ขายคอนโด MARQUE Sukhumvit ห้อง MZ01372 — 2 ห้องนอน 133 ตร.ม. ชั้น 10 ราคา 48,900,000 บาท

เอกสารระบุว่าทิศตะวันตก ซึ่งถือว่าโชคดีแล้วเพราะมีแค่ 14 จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ที่กรอกช่องทิศมา ทิศตะวันตกในกรุงเทพแปลว่ารับแดดช่วงบ่ายถึงเย็น และกับห้อง 133 ตารางเมตรที่มีแนวหน้าต่างยาว มันมีผลกับค่าไฟและกับเวลาที่คุณอยากใช้ห้องนั่งเล่นจริง ๆ

แต่ทิศไม่ได้บอกว่าแดดเข้าถึงตัวห้องมากแค่ไหน เพราะยังขึ้นกับว่ามีตึกอื่นบังหรือไม่ มีระเบียงหรือชายคายื่นออกมาหรือเปล่า และกระจกเป็นชนิดไหน สามอย่างนี้เอกสารไม่ได้ระบุ ผมจึงไม่สรุปแทนคุณ วิธีที่ตรงที่สุดคือห้องนี้ว่างและนัดดูได้ทุกเมื่อ ให้นัดช่วงบ่ายสามถึงห้าโมง แล้วคุณจะได้คำตอบด้วยตัวเองภายในห้านาที

ผมตอบไม่ได้ และผมจะไม่เดา เอกสารที่ผมมีระบุว่าโครงการมีอาคารเดียว บนพื้นที่โครงการราว 4,800 ตารางเมตร สร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2559 แต่ไม่มีบรรทัดไหนบอกว่าตึกสูงกี่ชั้น เมื่อไม่รู้ตัวหาร ผมก็บอกไม่ได้ว่าชั้น 10 อยู่ตรงไหนของตึก

ที่ราคา 48.9 ล้าน ผมถือว่านี่เป็นคำถามระดับต้น ๆ ที่ต้องเคลียร์ก่อนดูห้องด้วยซ้ำ เพราะชั้นมีผลทั้งกับวิว เสียงจากถนนสุขุมวิท และราคาต่อรอง ผมขอตัวเลขจำนวนชั้นทั้งหมดและผังชั้นจากนิติบุคคลให้ได้ ทักมาบอกว่าอยากรู้ แล้วผมจะไปเอามาให้ก่อนนัดดูห้อง

เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ผมจะโทรยืนยันกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง เพราะสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอดสองเดือนที่ผ่านมา

อย่าอ่านคำว่าห้องว่างเป็นสัญญาณว่าเจ้าของร้อนเงิน ในสต็อก 55 ห้องของผม มี 23 ห้องที่ระบุว่าไม่มีผู้เช่า การว่างจึงเป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่ข้อมูลเรื่องอำนาจต่อรอง ผมจะไม่ปั้นเรื่องแรงจูงใจของผู้ขายให้คุณฟัง สิ่งที่ห้องว่างให้จริง ๆ คือคุณเข้าไปดูได้ทุกช่วงเวลาของวัน และผมแนะนำให้ใช้ข้อได้เปรียบนั้นให้เต็มที่

เอกสารเขียนไว้แค่ว่าตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ ไม่มีรายการทรัพย์สิน ไม่มียี่ห้อ ไม่มีปีที่ติดตั้ง และไม่มีข้อมูลว่าเคยรีโนเวทหรือไม่ ตึกสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2559 ดังนั้นถ้าเป็นชุดเดิม มันมีอายุประมาณเก้าปีแปดเดือนนับถึงสิงหาคม 2569

ที่ห้องราคาสองล้าน คำว่าตกแต่งครบมีน้ำหนักไม่มาก แต่ที่ 48.9 ล้าน มันคือส่วนหนึ่งของราคาที่จับต้องได้จริง ครัว ห้องน้ำสามห้อง และงานบิลท์อินในห้อง 133 ตารางเมตรคือเงินหลักล้านในตัวมันเอง ผมจะขอรายการแนบท้ายเป็นรายชิ้นและปีที่ทำล่าสุดจากเจ้าของ แล้วส่งให้คุณอ่านก่อนวางมัดจำ ถ้าเจ้าของให้ไม่ได้ นั่นก็เป็นคำตอบอย่างหนึ่งที่คุณควรรู้

