รหัสห้อง M05063 · ชั้น 23 · ซอยสุขุมวิท 33 เขตวัฒนา
ขายคอนโด Noble BE33 ห้อง M05063 — 1 ห้องนอน 34.81 ตร.ม. ชั้น 23 ราคา 6,200,000 บาท
Kim Bangkok Property ใน 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้ห้องเดียวที่เอกสารเว้นค่าส่วนกลางและเฟอร์นิเจอร์ไว้ว่าง ทั้งที่ 178,110 บาท/ตร.ม. แพงเป็นอันดับ 6 ในนั้น
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 24 ก.ค. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M05063 และสองแถวที่หายไปจากตารางนี้
- รหัสห้อง
- M05063
- ราคาขาย
- 6,200,000 บาท (178,110 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 34.81 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (เอกสารไม่ได้ระบุว่ามีระเบียงหรือไม่)
- ชั้น
- 23 (เอกสารเขียนเป็นเลขชั้นจริง แต่ไม่ได้ระบุว่าตึกมีทั้งหมดกี่ชั้น)
- วิว
- เอกสารเขียนว่าวิวนอกอาคาร — แต่โครงการนี้มีอาคารเดียว คำนี้จึงเกือบเป็นค่าตั้งต้น ไม่ได้บอกว่าหน้าต่างเห็นอะไรจริง
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 9 รูป (มากกว่าค่ากลางของสต็อกที่ 8 รูป แต่ไม่มีรูปผังห้อง)
- ที่ตั้ง
- เอกสารเก็บไว้เป็นลิงก์แผนที่ ไม่มีเลขที่และชื่อถนน — ผมขอที่อยู่เต็มจากนิติบุคคลให้ได้
- อัปเดตล่าสุด
- 24 ก.ค. 2569
สังเกตว่าตารางนี้ไม่มีแถว “ค่าส่วนกลาง” และไม่มีแถว “เฟอร์นิเจอร์” ผมไม่ได้ลืมใส่ — เอกสารของห้องนี้เว้นสองช่องนั้นไว้ว่าง และห้องนี้เป็นห้องเดียวใน 55 ห้องที่ผมถืออยู่ที่เว้นทั้งสองช่อง ผมเลือกให้แถวหายไปเลย ดีกว่าเติมอัตราของตึกอื่นลงไปแล้วให้คุณเข้าใจว่าเป็นของห้องนี้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
178,110 บาทต่อตารางเมตร คือราคาต่อตารางเมตรที่แพงเป็นอันดับ 6 จาก 55 ห้องในมือผม
วางตำแหน่งให้ชัดก่อน จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ตอนนี้ ห้องนี้อยู่อันดับ 6 ในแง่ราคาต่อตารางเมตร ถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้อง มันอยู่อันดับ 2 มีแค่ห้อง M01511 ที่ Hyde Sukhumvit 11 ที่สูงกว่า คือ 191,014 บาทต่อตารางเมตร และถ้านับเฉพาะสต็อกฝั่งสุขุมวิท 8 ห้อง มันอยู่อันดับ 3 รองจาก MARQUE Sukhumvit และ Hyde ค่ากลางของห้อง 1 ห้องนอนทั้ง 27 ห้องอยู่ที่ 134,685 บาทต่อตารางเมตร ถ้าซื้อพื้นที่ 34.81 ตารางเมตรเท่ากันที่อัตรานั้น ราคาจะอยู่ราว 4,688,000 บาท แปลว่าคุณกำลังจ่ายเพิ่มจากค่ากลางของสต็อกผมเองประมาณ 1,511,000 บาท และเงินก้อนนั้นคือค่าที่ตั้งล้วน ๆ ไม่ใช่ค่าพื้นที่
