Maestro 19 拉差达 19-Vipha M01301 出售 — 一居室 30 平米，2,950,000 泰铢

有。资料写明带租约出售，租金每月 15,500 泰铢，租约到 2027 年 4 月结束，这份资料最后更新日期是 2026 年 8 月 4 日。和我手上另外好几套租约已经过期的房源不一样，这一套的租约还在走，从今天算还剩大约八个月。

也就是说，如果你是买来自住，按租约算的入住时间是 2027 年 4 月之后。租客不会因为房子换了业主就有义务提前搬走。我会先要一份租约复印件，弄清楚确切的到期日和有没有自动续约条款；但我不会说「可以跟租客商量让他搬走」，因为那是我没法替他答应的事。

按资料上的数字算：月租 15,500 泰铢，一年 186,000 泰铢，除以售价 2,950,000 泰铢，毛回报率 6.31%。扣掉物业费每月 1,950 泰铢、一年 23,400 泰铢之后剩 162,600 泰铢，相当于买入价的 5.51%。

在资料里写明泰铢租金的 18 套房源中，这一套无论按毛回报还是按扣掉物业费之后算，都排第 6，不是第一。这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、下一轮出租的中介费，以及 2027 年 4 月之后的空租期。请把它当作起算基准，不是保证收益。

我不知道，也不会猜。我手上的资料在楼层栏里只写了 B-A5。B 我大致猜得到是指楼栋，因为这个项目有 4 栋楼，而我手上同一个项目的另一套写的是 D-8，那是读得出来的：D 栋 8 层。但这一套的后半段是 A5，不是纯数字，它可能指 5 层，也可能是那栋楼的一个房号线编码，从这份资料里我分不出来。

我不会做的事，是为了让这一页好卖就写成「高层、视野开阔」。在一个 4 栋楼的项目里，楼层和楼栋会直接影响下午的西晒、Vibhavadi Rangsit 路传过来的噪音，以及从大堂走到项目门口的距离，这三件事过户之后都改不了。如果这一点对你重要，我会先向物业管理处要到完整房号，在你订行程之前把答案发给你。

按总价算便宜，按单价算不算便宜。在我手上的 55 套房源里，这一套总价排第 16 便宜；但 98,333 泰铢/平米，从低到高排是第 19，正好在中间。原因很直接：房子只有 30 平米，总价自然低。

如果只和我手上的 27 套一居室比，这一套总价排第 7 便宜，单价排第 8。而在拉差达片区我手上只有 3 套，这一套两个口径都是最便宜的 —— 但我不希望你太看重这个名次，因为样本只有三套，从这么小的基数里排出来的名次说明不了太多。

这两套不是同一类东西。这一套一居室 30 平米，2,950,000 泰铢，有租客，有 15,500 泰铢的租金可以算回报；M04670 是两居室 61.41 平米，6,200,000 泰铢，资料写明没有租客、随时可以看房，也没有记录租金，所以那一套的回报率我算不出来。

两套的单价只差 2.7%，所以「哪一套每平米更划算」这个问题几乎没有意义。该问的是你买来做什么：要出租、预算在 300 万泰铢以内，这一套更对；要两居室、想马上入住，那一套更对。还有别忘了，两套的物业费分别是每月 1,950 泰铢和 3,992 泰铢，一年差大约 24,500 泰铢，你持有多久就差多久。

这是一个偏高的费率。在我手上的 55 套房源里，每平米每月 65 泰铢排第三高，只有三套是这个费率，只有两套比它更高，而这批房源里最大的一群在 55 泰铢。一套 30 平米的房子因此每月 1,950 泰铢、一年 23,400 泰铢，正是这个数字把回报率从 6.31% 拉到 5.51%。

我不是说它不值。物业费更高的楼，往往公共区域也真的维护得住、维修基金也不紧张。但它是每个月都在走的支出，而且业主大会通过之后还能往上调。查资料的时候我会替你要物业管理处的财务报表和过去几年的物业费收缴率，看看多收的这部分钱花在了哪里。

13 张算多的，我手上 55 套里只有 5 套照片比它更多。但我把整套照片过了一遍，没有一张是户型图，全部是房内和公共区域的实拍。对一套隔出一间卧室的 30 平米房子来说，户型图比想象中重要，因为它会告诉你卧室的隔墙落在哪里、窗户在一面还是两面、厨房是开放式还是独立的。

我会向房东或者物业管理处要户型图，在你约看房之前发给你。我不会做的，是拿项目里其他房号线的户型图来凑数 —— 不同楼栋、不同房号线的布局并不一样，那只会让你误以为是这一套。