รหัสห้อง M04438 · อาคาร A ชั้น 14 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 ห้อง M04438 — 1 ห้องนอน 25.85 ตร.ม. อาคาร A ชั้น 14 ราคา 4,450,000 บาท
Kim Bangkok Property ราคาป้าย 4.45 ล้าน ถูกสุดใน 6 ห้อง One9Five ของผม แต่ 172,147 บาท/ตร.ม. คือแพงอันดับ 9 ใน 55 ห้องที่ผมถือ ถูกที่ป้าย ไม่ใช่ที่เนื้อที่
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 30 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04438 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04438
- ราคาขาย
- 4,450,000 บาท (172,147 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 25.85 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ตามที่เอกสารระบุ — ที่ 25.85 ตร.ม. ผมยังไม่มีผังห้องมายืนยันว่าห้องนอนกั้นด้วยผนังทึบหรือกั้นกระจก ซึ่งเป็นคนละความรู้สึกกันในห้องขนาดนี้
- ชั้น
- A-14 คืออาคาร A ชั้น 14 — โครงการนี้มี 2 อาคาร และในหกห้องที่ผมถืออยู่ ชั้นที่บันทึกไว้ไล่ตั้งแต่ชั้น 7 ถึงชั้น 47 ห้องนี้จึงอยู่ค่อนไปทางล่างของช่วงที่ผมมองเห็น ส่วนอาคาร A สูงกี่ชั้น เอกสารไม่ได้ระบุ ผมจึงไม่สรุปให้
- วิว
- เอกสารติดแท็กไว้ว่าวิวนอกอาคาร ซึ่งบอกได้แค่ว่าหน้าต่างไม่ได้หันเข้าอีกอาคารของโครงการ ไม่ได้บอกว่าจากชั้น 14 มองออกไปเห็นอะไร และในรูปหกรูปที่ผมมีก็ไม่มีรูปไหนยืนยันวิวได้
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,422 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 6 รูป (น้อยที่สุดในตึกนี้ เท่ากับ M04437 · ไม่มีผังห้องอยู่ในชุด)
- ที่ตั้ง
- 195/9 ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 30 มิ.ย. 2569
สามข้อที่ควรอ่านตารางนี้ให้ระวัง หนึ่ง รหัสชั้นของโครงการนี้เขียนเป็นอาคาร-ชั้น ห้องนี้คือ A-14 หมายถึงอาคาร A ชั้น 14 ไม่ใช่ชั้นที่ 14 ของตึกเดียว สอง ช่องทิศของห้องนี้ว่าง ในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้มีเพียงสองห้องที่เอกสารระบุทิศไว้ และห้องนี้ไม่ใช่หนึ่งในนั้น ผมจึงปล่อยช่องนั้นว่างแทนที่จะเดา สาม บรรทัด “ไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ” มาจากเอกสารที่อัปเดตล่าสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คือราวหกสัปดาห์ก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้ ผมถือว่ามันคือสิ่งที่ต้องยืนยันใหม่ ไม่ใช่สิ่งที่ยืนยันแล้ว
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
นี่คือห้องเดียวใน One9Five ที่ราคาต่ำกว่าสิบล้านและคุณเดินเข้าไปดูได้ทันที
ในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ มีสามห้องที่เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าและนัดดูได้ทุกเมื่อ อีกสองห้องในกลุ่มนั้นคือห้อง 2 ห้องนอน 11,150,000 บาท และห้อง 3 ห้องนอน 18,000,000 บาท แปลว่าถ้าเงื่อนไขของคุณคือต้องเห็นห้องจริงก่อนตัดสินใจ และงบไม่ถึงแปดหลักปลาย ๆ ห้องนี้คือตัวเลือกเดียวในตึกนี้ ส่วนอีกสองห้องขนาดใกล้กันคือ M04457 และ M04437 ขายพร้อมผู้เช่าทั้งคู่
