ขายคอนโด Lumpini Park พระราม 9-รัชดา ห้อง M03470 — 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 4 ราคา 2,250,000 บาท

เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนกุมภาพันธ์ 2570 ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 19 มิถุนายน 2569 ต่างจากอีกห้องในตึกเดียวกันที่สัญญาระบุสิ้นสุดกรกฎาคม 2569 และเลยกำหนดไปแล้ว ของห้องนี้คือสัญญาที่ยังเดินอยู่ นับจากตอนนี้เหลืออีกราวหกเดือน

แปลว่าถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง คุณจะยังเข้าอยู่ไม่ได้จนกว่าสัญญาจะจบ หรือจนกว่าจะตกลงกับผู้เช่าได้ โดยหลักแล้วผู้ซื้อจะรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อจากเจ้าของเดิม แต่รายละเอียดอยู่ที่ตัวสัญญา ผมจะขอสำเนาสัญญาฉบับจริงมาให้คุณอ่านก่อนวางมัดจำ และถ้าเป้าหมายของคุณคือย้ายเข้าอยู่ปีนี้ ผมจะบอกตรง ๆ ว่าห้องนี้ไม่ใช่ห้องของคุณ

คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน หรือ 144,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 2,250,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.40% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 910 บาทต่อเดือน หรือ 10,920 บาทต่อปีออกไป เหลือ 133,080 บาท คิดเป็น 5.91% ของราคาซื้อ

ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบหน้า และช่วงห้องว่างหลังกุมภาพันธ์ 2570 และต้องพูดให้ครบว่า 6.40% ต่ำกว่าห้องชั้น 15 ในตึกเดียวกันที่ให้ 6.95% ทั้งที่ห้องนี้เก็บค่าเช่าได้มากกว่า สาเหตุอยู่ที่ราคาขายที่สูงกว่า ไม่ใช่ที่ค่าเช่า

ผมไม่รู้เหตุผลที่แน่ชัด และจะไม่แต่งขึ้นมา สิ่งที่เอกสารบอกได้คือห้องนี้ 2,250,000 บาท หรือ 86,538 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้อง M05104 ชั้น 15 อยู่ที่ 1,900,000 บาท หรือ 73,077 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 13,461 บาทต่อตารางเมตร ทั้งคู่ 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ตกแต่งครบ และขายพร้อมผู้เช่าเหมือนกัน

ลองคิดเป็นเลขดู ค่าเช่าของห้องนี้สูงกว่าเดือนละ 1,000 บาท ถ้าจะให้ส่วนต่าง 350,000 บาทคุ้มจากค่าเช่าอย่างเดียว ต้องใช้เวลา 350 เดือน หรือราว 29 ปี และความแน่นอนของสัญญาที่เหลืออีกหกเดือนมีมูลค่าราว 72,000 บาท ไม่ใช่ 350,000 บาท ดังนั้นส่วนที่เหลือต้องมาจากสิ่งที่เอกสารไม่ได้บันทึก เช่น สภาพห้อง ชุดเฟอร์นิเจอร์จริง หรือตำแหน่งของห้อง ซึ่งผมรวบรวมความเป็นไปได้ไว้ในหน้า ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา วิธีเดียวที่จะตอบได้จริงคือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว

เอกสารกรอกช่องนี้มาครึ่งเดียว ระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร ซึ่งแปลว่าห้องหันออกนอกโครงการ ไม่ได้หันชนอาคารอีกหลังในโครงการ แต่ช่องทิศว่างอยู่ ผมจึงบอกไม่ได้ว่าห้องรับแดดบ่ายหรือไม่ และเอกสารก็ไม่ได้ระบุว่าห้องอยู่อาคารไหนในสองอาคารของโครงการ

ที่ชั้น 4 เรื่องนี้สำคัญกว่าที่ชั้น 15 เพราะยิ่งต่ำ สิ่งที่อยู่ตรงหน้าตึกยิ่งบังได้จริง ทั้งต้นไม้ อาคารเตี้ยข้างเคียง และถนนคลองสามเสน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ระบุอาคาร และถ่ายรูปจากหน้าต่างจริงส่งให้คุณก่อนที่คุณจะเสียเวลาเดินทางมา

10 รูปคือชุดรูปที่มากที่สุดในสองห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ อีกห้องมี 3 รูป แต่ในชุดนี้ไม่มีผังห้องแม้แต่รูปเดียว ซึ่งสำหรับห้อง 26 ตารางเมตรที่กั้นห้องนอนแยก ผังคือสิ่งที่บอกได้ว่าเตียงวางตรงไหนแล้วเหลือทางเดินเท่าไหร่ ผมขอผังจากนิติบุคคลหรือเจ้าของให้ได้

และรูปไม่ตอบอีกสามเรื่องที่ผมย้ำในหน้านี้ คือทิศ สิ่งที่อยู่หน้าหน้าต่างจริงที่ชั้น 4 และเสียงจาก RCA ที่อยู่ห่างออกไป 350 เมตร สามเรื่องนี้ต้องยืนอยู่ในห้องถึงจะรู้ ถ้าคุณอยู่ต่างประเทศ ผมถ่ายวิดีโอเดินในห้องพร้อมเปิดหน้าต่างส่งให้ได้ก่อน

เทียบกับเพื่อนบ้านในตึกเดียวกัน ห้องนี้คือห้องที่แพงกว่า แต่เทียบกับสต็อกทั้งหมด 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ราคา 86,538 บาทต่อตารางเมตรของห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 7 และถ้านับราคารวม 2,250,000 บาท ถูกเป็นอันดับ 10 จาก 55 ห้อง

ถ้าดูเฉพาะกลุ่มเดียวกัน ห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 4 จาก 27 ห้องแบบ 1 ห้องนอน และอันดับ 5 จาก 26 ห้องในโซนพระราม 9 ที่ผมดูแล คำว่าแพงในหน้านี้จึงเป็นการเทียบกับห้องข้างบนห้องเดียว ไม่ใช่การเทียบกับตลาด ราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำแบบนี้แลกมาด้วยระยะ 2.5 กม. ถึง MRT พระราม 9 และอายุอาคารที่สร้างเสร็จปี 2557

ได้ เอกสารระบุว่าห้องนี้เป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ได้ตอนโอน และการที่ห้องมีผู้เช่าอยู่ไม่ได้เปลี่ยนขั้นตอนตรงนี้

สิ่งที่เพิ่มขึ้นมาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อห้องพร้อมผู้เช่าคือ ต้องตกลงให้ชัดว่าเงินประกันของผู้เช่าจะส่งต่อมาที่คุณอย่างไร ใครเก็บค่าเช่าเดือนที่โอน และใครดูแลห้องต่อถ้าคุณไม่ได้อยู่ในไทย ผมจัดการสามข้อนี้ให้ได้ก่อนวันโอน โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ทุกครั้ง ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ส่วนค่าใช้จ่ายวันโอนถามผมได้