อีกด้านที่ต้องพูดให้ครบเพื่อไม่ให้ภาพเบี้ยว คือในแง่ราคารวม ห้องนี้ไม่ได้อยู่บนสุดของสต็อกเลย มี 38 ห้องจาก 55 ห้องที่ราคารวมถูกกว่าห้องนี้ และมีอีกหนึ่งห้องที่ราคาเท่ากันเป๊ะ สรุปคือนี่คือห้องที่แพงต่อตารางเมตร แต่กลาง ๆ ในแง่เงินก้อนที่ต้องเตรียม ทั้งสองอย่างเป็นความจริงพร้อมกัน และคนที่ดูแค่เลข 6.20 ล้านมักจะเห็นแค่ครึ่งเดียว
สิ่งที่เอกสารบอกไว้ชัดที่สุดสำหรับห้องนี้คือไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งสำหรับคนซื้ออยู่เองคือข้อดีจริง ไม่ต้องรอสัญญาเช่าหมด แต่ผมต้องบอกด้วยว่าประโยคเดียวกันนี้ปรากฏเหมือนกันคำต่อคำใน 23 จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ มันจึงเป็นประโยคมาตรฐานของฝั่งผู้ขาย ไม่ใช่ประโยคที่มีคนเขียนขึ้นสำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ ผมยังโทรเช็กให้อยู่ดีก่อนคุณเดินทาง และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 24 กรกฎาคม 2569 คือเดือนก่อนหน้านี้เอง
ตัวตึกสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2560 นับถึงสิงหาคม 2569 คือ 8 ปี 8 เดือน ซึ่งแปลว่าคุณกำลังจ่ายอัตราต่อตารางเมตรระดับตึกใหม่ให้กับตึกอายุเกือบเก้าปี รายละเอียดว่าตึกอายุเท่านี้ต้องถามอะไรบ้าง ผมเขียนไว้แล้วในหน้า Noble BE33 หน้านี้จะไม่เขียนซ้ำ แต่จะเอาห้องนี้ไปวางเทียบกับห้องอื่นในมือผมแทน ซึ่งเป็นสิ่งที่หน้าโครงการทำให้ไม่ได้
เงินก้อนเดียวกันซื้ออะไรได้อีก
6,200,000 บาทเท่ากันเป๊ะ ซื้อห้อง 2 ห้องนอน 61.41 ตร.ม. ได้ — ผมวางไว้ตรงนี้ก่อนคุณไปเจอเอง
M04670 · ราคาเท่ากันเป๊ะ พื้นที่มากกว่า 26.60 ตร.ม.
มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 61.41 ตร.ม. ที่ 6,200,000 บาท คิดเป็น 100,961 บาทต่อตารางเมตร ตกแต่งครบ ระบุค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร สร้างเสร็จ พ.ย. 2562 และ MRT รัชดาภิเษก 750 เมตร ซึ่งเป็นระยะเดินเกือบเท่ากับ 700 เมตรของห้องนี้
M01511 · ห้องเดียวในกลุ่ม 1 ห้องนอนที่แพงกว่านี้
Hyde Sukhumvit 11 ขนาด 34.5 ตร.ม. ที่ 6,590,000 บาท คิดเป็น 191,014 บาทต่อตารางเมตร สร้างเสร็จเดือนเดียวกันคือ ธ.ค. 2560 BTS นานา 400 เมตร ตกแต่งครบและระบุค่าส่วนกลางไว้ 60 บาทต่อตารางเมตร จ่ายเพิ่ม 390,000 บาทได้ข้อมูลครบกว่าและใกล้สถานีกว่า แต่เป็นชั้น 10 ไม่ใช่ชั้น 23 และขายพร้อมผู้เช่า
M04380 · ยังอยู่สุขุมวิท ถูกกว่า 510,000 บาท และใหญ่กว่า
Quintara Phume Sukhumvit 39 ขนาด 46 ตร.ม. 2 ห้องนอน ที่ 5,690,000 บาท คิดเป็น 123,696 บาทต่อตารางเมตร สร้างเสร็จ มิ.ย. 2565 ใหม่กว่าตึกนี้เกือบห้าปี ถ้าคุณล็อกที่คำว่าสุขุมวิทไว้แล้วแต่ยังต่อรองเรื่องซอยได้ ห้องนี้คือทางเลือกที่ต้องดูก่อนวางมัดจำ
ส่วนต่างระหว่างห้องนี้กับ M04670 คือ 77,149 บาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็น 1.76 เท่า ทั้งที่ราคารวมเท่ากันเป๊ะ ทั้งสองห้องเป็นโควตาต่างชาติเหมือนกัน ค่าโอนแบ่ง 50-50 เหมือนกัน และเอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าเหมือนกัน สิ่งที่ต่างจริงคือพื้นที่ 26.60 ตารางเมตร ห้องนอนที่สอง ห้องน้ำที่สอง และรหัสไปรษณีย์ ข้อที่ผมอยากให้สังเกตที่สุดคือระยะเดินถึงสถานีแทบไม่ต่างกัน 700 เมตรกับ 750 เมตร ดังนั้นเบี้ยที่คุณจ่ายเพิ่มไม่ได้ซื้อ “ความใกล้รถไฟฟ้า” แต่ซื้อการที่มันอยู่ในซอย 33 ช่วงเอ็มดิสทริค แทนที่จะเป็นวิภาวดีรังสิต 16 ส่วนชั้นของ M04670 เอกสารเขียนไว้ว่า D-8 ซึ่งเป็นรหัสอาคารในโครงการสี่อาคาร ไม่ใช่เลขชั้น ผมจึงบอกไม่ได้ว่ามันอยู่ชั้นไหน และจะไม่เดา
ตัวเลขอีกชุดที่ทำให้ภาพชัดขึ้นคือห้อง 1 ห้องนอนสี่ห้องที่ผมถืออยู่ใน One9Five Asoke-Rama 9 ซึ่งเป็นตึกที่สร้างเสร็จปี 2565 ทั้งสี่ห้องอยู่ในช่วง 168,049 ถึง 174,800 บาทต่อตารางเมตร คือถูกกว่าห้องนี้ทุกห้อง ทั้งที่ตึกใหม่กว่ากันสี่ปีกว่า แปลว่าเบี้ยของห้อง M05063 ไม่ได้มาจากอายุตึกหรือความใหม่ของงานระบบ แต่มาจากตำแหน่งบนแผนที่อย่างเดียว ถ้าเกณฑ์ตัดสินของคุณคือพื้นที่ต่อบาท ห้องนี้แพ้ตั้งแต่บรรทัดแรกและผมจะไม่พยายามพลิก แต่ถ้าเกณฑ์คือระยะเดินถึงกลุ่มห้างและความง่ายตอนหาคนรับต่อ ตัวเลขนี้อธิบายได้ ช่วงราคาของทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดสุขุมวิท และห้องขนาดนี้ทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ช่องที่เอกสารเว้นว่าง
สี่อย่างที่เอกสารห้องนี้ไม่ได้บอก และผมนับมันเป็นส่วนหนึ่งของราคา
ไม่มีอัตราค่าส่วนกลาง — ห้องเดียวใน 55 ห้อง
อีก 50 ห้องในสต็อกมีอัตรากำกับครบ ตั้งแต่ 20 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ไม่มี ถ้าเทียบกับสุขุมวิทอีกห้าห้องที่อยู่ที่ 45, 45, 50, 60 และ 90 บาท ห้อง 34.81 ตร.ม. นี้จะตกเดือนละราว 1,566 บาทที่อัตราต่ำสุด และราว 3,133 บาทที่อัตราสูงสุด ผมจะไม่เลือกตัวเลขใดตัวเลขหนึ่งมาเขียนแทนความจริง
ไม่ระบุสถานะเฟอร์นิเจอร์ — ห้องเดียวใน 55 ห้องเช่นกัน
ห้องอื่นทุกห้องระบุว่าตกแต่งครบ ตกแต่งบางส่วน หรือห้องเปล่า ห้องนี้เว้นว่าง บนห้อง 34.81 ตร.ม. ความต่างระหว่างตกแต่งครบกับห้องเปล่าคือเงินหลักแสนของงบเข้าอยู่ และมันเปลี่ยนคำตอบว่าคุณควรต่อราคาเท่าไหร่ด้วย
ไม่ระบุทิศ และในรูป 9 รูปไม่มีผังห้อง
มี 14 จาก 55 ห้องที่ระบุทิศไว้ ห้องนี้ไม่อยู่ในนั้น ส่วนรูป 9 รูปถือว่ามากกว่าค่ากลางของสต็อกซึ่งอยู่ที่ 8 รูป จำนวนรูปจึงไม่ใช่ปัญหาของห้องนี้ แต่ไม่มีรูปไหนเป็นผังห้องเลย ซึ่งบนห้องขนาดนี้ผังห้องคือสิ่งที่ตอบว่าผนังห้องนอนกินพื้นที่นั่งเล่นไปเท่าไหร่
ไม่มียิมและไม่มีระเบียงในรายการส่วนกลาง
เอกสารห้องนี้ลิสต์ไว้สี่อย่างคือสระว่ายน้ำ ล็อบบี้ กล้องวงจรปิด 24 ชม. และ รปภ. ในขณะที่ 48 จาก 55 ห้องในสต็อกลิสต์ยิมไว้ และ 33 จาก 55 ห้องลิสต์ระเบียงไว้ ผมยังไม่รู้ว่านี่แปลว่าตึกไม่มีจริง หรือคนกรอกเอกสารกรอกไม่ครบ ผมจะไปดูด้วยตาแล้วบอกคุณ
ลองดูว่าช่องค่าส่วนกลางที่ว่างอยู่มีน้ำหนักแค่ไหน ระหว่างอัตรา 45 บาทกับ 90 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้ต่างกันเดือนละราว 1,567 บาท หรือปีละราว 18,800 บาท และราว 188,000 บาทถ้าคุณถือห้องไว้สิบปี นั่นมากกว่าช่องต่อรองราคาที่คนส่วนใหญ่มีในดีลแบบนี้ หน้าโครงการอธิบายไปแล้วว่าทำไมผมไม่ยอมเติมตัวเลขให้ดูครบ — ดูได้ที่หน้า Noble BE33 — ส่วนหน้านี้ทำได้แค่บอกกรอบที่คำนวณจากสต็อกของผมเอง และย้ำอีกครั้งว่ากรอบนี้ไม่ใช่อัตราของตึกนี้
อีกเรื่องที่ต้องพูดตรง ๆ คือเอกสารห้องนี้ไม่มีค่าเช่าติดมา ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้เลย ห้องอื่นในสต็อกที่ขายพร้อมผู้เช่ามีตัวเลขค่าเช่ากำกับ ห้องนี้ไม่มี และผมจะไม่หยิบค่าเช่าของห้อง 35 ตารางเมตรในตึกอื่นมาใส่แล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ วิธีคิดผลตอบแทนที่ถูกต้องและสิ่งที่ต้องหักออกจริง ๆ ผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า บอกผมมา ผมจะไปถามนิติบุคคลและเจ้าของห้องอื่นในตึกว่าห้องแบบนี้ปล่อยได้จริงเดือนละเท่าไหร่ แล้วส่งกลับไปให้คุณใส่สเปรดชีตเอง
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M05063 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่ให้ค่ากับที่ตั้งมากกว่าพื้นที่ และรู้ตัวว่าจ่ายค่าอะไร
ถ้าชีวิตประจำวันของคุณหมุนรอบกลุ่มห้าง Emporium–EmQuartier–EmSphere และคุณรับได้ว่ากำลังจ่ายเบี้ยราว 1.5 ล้านบาทเหนือค่ากลางของสต็อกผมเพื่อสิ่งนั้น ห้อง 34.81 ตร.ม. บนชั้น 23 คือขนาดและทำเลที่ตลาดรับต่อกว้างที่สุดแบบหนึ่ง
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการโควตาต่างชาติในทำเลที่ตัวเองรู้จักอยู่แล้ว
เอกสารระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ และระบุว่าไม่มีผู้เช่า จึงดูห้องและรับโอนได้โดยไม่ต้องรอสัญญาเช่าหมด เงื่อนไขการโอนเงินเข้ามาและเอกสาร FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ตัดสินด้วยพื้นที่ต่อบาท
มี 14 ห้องจาก 55 ห้องในสต็อกผมที่ราคาถูกกว่าหรือเท่ากันและพื้นที่มากกว่า 34.81 ตร.ม. หนึ่งในนั้นราคาเท่ากันเป๊ะและใหญ่กว่า 26.60 ตร.ม. ถ้านี่คือเกณฑ์หลักของคุณ ผมจะไม่พาไปดูห้องนี้ตั้งแต่แรก และจะบอกคุณในข้อความแรก
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องรู้ตัวเลขรายเดือนให้ครบก่อนตัดสินใจภายในสัปดาห์นี้
ค่าส่วนกลางยังไม่มีอัตรา สถานะเฟอร์นิเจอร์ยังไม่ระบุ สองช่องนี้ผมต้องใช้เวลาไปตามให้ ถ้าคุณรีบกว่านั้น ยังมีห้อง 1 ห้องนอนอีก 24 ห้องในสต็อกที่ข้อมูลครบกว่า รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
รอบตัวห้อง
ห้างอยู่ใกล้กว่าสถานี 150 เมตร และนั่นคือสิ่งที่เอกสารชุดนี้บอกจริง ๆ
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- ห้างดิ เอ็มควอเทียร์550 ม.
- ห้างดิ เอ็มโพเรียม700 ม.
- BTS พร้อมพงษ์700 ม.
- ห้างดิ เอ็มสเฟียร์800 ม.
- ห้างเทอร์มินอล 21 อโศก1.3 กม.
- เรนฮิล สุขุมวิท 471.3 กม.
- MRT สุขุมวิท1.4 กม.
- โรงพยาบาลสมิติเวช สุขุมวิท1.6 กม.
- โรงเรียนนานาชาติเวลส์ ทองหล่อ1.8 กม.
- โรงเรียนนานาชาติทรินิตี้2.2 กม.
ห้าในสิบบรรทัดที่เอกสารบันทึกไว้เป็นห้างสรรพสินค้า คือ EmQuartier 550 เมตร Emporium 700 เมตร EmSphere 800 เมตร เทอร์มินอล 21 อโศก 1.3 กม. และเรนฮิล 1.3 กม. จุดที่ควรอ่านช้า ๆ คือห้างที่ใกล้ที่สุดอยู่ใกล้กว่าสถานี BTS อยู่ 150 เมตร เอกสารชุดนี้จึงบอกกลาย ๆ ว่าห้องนี้ถูกตั้งราคาไว้สำหรับคนที่ใช้ชีวิตกับกลุ่มห้างนี้ ไม่ใช่คนที่ใช้ชีวิตกับสถานี ถ้าชีวิตประจำวันคุณไม่ได้หมุนรอบสามห้างนั้น คุณกำลังจ่ายเบี้ยราว 1.5 ล้านบาทให้กับสิ่งที่คุณจะไม่ได้ใช้
อีกสองบรรทัดที่คนมองข้ามคือ MRT สุขุมวิท 1.4 กม. ซึ่งไม่ใช่ระยะที่ใช้เดินทางประจำวันได้ แปลว่าห้องนี้ผูกอยู่กับ BTS สายสุขุมวิทเส้นเดียว ถ้าที่ทำงานคุณอยู่บนสายสีน้ำเงินฝั่งรัชดาหรือพระราม 9 คุณจะต้องต่อรถทุกวันทั้งขาไปและขากลับ และโรงพยาบาลที่ใกล้ที่สุดคือสมิติเวช สุขุมวิท 1.6 กม. โรงเรียนนานาชาติที่ใกล้ที่สุดคือเวลส์ ทองหล่อ 1.8 กม. คือไม่มีอะไรในสองหมวดนี้อยู่ในระยะหนึ่งกิโลเมตรเลย ซึ่งเข้ากันได้กับห้อง 1 ห้องนอน 34.81 ตร.ม. ที่ไม่ใช่ห้องสำหรับครอบครัวอยู่แล้ว แต่ถ้าคุณกำลังคิดถึงการอยู่ยาวแบบมีลูก ตัวเลขสองบรรทัดนี้คือคำตอบว่าไม่ใช่ห้องนี้ ระยะเดิน 700 เมตรจริงเป็นอย่างไรและซอย 33 มีบุคลิกแบบไหน ผมเขียนไว้ครบในหน้า Noble BE33
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะไปตามมาให้ก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M05063 จริง
อัตราค่าส่วนกลางจริง และยอดค้างชำระของห้องนี้
ผมจะขอใบแจ้งค่าส่วนกลางล่าสุดของห้อง M05063 เอง ไม่ใช่ของตึก เพราะยอดค้างของเจ้าของเดิมจะทำให้นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ในวันโอน แล้วดีลจะค้างอยู่ที่กรมที่ดินทั้งที่เตรียมเงินมาครบ
รายการเฟอร์นิเจอร์เป็นลายลักษณ์อักษร และผังห้อง
ขอลิสต์ว่าอะไรติดห้องไปบ้าง แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้บิลท์อิน เตียง แล้วให้เขียนแนบท้ายสัญญา พร้อมขอผังห้อง 34.81 ตร.ม. จากเจ้าของหรือนิติบุคคล เพราะรูปทั้ง 9 รูปไม่มีผังห้องเลย
ยิม ระเบียง และทิศที่ห้องหันไป
สามเรื่องที่เอกสารไม่ตอบ ผมจะขึ้นไปดูห้องจริงบนชั้น 23 ถ่ายวิวจากในห้อง ถ่ายส่วนกลางที่มีอยู่จริง แล้วส่งให้คุณดูก่อนตัดสินใจซื้อตั๋วเครื่องบิน
โควตาต่างชาติที่เหลือ และยอดวันโอนทั้งก้อน
โควตาขยับทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนยอดวันโอนคือค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ 1% ของราคาประเมิน บวกเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งตอนนี้ยังคำนวณไม่ได้เพราะไม่รู้อัตรา รายการทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M05063
ห้อง M05063 แพงกว่าห้องอื่นในสต็อกของคิมแค่ไหน
คิดจากราคาต่อตารางเมตร 178,110 บาท ห้องนี้อยู่อันดับ 6 จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้อง มันอยู่อันดับ 2 มีเพียง M01511 ที่ Hyde Sukhumvit 11 ที่สูงกว่าที่ 191,014 บาทต่อตารางเมตร และในสต็อกฝั่งสุขุมวิท 8 ห้อง มันอยู่อันดับ 3 รองจาก MARQUE Sukhumvit และ Hyde
วิธีวัดที่เห็นภาพที่สุดคือเทียบกับค่ากลาง ค่ากลางของห้อง 1 ห้องนอนทั้ง 25 ห้องอยู่ที่ 134,685 บาทต่อตารางเมตร ที่อัตรานั้นพื้นที่ 34.81 ตารางเมตรจะอยู่ราว 4,688,000 บาท ดังนั้นส่วนต่างประมาณ 1,511,000 บาทคือราคาของที่ตั้งอย่างเดียว ในทางกลับกันเมื่อดูราคารวม ห้องนี้ไม่ได้อยู่ยอดบนของสต็อก มี 38 ห้องที่ราคารวมถูกกว่า และอีกหนึ่งห้องที่ราคาเท่ากันเป๊ะ
เงิน 6,200,000 บาทเท่ากันนี้ ซื้อห้องไหนได้อีกในสต็อกของคิม
ห้อง M04670 ที่มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา ราคา 6,200,000 บาทเท่ากันเป๊ะ แต่เป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 61.41 ตารางเมตร คิดเป็น 100,961 บาทต่อตารางเมตร ตกแต่งครบ ระบุค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร สร้างเสร็จเดือน พ.ย. 2562 และห่าง MRT รัชดาภิเษก 750 เมตร ซึ่งเป็นระยะเดินเกือบเท่ากับ 700 เมตรของห้องนี้ ทั้งสองห้องเป็นโควตาต่างชาติเหมือนกันและเอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าเหมือนกัน
ส่วนต่าง 77,149 บาทต่อตารางเมตร หรือ 1.76 เท่า จึงไม่ได้ซื้อความใกล้รถไฟฟ้า เพราะระยะเดินพอ ๆ กัน แต่ซื้อการอยู่ในซอยสุขุมวิท 33 แทนที่จะเป็นวิภาวดีรังสิต 16 และถ้ามองกว้างกว่านั้น มี 14 ห้องจาก 55 ห้องในสต็อกผมที่ราคาถูกกว่าหรือเท่ากันและพื้นที่มากกว่า 34.81 ตารางเมตร ผมวางทั้งหมดนี้ไว้ให้คุณเห็นก่อน เพราะถ้าคุณไปเจอเองทีหลังแล้วรู้สึกว่าผมปิดบัง ผมเสียลูกค้าไปทั้งคน
ในเมื่อเอกสารไม่มีค่าส่วนกลาง ควรกันงบรายเดือนของห้อง M05063 ไว้เท่าไหร่
ผมยังตอบเป็นตัวเลขของตึกนี้ให้ไม่ได้ และจะไม่เลือกอัตราของตึกใกล้เคียงมาสวมแทน สิ่งที่ทำได้คือบอกกรอบจากสต็อกของผมเอง อีก 50 ห้องมีอัตรากำกับครบ อยู่ระหว่าง 20 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และห้าห้องฝั่งสุขุมวิทอยู่ที่ 45, 45, 50, 60 และ 90 บาท กับพื้นที่ 34.81 ตารางเมตร นั่นแปลว่าเดือนละราว 1,566 บาทที่อัตรา 45 บาท ราว 2,089 บาทที่อัตรา 60 บาทแบบ Hyde Sukhumvit 11 และราว 3,133 บาทที่อัตรา 90 บาทแบบ MARQUE Sukhumvit
ช่องว่างระหว่างปลายบนกับปลายล่างคือราว 1,567 บาทต่อเดือน หรือราว 18,800 บาทต่อปี และราว 188,000 บาทถ้าถือห้องสิบปี ซึ่งใหญ่กว่าช่องต่อรองราคาที่ดีลแบบนี้มักจะมี ผมจึงถือว่าเรื่องนี้ต้องได้คำตอบก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลัง และผมไปขอใบแจ้งล่าสุดพร้อมยอดค้างชำระของห้องนี้ให้ฟรี ทักมาบอกได้เลย
ห้อง M05063 ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าเลย เพราะห้องไม่มีผู้เช่าอยู่ ผมจึงไม่มีตัวเลขตั้งต้นให้คำนวณ และจะไม่หยิบค่าเช่าของห้องขนาดใกล้กันในตึกอื่นมาใส่แล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้อง M05063 เพราะตัวเลขที่แต่งขึ้นในหน้าเว็บจะกลายเป็นตัวเลขที่คุณใช้ตัดสินใจจริง
ยิ่งกว่านั้น ต่อให้รู้ค่าเช่า ผมก็ยังคำนวณผลตอบแทนสุทธิให้ไม่ได้ เพราะไม่รู้อัตราค่าส่วนกลางซึ่งเป็นตัวหักก้อนแรก ขาดสองตัวแปรนี้ตัวเลขทุกตัวเป็นแค่การเดา ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า บอกผมมา ผมจะไปถามนิติบุคคลและเจ้าของห้องอื่นในตึกว่าห้อง 1 ห้องนอนแบบนี้ปล่อยได้จริงเดือนละเท่าไหร่ แล้วส่งกลับไปให้ ส่วนวิธีคิดผลตอบแทนและรายการที่ต้องหักออกจริง ๆ อยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ห้อง M05063 มีเฟอร์นิเจอร์ไหม และรูป 9 รูปพอให้ตัดสินใจไหม
ช่องสถานะเฟอร์นิเจอร์ในเอกสารว่างเปล่า และห้องนี้เป็นห้องเดียวใน 55 ห้องที่ผมถืออยู่ที่เว้นช่องนี้ ผมจึงตอบไม่ได้ว่าตกแต่งครบหรือห้องเปล่า และจะไม่เดาจากรูป เพราะเฟอร์นิเจอร์ที่เห็นในรูปกับเฟอร์นิเจอร์ที่ติดไปกับห้องตอนโอนเป็นคนละเรื่องกัน สิ่งที่ต้องได้คือรายการเป็นลายลักษณ์อักษรแนบท้ายสัญญา ผมขอให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำ
ส่วนจำนวนรูป 9 รูปถือว่ามากกว่าค่ากลางของสต็อกซึ่งอยู่ที่ 8 รูป จำนวนรูปจึงไม่ใช่จุดอ่อนของห้องนี้ แต่จุดที่ขาดคือไม่มีรูปไหนเป็นผังห้อง ซึ่งมีเพียง 6 ห้องจาก 55 ห้องในสต็อกที่มีผังห้องมาด้วย และทั้งหกห้องเป็นโครงการใหม่ทั้งนั้น บนห้อง 34.81 ตารางเมตร ผังห้องคือสิ่งที่บอกว่าผนังห้องนอนกินพื้นที่นั่งเล่นไปเท่าไหร่ ผมจะไปขอผังจากเจ้าของหรือนิติบุคคลมาให้
ชั้น 23 ถือว่าชั้นสูงจริงไหม แล้วห้องหันไปทางไหน
เอกสารเขียนชั้นไว้เป็นตัวเลข 23 ตรง ๆ ไม่ใช่รหัสอาคารแบบบางห้องในสต็อกที่เขียนว่า D-8 หรือ I-12 ดังนั้นนี่คือเลขชั้นจริง อ่านได้ตามนั้น แต่สิ่งที่เอกสารไม่ได้บอกคือตึกมีทั้งหมดกี่ชั้น ผมจึงยืนยันให้ไม่ได้ว่า 23 คือใกล้ยอดตึกหรืออยู่กลางตึก และผมจะไม่เขียนคำว่าชั้นสูงลอย ๆ ให้คุณเข้าใจไปเอง
เรื่องทิศ เอกสารเว้นว่าง มี 14 จาก 55 ห้องที่ระบุทิศไว้และห้องนี้ไม่อยู่ในนั้น ช่องวิวเขียนไว้ว่าวิวนอกอาคาร ซึ่งในโครงการที่มีอาคารเดียวแบบนี้แทบเป็นค่าตั้งต้น ไม่ได้บอกว่าหน้าต่างเห็นอะไรจริง ทิศเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้ทุกบ่ายในกรุงเทพ ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ผมจะขึ้นไปที่ชั้น 23 ถ่ายวิวจากในห้องและเช็กทิศด้วยเข็มทิศให้ก่อนคุณเดินทางมา
อยากรู้ค่าส่วนกลางจริงและสถานะเฟอร์นิเจอร์ของห้อง M05063 ไหม
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M05063 แล้วผมจะไปขออัตราค่าส่วนกลางกับใบแจ้งล่าสุด ยอดค้างชำระของห้องนี้ รายการเฟอร์นิเจอร์ที่ติดไปกับห้อง ทิศที่ห้องหันไป และโควตาต่างชาติที่เหลือของตึก แล้วส่งกลับไปให้คุณก่อน และถ้าคุณบอกผมว่าเกณฑ์ของคุณคือพื้นที่ต่อบาท ผมจะเปิดห้อง 61.41 ตารางเมตรราคาเท่ากันให้ดูแทน แล้วบอกตรง ๆ ว่าห้องนี้ไม่ใช่ห้องของคุณ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง