铢，毛回报率 3.2%。扣掉物业费每月 2,400 泰铢、一年 28,800 泰铢之后剩 115,200 泰铢，是 2.56%。在我手上 18 套带租约且以泰铢计价的房源里，这是最低的一个。

原因不在售价贵 —— 75,000 泰铢/平米是我手上 14 套两居室里最低的单价。原因在于记录下来的租金和房子的面积不成比例，再加上按面积计收的物业费一年就吃掉租金的 20%。如果现行租约的真实租金是 15,000 泰铢，毛回报率就是 4%；如果是 18,750 泰铢，就是 5% —— 售价一分都不用动。这就是我坚持先看合同再回答这个问题的原因。

我不知道，而且我认为这是资料出错，不是市场的真实情况。两套房的租客说明写得一字不差，租金 12,000 泰铢、到期月份 2026 年 10 月都相同；可其中一套是 35.96 平米的一居一卫，另一套是 60 平米的两居两卫。

我选择不自己改数字，也不把我猜测的租金写进这一页。你在表格里看到的就是资料原样带过来的数字，外加这一段提醒。唯一能弄清楚的办法，是把两套房的租约复印件要来放在一起读，这件事我可以在你跑这一趟之前做完。如果结果显示这套房的真实租金高于记录，我会把这一页的数字改正过来，而不是因为它看起来更好看就留着。

取决于你买的是面积还是租金，而且答案比很多人想的更清楚。如果是自住：1,150,000 泰铢的差价买到多出来的 24.04 平米，外加第二间卧室和第二个卫生间，折合每平米 47,837 泰铢，比这两套各自的单价 75,000 和 93,159 泰铢都低。从这个角度看，两居室划算得没有争议。

但如果是买来出租，结论反过来：资料上两套的租金相同，所以小户型做出 4.3% 毛回报、扣物业费后 3.78%，而这套是 3.2% 和 2.56%。至于 3 层和 4 层，我不把它当作决定因素 —— 只差一层，资料上的景观写的是同一个词，朝向两套都空着，我手上的信息在采光和噪音上分不开这两套。唯一的办法是在同一个时段站进两套房里各看一遍，这个我可以安排在同一趟行程里。

房东给的这 13 张全部是室内实拍，没有一张是户型图。所以从我手上的资料，我回答不了两间卧室各有多大、第二间卧室有没有窗、第二个卫生间是主卧内卫还是客卫、阳台在哪一面。

对一套要住好几个人的 60 平米房子来说，这些数字比再多十张漂亮照片都重要，因为它决定了你现有的床和衣柜放不放得进去。我可以向物业管理处要户型图；如果拿不到，我会进屋实地量出尺寸，在你动身之前把数字发给你。

按单价比：这套 75,000 泰铢/平米，在我手上全部 14 套两居室里排第 1 低；放到 55 套房源里一起排，排第 5 低；只看拉玛九片区的 26 套，排第 3 低。我的库存一共有 53 条记录，其中两条因为面积数据不可信被剔除，所以这一页上所有的排名都是按能用的 55 套算的。

按总价比：4,500,000 泰铢并不便宜，它在整个库存里处于中间偏上的位置，而且同为两居室的房源里还有一套比它更低。这套房特别的地方不是最低价，而是它是这 55 套里唯一一套面积达到 50 平米以上、价格还没超过 450 万泰铢的房子。如果你的条件是「预算能买到多少面积」而不是「总价最低」，我手上现在没有第二套能和它比。