Noble BE33 素坤逸 33 巷 M05063 出售 — 一居室 34.81 平米 23 层，6,200,000 泰铢

按单价 178,110 泰铢/平米算，这一套在我手上的 55 套房源里排第 6；只看 27 套一居室的话排第 2，只有 Hyde Sukhumvit 11 的 M01511 更高，191,014 泰铢/平米；只看素坤逸这一片的 8 套的话排第 3，前面是 MARQUE Sukhumvit 和 Hyde。

最直观的衡量方式是和中位数比。27 套一居室的单价中位数是 134,685 泰铢/平米，按那个价买同样的 34.81 平米大约是 468.8 万泰铢，所以大约 151 万泰铢的差额买的纯粹是地段。反过来看总价，这一套并不在我这批房源的顶端：有 38 套总价比它低，另外还有一套和它总价一模一样。

Maestro 19 拉差达 19-Vipha 的 M04670，总价 6,200,000 泰铢一模一样，但它是两居室两卫 61.41 平米，合 100,961 泰铢/平米，精装带家具，物业费写明 65 泰铢/平米，2019 年 11 月落成，距 MRT 拉差达披色站 750 米 —— 和这套的 700 米几乎是同一个步行距离。两套都是外国人产权配额，资料上也都写着没有租客。

所以 77,149 泰铢/平米、也就是 1.76 倍的差价，买的并不是「离地铁近」，因为步行距离差不多；买的是素坤逸 33 巷，而不是 Vibhavadi Rangsit 16 巷。把范围放大看，我手上 55 套里有 14 套总价比它低或者一样、面积却大于 34.81 平米。我把这些先摆给你看，是因为如果你事后自己发现，然后觉得我瞒着你，我失去的是整个客户。

这栋楼的具体数字我现在还答不上来，也不会拿附近楼盘的费率来顶替。我能做的是给出一个从我自己这批房源算出来的区间：另外 50 套都写明了费率，落在每平米每月 20 到 90 泰铢之间，其中素坤逸的五套是 45、45、50、60、90 泰铢。对应 34.81 平米，按 45 泰铢算大约每月 1,566 泰铢，按 Hyde Sukhumvit 11 那样的 60 泰铢算大约 2,089 泰铢，按 MARQUE Sukhumvit 那样的 90 泰铢算大约 3,133 泰铢。

上限和下限之间差大约每月 1,567 泰铢，一年约 18,800 泰铢，持有十年约 188,000 泰铢，比这类交易通常能谈下来的议价空间还大。所以我把这件事算作下定金之前必须有答案的事，而不是之后。我会免费去要这一套的最新账单和欠费记录，发消息告诉我就行。

这套房的资料里没有任何租金数字，因为房子里没有租客，所以我没有起算点。我也不会拿别的楼里面积相近的房子的租金填进来，然后叫它 M05063 的回报率 —— 网页上编出来的数字，最后会变成你真正拿去做决定的数字。

更何况，就算知道了租金，我依然算不出净回报率，因为物业费费率未知，而那是第一项要扣掉的固定支出。缺了这两个变量，任何数字都只是猜。如果你是买来出租，告诉我，我会去向物业管理处和楼里其他业主问出这种一居室实际能租多少钱，再发给你。回报率的算法和真正要扣的项目写在 曼谷公寓投资出租 这一页。

资料里的装修状态栏是空的，而且在我手上的 55 套房源里，只有这一套空着这一栏。所以我答不出是精装还是毛坯，也不会照着照片猜 —— 照片里看到的家具和过户时随房交付的家具是两回事。真正需要的是一份写进合同附件的书面清单，我会在你下定金之前把它要到。

至于照片，9 张高于我这批房源 8 张的中位数，所以数量不是这套的弱点。缺的是户型图：55 套里只有 6 套的照片里带了户型图，而且那六套全是新盘。在 34.81 平米的房子上，户型图才说得清卧室隔墙吃掉了多少客厅面积。我会去向业主或物业管理处要一份。

资料里的楼层写的是数字 23，不是我手上有些房源写的 D-8、I-12 那种栋号代码，所以这是真实的楼层数，可以照字面读。但资料没有写这栋楼一共几层，所以我没法向你确认 23 层是接近顶层还是在楼的中段，我也不会含糊地写一句「高楼层」让你自己脑补。

朝向那一栏是空的：55 套里有 14 套写了朝向，这一套不在其中。景观栏写的是外景，而在这样一个只有单栋楼的项目里，这几乎是默认值，并没有告诉你窗外实际看到什么。朝向在曼谷是每天下午都能真实感受到的事。如果这一点对你重要，我会上到 23 层，从房间里拍景观，并且用指南针把朝向确认下来，在你出发之前发给你。