Lumpini Park 拉玛九-拉差达 M05104 出售 — 一居室 26 平米 15 层，190 万泰铢

房源资料写明是带租约出售，租金每月 11,000 泰铢，租约到 2026 年 7 月到期。这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日。也就是说，你现在看到这一页的时候，那一轮租约已经过了到期日。

我还不知道租客是续约了、搬走了，还是转成了月租，我不会替你猜。如果你是买来自住，第一件事就是让我先打电话向房东核实租客状态，因为这个答案会直接改变过户日和你真正能入住的日期。

按资料上的数字算：月租 11,000 泰铢，一年 132,000 泰铢，除以售价 1,900,000 泰铢，毛回报率 6.95%。扣掉物业费每月 910 泰铢、一年 10,920 泰铢之后，是 6.37%。

这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费，以及空租期。请把它当作起算基准，不是保证收益。还要再强调一次：11,000 泰铢是上一份租约的租金，不是下一个租客已经确认的租金。

我不知道确切原因，也不会编一个听起来漂亮的理由。事实是：这套 1,900,000 泰铢，合 73,077 泰铢/平米；M03470 在 4 层，2,250,000 泰铢，合 86,538 泰铢/平米。两套都是一居室 26 平米，都是精装修，而且都是带租约出售 —— 所以「有租客」不是这个差价的解释。

资料上真正的差别是：这套的租约写明 2026 年 7 月到期且已经过期、状态待确认，而 M03470 写到 2027 年 2 月；M03470 注明外景，这套空着；这套 3 张照片，另一套 10 张。除此之外还有房屋实际状况、配套家具、两套分属两栋不同楼，以及卖家的急切程度。唯一能弄清楚的办法，是一趟行程里连着看这两套，我可以一次约好。

这套房源的资料写明属于外国人产权配额，也就是外国买家可以用自己的名字持有永久产权。购房款需要按规定从境外汇入，这样过户时银行才能开具 FET，也就是外汇汇入证明。

外国人配额是按每一套房算的，不是按整栋楼算，而且每次下定金之前都要让物业管理处重新确认一次，因为楼里只要有交易发生，配额随时会变动。完整流程写在 外国人在泰国买公寓 这一页。

资料写明的费率是每平米每月 35 泰铢。这套 26 平米，所以是每月 910 泰铢，一年 10,920 泰铢。过户费方面约定的是买方付评估价的 1%，其余由卖方承担。

另外过户时物业管理处还会另外收取公共基金和预缴物业费，这和过户费是两笔不同的钱。下定金之前请先问清楚实际金额。过户当天的全部费用明细可以直接问我。

这套房源的资料没有填朝向和景观，那一栏是空的。所以我没法从手上的资料回答，也不会替你猜。朝向在曼谷是你每天都能真实感受到的事，尤其是下午西晒的房间。

这栋楼在孔讪盛河路边上，房子是不是朝着河那一面，也值得亲眼确认。如果这一点对你重要，先告诉我，我会请房东确认朝向，并从房间里拍景观照发给你，再决定要不要跑一趟。

因为房东只给了这么多。拍照的时候房子里还住着租客，有人住的房子拍照要提前约、进去的时间也有限，所以我手上真的就只有这 3 张。

我选择不拿样板房或者楼里其他房间的照片来凑数，因为那会让你误以为是这一套。如果你想看更多，我可以另约时间进去补拍，或者直接带你去看实房。