ขายคอนโด Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan ห้อง M01836 — สตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ชั้น 9 ราคา 2,690,000 บาท

เอกสารของห้องระบุไว้ชัดว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งต่างจากห้องที่เอกสารเว้นช่องนี้ว่างไว้ และต่างจากห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าอย่างสิ้นเชิง แปลว่าคุณเข้าไปยืนในห้องจริงได้โดยไม่ต้องรอตารางของผู้เช่า และวันที่รับโอนคุณเข้าอยู่หรือเริ่มปล่อยเช่าได้ทันที

ข้อควรระวังคือข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 19 มิถุนายน 2569 ซึ่งห่างจากวันที่คุณอ่านราวสองเดือน สถานะห้องว่างเปลี่ยนได้ในสองเดือน ผมจึงจะโทรยืนยันกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง และเอกสารก็ไม่ได้บอกว่าห้องว่างมานานแค่ไหนแล้ว ผมจะถามให้ด้วยว่าว่างมาตั้งแต่เมื่อไหร่ เพราะคำตอบนั้นมีผลกับการต่อรองของคุณ

ผมตอบไม่ได้ และจะไม่เดาให้ เพราะห้องนี้ไม่มีผู้เช่าอยู่ จึงไม่มีตัวเลขค่าเช่าติดมากับเอกสารของห้องเลย ผลตอบแทนคำนวณจากค่าเช่าหารด้วยราคา ถ้าไม่มีตัวเศษก็ไม่มีเปอร์เซ็นต์ที่เชื่อถือได้ ผมเห็นหน้าประกาศจำนวนมากที่ใส่ตัวเลขผลตอบแทนไว้โดยไม่มีสัญญาเช่ารองรับ และผมไม่ทำแบบนั้น

ผมยังไม่เอาค่าเช่าของห้องสองห้องนอนชั้น 14 ในตึกเดียวกันมาใช้แทนด้วย เพราะห้องนั้น 41.04 ตร.ม. มีสองห้องนอน เป็นคนละสินค้าและคนละกลุ่มผู้เช่ากับสตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ห้องนี้ สิ่งที่ผมยืนยันได้ตอนนี้มีแค่ฝั่งรายจ่ายคือค่าส่วนกลาง 1,113 บาทต่อเดือน หรือ 13,356 บาทต่อปี ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน สั่งผมมาได้เลย ผมจะไปถามค่าเช่าจริงของสตูดิโอในตึกนี้จากนิติบุคคลก่อน แล้วเราคิดเลขจากของจริงตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

เพราะคุณกำลังซื้อที่ตั้ง ไม่ได้ซื้อพื้นที่ ผมถือสตูดิโอไว้สิบห้อง เจ็ดห้องอยู่ที่ Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ขนาด 22.58 ถึง 23.33 ตร.ม. ที่ 86,522 ถึง 92,560 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้ 23.18 ตร.ม. ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร คือแพงกว่า 25 ถึง 34% ต่อตารางเมตร หรือ 600,000 ถึง 700,000 บาทเป็นเงินก้อน ส่วนต่างนั้นซื้อเขตราชเทวี ซื้อสถานีสองสายในระยะเดิน คือ ARL มักกะสัน 575 เมตรและ MRT เพชรบุรี 839 เมตร และซื้อโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ที่ 566 เมตร ในขณะที่สตูดิโอห้วยขวางของผมห่างสถานีที่ใกล้ที่สุด 1.05 กม.

ที่ต้องพูดให้ครบคือส่วนต่างนี้ไม่ได้ซื้อความใหม่ ตึกที่ห้วยขวางสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2562 ส่วนตึกนี้เดือนธันวาคม 2561 คือเก่ากว่าหนึ่งปี และไม่ได้ซื้อพื้นที่เพิ่มแม้แต่ตารางเมตรเดียว ดังนั้นคำตอบว่าคุ้มหรือไม่คุ้มขึ้นอยู่กับข้อเดียวคือคุณใช้สถานีทั้งสองนั้นจริงกี่ครั้งต่อสัปดาห์ ถ้าคำตอบคือแทบไม่ได้ใช้ ผมจะแนะนำให้คุณไปดูสตูดิโอห้วยขวางแทน และนั่นคือคำแนะนำที่ทำให้ผมได้ค่าคอมน้อยลง แต่มันคือคำตอบที่ถูกต้อง

ช่องทิศในเอกสารห้องนี้เว้นว่างไว้ ผมจึงตอบไม่ได้ว่าห้องหันไปทางไหน และจะไม่เดา ส่วนช่องวิวระบุแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับทิศ มันบอกแค่ว่าหน้าต่างไม่ได้จ่อกำแพงตึกเดียวกัน ไม่ได้บอกว่าคุณจะมองเห็นถนน ทางยกระดับ ARL หรือหลังคาตึกข้างเคียง

