房源编号 M04438 · A 座 14 层 · 曼谷汇权区
One9Five Asoke-Rama 9 M04438 出售 — 一居室 25.85 平米 A 座 14 层，4,450,000 泰铢
Kim Bangkok Property 445 万泰铢是我手上 One9Five 六套里最低的标价，但 172,147 泰铢/平米在我 55 套里单价第 9 贵，便宜的是总价不是面积。
房源资料最后更新 2026 年 6 月 30 日 · 价格与房源状态可能变动，问我一声，我帮你核实最新情况
这套房的资料
M04438 我手上有的每一个数字，以及资料里空着的那几栏
- 房源编号
- M04438
- 售价
- 4,450,000 泰铢（172,147 泰铢/平米）
- 建筑面积
- 25.85 平米
- 户型
- 资料写的是一居室一卫 —— 但在 25.85 平米这个尺寸上，我手上还没有户型图能证明卧室是实墙隔断还是玻璃隔断，这两者在这么大的房子里住起来完全是两回事。
- 楼层
- A-14 指 A 座 14 层 —— 这个项目有 2 栋楼。我手上这 6 套资料里记录的楼层从 7 层到 47 层，所以这一套位于我能看到的这个区间偏下的位置。至于 A 座整栋一共多少层，资料没有写，我不替你下结论。
- 景观
- 资料给的标签是「外景」，它只说明窗户没有对着项目里的另一栋楼，并没有说明从 14 层望出去看得到什么；我手上这 6 张照片里也没有哪一张能证明景观。
- 朝向
- 资料未填写朝向 —— 我可以请房东确认
- 装修
- 精装带全套家具，拎包入住
- 租客状态
- 资料写明没有租客，随时可以看房，可以直接卖 —— 你出发之前我会再向房东核实一次
- 产权
- 外籍配额（外国人可持永久产权）
- 物业费
- 55 泰铢/㎡/月 = 1,422 泰铢/月
- 过户费
- 买方承担 1%（按评估价），其余由卖方承担
- 照片数量
- 6 张（这栋楼里最少的一组，与 M04437 并列 · 这一组里没有户型图）
- 地址
- 曼谷辉煌区拉玛九路 195/9 号，邮编 10310
- 最后更新
- 2026 年 6 月 30 日
这张表有三处要留意。第一，这个项目的楼层写法是「楼栋-层数」，这一套的 A-14 指的是 A 座 14 层，不是某一栋楼的第 14 层。第二，这套的朝向栏是空的；我在这栋楼手上的 6 套里只有 2 套资料填了朝向，这一套不在其中，所以我让它空着，不去猜。第三，「没有租客、随时可以看房」这一行来自 2026 年 6 月 30 日最后更新的资料，距离你读到这一页大约六周，我把它当成需要重新核实的信息，而不是已经核实过的信息。
先说最重要的一件事
这是 One9Five 里唯一一套总价一千万以下、而你现在就能走进去看的房子
我在这栋楼手上的 6 套里，有 3 套资料写明没有租客、随时可以看房。另外两套是 1,115 万泰铢的两居室和 1,800 万泰铢的三居室。也就是说，如果你的条件是必须亲眼看过房再决定，而预算又没有到接近千万这个级别，这一套是这栋楼里唯一的选择。另外两套面积相近的房子 M04457 和 M04437，都是带租约出售的。
必须同时说清楚的限制条件是：那一行字是业主方写在资料里的，资料最后更新日期是 2026 年 6 月 30 日，不是我昨天站在房间里核实过的结论。六周足够改变很多事 —— 房子可能已经租出去了，业主也可能自己搬了进去。所以这是我要打的第一通电话，我免费替你核实，然后再让你安排行程。
还有一个词要先框住，就是「最便宜」。这一套是按标价算最便宜，不是按每平米单价算最便宜。172,147 泰铢/平米，在这 6 套里从低到高排第 2；单价最低的是 MZ05369，41 平米、47 层，168,049 泰铢/平米。如果把范围放大到我手上全部 55 套房源：这一套按标价排第 26 便宜，但按每平米单价排到第 47 位（共 55 套）—— 换句话说，它是我手上单价第 9 贵的房子。这是一栋贵楼里一道便宜的门，不是一套便宜的房子，我希望你在往下读之前先和我对齐这一点。这栋楼为什么撑得住这个价位，我写在 One9Five Asoke-Rama 9 这一页，这里不重复。
