Quintara Phume Sukhumvit 39 M04380 出售 — 两室两卫 46 平米 B 座 4 层，5,690,000 泰铢

资料写的到期日是 01/08/2026，按日/月/年读就是 2026 年 8 月 1 日。算到 2026 年 8 月中，已经过去大约两周。而这份资料的最后更新日期是 2026 年 7 月 30 日，就在那之前两天 —— 也就是说租约到期之后，没有人再动过这份资料。

直说：我现在没法告诉你入住日期，也不会替你猜。租客可能续约了、搬走了，或者转成了月租，三种情况的入住日期完全不同。如果你对这套有兴趣，我做的第一件事就是打电话向业主和物业管理处核实，然后把答案发给你，不收费。

按原租金算：月租 17,000 泰铢，一年 204,000 泰铢，除以售价 5,690,000 泰铢，毛回报率 3.59%。扣掉物业费每月 2,300 泰铢、一年 27,600 泰铢之后，是 3.10%。光物业费就吃掉租金的 13.5%。

我手上有 20 套注明泰铢租金的房源，按毛回报率排序这一套排第 19，只有一套比它更低。这个数字还没有扣土地及建筑物税、维修费、出租中介费和空租期。完整算法我写在 曼谷公寓投资出租 这一页。

这个数字我不打包票。17,000 泰铢是那份已经到期的租约的租金，不是下一轮已确认的价格，而且我不知道那份合同是什么时候签的。折算成单位面积是每平米每月 370 泰铢，和一个步行范围内没有轨道交通车站的地段是对得上的。

影响很直接：新一轮如果是 15,000 泰铢，毛回报率降到 3.16%；如果是 19,000 泰铢，升到 4.01%。在你下定金之前，我会去问物业管理处和做这栋楼的经纪人，同面积的房子过去半年实际租出去多少钱，然后用那个数字重新算一遍给你。

属于中间水平，既不便宜也不贵。在我经手的 55 套房源里，按每平米单价由低到高排，这一套排第 31。在我手上素坤逸片区的 8 套房里，它由高到低排第 5；在 14 套两居室里，它由高到低也排第 5。

总价 5,690,000 泰铢则在 55 套里由高到低排第 15。让这套的每平米单价低于素坤逸其他几套的原因是到轨道交通的距离，这一点我在 Quintara Phume 素坤逸 39 巷 那一页已经解释过。这一页我只想让你看到这个数字在真实库存里站在什么位置，而不是一个悬空的价格。

因为业主只给了这么多，而且拍摄时房内有租客。有人住的房子拍照要提前约，能进去的时间也有限。我不会拿样板房或者项目里其他房间的照片来凑数，因为那会让你误以为是这一套。

这个数字请读准确：它不是我手上照片最少的一套 —— 另有四套只有 3 张。但在 14 套两居室里，它是最少的，比第二少的（5 张）还少。至于户型图，全部库存里也只有 6 套附了，所以并不反常；但对一套 46 平米切成两室两卫的房子，户型图是我会第一个替你去要来的东西。

因为那是不同卖方提供的两份资料，而我还不知道各自是怎么量的。这套房的资料写的是 MRT 碧武里站 1.6 公里、BTS 阿速站 2.7 公里、Tops Food Hall 素坤逸 39 超市 600 米；同一条巷子里 Supalai Oriental 那套的资料写的是 1.13 公里、1.61 公里，以及同一家 Tops 203 米。

两栋楼到两个车站的距离之和分别是 4.3 公里和 2.74 公里，而它们在同一条巷子上 —— 这么大的差距更像是量法不同（直线距离对实际路程），而不是位置造成的。我这一页全部采用这套房自己资料里的数字，不去拿另一栋更好看的数字来用。如果这一点是你的决定性条件，我可以自己从楼下走到车站计一次时发给你。

原则上租约是跟着房子走的，买方要承接原业主的出租人身份直到租约结束，租客交的押金也必须一并移交给买方，或者在过户当天从成交价里扣除。这一条要从一开始就白纸黑字写进买卖合同，不能只是口头约定。

这套房尤其要把这件事谈干净，因为资料上那份租约在 2026 年 8 月 1 日就已经到期。如果现在变成了月租，解约条件和押金月数都会和年租不一样。我会向业主要一份正在执行的合同复印件，让你在下定金之前先读到。过户当天的流程和全部文件可以直接问我。