ขายคอนโด Lumpini Park พระราม 9-รัชดา ห้อง M05104 — 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ราคา 1,900,000 บาท

ข้อมูลที่ติดมากับห้องระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน และสัญญาเช่าสิ้นสุดเดือนกรกฎาคม 2569 ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 แปลว่า ณ วันที่คุณอ่านหน้านี้ สัญญารอบนั้นเลยกำหนดไปแล้ว

ผมจึงยังไม่รู้ว่าผู้เช่าต่อสัญญา ย้ายออก หรือกลายเป็นสัญญารายเดือน และผมจะไม่เดาให้ ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้ผมโทรเช็กสถานะผู้เช่ากับเจ้าของก่อนเป็นอย่างแรก เพราะคำตอบนี้เปลี่ยนได้ทั้งวันโอนและวันที่คุณจะเข้าอยู่จริง

คิดจากตัวเลขที่มีในเอกสารคือค่าเช่า 11,000 บาทต่อเดือน หรือ 132,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 1,900,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.95% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 910 บาทต่อเดือน หรือ 10,920 บาทต่อปีออกไป จะเหลือ 6.37%

ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงที่ห้องว่าง ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตี และย้ำอีกครั้งว่า 11,000 บาทคือค่าเช่าของสัญญาเดิม ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับผู้เช่ารายถัดไป

ผมไม่รู้เหตุผลที่แน่ชัด และจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูดี ข้อเท็จจริงคือห้องนี้ 1,900,000 บาท หรือ 73,077 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้อง M03470 ชั้น 4 อยู่ที่ 2,250,000 บาท หรือ 86,538 บาทต่อตารางเมตร ทั้งคู่ 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ตกแต่งครบเหมือนกัน และขายพร้อมผู้เช่าเหมือนกันทั้งคู่ การมีผู้เช่าจึงไม่ใช่คำอธิบายของส่วนต่างนี้

สิ่งที่ต่างกันจริงตามเอกสารคือ สัญญาเช่าของห้องนี้ระบุสิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ซึ่งผ่านไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ส่วน M03470 ระบุถึงกุมภาพันธ์ 2570 ห้อง M03470 ระบุวิวนอกอาคาร ส่วนห้องนี้เว้นว่าง และห้องนี้มีรูป 3 รูป อีกห้องมี 10 รูป นอกจากนั้นยังมีเรื่องสภาพห้อง ชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา คนละอาคารในสองอาคารของโครงการ และความเร่งของผู้ขาย วิธีเดียวที่จะรู้คือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ได้ตอนโอน

โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้อง ไม่ใช่รายตึก และต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ เพราะโควตาขยับได้ตลอดเวลาที่มีการซื้อขายในตึก ขั้นตอนทั้งหมดผมเขียนไว้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

อัตราที่ระบุไว้คือ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 26 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 910 บาท หรือปีละ 10,920 บาท ส่วนค่าโอนที่ตกลงกันไว้คือผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย

นอกจากนี้ตอนโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บเพิ่ม ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน ให้ถามยอดจริงกับนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ รายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้

เอกสารห้องนี้ไม่ได้ระบุทิศและวิวไว้ ช่องนั้นว่างอยู่ ผมจึงตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่เดาให้ เพราะทิศเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้จริงทุกวันในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ

ที่ตึกอยู่ริมถนนคลองสามเสนก็เป็นอีกเรื่องที่ควรดูด้วยตาว่าห้องหันไปทางคลองหรือเปล่า ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ แล้วถ่ายรูปวิวจากในห้องส่งให้ก่อนคุณเดินทางมา

เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ ห้องนี้ยังมีผู้เช่าอยู่ตอนที่ถ่าย การถ่ายรูปห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและเข้าไปได้จำกัด สามรูปจึงเป็นทั้งหมดที่มีจริงในมือผม

ผมเลือกที่จะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในตึกมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ถ้าอยากเห็นมากกว่านี้ ผมนัดขอเข้าไปถ่ายเพิ่มให้ได้ หรือพาคุณไปดูห้องจริงเลยก็ได้