空房折算成钱是多少
没有租客这件事，既是成本也是附赠 —— 两边我都摆出来
空置期间的持有成本：每月 1,422 泰铢
这栋楼的物业费是每平米每月 55 泰铢，25.85 平米这一套就是每月 1,422 泰铢，一年 17,064 泰铢。只要还没有租客，这笔钱就是从你口袋里全额支出的，没有租金可以对冲。
这套房完全没有租金记录
所以我不会在这一页写它的回报率百分比。这栋楼里能查到的租金证据属于另外两套：25.84 平米那套是 18,500 泰铢，27.46 平米那套是 17,500 泰铢，而后者的租约写明 2026 年 7 月到期，已经过了到期日。
空房换回来的东西
你可以在付钱之前站进房间里；过户当天就能入住或者开始出租；租金由你自己定、租客由你自己挑；不必承接前一份租约、押金，以及上一个租客留下的房屋状况。
我不会把别人那套 18,500 泰铢的租金，除以这一套 4,450,000 泰铢的售价，然后管它叫这套房的回报率。那一套在另一栋楼，比这一套高 23 层，租约也是在另一个时间点谈定的。这样算，等于把不属于这套房的数字包装成一个看起来很科学的结论。我真正能做的是问业主：这套房出租过没有，最近一轮收多少，通过谁出租的。等有了真实数字，我就按 曼谷公寓投资出租 那一页的算法给你算，并且永远先扣掉每月 1,422 泰铢的物业费。
另一个我没有、也不会瞎猜的数字是：这栋楼里这个面积段的房子，通常要几周才能租出去。我手上没有这栋楼的统计数据。在没有数据的情况下说一句「很好租」，等于把风险丢给你。能做的是让物业管理处告诉我目前楼里有多少套在出租，以及让业主自己讲这套房的出租历史。这两件事比任何广告词都更能回答你的问题。
和同楼另外五套对比
和 M04457 相差的这 50,000 泰铢，到底买到了什么 —— 我折算成钱给你看
| 项目 | M04438（本套） | M04437 | M04457 | M04897 | M05140 | MZ05369 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 售价 | 4,450,000 泰铢 | 4,800,000 泰铢 | 4,500,000 泰铢 | 11,150,000 泰铢 | 18,000,000 泰铢 | 6,890,000 泰铢 |
| 单价 | 172,147 泰铢/平米 | 174,800 泰铢/平米 | 174,149 泰铢/平米 | 192,241 泰铢/平米 | 180,000 泰铢/平米 | 168,049 泰铢/平米 |
| 楼层 | A-14 层 | B-20 层 | B-37 层 | B-40 层 | 7 层 | 47 层 |
| 面积 / 户型 | 25.85 平米 · 1 居室 1 卫 | 27.46 平米 · 1 居室 1 卫 | 25.84 平米 · 1 居室 1 卫 | 58 平米 · 2 居室 2 卫 | 100 平米 · 3 居室 2 卫 | 41 平米 · 1 居室 1 卫 |
| 装修 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 | 精装带全套家具，拎包入住 |
| 景观 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 外景，不朝向项目内其他楼栋 | 未填写 |
| 朝向 | 未填写 | 未填写 | 未填写 | 朝西北 | 朝西 | 未填写 |
| 租客 | 无租客 | 带租约出售 | 带租约出售 | 无租客 | 无租客 | 带租约出售 |
| 照片数量 | 6 张 | 6 张 | 12 张 | 11 张 | 10 张 | 12 张 |
最有可比性的一组，就是这一套和 M04457。面积 25.85 对 25.84 平米，差 0.01 平米，等于没差；价格差 50,000 泰铢，是这一套售价的 1.12%，折算成单价是每平米 2,002 泰铢。至于「为什么 37 层只比 14 层贵一个百分点」，我已经在 One9Five Asoke-Rama 9 那一页回答过。这一页要问的是另一个问题：这 50,000 泰铢能换回来什么。
M04457 那一边的答案比多数人以为的清楚。那套是带租约出售的，租客每月付 18,500 泰铢，租约写到 2027 年 1 月 10 日。按它自己的售价算，毛回报率 4.93%，扣掉它自己的物业费之后是 4.55%。再拿 50,000 泰铢除以 18,500 泰铢，等于 2.7 个月 —— 不到三个月的租金就把这笔差价补回来了。就算你的过户拖到 2026 年 10 月中才完成，剩下的租约还有大约 2.9 个月，折合大约 53,000 泰铢，依然多过你多付的那笔钱。如果你的唯一标准是现金流，我直说：最便宜的那道门不是最划算的那笔交易。我愿意写下这句话，尽管这一套给我的佣金更少。
这一套换给你的，是那笔钱在一套有租客的房子里买不到的三件事。第一，你可以在付钱之前进去站一站；有租客的房子，看房时间要看租客方便，进去的次数也有限。第二，你从过户当天就能入住，不必等到 2027 年 1 月。第三，下一轮租金从一开始就是你的，价格你定、租客你挑，而不是承接一份在你进场之前别人谈好的合同。我还不知道、也不会猜的是楼栋这件事：这一套在 A 座，那一套在 B 座，我没有任何资料能确认每栋楼各自朝哪个方向，也不知道 A 座 14 层窗前正对着什么，所以我说不出哪一栋更好。唯一能真正回答的办法，是一趟行程里连着看这两套，我可以一次约好。
这套适合谁
我认为 M04438 适合这两种人，不适合另外两种
适合 —— 不亲眼看过就不会付钱的人
资料写明没有租客、随时可以看房。我在这栋楼手上的 6 套里只有 3 套是这个状态，另外两套标价 1,115 万和 1,800 万泰铢。如果你从不买没有亲自站着看过的东西，这是这栋楼里四百多万这个预算段唯一能让你这么做的一套。
适合 —— 想要拎包入住、而不是接手租客的海外买家
这一套注明属于外国人产权配额，外国买家可以用自己的名字持有，而且是精装带全套家具。因为没有未结束的租约，你可以在同一趟行程里过户并住进去，不必等别人的合同到期。购汇入境的条件和 FET 证明写在 外国人在泰国买公寓 这一页。
不适合 —— 投资买入、希望现金流立刻开始的人
这套没有租客，也没有租金记录。从过户当天起，你每月先负 1,422 泰铢，直到找到租客为止；而 M04457 只贵 50,000 泰铢，却已经有租客每月付 18,500 泰铢。如果你的目标是现金流，我会先带你去看那一套。
不适合 —— 以每平米单价做决定的人
172,147 泰铢/平米，在我手上 55 套房源里从低到高排第 47 位。就算只看这栋楼，47 层那套也更便宜，168,049 泰铢/平米；而同一个片区里还有 71,789 泰铢/平米的房子，代价是楼龄更老、离地铁更远。整个片区的选择在 拉玛九公寓 这一页。
周边配套
三个会改变这套空房答案的距离，还有一个我暂时量不出来的距离
这套房源资料里记录的距离
- 地铁拉玛九站（BL20）350 米
- 机场快线玛卡讪站（A6）982 米
- 尚泰拉玛九购物中心351 米
- Esplanade 商场1.14 公里
- Terminal 21 阿速商场2.20 公里
- JODD FAIRS 乔德夜市1.38 公里
- G Tower 写字楼261 米
- 拉玛九医院457 米
- 琵雅威医院（Piyavate）1.31 公里
- Big C Extra 大型超市1.48 公里
- The Street 拉差达商场1.65 公里
因为你买的是一套需要自己找租客、或者自己住进去的空房，所以先看这三行：G Tower 写字楼 261 米，MRT 拉玛九站 350 米，Central Rama9 商场 351 米。三个都在步行范围内，而这就是一套 25.85 平米、没有正经厨房的房子仍然住得下去的全部理由 —— 带超市的商场，和地铁站的距离一模一样。至于经常飞的人，982 米的 ARL 机场快线玛卡讪站，是不用叫出租车就能进素万那普机场的入口。
我暂时量不出来的，是从你自己那栋 A 座大门口起算的距离。350 米这个数字是从项目本身量的，不是专门从 A 座大堂量的，而这个项目有两栋楼。我不知道 A 座位于地块的哪一侧，所以也不知道你走去地铁站会比这个数字短几十米还是长几十米。没有自己走过的路，我不会替它填数字；但约看房的时候，我可以陪你从 A 座门口把这段路走一遍，多花不到十分钟。整个片区的情况在 拉玛九公寓 这一页；如果你正在跨项目比较这个面积段，我手上所有的一居室都汇总在 一居室公寓 这一页。
下定金之前
如果你真的考虑 M04438，我会先替你核实这四件事
今天这套房是不是真的还空着
「没有租客」这一行的日期是 2026 年 6 月 30 日。我会问业主：现在还空着吗？之后有没有租出去？这套房以前出租过吗，每月收多少？最后这个答案，是这套房唯一可能存在的租金证据。
空房里的家具，必须有一份资产清单
资料写的是精装带全套家具，但没有人住的房子，东西在你看房那天和过户那天之间少了，往往没有人会发现。我会在合同后面附一份资产清单，逐件列明并配上看房当天的照片，过户当天再核对一遍。
A 座 14 层朝哪边，窗前有什么
这套房的朝向栏在资料里是空的，而我在这栋楼手上的 6 套里只有 2 套填了朝向。我会向物业管理处要 A 座的楼层平面图，请业主确认朝向，并让他从房间里往窗外拍照发给你，让你在买机票之前先看到。
过户当天的金额，以及有没有欠缴物业费
资料写明买方承担 1% 的过户费（按评估价），其余由卖方承担。但此外还有公共基金和预缴物业费，按这套房每月 1,422 泰铢计算，还要加上这套房过往可能存在的欠费。我会在约过户之前把它们合成一个数字给你。算法可以直接问我。
常见问题
关于 M04438，问我最多的几个问题
M04438 真的是空房吗，买下来能马上住进去吗
房源资料写得很直白：没有租客，随时可以看房，可以直接卖。这一点和同楼另外两套面积相近的房子不同，那两套都写明带租约出售。如果这一行现在仍然成立，你过户之后就能直接入住，不必等别人的合同到期，也不必和一个不是你挑的租客谈判。
限制条件是：这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 30 日，距离你读到这一页大约六周。所以我不会写「已确认空置」，因为六周之内房源状态是会变的。如果你是买来自住，第一件事就是让我先打电话向业主核实，我会在你安排行程之前把答案发给你，不收费，也不需要你先和我绑定什么。
值不值得多花 50,000 泰铢去买 37 层的 M04457
如果你是投资买入，我的直接回答是：应该先认真考虑那一套。M04457 面积 25.84 平米，和这一套只差 0.01 平米，售价 4,500,000 泰铢，带租约出售，租客每月付 18,500 泰铢，租约到 2027 年 1 月 10 日。50,000 泰铢的差价等于那套房 2.7 个月的租金；就算过户拖到 2026 年 10 月中才完成，剩下的租约还有大约 2.9 个月，折合约 53,000 泰铢，仍然超过你多付的那笔钱。
如果你是买来自住，或者你属于没站进房间就不会付钱的那类人，答案就反过来了。有租客意味着你只能在租客允许的时间进去看，而且要到 2027 年 1 月才能入住。这一套完全没有这些限制。我还回答不了、也不会猜的是楼栋：这一套在 A 座，那一套在 B 座，我没有资料能确认两栋楼各自的朝向和景观走向。所以我的建议只有一个：一趟行程里连着看这两套，再做决定。
M04438 能租多少钱，回报率是多少
这套房的资料里完全没有租金记录，所以我没有数字可给，也不会在这一页写它的回报率百分比。这栋楼里能查到的租金证据属于另外两套：M04457，25.84 平米，18,500 泰铢，租约到 2027 年 1 月 10 日；M04437，27.46 平米，17,500 泰铢，租约写明 2026 年 7 月到期，已经过了到期日，而且还没有确认后续状态。
我不会拿别人的租约除以这套房的售价，然后管它叫这套房的回报率，因为那两套和这一套既不在同一栋楼、也不在同一个楼层区间。真正能做的是让我去问业主：这套房出租过没有，收多少。一旦拿到真实数字，我就按 曼谷公寓投资出租 那一页的算法算给你，先扣掉每月 1,422 泰铢的物业费，并且告诉你哪些成本还没有扣。
M04438 是这栋楼里最便宜的一套吗
按标价算，是。4,450,000 泰铢是我在这栋楼手上 6 套里最低的一个数字，第二低的是 4,500,000 泰铢，最高的是 18,000,000 泰铢。这也是项目页写「445 万泰铢起」的原因。
按每平米单价算，不是。这一套是 172,147 泰铢/平米，在 6 套里从低到高排第 2；单价最低的是 MZ05369，41 平米、47 层，168,049 泰铢/平米 —— 但那一套的标价是 6,890,000 泰铢，完全是另一个预算段。这两把尺子给出的答案不一样，你应该先弄清楚自己是用哪一把在挑房。
A-14 是什么意思，算高层吗
A-14 指 A 座 14 层。这个项目有两栋楼，我手上这 6 套资料里的楼层写法分别是 A-14、B-20、B-37、B-40，另外两套只写了数字 7 层和 47 层，没有注明楼栋。如果你看不懂楼层前面那个字母，从第一步开始就会把房子比错。
我没法回答它算不算高层，因为资料没有写 A 座整栋一共多少层。我能根据自己的数据说的是：这 6 套记录的楼层从 7 层到 47 层，所以这一套位于我能看到的这个区间偏下的位置。至于这栋楼里高楼层几乎没有被额外定价这件事，我写在 One9Five Asoke-Rama 9 那一页。如果 A 座的总层数是你的决定性条件，我可以在约看房之前先打电话问物业管理处。
同楼别的房子有 10 到 12 张照片，为什么这一套只有 6 张
6 张是这栋楼里最少的一组，和 M04437 并列，其余几套是 10 到 12 张。确切原因我不知道，也不会编一个听起来漂亮的理由。我唯一的观察是：这两套 6 张照片的房源，资料更新日期都是 2026 年 6 月 30 日，可能来自同一次拍摄 —— 但那只是观察，不是解释。另外我核对过，这 6 张里没有户型图；对一套 25.85 平米的房子来说这是应该有的东西，因为决定这种尺寸住起来什么感觉的是房型走向和卫生间门的位置，而不是面积数字。这栋楼里没有任何一套的照片里有户型图。
这一套相比其他几套的优势是：照片少这件事，在这 6 套里最容易补救，因为不需要向租客申请。我可以约时间进去补拍、拍一段走完全屋的视频，并向业主或物业管理处要户型图。如果你在决定跑一趟之前想先看某个特定角度，告诉我是哪个角度，我按你说的拍。
如果买下来三个月都没有租客，成本是多少
这栋楼的物业费是每平米每月 55 泰铢，25.85 平米这一套就是每月 1,422 泰铢，三个月 4,266 泰铢，一整年 17,064 泰铢。这一笔是确定的、可以提前算清楚的。还要另外预留的是空置期间的水电最低消费、土地及建筑物税，以及第一轮找租客的中介费 —— 这几项我不给数字，因为要看你是自己出租还是委托别人。
直接对比一下：这套房每空一个月，你付 1,422 泰铢；同一时间 M04457 的业主收 18,500 泰铢，每月相差将近两万泰铢。这就是我在上面写「如果你纯粹为了投资，便宜 50,000 泰铢的那一套未必更划算」的原因。我希望你在下定金之前看到这个数字，而不是之后。
想知道 M04438 现在是不是真的还空着
不用填表，不用留电话。发消息告诉我你对 M04438 有兴趣，我会先替你核实三件事：今天这套房是不是还空着、它以前每月能租多少、以及这套房今天的外国人配额状态，同时向业主要更多照片和户型图，在你出发之前发给你。想看实房的话，我可以把这一套和 37 层的 M04457 安排在同一趟行程里连着看。如果看完我认为多花 50,000 泰铢的那一套更符合你的目标，我会直接告诉你，哪怕我的佣金因此更少。
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