TC Green 拉玛九 M03123 出售 — 两居室 54.6 平米 B 栋 8 层，5,500,000 泰铢

这套房的资料写明：无租客，随时可以约看房，可以出售。这一行和我手上同楼另一套明显不同，那一套是带租约出售、租约还在走。如果你是买来自住，这一套没有租约需要在过户前处理。

但要把话说完整：这份资料最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日，距你阅读大约两个月，所以我把它当作那一天的状态，而不是今天的确认，在跟房东谈过之前我不会写「肯定空着」。如果你确实有兴趣，我免费替你核实的第一件事，就是它现在是不是还空着、哪一天能进去看。

这套房的资料里完全没有租金记录，所以我没有数字可给，也不会在这一页写回报率百分比。这正是「房子是空的」的反面：没有正在执行的租约作为随房附带的证据。

这栋楼里唯一记录在案的租金属于 M04372，每月 15,000 泰铢，租约到 2026 年 10 月 —— 但那是一套位于 19 层的 37.61 平米一居室。我不会把这个租金按面积比例乘一下，就当成这套 8 层、54.6 平米两居室的回报率，因为租金不随平米数线性上涨，而两间卧室共用一个卫生间这一条会让一部分租客直接排除它。如果房东有这套房真实的出租记录，我会去要，然后按 曼谷公寓投资出租 那一页的方法计算，并先扣掉每月 1,911 泰铢的物业费。

先摆事实：这套 5,500,000 泰铢，合 100,733 泰铢/平米；M04372 是 2,700,000 泰铢，合 71,789 泰铢/平米，相差 28,944 泰铢/平米，大约 40%。2,800,000 泰铢的挂牌价差换来的是多出的 16.99 平米，等于每平米 164,803 泰铢；如果用 M04372 的单价来给这套 54.6 平米定价，大约是 3,919,679 泰铢，比实际标价低了大约 158 万泰铢。

能解释到什么程度？我可以说这两套不是同一种东西：这套是两居室、空置、9 张照片、位于 B 栋 8 层；另一套是一居室、有租客到 2026 年 10 月、7 张照片、位于 19 层。第二间卧室和空置状态当然有价值，但资料并没有说这两样值 158 万泰铢，所以我不会宣布一个我证明不了的理由。我能做的是带你在一趟行程里连着看这两套，并在你出价之前直接告诉你，我认为这一套应该报多少。

资料写得很明确：两居室一卫，也就是两间卧室共用一个卫生间。在我手上的 14 套两居室里，有 6 套是这样的单卫户型，所以在市场上并不反常，但它是你必须事先知道的实际条件。如果你们全家每天早上同一时间出门，或者打算按两人分房出租，一个卫生间是你每天都会感觉到的地方。

我从资料上答不上来的是户型：9 张照片里没有户型图，所以我不知道第二间卧室是有窗还是内间，卫生间的门是从走道进还是从主卧进，厨房是独立的还是和客厅连在一起。在你决定跑这一趟之前，我会先去向房东或物业管理处要一份户型图。

资料里写的是 B-8，按我在项目页里的读法，这是 B 栋 8 层，不是地下层，也不是房号。至于 B 栋整栋一共多少层，我手上的资料没有写，所以我不会说这是高楼层还是低楼层。能真正拿来比的是我在同一个项目里的另一套，它在 19 层，比这套高 11 层。

这 11 层真正会改变的有两件事：来自街面的声音 —— 尤其是 RCA 酒吧街只有 269 米；以及视线会不会被旁边的楼挡住。这两件事我都没法替你确认，因为资料没有填这套房的朝向，而我本人也还没有站在这间房里过。我会去要一组从房间里往窗外拍的照片；如果噪音对你重要，我可以安排你周五晚上去看房。

我给一个会让自己更难卖掉这一套的答案。价格相近的选择里，M05121 位于 The Bloom 素坤逸 71，两居室 59.19 平米，售价 5,400,000 泰铢，合 91,232 泰铢/平米，更大、更便宜、同样没有租客，而且距离 BTS 帕卡农站只有 384 米。如果你一定要留在拉玛九片区，M02205 位于 JRY Rama 9 Condominium，两居室两卫 60 平米，售价 4,500,000 泰铢，合 75,000 泰铢/平米，但它带租约出售到 2026 年 10 月，物业费每平米 40 泰铢，比这套高。

那这一套还剩下什么？剩下三件实在的东西：第一，它是空的，随时能看，这一点 M02205 做不到；第二，它所在的楼步行 527 米到拉玛九医院、52 米到 7-11；第三，它在拉玛九片区，如果你上班或者日常事务本来就在这一带，你全年的路程会真的变短。如果这三条对不上你，我建议你先去看上面那两套，再回头看这一套。

这套房注明是外国人产权配额，也就是外国买家可以用自己的名字持有永久产权。关键条件是购房款必须以外币从境外汇入、在泰国结汇成泰铢，这样银行才能按购房金额开出足额的 FET，也就是外汇汇入证明。550 万泰铢在我经手的 55 套房源里排第 17 贵，这个金额通常要分几笔汇进来，每一笔的汇款用途都要写得一致，不能有哪一笔漏掉。

另一点是外国人配额按每一套房计算，而且楼里每成交一笔就可能变动，所以每次下定金之前都要让物业管理处重新确认，不能只信房源广告。完整流程、材料和正确的时间顺序写在 外国人在泰国买公寓 这一页，过户当天的全部费用可以直接问我。