ข้อแม้ที่ต้องพูดคู่กันคือ บรรทัดนั้นเป็นข้อความที่ฝั่งเจ้าของเขียนไว้ในเอกสารที่อัปเดตวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ไม่ใช่สิ่งที่ผมยืนอยู่ในห้องแล้วยืนยันเมื่อวาน หกสัปดาห์เปลี่ยนอะไรได้หลายอย่าง ห้องอาจถูกปล่อยเช่าไปแล้ว หรือเจ้าของอาจเข้าไปอยู่เอง ผมจึงถือว่านี่คือข้อแรกที่ต้องโทรเช็ก และผมเช็กให้ฟรีก่อนคุณนัดเดินทาง
อีกเรื่องที่ต้องกันไว้ตั้งแต่ต้นคือคำว่า “ถูกที่สุด” ห้องนี้ถูกที่สุดในตึกเมื่อวัดด้วยราคาป้าย ไม่ใช่เมื่อวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ที่ 172,147 บาทต่อตารางเมตร มันอยู่อันดับสองจากถูกไปแพงในหกห้อง โดยห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรคือ MZ05369 ขนาด 41 ตร.ม. บนชั้น 47 ที่ 168,049 บาท และถ้าขยับออกไปดูทั้งสต็อก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้อยู่อันดับ 26 จากถูกไปแพงเมื่อวัดด้วยราคาป้าย แต่อยู่อันดับ 47 จาก 55 เมื่อวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร พูดอีกแบบคือมันแพงเป็นอันดับ 9 ของสต็อกผมต่อหนึ่งตารางเมตร นี่คือประตูราคาถูกของตึกแพง ไม่ใช่ห้องราคาถูก และผมอยากให้คุณเข้าใจตรงกันก่อนอ่านต่อ รายละเอียดว่าทำไมตึกนี้ถึงยืนราคาระดับนี้ได้ อยู่ในหน้า One9Five Asoke-Rama 9 ผมไม่เขียนซ้ำที่นี่
ห้องว่างคิดเป็นเงินเท่าไหร่
ห้องที่ไม่มีผู้เช่ามีทั้งต้นทุนและของแถม — ผมวางทั้งสองฝั่งไว้ตรงนี้
ต้นทุนถือครองระหว่างที่ยังว่าง 1,422 บาท/เดือน
ค่าส่วนกลางของตึกนี้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 25.85 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,422 บาท หรือปีละ 17,064 บาท ทุกเดือนที่ยังไม่มีผู้เช่า ยอดนี้ออกจากกระเป๋าคุณเต็มจำนวน ไม่มีค่าเช่ามาหักกลบ
ไม่มีค่าเช่าของห้องนี้บันทึกไว้เลย
ผมจึงไม่เขียนเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนของห้องนี้ในหน้านี้ หลักฐานค่าเช่าที่มีในตึกนี้เป็นของห้องอื่นสองห้อง คือ 18,500 บาทของห้อง 25.84 ตร.ม. และ 17,500 บาทของห้อง 27.46 ตร.ม. ซึ่งสัญญาระบุหมดเดือนกรกฎาคม 2569 และเลยกำหนดไปแล้ว
สิ่งที่ได้กลับมาเพราะห้องว่าง
คุณยืนอยู่ในห้องได้ก่อนวางเงิน เข้าอยู่หรือเริ่มปล่อยเช่าได้ตั้งแต่วันโอน ตั้งค่าเช่าและเลือกผู้เช่าเอง และไม่ต้องรับช่วงสัญญาเดิม เงินประกัน หรือสภาพห้องที่ผู้เช่ารายก่อนทิ้งไว้
ผมจะไม่เอาค่าเช่า 18,500 บาทของห้องอื่นมาหารด้วยราคา 4,450,000 บาทของห้องนี้แล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ เพราะห้องนั้นอยู่คนละอาคาร สูงกว่า 23 ชั้น และเป็นสัญญาที่ตกลงกันคนละรอบเวลา การทำแบบนั้นคือการเอาตัวเลขที่ไม่ใช่ของห้องนี้มาแต่งให้ดูเป็นวิทยาศาสตร์ สิ่งที่ผมทำได้จริงคือถามเจ้าของว่าห้องนี้เคยปล่อยเช่าไหม รอบล่าสุดได้เท่าไหร่ และปล่อยผ่านใคร ถ้ามีตัวเลขจริงเมื่อไหร่ ผมคำนวณให้ตามวิธีที่เขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า โดยหักค่าส่วนกลาง 1,422 บาทต่อเดือนออกก่อนเสมอ
