Lumpini Park 拉玛九-拉差达 M03470 出售 — 一居室 26 平米 4 层，225 万泰铢

资料写明是带租约出售，租金每月 12,000 泰铢，租约到 2027 年 2 月到期，这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 19 日。和同楼另一套不同 —— 那一套的租约写到 2026 年 7 月，已经过了到期日 —— 这一套的合同还在走，从现在算起还剩大约六个月。

也就是说，如果你是买来自住，在合同结束之前、或者在和租客谈妥之前，你还住不进去。原则上买方会从原业主手里承接房东的权利和义务，但细节要看合同本身，所以我会在你下定金之前先要来合同原件给你读。如果你的目标是今年之内搬进去，我会直接告诉你：这一套不是你的房子。

按资料上的数字算：月租 12,000 泰铢，一年 144,000 泰铢，除以售价 2,250,000 泰铢，毛回报率 6.40%。扣掉物业费每月 910 泰铢、一年 10,920 泰铢之后，剩 133,080 泰铢，相当于买入价的 5.91%。

这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、2027 年 2 月之后的出租中介费和空租期。还要把话说完整：6.40% 低于同一栋楼 15 层那套的 6.95%，尽管这一套收的租金反而更高。原因在于售价更高，不在租金。

我不知道确切原因，也不会编一个出来。资料能说的是：这套 2,250,000 泰铢，合 86,538 泰铢/平米；M05104 在 15 层，1,900,000 泰铢，合 73,077 泰铢/平米，单价相差 13,461 泰铢。两套都是一居室 26 平米，都是精装修，也都是带租约出售。

把它当成算术题看：这一套的租金每月高 1,000 泰铢，如果只靠租金把 350,000 泰铢的差价赚回来，需要 350 个月，大约 29 年；而合同还剩六个月这份确定性，价值大约 72,000 泰铢，不是 350,000 泰铢。所以剩下的部分只能来自资料没有记录的东西 —— 房屋状况、真正配了哪些家具、房子在项目里的位置。这些可能性我整理在 Lumpini Park 拉玛九-拉差达 这一页。唯一能真正回答的办法，是一趟行程里连着看这两套，我可以一次约好。

资料这一栏只填了一半：写明是外景，意思是房子朝向项目外面，不是对着项目里另一栋楼；但朝向那一格是空的，所以我没法告诉你它下午会不会西晒。资料也没有写这套属于项目两栋楼里的哪一栋。

在 4 层，这件事比在 15 层更要紧 —— 楼层越低，楼前的东西越可能真的挡住：树、旁边的矮楼、以及孔讪盛河路。我会请房东确认朝向、说明是哪一栋，并从真实的窗口拍照片发给你，免得你白跑一趟。

10 张是我手上这栋楼两套房里照片最多的一组，另一套只有 3 张。但这一组里没有任何一张户型图。对一套 26 平米、卧室还做了隔墙的房子来说，户型图才能告诉你床摆在哪里、剩下多宽的过道。我可以向物业管理处或房东要一张。

而且照片回答不了这一页里我反复强调的三件事：朝向、4 层窗外真正对着什么，以及 350 米外 RCA 的声音。这三件事都得站在房间里才知道。如果你人在国外，我可以先拍一段在房间里走一圈、并且把窗户打开的视频发给你。

和同楼的邻居比，它是更贵的那一套。但和我手上全部 55 套房源比，它 86,538 泰铢/平米的单价排在第 7 便宜；按总价 2,250,000 泰铢算，在 55 套里排第 10 便宜。

只看同类的话，它在 27 套一居室里排第 4 便宜，在我经手的 26 套拉玛九片区房源里排第 5 便宜。所以这一页说的「贵」，是和楼上那一套比，不是和市场比。这样的低单价，代价是距离 MRT 拉玛九站 2.5 公里，以及 2014 年竣工的楼龄。

可以。资料写明这套属于外国人产权配额，也就是外国买家可以用自己的名字持有永久产权。购房款需要按规定从境外汇入，这样过户时银行才能开具 FET，也就是外汇汇入证明。房子里有租客，并不改变这一段流程。

对买带租客房子的外国买家来说，多出来的是三件要谈清楚的事：租客的押金怎么转到你手上、过户当月的租金归谁收，以及你不在泰国期间由谁管理这套房。这三件我可以在过户之前替你安排好。外国人配额是按每一套房算的，每次下定金之前都要让物业管理处重新确认。完整流程写在 外国人在泰国买公寓 这一页，过户当天的费用明细可以直接问我。