รหัสห้อง M01301 · ช่องชั้นระบุเป็นรหัส B-A5 · เขตดินแดง
ขายคอนโด มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา ห้อง M01301 — 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ราคา 2,950,000 บาท
Kim Bangkok Property ขายห้องนี้พร้อมผู้เช่า 15,500 บาท/เดือน สัญญาถึงเมษายน 2570 ยาวที่สุดใน 55 ห้องของผม ได้ค่าเช่าตั้งแต่วันโอน แต่เข้าอยู่เองไม่ได้จนถึงตอนนั้น
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 4 ส.ค. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M01301 ที่ผมมีในมือ และช่องที่ผมยังอ่านไม่ออก
- รหัสห้อง
- M01301
- ราคาขาย
- 2,950,000 บาท (98,333 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 30 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (มีผนังกั้นห้องนอน ไม่ใช่สตูดิโอ)
- ชั้น
- B-A5 (ตามที่เอกสารระบุ — เป็นรหัส ไม่ใช่เลขชั้นล้วน ๆ)
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,500 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุดเดือน เม.ย. 2570
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 65 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,950 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 13 รูป (ไม่มีแปลนห้องในชุดรูป)
- ที่ตั้ง
- 98 ซอยวิภาวดีรังสิต 16 แขวงรัชดาภิเษก เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400
- อัปเดตล่าสุด
- 4 ส.ค. 2569
ช่อง “ชั้น” ระบุว่า B-A5 ผมเดาว่า B คืออาคารหนึ่งในสี่อาคารของโครงการ เพราะห้องอีกห้องที่ผมถือในตึกเดียวกันเขียนว่า D-8 แต่ส่วนหลังคือ A5 ผมอ่านไม่ออกว่าหมายถึงชั้น 5 ของอาคารนั้น หรือเป็นรหัสไลน์ห้อง ผมจึงไม่เขียนว่าห้องนี้ชั้นสูงหรือชั้นต่ำ ส่วนช่องทิศก็ว่างเช่นกัน เอกสารระบุแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ซึ่งบอกได้ว่าไม่ชนตึกในโครงการ แต่ไม่ได้บอกว่ามองไปทางไหนและอยู่สูงแค่ไหน สองช่องนี้ผมขอเลขห้องจริงจากนิติบุคคลให้ได้ ก่อนคุณเดินทางมาดู
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
สัญญาเช่ายังไม่หมด และมันเหลืออีกราวแปดเดือน — นั่นคือทั้งข้อดีและข้อจำกัดของห้องนี้
เอกสารเขียนไว้ตรง ๆ ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,500 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนเมษายน 2570 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 4 สิงหาคม 2569 คือสิบวันก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้ ประโยคนี้สำคัญกว่าที่เห็น เพราะห้องส่วนใหญ่ในสต็อกของผมที่ขายพร้อมผู้เช่ามีสัญญาที่เลยกำหนดไปแล้วและต้องโทรเช็กใหม่ก่อนคุยกันได้ ห้องนี้ไม่ใช่ ในบรรดา 20 ห้องที่ระบุว่ามีผู้เช่า มี 13 ห้องที่สัญญายังไม่หมดอายุ ณ วันนี้ และของห้องนี้คือฉบับที่เหลือยาวที่สุด
ด้านที่เป็นข้อดีคือ คุณซื้อกระแสเงินสดที่เดินอยู่แล้ว ไม่ใช่คำสัญญาว่าจะหาผู้เช่าได้ ค่าเช่า 15,500 บาทถูกตกลงกันไปแล้วและมีคนจ่ายอยู่จริงตามเอกสาร คุณไม่ต้องแบกช่วงห้องว่างในปีแรก ไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบแรก และไม่ต้องมาลุ้นว่าห้องขนาด 30 ตารางเมตรในซอยรัชดา 19 จะปล่อยได้เท่าไหร่ เพราะตลาดตอบไปแล้ว
ด้านที่เป็นข้อจำกัดคือเรื่องเดียวกันเป๊ะ ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง แปดเดือนคือแปดเดือน ผมจะไม่เขียนว่า “คุยกับผู้เช่าได้” เพื่อให้หน้านี้ขายง่ายขึ้น เพราะผู้เช่าไม่มีหน้าที่ต้องย้ายออกก่อนกำหนด และการซื้อคอนโดไม่ได้ตัดสิทธิของผู้เช่าตามสัญญาเดิม ถ้าคุณมีกำหนดย้ายเข้าภายในปีนี้ บอกผมมาก่อน ผมจะไม่พาคุณมาดูห้องนี้ แล้วเลือกห้องที่ว่างจริงให้แทนตั้งแต่แรก
สิ่งที่ผมจะทำให้ฟรีคือขอสำเนาสัญญาเช่าฉบับปัจจุบันจากเจ้าของ เพื่อดูว่าวันสิ้นสุดคือวันไหนแน่ มีข้อต่อสัญญาอัตโนมัติหรือไม่ เงินประกันเท่าไหร่และอยู่กับใคร และผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือเปล่า สี่คำถามนี้ตอบได้ในโทรศัพท์สายเดียว และมันเปลี่ยนมูลค่าของห้องนี้มากกว่าที่คุณคิด
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 15,500 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.31% — และค่าส่วนกลางกินไปมากกว่าที่คุณคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 6.31%
ค่าเช่า 15,500 บาท × 12 เดือน = 186,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 2,950,000 บาท ได้ 6.31% ตัวเลขนี้คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 5.51%
ค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร × 30 ตร.ม. = 1,950 บาทต่อเดือน หรือ 23,400 บาทต่อปี หักออกเหลือ 162,600 บาท คิดเป็น 5.51% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงห้องอายุ 6 ปี ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบถัดไป ประกัน และช่วงห้องว่างหลังเมษายน 2570 ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
ผมเรียงผลตอบแทนขั้นต้นของทุกห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทระบุไว้ในเอกสารแล้ว มี 20 ห้อง และห้องนี้อยู่อันดับ 6 ที่ 6.31% สูงกว่าค่าที่เห็นกันทั่วไปในกรุงเทพฯ ที่ราว 4 ถึง 5% แต่ไม่ใช่ห้องที่ผลตอบแทนสูงที่สุดในมือผม อันดับหนึ่งคือ 6.95% ที่ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ผมเขียนตัวเลขนี้ไว้เพราะถ้าเป้าหมายเดียวของคุณคือเปอร์เซ็นต์ที่สูงที่สุด ห้องนี้ไม่ใช่คำตอบ แต่ถ้าคุณให้น้ำหนักกับการที่สัญญายังเหลืออีกแปดเดือนและตึกอายุแค่ 6 ปี ห้องนี้กลับมาอยู่ในสนามทันที
จุดที่ผมอยากให้ดูมากที่สุดคือช่องว่างระหว่าง 6.31% กับ 5.51% ห่างกัน 0.79 จุด ซึ่งเป็นช่องว่างที่กว้างที่สุดในกลุ่มหกห้องที่ผลตอบแทนขั้นต้นสูงสุดของผม เหตุผลคืออัตราค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสูงเป็นอันดับสามในบรรดา 55 ห้องที่ผมถือ มีแค่สามห้องที่อยู่ที่เรตนี้ และมีเพียงสองห้องที่แพงกว่า ห้องส่วนใหญ่ในสต็อกอยู่ที่ 55 บาท ตัวเลขนี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายครั้งเดียว มันวิ่งทุกเดือนตลอดที่คุณถือห้อง และมันจะปรับขึ้นได้ตามมติที่ประชุมใหญ่
ข้อควรระวังข้อสุดท้าย 15,500 บาทคือค่าเช่าของสัญญาที่ยังเดินอยู่ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับรอบถัดไป ถ้าหลังเมษายน 2570 ปล่อยได้ที่ 14,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะลงมาที่ราว 5.7% และสุทธิหลังค่าส่วนกลางเหลือราว 4.9% วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มพร้อมรายการที่ต้องหักทั้งหมด ผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
เทียบกับอีกห้องในตึกเดียวกัน
ในตึกนี้ผมถืออยู่ 2 ห้อง แต่มันไม่ใช่ของสองชิ้นที่แทนกันได้
| รายการ | M01301 (ห้องนี้) | M04670 |
|---|---|---|
| ราคา | 2,950,000 บาท | 6,200,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 98,333 บาท | 100,961 บาท |
