Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan M01836 出售 — 开间 23.18 平米 9 层，2,690,000 泰铢

房源资料写得很清楚：没有租客，随时可以看房，可以直接卖。这和资料把这一栏留空完全不同，也和带租约出售完全不同。意思是你可以直接进屋站在实房里，不用等租客的时间表；过户当天你就能入住或者开始出租。

要留神的是，这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 19 日，距离你读到它大约两个月。空房状态在两个月里是会变的，所以你出发之前我会再向房东确认一次。另外资料也没有写这套房已经空了多久，我会一并帮你问清楚从什么时候开始空的 —— 那个答案会影响你的议价。

我答不上来，也不会替你猜。因为这套房没有租客，所以它的资料里根本没有租金数字。回报率是租金除以售价，分子不存在，就没有任何可信的百分比。我见过很多挂牌页面在没有租约支撑的情况下就写上回报率数字，我不做这种事。

我也不会拿同一栋楼里 14 层那套两居室的租金来顶替 —— 那套 41.04 平米、两个卧室，和这套 23.18 平米的开间是不同的产品、面向不同的租客。我现在能确认的只有支出这一边：物业费每月 1,113 泰铢，一年 13,356 泰铢。如果你是投资买入，交待我一声，我先去向物业管理处问清楚这栋楼开间的真实租金，我们再按 投资出租回报 那一页的方法用真实数字算。

因为你买的是位置，不是面积。我手上有十套开间，其中七套在 Chapter One Eco 拉差达-辉煌，面积 22.58 到 23.33 平米，单价 86,522 到 92,560 泰铢/平米。这一套 23.18 平米，单价 116,048 泰铢/平米，每平米贵 25% 到 34%，折成现金是 60 万到 70 万泰铢。这笔差价买的是拉差贴威区的地址，是步行范围内的两条线 —— 机场快线玛卡讪站 575 米和地铁碧武里站 839 米，还有 566 米的康民国际医院；而我在辉煌区的那几套开间，离最近的站是 1.05 公里。

但必须说完整：这笔差价并没有买到更新的楼。辉煌区那栋 2019 年 12 月竣工，这一栋 2018 年 12 月，早一年；也没有多买到哪怕一平米面积。所以值不值只取决于一件事 —— 那两个站你每周到底会用几次。如果答案是几乎用不上，我会建议你去看辉煌区的开间，那条建议会让我少拿佣金，但它是正确的答案。

这套房资料里的朝向那一栏是空的，所以我说不出它朝哪边，也不会替你猜。景观那一栏只写了是外景、不朝向项目内其他楼栋，那是另一回事 —— 它只说明窗户没有正对同一项目的另一栋墙，没有说你看到的是马路、机场快线的高架，还是隔壁楼的屋顶。

噪音这件事我只说资料撑得住的部分：楼在碧武里路 1515 号，那是一条主干道；9 层是我在这栋楼里三套房中最低的一套，另外两套在 14 层和 28 层。临大路的楼，楼层越低听到的车流声越多，这是常识；但具体有多吵，取决于房子是朝马路还是朝后面，而这一点我手上没有数据。如果你睡眠对声音敏感，别根据这一页下判断 —— 让我带你在晚高峰时段站到屋里，两分钟你自己的耳朵就有答案了。

如果用每平米单价衡量，两居室明显更划算。差价是 171 万泰铢，换来 17.86 平米，也就是多出来那部分面积单价 95,745 泰铢/平米，比你为这套开间付的 116,048 泰铢/平米更便宜，而且还多得一个独立卧室。换个角度看：269 万泰铢是那套售价的 61%，但只拿到它 56% 的面积。

不过这个数字只回答了「每平米划不划算」一个问题。它没有回答你的贷款能批到多少、你是不是真的需要一个独立卧室、你愿意在曼谷压多少钱进去。如果你的预算上限真的是 269 万，M01836 就是进这栋楼的唯一一扇门，而你接下来该比的是那些两百万出头、离轨道更远的开间，不是比你贵 171 万的房子。把真实预算告诉我，我告诉你该看哪一边。

因为房东只给了六张，而这六张里一张户型图都没有，我整套都核对过。对一套 23.18 平米的房子来说，户型图比大户型重要得多 —— 它决定了床能放在哪、衣柜前面还站不站得下人、厨房那条线和卫生间从这二十三平米里吃掉了多少。

我选择不拿项目的标准户型图或者样板房照片来顶替，因为同一层里各个单元也未必一样，而你会误以为那就是这一套。如果你想在决定跑一趟之前先看到户型图，告诉我，我可以去向房东或者物业管理处要。而且正因为这套是空房，我还可以直接进去替你补拍照片，不需要征得任何租客的同意。

确定的、写在资料里的那一笔是物业费：每平米每月 48 泰铢，乘以 23.18 平米，等于每月 1,113 泰铢，一年 13,356 泰铢。完全没有收入地持有五年是 66,780 泰铢，大约是买入价的 2.5%。和同一栋楼里的大户型比，这个负担算轻，这是小户型天然的好处。

除此之外还有土地及建筑物税，税率取决于你把它算作第一套还是第二套住房；还有没人住也要交的水电最低消费、你若投保的房屋保险，以及随楼龄增长的维修支出 —— 这栋楼是 2018 年 12 月竣工的。这些我不会硬凑成一个数字，因为它取决于你自己的身份。但在你下定金之前，我会把过户当天的总额和每月的持有成本，用向物业管理处要来的真实数字整理成一张表给你。