One9Five Asoke-Rama 9 M04437 出售 — 一居室 27.46 平米，B 座 20 层，480 万泰铢

房源资料写明是带租约出售，租金每月 17,500 泰铢，租约到 2026 年 7 月到期；这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 30 日，也就是到期前一个月。换句话说，我手上的资料从来没有记录过租约到期之后发生了什么。

所以租客现在是还住着、已经续约，还是已经搬走，我答不上来，也不会替你猜。如果你是买来自住，第一件事就是让我先打电话向房东核实，因为这个答案会同时改变过户日、你真正能入住的日期，以及这一页上写的全部回报率数字。

按资料上的数字算：月租 17,500 泰铢，一年 210,000 泰铢，除以售价 4,800,000 泰铢，毛回报率 4.38%。如果再扣掉物业费 —— 每平米每月 55 泰铢乘以 27.46 平米，等于每月 1,510 泰铢、一年 18,124 泰铢 —— 正好是 4.00%。

这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、下一轮出租的中介费和空租期。还要强调：17,500 泰铢是那份已经过期的租约的租金，不是下一轮已经确认的租金。新一轮如果谈到 18,500 泰铢，毛回报率是 4.63%；如果只有 16,000 泰铢，毛回报率就是 4.00%。

因为两件事同时发生。第一，这一套贵 30 万泰铢，而这 30 万买的是按这栋楼正常单价算出来的额外面积，不是溢价 —— 两套的单价分别是 174,800 和 174,149 泰铢/平米，只差 0.4%。第二，这一套面积更大，每月收的租金却少 1,000 泰铢，折成每平米每月 637 泰铢，而另一套是 716 泰铢。

如果把售价固定在 480 万泰铢，假设这一套也能租到 18,500 泰铢，毛回报率会是 4.63%。也就是说，差距里大约 0.31 个百分点来自价格和面积，另外大约 0.25 个百分点来自租金。至于租金为什么更低，资料里没写。我的观察是两份租约签订的时间可能差了大约半年 —— 这一套到 2026 年 7 月到期，另一套到 2027 年 1 月 10 日到期 —— 但这是推断，不是资料里写着的事实。

如果你是买来自住，我认为值得，理由是你并没有被多收钱：两套的单价在实际操作上是一样的。1.62 平米是这套房面积的 6.3%，在一套 26 平米左右的房子里，这个差别在放衣柜和书桌的时候是真的感觉得到。如果你是买来出租，按资料上的数字看就是不值 —— 多出来的面积并没有带来更多租金。

必须讲明的限制是：我目前还说不上来多出来的面积落在房子的哪个部位。这套的 6 张照片里没有户型图，而且这栋楼的六套房源没有一套附了户型图。如果多出来的面积在卧室和起居空间，它有价值；如果在阳台或者入户走道，价值就低得多。我可以先向物业管理处要来平面图，再让你决定。

因为房东只给了这么多。这一套和 M04438 是这栋楼六套房源里照片最少的两套，都是 6 张；而 M04457 和 MZ05369 各有 12 张，M04897 有 11 张。我觉得最有可能的原因是拍摄时房内有租客 —— 有人住的房子拍照要提前约、进去的时间也有限。但我要说明，这是我推测的原因，不是房东向我确认过的事。

我不会做的事，是拿楼里其他房源或者样板房的照片来凑数，因为户型和面积都不一样，你会误以为是这一套。如果你想看更多，我可以另约时间进去补拍，重点补这 6 张里缺掉的三样：卧室角度、阳台角度，以及从窗口拍出去的景观。

这套房源的资料没有填朝向，那一栏是空的。景观那一栏只写了「外景，不朝向项目内其他楼栋」，而这句话和这栋楼另外四套房源的写法一模一样。所以它只能说明这套不正对项目的另一栋楼，并没有告诉你从 20 层望出去实际看到什么。

这件事对这一套比一般情况更重要，因为楼就在拉玛九路边上，那是一条主干道。如果房间朝向马路，交通噪音是你每天都会听到的；如果朝西，下午的西晒会变成你每个月都在付的空调费。这两点我都不会替你猜，但我可以请房东确认朝向，并从阳台补拍照片发给你，再决定要不要跑这一趟。

最确定的一项固定支出是物业费。这栋楼的费率是每平米每月 55 泰铢，27.46 平米就是每月 1,510 泰铢，一年 18,124 泰铢。这笔钱不管房子有没有租客都照走。此外还要另外预留水电底费、保险，以及土地及建筑物税。

至于过户当天一次性的那一笔，资料写明买方承担过户费的 1%（按评估价），其余由卖方承担；但过户时物业管理处还会另外收公共基金和预缴物业费，那和过户费是两笔不同的钱。我可以在约过户之前，把实际总额算成一个数字给你。完整的步骤和费用明细可以直接问我。