MARQUE Sukhumvit MZ01372 出售 — 两居室 133 平米 10 层，48,900,000 泰铢

资料写的是朝西，这一点已经算运气好了 —— 我手上 55 套房源里只有 14 套填了朝向这一栏。朝西在曼谷意味着下午到傍晚都会晒到，而对一套 133 平米、窗户面很长的房子来说，这关系到电费，也关系到你下午到底愿不愿意待在客厅里。

但朝向不能告诉你太阳究竟照进来多少，因为那还取决于前方有没有别的楼挡着、有没有阳台或挑檐、玻璃是什么规格 —— 这三样资料都没写，所以我不替你下结论。最直接的办法是：这套房空着，随时可以看，把时间约在下午三点到五点，你五分钟之内就会自己得到答案。

我答不上来，也不会猜。我手上的资料写了项目是单栋楼、占地约 4,800 平米、2016 年 12 月落成，但没有任何一行写整栋楼一共多少层。不知道分母，我就说不出 10 层在楼里处于什么位置。

在 4,890 万这个价位上，我认为这属于看房之前就该问清楚的头几个问题，因为楼层同时影响景观、素坤逸路上的噪音，以及议价空间。我可以向物业管理处要总层数和楼层平面图。发消息告诉我你要知道，我会在约看房之前先拿到。

资料写明没有租客，随时可以看房，可以直接卖，而这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日。你出发之前我会再打电话向业主确认一次，因为过去两个月里状态随时可能变。

另外，不要把「房子空着」读成「业主急着出手」。我手上 55 套房源里有 23 套注明没有租客，空置本来就是常态，它不是关于议价能力的信息。我不会编一套关于卖方动机的故事讲给你听。空置真正给你的好处是：你可以在一天中的任何时段进去看，而我建议你把这个便利用足。

资料只写了精装带全套家具、拎包入住，没有资产清单、没有品牌、没有安装年份，也没有说是否翻新过。楼是 2016 年 12 月落成的，所以如果配的是原来那一套，到 2026 年 8 月为止它大约有九年八个月了。

在两百万泰铢的房子里，「精装带家具」这句话分量不大；但在 4,890 万这个价位上，它是价格中你摸得着的一部分。133 平米房子里的厨房、三个卫生间和全屋定制，本身就是以百万泰铢计的钱。我会向业主要逐项的附件清单和最近一次施工的年份，在你下定金之前发给你读。如果业主给不出来，那本身也是一个你应该知道的答案。

因为业主只给了这些，而这 12 张全是实景照片，没有一张是户型图。我选择不拿项目里其他户型的平面图来凑数，因为你会误以为那就是这一套的户型 —— 而在这个价位上，户型上的误解是真实的损失。

户型图对这套房比对我手上任何一套都重要，因为你多付的那部分钱全都在户型里 —— 133 平米被分成两居室三卫，是我 55 套房源里除开间之外唯一一套卫生间多于卧室的。一张户型图会立刻回答：第三个卫生间是客卫还是配着女佣房的，两间卧室各有多大，厨房是不是真的独立出来。我可以向业主和物业管理处要，发消息告诉我就行。

不是。价格排名只能说明价格。这套在总价和每平米单价上都排第一：单价第二名是 192,241 泰铢，两者相差 175,428 泰铢/平米；总价第二名是 23,900,000 泰铢，那是 Supalai Oriental Sukhumvit 39 的一套 140 平米、三居室三卫的房子 —— 比这套大 7 平米，多一间卧室，便宜 2,500 万泰铢。

还有一个更直白的例子：我手上第二大的两居室是 Siam Condominium 的 116 平米，售价 9,800,000 泰铢，比这套小 17 平米，却便宜 3,910 万泰铢 —— 而那栋楼是 1985 年落成的，这基本上就是差价的主要解释。我举这两套不是要说哪一套更划算，而是要说：在这个价位上，你付的钱买的并不是平米数和卧室数量。你到底在为什么付钱，我写在 MARQUE Sukhumvit 那一页。

约定是买方付过户费，为评估价的 1%，其余由卖方承担。需要读仔细的是「评估价」这三个字 —— 那是土地厅的估价，不是售价。如果假设评估价等于售价 48,900,000 泰铢，买方那部分就是 489,000 泰铢。实际上评估价通常低于售价，所以这个数字应该先当成上限，而不是当成实际金额。真实的评估价我会去拿回来。

除此之外，过户当天物业管理处还会收公共基金和预缴物业费，这两笔按面积计算，而这套 133 平米的量比我手上普通户型大出好几倍。这套房本身的月物业费是 11,970 泰铢，是 55 套里最高的，第二名是 6,300 泰铢。过户当天的全部流程和费用明细可以直接问我。