| ชั้น | B-A5 | D-8 |
| ขนาด / ผัง | 30 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 61.41 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | ไม่ระบุ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 13 รูป | 14 รูป |
ตารางข้างบนวางห้องนี้ไว้ข้างห้อง M04670 ซึ่งเป็น 2 ห้องนอน 61.41 ตารางเมตร ราคา 6,200,000 บาท สิ่งแรกที่ต้องพูดคือ นี่ไม่ใช่กรณีที่ห้องหนึ่งคุ้มกว่าอีกห้อง เพราะราคาต่อตารางเมตรของสองห้องต่างกันแค่ 2,628 บาท หรือ 2.7% ห้องนี้ 98,333 บาทต่อตารางเมตร อีกห้อง 100,961 บาท ถ้าคุณกำลังจะถามว่าห้องไหนได้พื้นที่ถูกกว่า คำตอบคือแทบเท่ากัน และผมอธิบายเหตุผลของเรื่องนั้นไว้แล้วในหน้า มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา
สิ่งที่ต่างกันจริงและตารางบอกได้คือสถานะผู้เช่า ห้องนี้มีผู้เช่าอยู่พร้อมสัญญาถึงเมษายน 2570 ส่วน M04670 เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ นั่นแปลว่าห้องนี้มีตัวเลขผลตอบแทนให้คำนวณ 6.31% ขั้นต้น ส่วนห้องนั้นไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ และจะไม่ประมาณให้ ใครที่บอกคุณว่าห้องเปล่าห้องนั้นจะให้ผลตอบแทนเท่าไหร่ คนนั้นกำลังเดา
ต้นทุนรายเดือนก็คนละสเกล ค่าส่วนกลางห้องนี้ 1,950 บาทต่อเดือน ห้องนั้น 3,992 บาทต่อเดือน ต่างกันปีละราว 24,500 บาท และเป็นเงินที่จ่ายไปตลอดอายุการถือครอง ส่วนต่างราคาซื้อ 3,250,000 บาทเป็นเงินก้อนเดียว แต่ส่วนต่างค่าส่วนกลางไม่ใช่
สรุปแบบที่ผมพูดกับลูกค้าทางแชท ห้องนี้คือห้องของคนที่ซื้อกระแสเงินสด งบไม่เกินสามล้าน และไม่ต้องเข้าอยู่ภายในปีนี้ ส่วน M04670 คือห้องของครอบครัวที่ต้องการสองห้องนอนและอยากเข้าอยู่ได้เลย สองความต้องการนี้แทบไม่ทับกัน ถ้าคุณลังเลระหว่างสองห้องนี้จริง ๆ แปลว่าคุณยังไม่ได้ตอบตัวเองว่าซื้อไปทำอะไร และนั่นคือคำถามที่ต้องตอบก่อนดูห้อง ไม่ใช่หลัง
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M01301 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่ไม่อยากเสี่ยงช่วงห้องว่างปีแรก
ผู้เช่าอยู่ในห้องแล้ว สัญญาเหลืออีกราวแปดเดือนซึ่งยาวที่สุดในสต็อกของผม และผลตอบแทนขั้นต้นที่คำนวณจากสัญญาที่เดินอยู่คือ 6.31% ถ้าคุณเคยเจอห้องที่ปล่อยไม่ออกสามเดือนแรก คุณจะรู้ว่าเรื่องนี้มีมูลค่า
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการห้องฟรีโฮลด์งบไม่เกินสามล้าน
เอกสารระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ และ 2.95 ล้านบาทเป็นจุดเข้าที่ต่ำสำหรับตึกอายุ 6 ปีที่ห่าง MRT 750 เมตร ขั้นตอน เอกสาร และเรื่อง FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องเข้าอยู่เองภายในปีนี้
สัญญาระบุถึงเมษายน 2570 ผู้เช่าไม่มีหน้าที่ต้องย้ายออกก่อนกำหนด และผมจะไม่บอกว่าคุยกันได้เพื่อให้คุณวางมัดจำ ถ้าคุณมีวันย้ายที่แน่นอน บอกผมมา ผมจะหาห้องว่างจริงให้แทน
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องรู้ให้ได้ว่าห้องอยู่ชั้นไหนก่อนตัดสินใจ
ช่องชั้นในเอกสารเขียนว่า B-A5 ซึ่งเป็นรหัส ไม่ใช่เลขชั้น ถ้าเงื่อนไขของคุณคือต้องชั้น 20 ขึ้นไป ผมยืนยันจากข้อมูลที่ถืออยู่ไม่ได้ ต้องรอนิติบุคคลตอบก่อน แล้วค่อยตัดสินใจ
รอบตัวห้อง
สามระยะที่เปลี่ยนค่าเช่า 15,500 บาทของห้องนี้ได้จริง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT รัชดาภิเษก (BL16)750 ม.
- BTS ลาดพร้าว (YL1)1.5 กม.
- ยูเนี่ยนมอลล์ ลาดพร้าว1.8 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา3.9 กม.
- มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย3.5 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ4.8 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ5.4 กม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-11300 ม.
- ตลาดนัดห้วยขวาง4.6 กม.
อ่านสามบรรทัดนี้ก่อน 7-11 อยู่ 300 เมตร MRT รัชดาภิเษก 750 เมตร และ BTS ลาดพร้าวสายสีเหลือง 1.5 กิโลเมตร บรรทัดแรกคือเรื่องของคนอยู่ บรรทัดที่สองคือเหตุผลที่ผู้เช่ายอมจ่าย 15,500 บาทสำหรับห้อง 30 ตารางเมตร เพราะ 750 เมตรคือเดินได้จริงราวสิบนาที ไม่ใช่ระยะที่ต้องเรียกวินทุกเช้า ส่วนบรรทัดที่สาม 1.5 กิโลเมตร ไม่ใช่ระยะเดิน ใครที่ซื้อเพราะคิดว่าได้สองสายกำลังคิดผิด สายที่ผู้เช่าของห้องนี้ใช้จริงคือสายสีน้ำเงินสายเดียว
อีกสองบรรทัดที่ควรอ่านคู่กันคือ ยูเนี่ยนมอลล์ 1.8 กิโลเมตร และมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย 3.5 กิโลเมตร ระยะแรกแปลว่าห้างใหญ่ที่สุดที่ใกล้ที่สุดยังต้องนั่งรถไป ระยะที่สองแปลว่ากลุ่มผู้เช่านักศึกษาไม่ใช่ตลาดของห้องนี้ ผู้เช่าที่จ่าย 15,500 บาทได้คือคนทำงานที่เข้าเมืองด้วยสายสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ค่าเช่านิ่งกว่าและอยู่ยาวกว่า แต่ก็เป็นกลุ่มที่ต่อรองเก่งกว่าเช่นกัน
ข้อมูลชุดนี้ไม่มีโรงพยาบาลระบุไว้เลยแม้แต่แห่งเดียว ผมไม่เอาชื่อโรงพยาบาลที่ผมนึกออกมาเติมให้ตารางดูสวยขึ้น ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ผมวัดระยะจริงจากหน้าโครงการให้ก่อนคุณเดินทางมา ภาพรวมทั้งย่านและตัวเลือกโครงการอื่นอยู่ในหน้า คอนโดรัชดา ส่วนถ้าคุณกำลังเทียบห้องขนาดนี้ข้ามหลายโครงการ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M01301 จริง
สัญญาเช่าฉบับจริงและวันสิ้นสุดที่แน่นอน
เอกสารเขียนว่าเมษายน 2570 แต่ไม่ได้ระบุวันที่ ผมขอสำเนาสัญญามาดูว่าวันไหนแน่ มีข้อต่ออัตโนมัติไหม เงินประกันกี่เดือนและอยู่กับใคร ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือเปล่า และสิทธิของผู้เช่าจะโอนมาถึงคุณอย่างไรในวันโอน
รหัส B-A5 หมายถึงห้องไหน ชั้นไหน อาคารไหน
ผมขอเลขห้องเต็มกับนิติบุคคล เพื่อยืนยันว่าอยู่อาคารใดในสี่อาคาร ชั้นที่เท่าไหร่จริง ๆ และห้องหันออกวิภาวดีรังสิตหรือหันเข้าใน สามข้อนี้เอกสารตอบไม่ได้ แต่นิติบุคคลตอบได้ในสายเดียว
โควตาต่างชาติของอาคารนี้ ณ วันนี้
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตานับแยกและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนคุณโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศ
ค่าส่วนกลางค้างจ่ายและยอดวันโอนทั้งหมด
ที่เรต 65 บาทต่อตารางเมตร ยอดค้างจ่ายสะสมโตเร็วกว่าตึกทั่วไป ผมขอใบปลอดหนี้และรวมยอดวันโอนทั้งหมดให้เป็นตัวเลขเดียว รายละเอียดค่าใช้จ่ายถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M01301
ห้อง M01301 มีผู้เช่าอยู่ไหม ซื้อแล้วเข้าอยู่เองได้เมื่อไหร่
มี เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,500 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนเมษายน 2570 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 4 สิงหาคม 2569 ต่างจากห้องอื่น ๆ หลายห้องในสต็อกของผมที่สัญญาเลยกำหนดไปแล้ว ของห้องนี้ยังเดินอยู่ นับจากวันนี้เหลืออีกราวแปดเดือน
แปลว่าถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง วันเข้าอยู่ตามสัญญาคือหลังเมษายน 2570 ผู้เช่าไม่มีหน้าที่ต้องย้ายออกก่อนกำหนดเพียงเพราะห้องเปลี่ยนเจ้าของ ผมขอสำเนาสัญญามาดูให้ได้ก่อนว่าวันสิ้นสุดที่แน่นอนคือวันไหนและมีข้อต่ออัตโนมัติหรือไม่ แต่ผมจะไม่บอกว่าคุยกับผู้เช่าให้ย้ายออกได้ เพราะนั่นเป็นสิ่งที่ผมยืนยันแทนเขาไม่ได้
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง M01301 กี่เปอร์เซ็นต์
คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 15,500 บาทต่อเดือน หรือ 186,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 2,950,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.31% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 1,950 บาทต่อเดือน หรือ 23,400 บาทต่อปีออกไป เหลือ 162,600 บาท คิดเป็น 5.51% ของราคาซื้อ
ในบรรดา 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทระบุไว้ ห้องนี้อยู่อันดับ 6 ทั้งแบบขั้นต้นและแบบหักค่าส่วนกลางแล้ว ไม่ใช่อันดับหนึ่ง ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบถัดไป และช่วงห้องว่างหลังเมษายน 2570 ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตี
ช่องชั้นเขียนว่า B-A5 ตกลงห้องนี้อยู่ชั้นไหน
ผมไม่รู้ และผมจะไม่เดา เอกสารที่ผมถืออยู่เขียนแค่ B-A5 ในช่องชั้น ตัว B ผมพอเดาได้ว่าหมายถึงอาคาร เพราะโครงการนี้มี 4 อาคาร และห้องอีกห้องที่ผมถือในตึกเดียวกันเขียนว่า D-8 ซึ่งอ่านออกว่าอาคาร D ชั้น 8 แต่ของห้องนี้ส่วนหลังคือ A5 ไม่ใช่ตัวเลขล้วน มันอาจหมายถึงชั้น 5 หรืออาจเป็นรหัสไลน์ห้องของอาคารนั้น ผมแยกไม่ออกจากข้อมูลชุดนี้
สิ่งที่ผมจะไม่ทำคือเขียนว่าเป็นห้องชั้นสูงวิวโล่งเพื่อให้หน้านี้ขายง่ายขึ้น ในโครงการ 4 อาคาร ชั้นและอาคารมีผลกับแดดบ่าย เสียงจากถนนวิภาวดีรังสิต และระยะเดินจากล็อบบี้ออกหน้าโครงการ ทั้งสามอย่างแก้ไม่ได้หลังโอน ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ผมขอเลขห้องเต็มจากนิติบุคคลให้ก่อน แล้วส่งคำตอบไปให้ก่อนคุณนัดเดินทาง
2.95 ล้านถือว่าถูกไหมเมื่อเทียบกับห้องอื่นที่คุณถืออยู่
ถูกในแง่ราคารวม แต่ไม่ได้ถูกในแง่ราคาต่อตารางเมตร ในสต็อก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้เป็นห้องที่ราคารวมถูกเป็นอันดับ 16 แต่ที่ 98,333 บาทต่อตารางเมตรอยู่อันดับ 19 เรียงจากถูกไปแพง คือกลางตารางพอดี เหตุผลตรงไปตรงมาคือห้องมีขนาดแค่ 30 ตารางเมตร ราคารวมจึงต่ำโดยธรรมชาติ
ถ้าเทียบเฉพาะห้อง 1 ห้องนอนที่ผมถืออยู่ 27 ห้อง ห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 7 ในแง่ราคารวม และอันดับ 8 ในแง่ราคาต่อตารางเมตร ส่วนในย่านรัชดาผมถืออยู่แค่ 3 ห้อง ห้องนี้ถูกที่สุดทั้งสองแบบ แต่ผมไม่อยากให้คุณให้น้ำหนักกับอันดับนั้นมาก เพราะฐานมีแค่สามห้อง อันดับจากฐานเล็กแบบนั้นบอกอะไรไม่ได้มากนัก
ควรเลือกห้องนี้หรือห้อง M04670 ในตึกเดียวกัน
สองห้องนี้ไม่ใช่ของแบบเดียวกัน ห้องนี้ 1 ห้องนอน 30 ตารางเมตร 2,950,000 บาท มีผู้เช่าและมีค่าเช่า 15,500 บาทให้คำนวณผลตอบแทนได้ ส่วน M04670 เป็น 2 ห้องนอน 61.41 ตารางเมตร 6,200,000 บาท เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ และไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ผมจึงคำนวณผลตอบแทนของห้องนั้นให้ไม่ได้
ราคาต่อตารางเมตรต่างกันแค่ 2.7% ดังนั้นคำถามว่าห้องไหนคุ้มกว่าต่อตารางเมตรแทบไม่มีความหมาย คำถามที่ถูกคือคุณซื้อไปทำอะไร ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าและงบไม่เกินสามล้าน ห้องนี้ตรงกว่า ถ้าต้องการสองห้องนอนและเข้าอยู่ได้ทันที ห้องนั้นตรงกว่า และอย่าลืมว่าค่าส่วนกลางของสองห้องคือ 1,950 กับ 3,992 บาทต่อเดือน ต่างกันปีละราว 24,500 บาทตลอดที่คุณถือ
ค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร แพงไปไหม
เป็นเรตที่สูง ในบรรดา 55 ห้องที่ผมถืออยู่ 65 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสูงเป็นอันดับสาม มีเพียงสามห้องที่อยู่ที่เรตนี้ และมีเพียงสองห้องที่สูงกว่า ขณะที่กลุ่มใหญ่ที่สุดของสต็อกอยู่ที่ 55 บาท สำหรับห้อง 30 ตารางเมตรจึงตกเดือนละ 1,950 บาท หรือปีละ 23,400 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทำให้ผลตอบแทนตกจาก 6.31% เหลือ 5.51%
ผมไม่ได้บอกว่ามันไม่คุ้ม ค่าส่วนกลางที่สูงกว่ามักมาพร้อมส่วนกลางที่ดูแลได้จริงและกองทุนที่ไม่ตึง แต่มันคือค่าใช้จ่ายที่วิ่งทุกเดือนและปรับขึ้นได้ตามมติที่ประชุมใหญ่ ตอนตรวจเอกสารผมจะขอดูงบการเงินและอัตราการเก็บค่าส่วนกลางย้อนหลังของนิติบุคคลให้ ว่าเงินที่เก็บแพงกว่านั้นถูกใช้ไปกับอะไร
ห้องนี้มีรูป 13 รูป ทำไมไม่มีแปลนห้อง
13 รูปถือว่าเยอะ ในสต็อก 55 ห้องมีแค่ 5 ห้องที่รูปเยอะกว่านี้ แต่ผมไล่ดูทั้งชุดแล้วไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้องเลย ทั้งหมดเป็นรูปถ่ายจากในห้องและส่วนกลาง สำหรับห้อง 30 ตารางเมตรที่กั้นเป็น 1 ห้องนอน แปลนสำคัญกว่าที่คิด เพราะมันบอกว่าผนังกั้นห้องนอนวางตรงไหน หน้าต่างอยู่ด้านเดียวหรือสองด้าน และครัวเป็นแบบเปิดหรือแยก
ผมขอแปลนห้องจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ได้ และจะส่งไปให้ก่อนคุณนัดดู สิ่งที่ผมจะไม่ทำคือเอาแปลนของห้องไลน์อื่นในโครงการมาใส่ให้ครบ เพราะห้องคนละไลน์ในอาคารคนละหลังวางผังไม่เหมือนกัน แล้วคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้
อยากรู้ว่าสัญญาเช่าห้อง M01301 หมดวันไหนแน่ และ B-A5 คือชั้นไหน
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M01301 แล้วผมจะขอสำเนาสัญญาเช่าฉบับปัจจุบัน เลขห้องเต็มพร้อมชั้นและอาคาร แปลนห้อง และการยืนยันโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลให้ก่อน แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณ ถ้าคุณต้องเข้าอยู่ภายในปีนี้ ผมจะบอกตรง ๆ ตั้งแต่ข้อความแรกว่าห้องนี้ไม่ใช่ห้องของคุณ แล้วหาห้องที่ว่างจริงให้แทน
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง