รหัสห้อง M04437 · ชั้น 20 อาคาร B · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 ห้อง M04437 — 1 ห้องนอน 27.46 ตร.ม. ชั้น B-20 ราคา 4,800,000 บาท
Kim Bangkok Property ในบรรดาห้องต่ำกว่า 30 ตร.ม. ที่ผมถืออยู่ 17 ห้อง ห้องนี้แพงที่สุด ทั้งราคารวม 4.8 ล้าน และราคาต่อตารางเมตร 174,800 บาท
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 30 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04437 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04437
- ราคาขาย
- 4,800,000 บาท (174,800 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 27.46 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (มีผนังกั้นห้องนอน ไม่ใช่สตูดิโอ) — เอกสารไม่มีแปลนห้อง ผมจึงยังบอกไม่ได้ว่าพื้นที่ที่มากกว่าห้อง 25.84 ตร.ม. อยู่ 1.62 ตร.ม. ไปอยู่ส่วนไหนของห้อง
- ชั้น
- B-20 คือชั้น 20 ของอาคาร B (โครงการมี 2 อาคาร สูงถึงชั้น 47)
- วิว
- เอกสารเขียนว่า “วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ” ซึ่งเป็นข้อความชุดเดียวกับที่ติดมากับอีกสี่ห้องในตึกนี้ ผมจึงถือว่ามันยืนยันได้แค่ว่าไม่หันชนอีกอาคารหนึ่ง ไม่ได้บอกว่าจากชั้น 20 มองออกไปเห็นอะไร
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 17,500 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุดเดือน ก.ค. 2569
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,510 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 6 รูป (น้อยที่สุดเท่ากับอีกหนึ่งห้องในตึกนี้ ขณะที่บางห้องมี 11–12 รูป · ไม่มีแปลนห้อง · ห้องมีผู้เช่าอยู่ตอนถ่าย)
- ที่ตั้ง
- 195/9 ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 30 มิ.ย. 2569
ห้องนี้ขายกันด้วยเรื่อง “ขนาด” เป็นหลัก แต่ในเอกสารไม่มีแปลนห้องแม้แต่แผ่นเดียว และช่องทิศก็ว่าง แปลว่าสองข้อมูลที่จำเป็นที่สุดสำหรับการตัดสินว่าพื้นที่ 27.46 ตร.ม. ถูกจัดวางดีแค่ไหน และแดดเข้าห้องเวลาไหน คือสองข้อมูลที่ผมยังไม่มี ผมขอจากเจ้าของและนิติบุคคลให้ได้ก่อนคุณเดินทางมาดู
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
สัญญาเช่าที่บันทึกไว้หมดอายุไปแล้ว และตัวเลขผลตอบแทนของห้องนี้คือตัวเลขที่ต่ำที่สุดในสามห้องที่มีผู้เช่าของตึกนี้
เอกสารของห้องเขียนไว้ตรง ๆ ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 17,500 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนกรกฎาคม 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คือหนึ่งเดือนก่อนวันหมดสัญญาพอดี สองบรรทัดนี้รวมกันแปลว่า ณ วันที่คุณอ่านอยู่ตอนนี้ สัญญารอบดังกล่าวเลยกำหนดไปแล้ว และข้อมูลที่ผมถืออยู่ยังไม่เคยถูกอัปเดตหลังจากวันนั้น ผมจึงยังไม่รู้ว่าผู้เช่าต่อสัญญา ย้ายออก หรือกลายเป็นสัญญารายเดือน และผมจะไม่เขียนว่า “มีผู้เช่าอยู่แล้ว” ราวกับว่ามันยืนยันแล้ว
เรื่องที่สองต้องพูดให้จบในหน้าเดียวกัน คือถ้าคุณซื้อห้องนี้เพื่อผลตอบแทนค่าเช่าล้วน ๆ ตัวเลขที่บันทึกไว้ไม่เข้าข้างมัน ที่ค่าเช่า 17,500 บาทบนราคา 4,800,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นคือ 4.38% ในบรรดาห้องทั้งหมดที่ผมถืออยู่และมีค่าเช่าเป็นเงินบาทบันทึกไว้ 20 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับที่ 16 นับจากสูงลงมา และในตึก One9Five เองมีสามห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ห้องนี้ให้ผลตอบแทนต่ำที่สุดในสามห้องนั้น
แต่มีอีกด้านที่ต้องพูดให้ครบเหมือนกัน เพราะผลตอบแทนไม่ใช่มาตรวัดเดียวของห้อง 4.8 ล้าน 27.46 ตร.ม. คือพื้นที่ที่มากกว่าห้อง 25.84 ตร.ม. อยู่ 6.3% และเมื่อคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ที่ 174,800 บาท ส่วน M04457 อยู่ที่ 174,149 บาท ต่างกัน 651 บาทต่อตารางเมตร หรือ 0.4% แปลว่าเงิน 300,000 บาทที่แพงกว่านั้นไม่ใช่ค่าพรีเมียม มันคือค่าพื้นที่ที่เพิ่มมาในอัตราเดียวกับที่ตึกนี้คิดอยู่แล้ว ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง นั่นคือดีลที่ตรงไปตรงมา ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า ปัญหาอยู่ที่ตลาดค่าเช่าไม่ได้จ่ายเงินคืนให้กับพื้นที่ 1.62 ตร.ม. นั้นเลย
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 17,500 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.38% — และนี่คือวิธีที่ผมคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 4.38%
ค่าเช่า 17,500 บาท × 12 เดือน = 210,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 4,800,000 บาท ได้ 4.38% ตัวเลขนี้คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 4.00%
ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร × 27.46 ตร.ม. = 1,510 บาทต่อเดือน หรือ 18,124 บาทต่อปี หักออกเหลือ 191,876 บาท คิดเป็น 4.00% ของราคาซื้อพอดี
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงและเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าในห้องที่ตกแต่งครบ ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบใหม่ ประกัน และช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
4.38% อยู่ปลายล่างของช่วงที่คนพูดถึงกันในกรุงเทพฯ ที่ราว 4 ถึง 5% ต่อปี และเหตุผลไม่ได้ลึกลับเลย ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้คือ 174,800 บาท ซึ่งเป็นอันดับ 4 จาก 26 ห้องที่ผมถืออยู่ในย่านพระราม 9 และเป็นอันดับ 7 จาก 55 ห้องทั้งสต็อก ขณะที่ค่าเช่า 17,500 บาทเป็นค่าเช่าปกติของห้อง 1 ห้องนอนขนาด 27 ตร.ม. ในย่านนี้ คิดเป็น 637 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คุณจ่ายแพงระดับบนสุดของย่านเพื่อซื้อ แต่เก็บค่าเช่าในระดับกลาง ตัวเลข 4.38% คือผลลัพธ์ของสองอย่างนั้นชนกัน
ถ้าอยากรู้ว่าต้องเปลี่ยนอะไรตัวเลขถึงจะขยับ ผมคิดให้แล้วสองทาง ทางแรก ถ้าจะให้ผลตอบแทนขั้นต้นเท่ากับ 4.93% ของห้อง M04457 ห้องนี้ต้องปล่อยเช่าได้ที่ 19,733 บาทต่อเดือนบนราคาเดิม ทางที่สอง ถ้าค่าเช่ายังเป็น 17,500 บาท ราคาซื้อต้องลงมาอยู่ที่ราว 4,257,000 บาท คือต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ประมาณ 543,000 บาท ผมไม่ได้บอกว่าเจ้าของจะลดลงมาถึงตรงนั้น ผมบอกว่านั่นคือระยะห่างระหว่างราคาที่ตั้งกับราคาที่ทำให้ตัวเลขผลตอบแทนสวยเท่าห้องข้าง ๆ วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มรวมภาษีและช่วงว่าง ผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ข้อควรระวังที่ต้องย้ำคือ 17,500 บาทคือค่าเช่าของสัญญาที่หมดอายุไปแล้ว ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับผู้เช่ารายถัดไป มันวิ่งได้ทั้งขึ้นและลง ถ้ารอบใหม่ต่อได้ที่ 18,500 บาทเท่าห้องข้าง ๆ ผลตอบแทนขั้นต้นจะขึ้นไปที่ 4.63% ถ้าตกลงกันได้แค่ 16,000 บาท มันจะลงมาที่ 4.00% ก่อนหักค่าส่วนกลาง นี่คือช่องว่างจริงที่ยังไม่มีใครตอบได้ และมันคือคำถามแรกที่ผมจะโทรถามเจ้าของให้คุณ
เทียบกับอีกห้าห้องในตึกเดียวกัน
ส่วนต่าง 300,000 บาทคือค่าพื้นที่ ไม่ใช่ค่าพรีเมียม — แต่ค่าเช่าที่น้อยกว่า 1,000 บาทต่อเดือน ผมยังอธิบายไม่ได้
| รายการ | M04437 (ห้องนี้) | M04438 | M04457 | M04897 | M05140 | MZ05369 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 4,800,000 บาท | 4,450,000 บาท | 4,500,000 บาท | 11,150,000 บาท | 18,000,000 บาท | 6,890,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 174,800 บาท | 172,147 บาท | 174,149 บาท | 192,241 บาท | 180,000 บาท | 168,049 บาท |
| ชั้น | B-20 | A-14 | B-37 | B-40 | 7 | 47 |
| ขนาด / ผัง | 27.46 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.85 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.84 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 58 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 100 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 41 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | ไม่ระบุ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ | ทิศตะวันตก | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 6 รูป | 6 รูป | 12 รูป | 11 รูป | 10 รูป | 12 รูป |
เริ่มจากคู่ที่เทียบกันได้ตรงที่สุดก่อน คือ M04437 กับ M04457 ทั้งคู่เป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ตกแต่งครบ อยู่ในอาคาร B เหมือนกัน อยู่ในโควตาต่างชาติเหมือนกัน และขายพร้อมผู้เช่าเหมือนกันทั้งคู่ ดังนั้นการมีผู้เช่าอธิบายอะไรไม่ได้เลยในกรณีนี้ ราคาต่อตารางเมตรของสองห้องต่างกัน 0.4% ซึ่งในทางปฏิบัติคือเท่ากัน ถ้าใครหยิบเลข “จ่ายเพิ่ม 300,000 บาทเพื่อพื้นที่ 1.62 ตร.ม. เท่ากับตารางเมตรละ 185,185 บาท” มาขู่คุณ ผมจะบอกว่าเลขนั้นถูกทางเลขคณิตแต่ใช้ตัดสินใจไม่ได้ เพราะเมื่อราคาต่อตารางเมตรของสองห้องห่างกันแค่ 651 บาท การหารส่วนต่างด้วยพื้นที่ที่ต่างกันนิดเดียวจะขยายความคลาดเคลื่อนจนเกินจริง อ่านแบบตรงไปตรงมากว่าคือ สองห้องนี้ตั้งราคาต่อตารางเมตรเท่ากัน แล้วห้องนี้มีตารางเมตรมากกว่า
เมื่อราคาไม่ใช่ตัวปัญหา ส่วนต่างผลตอบแทน 4.38% กับ 4.93% มาจากไหน ผมแยกให้ดูเป็นสองก้อน ถ้าห้องนี้ปล่อยเช่าได้ 18,500 บาทเท่าห้อง M04457 บนราคา 4,800,000 บาทเท่าเดิม ผลตอบแทนขั้นต้นจะเป็น 4.63% แปลว่าส่วนต่างประมาณ 0.31 จุดมาจากราคาและขนาดที่ใหญ่กว่า และอีกประมาณ 0.25 จุดมาจากค่าเช่าที่เก็บได้น้อยกว่าเดือนละ 1,000 บาท สองก้อนนี้พอ ๆ กัน แต่ก้อนหลังคือก้อนที่แปลก เพราะห้องที่ใหญ่กว่ากลับเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่า คิดเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร 637 บาท เทียบกับ 716 บาทของห้องที่เล็กกว่า
ผมไม่รู้เหตุผลของ 1,000 บาทนั้นจากเอกสาร และจะไม่แต่งให้ สิ่งที่ทำได้คือบอกว่าอะไรน่าจะเกี่ยวและอะไรน่าจะไม่เกี่ยว ข้อสังเกตที่ผมให้น้ำหนักมากที่สุดคือวันที่ของสัญญา สัญญาห้องนี้สิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ส่วนของ M04457 สิ้นสุด 10 มกราคม 2570 ถ้าทั้งคู่เป็นสัญญาหนึ่งปีตามปกติ แปลว่าค่าเช่าของห้องนี้ถูกตกลงกันไว้ก่อนอีกห้องราวครึ่งปี ซึ่งเป็นแค่การอนุมานของผม ไม่ใช่ข้อเท็จจริงในเอกสาร ส่วนเรื่องชั้น 20 กับชั้น 37 ในอาคาร B เดียวกัน ผมให้น้ำหนักน้อย เพราะตัวเลขของทั้งตึกที่ผมกางไว้ในหน้า One9Five Asoke-Rama 9 แสดงว่าตึกนี้ตีราคาความสูงไว้ต่ำมากอยู่แล้ว และช่องทิศของทั้งสองห้องว่างทั้งคู่ ผมจึงเทียบเรื่องแดดและวิวไม่ได้เลย วิธีเดียวที่ตอบได้จริงคือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04437 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่ซื้อเพื่ออยู่เอง และอยากได้พื้นที่มากที่สุดในงบไม่เกิน 5 ล้านของตึกนี้
27.46 ตร.ม. คือพื้นที่มากที่สุดในสามห้องของตึกนี้ที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้าน และคุณจ่ายค่าพื้นที่ส่วนเพิ่มในอัตราเดียวกับห้องอื่น ไม่ได้จ่ายพรีเมียม สำหรับห้องขนาด 26 ตร.ม. พื้นที่ที่เพิ่มมา 1.62 ตร.ม. เปลี่ยนเรื่องตู้เสื้อผ้ากับโต๊ะทำงานได้จริง ห้องทั้งหมดในขนาดนี้ที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
เหมาะ — คนต่างชาติที่ทำงานย่านพระราม 9 หรืออโศก
ห้องนี้ระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ถือชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ และจากตัวตึกถึงอาคารสำนักงานจีทาวเวอร์ 261 เมตร ถึง MRT พระราม 9 350 เมตร ถ้าคุณคือคนที่จะใช้สองระยะนี้ทุกวัน ต้นทุนต่อตารางเมตรที่สูงจะแลกกลับมาเป็นเวลา ขั้นตอนและเอกสารฝั่งต่างชาติอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ซื้อเพื่อผลตอบแทนค่าเช่าอย่างเดียว
4.38% ขั้นต้น หรือ 4.00% หลังหักค่าส่วนกลาง คือตัวเลขที่ต่ำที่สุดในสามห้องที่มีผู้เช่าของตึกนี้ ถ้ากระแสเงินสดคือมาตรวัดเดียวของคุณ บอกผมมาตรง ๆ ผมจะเสนอห้องอื่นให้ก่อน รวมถึงห้องที่เล็กกว่าในตึกเดียวกันนี้ ผมเสียค่าคอมฯ ก้อนใหญ่กว่าถ้าคุณซื้อห้องนี้ แต่ผมไม่อยากให้คุณซื้อของผิดวัตถุประสงค์
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องย้ายเข้าอยู่ในเดือนสองเดือนนี้
สัญญาเช่าที่บันทึกไว้สิ้นสุดเดือนกรกฎาคม 2569 และข้อมูลไม่ได้อัปเดตหลังจากนั้น ตราบใดที่ยังไม่ได้ยืนยันกับเจ้าของ ผมกำหนดวันเข้าอยู่ให้คุณไม่ได้ ถ้าคุณมีกำหนดย้ายแน่นอนแล้ว บอกผมก่อน ผมจะคัดเฉพาะห้องที่ระบุว่าไม่มีผู้เช่าให้คุณดูแทน
รอบตัวห้อง
ระยะพวกนี้คือเหตุผลที่ห้อง 27 ตร.ม. ห้องนี้เก็บค่าเช่าได้ 17,500 บาท
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT พระราม 9 (BL20)350 ม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน (A6)982 ม.
- เซ็นทรัล พระราม 9351 ม.
- เอสพลานาด รัชดา1.14 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก2.20 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.38 กม.
- อาคารจีทาวเวอร์261 ม.
- โรงพยาบาลพระราม 9457 ม.
- โรงพยาบาลปิยะเวท1.31 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า1.48 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา1.65 กม.
ถ้าคุณกำลังตัดสินใจเรื่องค่าเช่า ให้อ่านสามบรรทัดแรกเป็นชุดเดียวกัน อาคารสำนักงานจีทาวเวอร์ 261 เมตร สถานี MRT พระราม 9 350 เมตร และเซ็นทรัล พระราม 9 351 เมตร ผู้เช่าที่ยอมจ่าย 17,500 บาทสำหรับห้อง 27.46 ตร.ม. คือคนที่ทำงานอยู่ในรัศมีนั้นหรือขึ้นรถไฟฟ้าไปอโศกทุกเช้า ไม่ใช่คนที่กำลังหาห้องถูก ถัดมาคือแอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน 982 เมตร ซึ่งเป็นเหตุผลของผู้เช่าอีกกลุ่มคือคนที่บินบ่อย และโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 457 เมตร ซึ่งเป็นทั้งจุดขายและทั้งแหล่งผู้เช่าระยะยาว
แต่ต้องพูดอีกด้านให้ครบ ระยะพวกนี้ไม่ได้ฟรี มันคือเหตุผลที่ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้อยู่ที่ 174,800 บาท ซึ่งเป็นอันดับ 4 จาก 26 ห้องที่ผมถืออยู่ในย่านนี้ คุณจ่ายค่าความใกล้ไปแล้วตั้งแต่วันซื้อ แล้วเก็บคืนได้ปีละ 4.38% ก่อนหักค่าใช้จ่าย ถ้าเป้าหมายของคุณคือตัวเลขผลตอบแทน ในย่านเดียวกันยังมีห้องที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของที่นี่ แลกกับตึกที่เก่ากว่าและระยะเดินที่ไกลกว่า ผมกางทั้งย่านไว้ให้เทียบในหน้า คอนโดพระราม 9 แล้ว
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะไปหาคำตอบให้ก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04437 จริง
สถานะสัญญาเช่า ณ วันนี้
สัญญาที่บันทึกไว้สิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ผมจะถามให้ครบว่าผู้เช่ายังอยู่ไหม ต่อสัญญาแล้วหรือยัง ค่าเช่ารอบปัจจุบันเท่าไหร่ เงินประกันอยู่กับใคร และถ้าคุณจะเข้าอยู่เอง ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน
ค่าเช่าจริงที่ห้องขนาดนี้ปล่อยได้ในรอบใหม่
คำถามที่เปลี่ยนตัวเลข 4.38% มากที่สุด ผมจะถามนิติบุคคลและเจ้าของห้องอื่นในตึกว่าห้อง 1 ห้องนอนที่นี่ตอนนี้ปล่อยกันจริงที่เท่าไหร่ แล้วส่งช่วงตัวเลขกลับไปให้คุณคำนวณเอง
แปลนห้อง และพื้นที่ 1.62 ตร.ม. ที่มากกว่าอยู่ตรงไหน
ในรูปทั้ง 6 รูปของห้องนี้ไม่มีแปลนห้อง และไม่มีสักห้องในหกห้องของตึกนี้ที่มีแปลนแนบมา ผมจะขอผังห้องจากนิติบุคคลหรือสำเนาโฉนดห้องชุด เพราะพื้นที่ที่มากกว่าจะอยู่ในห้องนอน ในระเบียง หรือในทางเดิน ให้ค่าไม่เท่ากันเลย
ทิศ วิวจากชั้น 20 และโควตาต่างชาติ ณ วันนี้
ช่องทิศว่างในเอกสาร ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปจากระเบียงเพิ่ม ส่วนโควตาต่างชาติขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนคุณวางเงิน
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04437
ห้อง M04437 ยังมีผู้เช่าอยู่ไหม ซื้อแล้วเข้าอยู่เองได้เมื่อไหร่
ข้อมูลที่ติดมากับห้องระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 17,500 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุดเดือนกรกฎาคม 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คือก่อนวันหมดสัญญาหนึ่งเดือน แปลว่าเอกสารที่ผมถืออยู่ไม่เคยบันทึกว่าเกิดอะไรขึ้นหลังสัญญาหมด
ผมจึงตอบไม่ได้ว่าตอนนี้ผู้เช่ายังอยู่ ต่อสัญญาแล้ว หรือย้ายออกไปแล้ว และผมจะไม่เดาให้ ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้ผมโทรเช็กกับเจ้าของก่อนเป็นอย่างแรก เพราะคำตอบนี้เปลี่ยนทั้งวันโอน วันเข้าอยู่ และตัวเลขผลตอบแทนที่เขียนไว้ทั้งหน้านี้
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง M04437 กี่เปอร์เซ็นต์
คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 17,500 บาทต่อเดือน หรือ 210,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 4,800,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.38% ถ้าหักค่าส่วนกลางที่ 55 บาทต่อตารางเมตร คูณ 27.46 ตร.ม. เท่ากับ 1,510 บาทต่อเดือน หรือ 18,124 บาทต่อปี จะเหลือ 4.00% พอดี
ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่ารอบใหม่ และช่วงห้องว่าง และต้องย้ำว่า 17,500 บาทคือค่าเช่าของสัญญาที่หมดอายุไปแล้ว ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับรอบถัดไป ถ้ารอบใหม่ได้ 18,500 บาท ตัวเลขขั้นต้นจะเป็น 4.63% ถ้าได้ 16,000 บาท จะเหลือ 4.00% ขั้นต้น
ห้อง M04437 ใหญ่กว่าห้อง M04457 อยู่ 1.62 ตร.ม. แต่ทำไมผลตอบแทนต่ำกว่า
เพราะสองอย่างพร้อมกัน อย่างแรก ห้องนี้แพงกว่า 300,000 บาท ซึ่งเป็นค่าพื้นที่ที่เพิ่มมาในอัตราปกติของตึก ไม่ใช่พรีเมียม ราคาต่อตารางเมตรของสองห้องคือ 174,800 กับ 174,149 บาท ต่างกันแค่ 0.4% อย่างที่สอง ห้องนี้เก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าเดือนละ 1,000 บาท ทั้งที่ใหญ่กว่า คิดเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตร 637 บาท เทียบกับ 716 บาท
ถ้าลองตรึงราคาไว้ที่ 4,800,000 บาทแล้วสมมติว่าห้องนี้ปล่อยได้ 18,500 บาทเท่ากัน ผลตอบแทนขั้นต้นจะเป็น 4.63% แปลว่าประมาณ 0.31 จุดของส่วนต่างมาจากราคาและขนาด และอีกประมาณ 0.25 จุดมาจากค่าเช่า ส่วนสาเหตุของค่าเช่าที่ต่ำกว่า เอกสารไม่ได้บอก ข้อสังเกตของผมคือสัญญาสองฉบับน่าจะถูกเซ็นห่างกันราวครึ่งปี — ของห้องนี้สิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ส่วนอีกห้องสิ้นสุด 10 มกราคม 2570 — แต่นั่นเป็นการอนุมาน ไม่ใช่สิ่งที่เอกสารเขียนไว้
จ่ายเพิ่ม 300,000 บาทเพื่อพื้นที่ 1.62 ตร.ม. คุ้มไหม
ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง ผมคิดว่าคุ้มในความหมายที่ว่าคุณไม่ได้ถูกคิดราคาแพงกว่าปกติ เพราะราคาต่อตารางเมตรของสองห้องเท่ากันในทางปฏิบัติ พื้นที่ 1.62 ตร.ม. คือ 6.3% ของห้อง ซึ่งในห้องขนาด 26 ตร.ม. เป็นความต่างที่รู้สึกได้จริงเวลาวางตู้เสื้อผ้าหรือโต๊ะทำงาน ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า ตัวเลขที่บันทึกไว้บอกว่าไม่คุ้ม เพราะพื้นที่ที่เพิ่มมาไม่ได้ทำให้ค่าเช่าเพิ่มตาม
ข้อจำกัดที่ต้องพูดคือ ผมยังตอบไม่ได้ว่าพื้นที่ที่มากกว่านั้นไปอยู่ตรงไหนของห้อง เพราะรูปทั้ง 6 รูปไม่มีแปลนห้อง และไม่มีห้องไหนในหกห้องของตึกนี้ที่มีแปลนแนบมาเลย ถ้าพื้นที่ส่วนเกินอยู่ในห้องนอนกับพื้นที่นั่งเล่น มันมีค่า ถ้าอยู่ในระเบียงหรือทางเดินเข้าห้อง มันมีค่าน้อยกว่ามาก ผมขอผังห้องจากนิติบุคคลให้ก่อนคุณตัดสินใจได้
ทำไมห้องนี้มีรูปแค่ 6 รูป ทั้งที่ห้องอื่นในตึกเดียวกันมี 11–12 รูป
เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ ห้องนี้กับ M04438 คือสองห้องที่มีรูปน้อยที่สุดในหกห้องของตึกนี้ที่ 6 รูป ขณะที่ M04457 กับ MZ05369 มีห้องละ 12 รูป และ M04897 มี 11 รูป เหตุผลที่ผมคิดว่าน่าจะเป็นไปได้มากที่สุดคือห้องนี้มีผู้เช่าอยู่ตอนถ่าย การเข้าไปถ่ายห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและเข้าได้จำกัด แต่ผมย้ำว่านั่นเป็นการคาดเดาเหตุผล ไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของยืนยันกับผม
สิ่งที่ผมไม่ทำคือเอารูปห้องอื่นในตึกหรือรูปห้องตัวอย่างมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ทั้งที่ผังกับขนาดต่างกัน ถ้าคุณอยากเห็นมากกว่านี้ ผมนัดขอเข้าไปถ่ายเพิ่มให้ได้ โดยเฉพาะมุมห้องนอน มุมระเบียง และรูปวิวจากหน้าต่าง ซึ่งเป็นสามอย่างที่หายไปจากชุด 6 รูปนี้
ห้อง M04437 หันหน้าไปทางไหน วิวจากชั้น 20 เห็นอะไร
เอกสารของห้องนี้ไม่ได้ระบุทิศไว้ ช่องนั้นว่าง ส่วนช่องวิวเขียนแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ซึ่งเป็นข้อความชุดเดียวกับที่ติดมากับอีกสี่ห้องในตึกนี้ มันจึงบอกได้แค่ว่าห้องไม่หันชนอีกอาคารหนึ่งของโครงการ ไม่ได้บอกว่าจากชั้น 20 มองออกไปเห็นอะไรจริง ๆ
เรื่องนี้สำคัญกับห้องนี้มากกว่าปกติ เพราะตึกอยู่ริมถนนพระราม 9 ซึ่งเป็นถนนสายหลัก ถ้าห้องหันเข้าถนน เสียงจราจรคือเรื่องที่คุณจะได้ยินทุกวัน และถ้าหันทางตะวันตก แดดบ่ายจะเป็นค่าแอร์ที่คุณจ่ายทุกเดือน ผมจะไม่เดาให้ทั้งสองเรื่อง แต่ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปจากระเบียงส่งให้คุณดูก่อนเดินทางมาได้
ถ้าซื้อแล้วยังไม่มีผู้เช่า ค่าถือครองห้องนี้เดือนละเท่าไหร่
ค่าใช้จ่ายประจำที่แน่นอนที่สุดคือค่าส่วนกลาง อัตราของตึกนี้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 27.46 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,510 บาท หรือปีละ 18,124 บาท ตัวเลขนี้เดินต่อไม่ว่าห้องจะมีผู้เช่าหรือไม่ นอกจากนี้ยังมีค่าน้ำค่าไฟขั้นต่ำ ประกัน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเผื่อไว้ต่างหาก
ส่วนก้อนที่จ่ายครั้งเดียววันโอน เอกสารระบุว่าผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย แต่ตอนโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บเพิ่ม ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน ผมรวมยอดจริงให้เป็นตัวเลขเดียวก่อนนัดโอนได้ รายละเอียดขั้นตอนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดถามผมได้
อยากรู้ว่าตอนนี้ห้อง M04437 ยังมีผู้เช่าอยู่ไหม และค่าเช่ารอบใหม่เท่าไหร่
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04437 แล้วผมจะโทรถามเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนสามเรื่อง คือสถานะสัญญาเช่าที่หมดไปเมื่อกรกฎาคม ค่าเช่าจริงที่ห้อง 1 ห้องนอนในตึกนี้ปล่อยกันตอนนี้ และผังห้องว่าพื้นที่ 27.46 ตร.ม. ถูกจัดวางอย่างไร ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับห้องชั้น 37 ต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมเห็นว่าอีกห้องเหมาะกับคุณมากกว่า ผมจะบอกคุณตรง ๆ แม้ค่าคอมฯ ของผมจะน้อยลง
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง