ขายคอนโด Quintara Phume Sukhumvit 39 ห้อง M04380 — 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 46 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 4 ราคา 5,690,000 บาท

เอกสารระบุวันสิ้นสุดสัญญาไว้ที่ 01/08/2026 ซึ่งอ่านแบบวัน/เดือน/ปีคือวันที่ 1 สิงหาคม 2569 นับถึงกลางเดือนสิงหาคม 2569 คือผ่านมาแล้วราวสองสัปดาห์ และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 30 กรกฎาคม 2569 คือสองวันก่อนหน้านั้น เอกสารจึงไม่เคยถูกแตะอีกเลยหลังวันหมดสัญญา

คำตอบตรง ๆ คือผมยังบอกวันเข้าอยู่ให้คุณไม่ได้ และจะไม่เดา ผู้เช่าอาจต่อสัญญา ย้ายออก หรืออยู่ต่อแบบรายเดือน ทั้งสามแบบให้วันเข้าอยู่ต่างกัน ถ้าคุณสนใจห้องนี้ สิ่งแรกที่ผมทำคือโทรถามเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อน แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณโดยไม่คิดเงิน

คิดจากค่าเช่าเดิม 17,000 บาทต่อเดือน หรือ 204,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 5,690,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 3.59% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 2,300 บาทต่อเดือน หรือ 27,600 บาทต่อปีออกไป จะเหลือ 3.10% ค่าส่วนกลางอย่างเดียวกินค่าเช่าไป 13.5%

ในสต็อกของผมมีห้องที่ระบุค่าเช่าเป็นเงินบาท 20 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับที่ 19 เรียงตามผลตอบแทนขั้นต้น มีเพียงห้องเดียวที่ต่ำกว่า ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง ผมเขียนวิธีคิดแบบเต็มไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ผมไม่รับปากตัวเลขนี้ 17,000 บาทคือค่าเช่าของสัญญาที่หมดอายุไปแล้ว ไม่ใช่ราคาที่ยืนยันสำหรับรอบถัดไป และผมไม่รู้ว่าเซ็นกันไว้ตั้งแต่เมื่อไหร่ คิดเป็นอัตราต่อพื้นที่คือ 370 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสอดคล้องกับทำเลที่ไม่มีสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดิน

ผลกระทบชัดมาก ถ้ารอบใหม่ได้ 15,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นลงมาที่ 3.16% ถ้าได้ 19,000 บาทขึ้นไปที่ 4.01% ก่อนคุณวางมัดจำ ผมจะไปถามนิติบุคคลและนายหน้าที่ทำตึกนี้ว่าห้องขนาดเดียวกันในโครงการปล่อยได้จริงเท่าไหร่ในหกเดือนที่ผ่านมา แล้วเอาตัวเลขนั้นมาคำนวณให้ใหม่

อยู่กลาง ๆ ไม่ใช่ถูกและไม่ใช่แพง ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแล ห้องนี้อยู่อันดับที่ 31 เรียงจากถูกไปแพงตามราคาต่อตารางเมตร ในย่านสุขุมวิทที่ผมถืออยู่ 8 ห้อง มันอยู่อันดับที่ 6 จากแพงไปถูก และในกลุ่มห้อง 2 ห้องนอน 14 ห้อง มันอยู่อันดับที่ 5 จากแพงที่สุด

ส่วนราคารวม 5,690,000 บาทอยู่อันดับที่ 15 จากแพงที่สุดในบรรดา 55 ห้อง สิ่งที่ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้ต่ำกว่าห้องสุขุมวิทอีกหลายห้องคือระยะทางถึงรถไฟฟ้า ซึ่งผมอธิบายไว้ในหน้า Quintara Phume สุขุมวิท 39 แล้ว ที่หน้านี้ผมอยากให้คุณเห็นแค่ว่าตัวเลขนี้ยืนอยู่ตรงไหนในสต็อกจริง ไม่ใช่ตัวเลขลอย ๆ

เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ และห้องมีผู้เช่าอยู่ตอนถ่าย ห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและเข้าไปถ่ายได้จำกัด ผมจะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในโครงการมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้

ผมอยากให้อ่านตัวเลขนี้ให้ตรง ห้องนี้ไม่ใช่ห้องที่มีรูปน้อยที่สุดในสต็อก มีอีกสี่ห้องที่มีเพียง 3 รูป แต่ในกลุ่มห้อง 2 ห้องนอนทั้ง 14 ห้อง ห้องนี้น้อยที่สุด และน้อยกว่าอันดับรองซึ่งมี 5 รูป ส่วนแปลนห้องนั้นทั้งสต็อกมีแค่ 6 ห้องที่แนบมา จึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติ แต่กับห้อง 46 ตารางเมตรที่แบ่งสองห้องนอนสองห้องน้ำ แปลนคือสิ่งที่ผมจะไปตามมาให้คุณก่อนเป็นอย่างแรก

เพราะเป็นเอกสารคนละชุดจากผู้ขายคนละราย และผมยังไม่รู้ว่าใครวัดด้วยวิธีไหน เอกสารของห้องนี้ระบุ MRT เพชรบุรี 1.6 กม. BTS อโศก 2.7 กม. และ Tops Food Hall สุขุมวิท 39 ที่ 600 เมตร ส่วนเอกสารของห้องที่ Supalai Oriental ในซอยเดียวกันระบุ 1.13 กม. 1.61 กม. และ Tops สาขาเดียวกันที่ 203 เมตร

ผลรวมระยะถึงสองสถานีของสองตึกนี้คือ 4.3 กม. กับ 2.74 กม. ทั้งที่อยู่บนซอยเส้นเดียวกัน ส่วนต่างขนาดนั้นน่าจะมาจากวิธีวัดมากกว่าตำแหน่ง อาจเป็นระยะเส้นตรงกับระยะถนนจริง ผมเลือกใช้ตัวเลขจากเอกสารของห้องนี้เองทั้งหน้า และไม่หยิบตัวเลขที่สวยกว่าของอีกตึกมาใช้ ถ้าเรื่องนี้เป็นตัวตัดสินของคุณ ผมเดินจากหน้าตึกไปสถานีเองแล้วจับเวลาส่งให้ได้

โดยหลักคือสัญญาเช่าผูกกับตัวทรัพย์ ผู้ซื้อจึงรับสภาพผู้ให้เช่าต่อจากเจ้าของเดิมจนกว่าสัญญาจะจบ และเงินประกันที่ผู้เช่าวางไว้ต้องถูกส่งต่อมาให้ผู้ซื้อ หรือหักออกจากราคาซื้อขายในวันโอน ข้อนี้ต้องเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดตั้งแต่ต้น ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่า

สำหรับห้องนี้เรื่องยิ่งต้องเคลียร์ให้จบ เพราะสัญญาที่ระบุในเอกสารหมดอายุไปแล้วตั้งแต่ 1 สิงหาคม 2569 ถ้าตอนนี้กลายเป็นสัญญารายเดือน เงื่อนไขการบอกเลิกและจำนวนเดือนของเงินประกันจะไม่เหมือนสัญญาปีต่อปี ผมจะขอสำเนาสัญญาฉบับที่ใช้อยู่จริงจากเจ้าของมาให้คุณอ่านก่อนวางมัดจำ ขั้นตอนและเอกสารวันโอนทั้งหมดถามผมได้