เรื่องเสียงผมพูดได้เท่าที่ข้อมูลรองรับ ตึกตั้งอยู่เลขที่ 1515 ถนนเพชรบุรี ซึ่งเป็นถนนสายหลัก และชั้น 9 คือชั้นที่ต่ำที่สุดในสามห้องที่ผมถือในตึกนี้ อีกสองห้องอยู่ชั้น 14 และชั้น 28 โดยธรรมชาติของตึกริมถนนใหญ่ ชั้นที่ต่ำกว่าจะได้ยินเสียงจราจรมากกว่า แต่จะดังแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าห้องหันเข้าถนนหรือหันออกด้านหลัง ซึ่งเป็นข้อมูลที่ผมยังไม่มี ถ้าคุณนอนไวต่อเสียง อย่าตัดสินจากหน้านี้ ให้ผมพาไปยืนในห้องจริงตอนชั่วโมงเร่งด่วน แล้วคุณจะรู้คำตอบด้วยหูตัวเองภายในสองนาที

ถ้าวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ห้องสองห้องนอนคุ้มกว่าชัดเจน ส่วนต่างคือ 1,710,000 บาท แลกกับพื้นที่เพิ่ม 17.86 ตร.ม. เท่ากับตารางเมตรส่วนที่เพิ่มมาราคา 95,745 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถูกกว่า 116,048 บาทต่อตารางเมตรที่คุณจ่ายให้ห้องสตูดิโอห้องนี้ และคุณยังได้ห้องนอนแยกเพิ่มมาอีกหนึ่งห้อง อีกมุมหนึ่งคือ 2,690,000 บาทคิดเป็น 61% ของราคาห้องนั้น แต่ได้พื้นที่แค่ 56% ของมัน

แต่ตัวเลขนี้ตอบคำถามได้ข้อเดียวคือความคุ้มต่อตารางเมตร มันไม่ได้ตอบว่าคุณกู้ผ่านที่ยอดไหน คุณต้องการห้องนอนแยกจริงหรือเปล่า และคุณอยากผูกเงินไว้กับกรุงเทพเท่าไหร่ ถ้าเพดานงบของคุณอยู่ที่สองล้านเจ็ดจริง M01836 คือประตูเดียวที่เข้าตึกนี้ได้ และการเทียบที่คุณควรทำต่อคือเทียบกับสตูดิโอราคาสองล้านต้น ๆ ในทำเลที่ไกลรถไฟฟ้ากว่า ไม่ใช่เทียบกับห้องที่แพงกว่าคุณหนึ่งล้านเจ็ด บอกงบจริงกับผมมา ผมจะบอกว่าควรดูฝั่งไหน

เจ้าของส่งมาให้หกรูป และในหกรูปนั้นไม่มีผังห้องอยู่เลย ผมตรวจแล้วทั้งชุด สำหรับห้องขนาด 23.18 ตร.ม. ผังห้องสำคัญกว่าห้องใหญ่มาก เพราะมันคือสิ่งที่บอกว่าเตียงวางตรงไหนได้บ้าง ตู้เสื้อผ้ามีที่ยืนหรือเปล่า และแนวครัวกับห้องน้ำกินพื้นที่ไปเท่าไหร่จากยี่สิบสามตารางเมตรนั้น

ผมเลือกไม่เอาผังห้องมาตรฐานของโครงการหรือรูปห้องตัวอย่างมาใส่แทน เพราะห้องแต่ละยูนิตในชั้นเดียวกันก็ไม่เหมือนกันเสมอไป และคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ถ้าคุณอยากเห็นผังก่อนตัดสินใจเดินทาง บอกผมมา ผมขอผังจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ได้ และเพราะห้องนี้ว่าง ผมยังเข้าไปถ่ายรูปเพิ่มให้คุณได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผู้เช่าใคร

ก้อนที่แน่นอนและอยู่ในเอกสารคือค่าส่วนกลาง อัตรา 48 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณ 23.18 ตร.ม. ได้ 1,113 บาทต่อเดือน หรือ 13,356 บาทต่อปี ถ้าถือไว้ห้าปีโดยไม่มีรายได้เลย คือ 66,780 บาท หรือราว 2.5% ของราคาซื้อ ถือว่าเป็นภาระที่เบาเมื่อเทียบกับห้องใหญ่ในตึกเดียวกัน ซึ่งเป็นข้อดีตามธรรมชาติของห้องเล็ก

นอกจากนั้นยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งขึ้นกับว่าคุณถือเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง ค่าน้ำค่าไฟขั้นต่ำแม้ไม่มีคนอยู่ ค่าประกันภัยห้องถ้าคุณทำ และค่าซ่อมบำรุงตามอายุตึกซึ่งสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2561 ตัวเลขพวกนี้ผมไม่ใส่ให้เป็นเลขเดียวเพราะมันขึ้นกับสถานะของคุณเอง แต่ก่อนคุณวางมัดจำ ผมจะรวมยอดวันโอนกับยอดรายเดือนให้เป็นตารางเดียวจากตัวเลขจริงที่ขอมาจากนิติบุคคล