เพราะเจ้าของส่งมาเท่านี้ และทั้ง 12 รูปเป็นรูปถ่ายจริง ไม่มีรูปไหนเป็นผังห้อง ผมเลือกที่จะไม่เอาแปลนของห้องแบบอื่นในโครงการมาใส่ให้ดูครบ เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นผังของห้องนี้ และที่ราคานี้ความเข้าใจผิดเรื่องผังคือความเสียหายจริง

แปลนสำคัญกับห้องนี้มากกว่าห้องอื่นในสต็อกผม เพราะทั้งหมดที่คุณจ่ายเพิ่มอยู่ในผัง — 133 ตารางเมตรถูกแบ่งเป็น 2 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ซึ่งเป็นห้องเดียวในสต็อก 55 ห้องของผมที่ไม่ใช่สตูดิโอแล้วห้องน้ำยังมากกว่าห้องนอน (สตูดิโอ 11 ห้องนับไม่ได้ เพราะไม่มีห้องนอนแยกอยู่แล้ว) แปลนจะตอบทันทีว่าห้องน้ำที่สามเป็นห้องน้ำแขกหรือมาพร้อมห้องแม่บ้าน ห้องนอนแต่ละห้องกว้างเท่าไหร่ และครัวแยกออกมาจริงหรือไม่ ผมขอแปลนจากเจ้าของและนิติบุคคลให้ได้ ทักมาบอกได้เลย

ไม่ใช่ อันดับราคาบอกได้อย่างเดียวว่าราคาเท่าไหร่ ห้องนี้อยู่อันดับ 1 ทั้งราคารวมและราคาต่อตารางเมตร โดยอันดับสองด้านราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 192,241 บาท ห่างกัน 175,428 บาทต่อตารางเมตร และอันดับสองด้านราคารวมคือ 23,900,000 บาท ซึ่งเป็นห้อง 140 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่ Supalai Oriental Sukhumvit 39 คือใหญ่กว่าห้องนี้ 7 ตารางเมตร มีห้องนอนมากกว่าหนึ่งห้อง และถูกกว่า 25 ล้านบาท

อีกตัวอย่างหนึ่งที่ชัดกว่านั้น ห้อง 2 ห้องนอนที่ใหญ่รองลงมาในมือผมคือ 116 ตารางเมตรที่ Siam Condominium ราคา 9,800,000 บาท เล็กกว่าห้องนี้ 17 ตารางเมตร แต่ถูกกว่า 39.1 ล้าน — และตึกนั้นสร้างเสร็จปี 2528 ซึ่งเป็นคำอธิบายส่วนใหญ่ของช่องว่างนั้น ผมยกตัวอย่างสองห้องนี้ไม่ใช่เพื่อบอกว่าห้องไหนคุ้มกว่า แต่เพื่อบอกว่าตารางเมตรกับจำนวนห้องนอนไม่ใช่สิ่งที่คุณกำลังจ่ายเงินให้ที่ราคานี้ เหตุผลว่าคุณกำลังจ่ายให้อะไร ผมเขียนไว้ในหน้า MARQUE Sukhumvit แล้ว

ที่ตกลงกันไว้คือผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย จุดที่ต้องอ่านให้ละเอียดคือคำว่าราคาประเมิน ซึ่งเป็นราคาของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาขาย ถ้าสมมติให้ราคาประเมินเท่ากับราคาขาย 48,900,000 บาท ส่วนของผู้ซื้อจะเป็น 489,000 บาท ในทางปฏิบัติราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาขาย ตัวเลขนี้จึงควรถูกใช้เป็นเพดานไว้ก่อน ไม่ใช่เป็นยอดจริง ผมจะไปเอาราคาประเมินตัวจริงมาให้

นอกจากนั้นวันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งคิดตามพื้นที่ห้อง และห้องนี้ 133 ตารางเมตรจึงเป็นก้อนที่ใหญ่กว่าห้องทั่วไปในสต็อกผมหลายเท่า ค่าส่วนกลางรายเดือนของห้องนี้เองอยู่ที่ 11,970 บาท ซึ่งสูงที่สุดใน 55 ห้อง โดยอันดับสองอยู่ที่ 6,300 บาท ขั้นตอนและรายการค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้