ขายคอนโด JRY Rama 9 Condominium ห้อง M02205 — 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 60 ตร.ม. ชั้น 3 ราคา 4,500,000 บาท

เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 20 มิถุนายน 2569 นับจากกลางเดือนสิงหาคม 2569 แปลว่าสัญญารอบนี้ยังไม่หมด และเหลืออีกราวหนึ่งเดือนครึ่งถึงสองเดือนครึ่ง ผมระบุวันที่แน่นอนให้ไม่ได้ เพราะเอกสารเขียนไว้แค่เดือน ไม่มีวันที่

สิ่งที่ต้องตกลงให้จบก่อนวางมัดจำคือ สัญญาเช่าที่เหลือจะโอนมาเป็นของคุณหรือเจ้าของจะจัดการให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนวันโอน สองทางนี้ให้ผลต่างกันมากกับวันที่คุณเข้าอยู่ได้จริง และต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่า ผมขอสำเนาสัญญาเช่ากับเจ้าของมาอ่านให้ก่อน แล้วบอกคุณว่าทางไหนทำได้จริง

คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน หรือ 144,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 4,500,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 3.2% เมื่อหักค่าส่วนกลาง 2,400 บาทต่อเดือนหรือ 28,800 บาทต่อปีออกไป เหลือ 115,200 บาท คิดเป็น 2.56% ในบรรดาห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและระบุค่าเช่าเป็นเงินบาททั้ง 18 ห้องที่ผมถืออยู่ นี่คือตัวเลขที่ต่ำที่สุด

เหตุผลไม่ได้อยู่ที่ราคาขายแพง เพราะ 75,000 บาทต่อตารางเมตรคือราคาที่ต่ำที่สุดในบรรดาห้อง 2 นอนทั้ง 13 ห้องของผม เหตุผลอยู่ที่ค่าเช่าที่บันทึกไว้ต่ำผิดสัดส่วนกับขนาดห้อง บวกกับค่าส่วนกลางที่คิดตามพื้นที่ ซึ่งกินค่าเช่าไปถึง 20% ต่อปี ถ้าค่าเช่าจริงของสัญญาปัจจุบันคือ 15,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะเป็น 4% และถ้าเป็น 18,750 บาท จะเป็น 5% โดยที่ราคาขายไม่ต้องขยับเลย นั่นคือเหตุผลที่ผมยืนยันจะอ่านสัญญาก่อนตอบคำถามนี้ให้ขาด

ผมไม่รู้ และผมคิดว่านี่คือข้อผิดพลาดในข้อมูล ไม่ใช่ข้อเท็จจริงของตลาด เอกสารของทั้งสองห้องเขียนบรรทัดผู้เช่าไว้เหมือนกันทุกตัวอักษร ทั้งค่าเช่า 12,000 บาทและเดือนสิ้นสุดสัญญาตุลาคม 2569 ในขณะที่ห้องหนึ่งคือ 35.96 ตารางเมตร 1 นอน 1 น้ำ และอีกห้องคือ 60 ตารางเมตร 2 นอน 2 น้ำ

ผมเลือกที่จะไม่แก้ตัวเลขเอง และไม่เขียนค่าเช่าที่ผมคิดว่าน่าจะถูกลงในหน้านี้ ตัวเลขที่คุณเห็นในตารางคือตัวเลขที่ติดมากับเอกสารจริง ๆ พร้อมคำเตือนนี้ วิธีเดียวที่จะรู้คือขอสำเนาสัญญาเช่าของทั้งสองห้องมาอ่านเทียบกัน ซึ่งผมทำให้ได้ก่อนคุณเดินทางมาดูห้อง และถ้าผลออกมาว่าค่าเช่าจริงของห้องนี้สูงกว่าที่บันทึกไว้ ผมจะแก้ตัวเลขในหน้านี้ให้ตรง ไม่ใช่ปล่อยไว้เพราะมันดูดีกว่า

ขึ้นกับว่าคุณกำลังซื้อพื้นที่หรือซื้อค่าเช่า และคำตอบชัดเจนกว่าที่คนคิด ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง ส่วนต่าง 1,150,000 บาทซื้อพื้นที่เพิ่ม 24.04 ตารางเมตร พร้อมห้องนอนที่สองและห้องน้ำที่สอง เท่ากับ 47,837 บาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ส่วนเพิ่ม ซึ่งถูกกว่าราคาต่อตารางเมตรของทั้งสองห้องเอง คือ 75,000 กับ 93,159 บาท ในแง่นี้ห้อง 2 นอนคุ้มกว่าอย่างไม่ต้องเถียง

แต่ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า คำตอบกลับด้าน เพราะค่าเช่าที่บันทึกไว้เท่ากันทั้งสองห้อง ห้องเล็กจึงให้ขั้นต้น 4.3% และหลังหักค่าส่วนกลาง 3.78% ส่วนห้องนี้ให้ 3.2% และ 2.56% ส่วนเรื่องชั้น 3 กับชั้น 4 ผมไม่นับเป็นตัวตัดสิน เพราะห่างกันชั้นเดียว เอกสารระบุวิวเหมือนกันคำต่อคำ และช่องทิศว่างทั้งสองห้อง ข้อมูลที่ผมมีแยกสองห้องนี้ในเรื่องแดดกับเสียงไม่ได้ วิธีเดียวคือไปยืนดูทั้งสองห้องในชั่วโมงเดียวกัน ซึ่งผมนัดให้ได้ในทริปเดียว

รูปทั้ง 13 รูปที่เจ้าของส่งมาเป็นรูปถ่ายจากในห้องทั้งหมด ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้องเลย ผมจึงตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ว่าห้องนอนสองห้องกว้างยาวเท่าไหร่ ห้องนอนที่สองมีหน้าต่างหรือไม่ ห้องน้ำที่สองเป็นห้องน้ำในห้องนอนหรือห้องน้ำแขก และระเบียงอยู่ฝั่งไหน

สำหรับห้อง 60 ตารางเมตรที่ซื้อไปอยู่กันหลายคน ตัวเลขพวกนี้สำคัญกว่ารูปสวย ๆ อีกสิบรูป เพราะมันตัดสินว่าเตียงกับตู้เสื้อผ้าที่คุณมีอยู่แล้วเข้าได้หรือไม่ ผมขอแปลนจากนิติบุคคลได้ และถ้าไม่มี ผมเข้าไปวัดขนาดจริงในห้องแล้วส่งตัวเลขให้คุณก่อนที่คุณจะเดินทางมา

เทียบด้วยราคาต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ที่ 75,000 บาท ซึ่งเป็นอันดับ 1 ที่ต่ำที่สุดในบรรดาห้อง 2 ห้องนอนทั้ง 14 ห้องที่ผมถืออยู่ทุกทำเล และเป็นอันดับที่ 4 ที่ต่ำที่สุดเมื่อนับรวมทั้งสต็อก 55 ห้อง เฉพาะในย่านพระราม 9 ที่มี 26 ห้อง มันอยู่อันดับที่ 3 ที่ต่ำที่สุด สต็อกทั้งหมดของผมมี 53 รายการ แต่สองรายการถูกกันไว้เพราะข้อมูลพื้นที่ไม่น่าเชื่อถือ ตัวเลขทุกอันดับในหน้านี้จึงนับจาก 55 ห้องที่ใช้ได้จริง

เทียบด้วยราคาเต็ม 4,500,000 บาทไม่ใช่ห้องถูก มันอยู่กลางค่อนไปทางบนของสต็อก และในกลุ่มห้อง 2 นอนด้วยกันยังมีห้องที่ราคาต่ำกว่านี้อยู่หนึ่งห้อง สิ่งที่ทำให้ห้องนี้พิเศษไม่ใช่ราคาต่ำสุด แต่คือมันเป็นห้องเดียวใน 55 ห้องที่พื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไปแล้วราคายังไม่เกิน 4.5 ล้านบาท ถ้าเงื่อนไขของคุณคือพื้นที่ต่องบ ไม่ใช่งบต่ำสุด ห้องนี้ไม่มีคู่แข่งในมือผมตอนนี้