อีกตัวเลขที่ผมไม่มีและจะไม่เดาคือ ห้องขนาดนี้ในตึกนี้ใช้เวลากี่สัปดาห์กว่าจะได้ผู้เช่า ผมไม่มีสถิติของอาคารในมือ การพูดว่า “ปล่อยง่ายมาก” โดยไม่มีข้อมูลคือการโยนความเสี่ยงไปให้คุณ สิ่งที่ขอได้คือให้นิติบุคคลบอกจำนวนห้องที่ปล่อยเช่าอยู่ในอาคารตอนนี้ และให้เจ้าของเล่าประวัติการปล่อยเช่าของห้องนี้เอง สองอย่างนี้ตอบคำถามได้ตรงกว่าคำโฆษณาทุกประโยค
เทียบกับอีกห้าห้องในตึกเดียวกัน
50,000 บาทที่ห่างจากห้อง M04457 ซื้ออะไรได้บ้าง — ผมคิดเป็นเงินให้ดู
| รายการ | M04438 (ห้องนี้) | M04437 | M04457 | M04897 | M05140 | MZ05369 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 4,450,000 บาท | 4,800,000 บาท | 4,500,000 บาท | 11,150,000 บาท | 18,000,000 บาท | 6,890,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 172,147 บาท | 174,800 บาท | 174,149 บาท | 192,241 บาท | 180,000 บาท | 168,049 บาท |
| ชั้น | A-14 | B-20 | B-37 | B-40 | 7 | 47 |
| ขนาด / ผัง | 25.85 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 27.46 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.84 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 58 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 100 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 41 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | ไม่ระบุ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ | ทิศตะวันตก | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 6 รูป | 6 รูป | 12 รูป | 11 รูป | 10 รูป | 12 รูป |
คู่ที่เทียบกันได้ตรงที่สุดคือห้องนี้กับ M04457 ขนาด 25.85 กับ 25.84 ตร.ม. ต่างกัน 0.01 ตร.ม. ซึ่งเท่ากับไม่ต่างกัน ราคาต่างกัน 50,000 บาท หรือ 1.12% ของราคาห้องนี้ คิดเป็น 2,002 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคำถามที่ว่าทำไมชั้น 37 ถึงแพงกว่าชั้น 14 แค่หนึ่งเปอร์เซ็นต์ ผมตอบไว้แล้วในหน้า One9Five Asoke-Rama 9 หน้านี้ขอถามคำถามที่ต่างออกไป คือ 50,000 บาทนั้นซื้ออะไรกลับมาได้บ้าง
คำตอบฝั่ง M04457 ชัดกว่าที่คนคิด ห้องนั้นขายพร้อมผู้เช่าที่จ่ายเดือนละ 18,500 บาท สัญญาระบุถึงวันที่ 10 มกราคม 2570 คิดกับราคาของห้องนั้นเองคือผลตอบแทนขั้นต้น 4.93% และเหลือ 4.55% หลังหักค่าส่วนกลางของห้องนั้น ทีนี้เอา 50,000 บาทหารด้วย 18,500 บาท จะได้ 2.7 เดือน แปลว่าค่าเช่าไม่ถึงสามเดือนก็คืนส่วนต่างนั้นหมดแล้ว และต่อให้การโอนของคุณเสร็จช้าไปถึงกลางเดือนตุลาคม 2569 สัญญาที่เหลือก็ยังราว 2.9 เดือน หรือประมาณ 53,000 บาท ซึ่งมากกว่าส่วนต่างอยู่ดี ถ้าเกณฑ์เดียวของคุณคือกระแสเงินสด ผมพูดตรง ๆ ว่าประตูที่ถูกที่สุดไม่ใช่ดีลที่ดีที่สุด และผมยอมเขียนประโยคนี้ทั้งที่ห้องนี้ค่าคอมของผมน้อยกว่า
ฝั่งห้องนี้ให้กลับมาสามอย่างที่เงินก้อนนั้นซื้อไม่ได้ในห้องที่มีผู้เช่าอยู่ หนึ่ง คุณเข้าไปยืนในห้องได้ก่อนจ่าย ห้องที่มีผู้เช่าอยู่ต้องนัดผ่านผู้เช่าและเข้าดูได้จำกัด สอง คุณเข้าอยู่ได้ตั้งแต่วันโอน ไม่ต้องรอถึงมกราคม 2570 สาม ค่าเช่ารอบหน้าเป็นของคุณตั้งแต่ต้น คุณตั้งราคาเองและเลือกผู้เช่าเอง แทนที่จะรับช่วงสัญญาที่คนอื่นตกลงไว้ตั้งแต่ก่อนคุณเข้ามา ข้อที่ผมยังไม่รู้และไม่เดาคือเรื่องอาคาร ห้องนี้อยู่อาคาร A ห้องนั้นอยู่อาคาร B ผมไม่มีข้อมูลยืนยันว่าอาคารไหนหันไปทางไหน หรือมีอะไรตั้งอยู่หน้าห้องชั้น 14 ของอาคาร A จึงบอกไม่ได้ว่าอาคารไหนดีกว่า วิธีเดียวที่ตอบได้จริงคือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04438 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่ต้องเห็นห้องจริงก่อนจ่ายเงิน
เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าและนัดดูได้ทุกเมื่อ ในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ มีสามห้องที่ระบุแบบนี้ และอีกสองห้องราคา 11.15 ล้านกับ 18.00 ล้าน ถ้าคุณไม่ซื้อของที่ยังไม่ได้ยืนดูด้วยตาเอง นี่คือห้องเดียวในตึกนี้ที่อยู่ในงบระดับ 4 ล้านและเปิดให้คุณทำแบบนั้นได้
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการห้องพร้อมเข้าอยู่ ไม่ใช่ห้องพร้อมผู้เช่า
ห้องนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้ และตกแต่งครบ เมื่อไม่มีสัญญาเช่าค้างอยู่ คุณจึงบินมาโอนแล้วเข้าอยู่ได้ในทริปเดียวโดยไม่ต้องรอสัญญาเดิมหมดอายุ เงื่อนไขการโอนเงินเข้าและเอกสาร FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ซื้อลงทุนและอยากให้เงินเดินทันที
ห้องนี้ไม่มีผู้เช่าและไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ตั้งแต่วันโอนคุณเริ่มที่ติดลบเดือนละ 1,422 บาทจนกว่าจะหาผู้เช่าได้ ในขณะที่ M04457 แพงกว่าแค่ 50,000 บาทแต่มีผู้เช่าจ่าย 18,500 บาทอยู่แล้ว ถ้าเป้าหมายของคุณคือกระแสเงินสด ผมจะพาไปดูห้องนั้นก่อน
ไม่เหมาะ — คนที่ตัดสินใจด้วยราคาต่อตารางเมตร
172,147 บาทต่อตารางเมตร คืออันดับ 47 จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่เมื่อเรียงจากถูกไปแพง แม้แต่ในตึกนี้เองห้องชั้น 47 ก็ถูกกว่าที่ 168,049 บาท และในย่านเดียวกันยังมีห้องที่ 71,789 บาทต่อตารางเมตร แลกกับตึกที่เก่ากว่าและไกลรถไฟฟ้ากว่า ทางเลือกทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9
รอบตัวห้อง
สามระยะที่เปลี่ยนคำตอบของห้องว่างห้องนี้ และหนึ่งระยะที่ผมยังวัดให้ไม่ได้
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT พระราม 9 (BL20)350 ม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน (A6)982 ม.
- เซ็นทรัล พระราม 9351 ม.
- เอสพลานาด รัชดา1.14 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก2.20 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.38 กม.
- อาคารจีทาวเวอร์261 ม.
- โรงพยาบาลพระราม 9457 ม.
- โรงพยาบาลปิยะเวท1.31 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า1.48 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา1.65 กม.
เพราะคุณกำลังซื้อห้องเปล่าที่ต้องหาผู้เช่าเอง หรือไม่ก็เข้าอยู่เอง สามบรรทัดที่ควรอ่านก่อนคือ อาคารสำนักงานจีทาวเวอร์ 261 เมตร MRT พระราม 9 350 เมตร และเซ็นทรัลพระราม 9 351 เมตร สามอย่างนี้อยู่ในรัศมีเดินถึงทั้งหมด และมันคือเหตุผลทั้งหมดว่าทำไมห้อง 25.85 ตารางเมตรที่ไม่มีครัวจริงถึงใช้ชีวิตได้ เพราะห้างที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตอยู่ห่างเท่ากับสถานีรถไฟฟ้าพอดี ส่วนคนที่บินบ่อย ARL มักกะสันที่ 982 เมตรคือทางเข้าสุวรรณภูมิที่ไม่ต้องพึ่งแท็กซี่
ระยะที่ผมยังวัดให้ไม่ได้คือระยะจากประตูอาคาร A ของคุณเอง ตัวเลข 350 เมตรนั้นวัดจากตัวโครงการ ไม่ใช่จากล็อบบี้ของอาคาร A โดยเฉพาะ และโครงการนี้มีสองอาคาร ผมไม่รู้ว่าอาคาร A อยู่ฝั่งไหนของแปลง จึงไม่รู้ว่าคุณเดินไปสถานีสั้นกว่าหรือยาวกว่าเลขนั้นกี่สิบเมตร ผมจะไม่เติมตัวเลขที่ยังไม่ได้เดินเอง แต่ตอนนัดดูห้องผมเดินเส้นนั้นจากประตูอาคาร A ไปกับคุณได้ ใช้เวลาเพิ่มไม่ถึงสิบนาที ภาพรวมของย่านทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9 และถ้าคุณกำลังเทียบห้องขนาดนี้ข้ามหลายโครงการ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04438 จริง
ห้องยังว่างจริงไหม ณ วันนี้
บรรทัดที่ว่าไม่มีผู้เช่าลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ผมจะถามเจ้าของว่าตอนนี้ยังว่างอยู่ไหม มีการปล่อยเช่าเข้าไปหลังจากนั้นหรือเปล่า และห้องนี้เคยปล่อยเช่ามาก่อนไหม ได้เดือนละเท่าไหร่ คำตอบข้อหลังคือหลักฐานค่าเช่าชิ้นเดียวที่ห้องนี้จะมี
ของที่ติดมากับห้องว่าง ต้องมีบัญชีทรัพย์สิน
ห้องระบุว่าตกแต่งครบ แต่ห้องที่ไม่มีคนอยู่คือห้องที่ของหายไปได้ระหว่างวันที่คุณดูกับวันโอนโดยไม่มีใครสังเกต ผมทำบัญชีทรัพย์สินแนบท้ายสัญญาให้ ระบุรายชิ้นพร้อมรูปถ่ายวันที่ดู แล้วเช็กซ้ำอีกรอบในวันโอน
อาคาร A ชั้น 14 หันไปทางไหน และหน้าห้องมีอะไร
ช่องทิศของห้องนี้ว่างในเอกสาร และในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้มีแค่สองห้องที่ระบุทิศไว้ ผมจะขอผังชั้นของอาคาร A จากนิติบุคคล ขอให้เจ้าของยืนยันทิศ และขอรูปถ่ายจากในห้องมองออกไปนอกหน้าต่างส่งให้คุณดูก่อนซื้อตั๋วเครื่องบิน
ยอดวันโอนและค่าส่วนกลางค้างชำระ
เอกสารระบุว่าผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย แต่ยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่คิดจาก 1,422 บาทต่อเดือนของห้องนี้ และยอดค้างชำระเดิมของห้องถ้ามี ผมรวมเป็นตัวเลขเดียวให้ก่อนนัดโอน วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04438
ห้อง M04438 ว่างจริงไหม ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลยหรือเปล่า
เอกสารของห้องเขียนไว้ตรง ๆ ว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งต่างจากอีกสองห้องขนาดใกล้กันในตึกเดียวกันที่ระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ถ้าบรรทัดนี้ยังเป็นจริง คุณโอนแล้วเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องรอสัญญาของใครหมดอายุ และไม่ต้องเจรจากับผู้เช่าที่คุณไม่ได้เลือกเอง
ข้อแม้คือเอกสารชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คือราวหกสัปดาห์ก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้ ผมจึงไม่เขียนว่า “ยืนยันแล้วว่าว่าง” เพราะสถานะห้องเปลี่ยนได้ในหกสัปดาห์ ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้ผมโทรถามเจ้าของก่อนเป็นอย่างแรก ผมส่งคำตอบกลับไปให้ก่อนคุณนัดเดินทาง ไม่มีค่าใช้จ่ายและไม่ต้องผูกอะไรกับผม
ควรจ่ายเพิ่ม 50,000 บาทไปซื้อ M04457 ที่ชั้น 37 แทนไหม
ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน คำตอบตรง ๆ ของผมคือควรพิจารณาห้องนั้นก่อน M04457 ขนาด 25.84 ตร.ม. ต่างจากห้องนี้ 0.01 ตร.ม. ราคา 4,500,000 บาท และขายพร้อมผู้เช่าที่จ่ายเดือนละ 18,500 บาท สัญญาถึงวันที่ 10 มกราคม 2570 ส่วนต่าง 50,000 บาทเท่ากับค่าเช่าของห้องนั้น 2.7 เดือน และถึงแม้การโอนจะเสร็จช้าไปถึงกลางเดือนตุลาคม 2569 สัญญาที่เหลืออีกราว 2.9 เดือนก็คิดเป็นเงินประมาณ 53,000 บาทแล้ว มากกว่าส่วนต่างที่คุณจ่ายเพิ่ม
ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง หรือคุณเป็นคนที่ไม่วางเงินก่อนได้ยืนในห้องจริง คำตอบกลับด้าน ห้องที่มีผู้เช่าอยู่แปลว่าคุณเข้าไปดูได้เท่าที่ผู้เช่าอนุญาต และเข้าอยู่ไม่ได้จนกว่าจะถึงมกราคม 2570 ห้องนี้ไม่มีเงื่อนไขนั้นเลย สิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้และจะไม่เดาคือเรื่องอาคาร ห้องนี้อยู่อาคาร A ห้องนั้นอยู่อาคาร B ผมไม่มีข้อมูลยืนยันทิศและแนววิวของแต่ละอาคาร คำแนะนำของผมจึงเป็นแบบเดียว คือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว แล้วค่อยตัดสิน
ห้อง M04438 ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
ห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ในเอกสารเลย ผมจึงไม่มีตัวเลขจะให้ และจะไม่เขียนเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนของห้องนี้ไว้ในหน้านี้ หลักฐานค่าเช่าที่มีในตึกนี้เป็นของห้องอื่นสองห้อง คือ M04457 ขนาด 25.84 ตร.ม. ระบุ 18,500 บาท สัญญาถึง 10 มกราคม 2570 และ M04437 ขนาด 27.46 ตร.ม. ระบุ 17,500 บาท สัญญาระบุหมดเดือนกรกฎาคม 2569 ซึ่งเลยกำหนดไปแล้วและยังไม่มีการยืนยันสถานะกลับมา
ผมจะไม่เอาสัญญาของห้องอื่นมาหารด้วยราคาห้องนี้แล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ เพราะสองห้องนั้นอยู่คนละอาคารและคนละระดับชั้นกับห้องนี้ สิ่งที่ทำได้จริงคือให้ผมถามเจ้าของว่าห้องนี้เคยปล่อยเช่าไหมและได้เท่าไหร่ ถ้าได้ตัวเลขจริงมาเมื่อไหร่ ผมคำนวณให้ตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า โดยหักค่าส่วนกลาง 1,422 บาทต่อเดือนออกก่อน แล้วบอกคุณด้วยว่าอะไรที่ยังไม่ได้หัก
M04438 เป็นห้องที่ถูกที่สุดในตึกนี้จริงไหม
จริงถ้าวัดด้วยราคาป้าย 4,450,000 บาทคือต่ำที่สุดในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องถัดไปคือ 4,500,000 บาท และห้องที่แพงที่สุดคือ 18,000,000 บาท นี่คือเหตุผลที่หน้าโครงการเขียนว่าเริ่มต้น 4.45 ล้าน
ไม่จริงถ้าวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ที่ 172,147 บาทต่อตารางเมตร เป็นอันดับสองจากถูกไปแพงในหกห้อง ห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรคือ MZ05369 ขนาด 41 ตร.ม. ชั้น 47 ที่ 168,049 บาท แต่ราคาป้ายของห้องนั้นคือ 6,890,000 บาท ซึ่งเป็นคนละงบกันเลย สองมาตรวัดนี้ให้คำตอบคนละแบบ และคุณควรรู้ว่าคุณกำลังเลือกด้วยมาตรไหนก่อนตัดสินใจ
ชั้น A-14 แปลว่าอะไร ถือว่าเป็นชั้นสูงหรือเปล่า
A-14 หมายถึงอาคาร A ชั้น 14 โครงการนี้มีสองอาคาร และเอกสารของหกห้องที่ผมถืออยู่เขียนชั้นไว้เป็น A-14, B-20, B-37, B-40 และอีกสองห้องเขียนเป็นเลขเปล่าคือชั้น 7 กับชั้น 47 โดยไม่ระบุอาคาร ถ้าคุณอ่านตัวอักษรหน้าเลขชั้นไม่ออก คุณจะเทียบห้องผิดตั้งแต่ต้น
ผมตอบว่าเป็นชั้นสูงไม่ได้ เพราะเอกสารไม่ได้บอกว่าอาคาร A ทั้งหลังสูงกี่ชั้น สิ่งที่ผมบอกได้จากข้อมูลของผมเองคือ ในหกห้องนี้ชั้นที่บันทึกไว้ไล่ตั้งแต่ 7 ถึง 47 ห้องนี้จึงอยู่ค่อนไปทางล่างของช่วงที่ผมมองเห็น และเรื่องที่ชั้นสูงในตึกนี้แทบไม่ได้ถูกตั้งราคาเพิ่ม ผมอธิบายไว้ในหน้า One9Five Asoke-Rama 9 ถ้าจำนวนชั้นของอาคาร A เป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ ผมโทรถามนิติบุคคลให้ได้ก่อนนัดดู
ทำไมห้องนี้มีรูปแค่ 6 รูป ในเมื่อห้องอื่นในตึกมี 10 ถึง 12 รูป
6 รูปคือชุดที่น้อยที่สุดในตึกนี้ เท่ากับ M04437 ส่วนห้องที่เหลือมี 10 ถึง 12 รูป ผมไม่รู้เหตุผลที่แน่ชัดและจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูดี ข้อสังเกตอย่างเดียวที่ผมมีคือ สองห้องที่มีหกรูปเป็นสองห้องที่เอกสารอัปเดตวันเดียวกันคือ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งอาจแปลว่ามาจากการถ่ายรอบเดียวกัน แต่นั่นเป็นการสังเกต ไม่ใช่คำอธิบาย และผมเช็กแล้วว่าในหกรูปนี้ไม่มีผังห้อง ซึ่งเป็นข้อมูลที่ควรมีสำหรับห้อง 25.85 ตารางเมตร เพราะสิ่งที่เปลี่ยนความรู้สึกในห้องขนาดนี้คือรูปทรงห้องและตำแหน่งประตูห้องน้ำ ไม่ใช่ตัวเลขพื้นที่ ในตึกนี้ไม่มีห้องไหนเลยที่มีผังห้องอยู่ในชุดรูป
ข้อดีที่ห้องนี้มีเหนือห้องอื่นคือ รูปน้อยแก้ได้ง่ายที่สุดในบรรดาหกห้อง เพราะไม่มีผู้เช่าให้ต้องขออนุญาต ผมนัดเข้าไปถ่ายเพิ่ม ถ่ายวิดีโอเดินทั่วห้อง และขอผังห้องจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ได้ ถ้าคุณอยากเห็นมุมไหนเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจเดินทาง บอกมุมนั้นมา ผมถ่ายให้ตามที่ขอ
ถ้าซื้อห้องนี้แล้วยังไม่มีผู้เช่าสามเดือน ต้นทุนเท่าไหร่
ค่าส่วนกลางของตึกนี้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 25.85 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,422 บาท สามเดือนคือ 4,266 บาท และเต็มปีคือ 17,064 บาท นี่คือก้อนที่แน่นอนและคำนวณล่วงหน้าได้ ส่วนที่ต้องเผื่อเพิ่มคือค่าน้ำค่าไฟขั้นต่ำระหว่างห้องว่าง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบแรก ซึ่งผมไม่ใส่ตัวเลขให้เพราะขึ้นกับว่าคุณปล่อยเองหรือจ้างใคร
เทียบกันตรง ๆ คือทุกเดือนที่ห้องนี้ยังว่าง คุณจ่าย 1,422 บาท ในขณะที่เจ้าของห้อง M04457 รับ 18,500 บาท ส่วนต่างต่อเดือนจึงเกือบสองหมื่นบาท นี่คือเหตุผลที่ผมเขียนไว้ข้างบนว่าถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุนล้วน ๆ ห้องที่ถูกกว่า 50,000 บาทอาจไม่ใช่ห้องที่คุ้มกว่า ผมอยากให้คุณเห็นเลขนี้ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น
อยากรู้ว่าห้อง M04438 ตอนนี้ยังว่างอยู่จริงไหม
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04438 แล้วผมจะโทรเช็กให้ก่อนสามเรื่อง ห้องยังว่างอยู่ไหม ณ วันนี้ ห้องนี้เคยปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ และโควตาต่างชาติของห้องนี้ ณ วันนี้ พร้อมขอรูปเพิ่มและผังห้องส่งไปให้คุณดูก่อนเดินทาง ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับ M04457 ชั้น 37 ต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมเห็นว่าห้องที่แพงกว่า 50,000 บาทคุ้มกว่าสำหรับเป้าหมายของคุณ ผมจะบอกตรง ๆ แม้ค่าคอมของผมจะน้อยลง
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง