ขายคอนโด TC Green พระราม 9 ห้อง M03123 — 2 ห้องนอน 54.6 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 8 ราคา 5,500,000 บาท

เอกสารของห้องระบุไว้ว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งเป็นบรรทัดที่ต่างจากอีกห้องที่ผมถือในตึกเดียวกันอย่างชัดเจน เพราะห้องนั้นขายพร้อมผู้เช่าที่สัญญายังเดินอยู่ ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ห้องนี้คือห้องที่ไม่มีสัญญาเช่าค้างให้ต้องสะสางก่อนวันโอน

ข้อที่ต้องพูดให้ครบคือ ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 คือราวสองเดือนก่อนวันที่คุณอ่าน ผมจึงถือว่าเป็นสถานะของวันนั้น ไม่ใช่คำยืนยันของวันนี้ และจะไม่เขียนว่า “ว่างแน่นอน” จนกว่าจะได้คุยกับเจ้าของ ถ้าคุณสนใจจริง ข้อแรกที่ผมจะโทรเช็กให้ฟรีคือห้องยังว่างอยู่ไหมและนัดเข้าดูได้วันไหน

ห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ในเอกสารเลย ผมจึงไม่มีตัวเลขให้ และจะไม่เขียนเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนไว้ในหน้านี้ นี่คือด้านกลับของการที่ห้องว่าง คือไม่มีสัญญาเช่าปัจจุบันเป็นหลักฐานติดมากับห้อง

ค่าเช่าเดียวที่บันทึกไว้ในตึกนี้เป็นของ M04372 ที่ 15,000 บาทต่อเดือน สัญญาถึงตุลาคม 2569 แต่นั่นคือห้อง 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. บนชั้น 19 ผมจะไม่เอาค่าเช่านั้นมาคูณสัดส่วนพื้นที่แล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้อง 2 ห้องนอน 54.6 ตร.ม. บนชั้น 8 เพราะค่าเช่าไม่ได้ขึ้นตามตารางเมตรแบบเส้นตรง และห้องน้ำเดียวสำหรับสองห้องนอนเป็นเงื่อนไขที่ผู้เช่าบางกลุ่มตัดออกทันที ถ้าเจ้าของมีประวัติค่าเช่าจริงของห้องนี้ ผมขอให้ แล้วคำนวณให้ตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า โดยหักค่าส่วนกลาง 1,911 บาทต่อเดือนออกก่อน

ข้อเท็จจริงก่อน ห้องนี้ 5,500,000 บาท หรือ 100,733 บาทต่อตารางเมตร ส่วน M04372 อยู่ที่ 2,700,000 บาท หรือ 71,789 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 28,944 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นราว 40% ส่วนต่างราคาป้าย 2,800,000 บาทนั้นซื้อพื้นที่เพิ่มมา 16.99 ตร.ม. เท่ากับตารางเมตรละ 164,803 บาท และถ้าใช้อัตราของ M04372 มาตั้งราคาห้อง 54.6 ตร.ม. จะได้ราว 3,919,679 บาท ต่ำกว่าราคาจริงราว 1.58 ล้านบาท

อธิบายได้แค่ไหน ผมบอกได้ว่าสองห้องนี้ไม่ใช่ของอย่างเดียวกัน ห้องนี้เป็น 2 ห้องนอน ว่าง มีรูป 9 รูป และอยู่อาคาร B ชั้น 8 ส่วนอีกห้องเป็น 1 ห้องนอน มีผู้เช่าถึงตุลาคม 2569 มีรูป 7 รูป และอยู่ชั้น 19 ห้องนอนที่สองกับการที่ห้องว่างมีค่าแน่นอน แต่เอกสารไม่ได้บอกว่าค่าของสองอย่างนั้นคือ 1.58 ล้านบาท ผมจึงไม่ประกาศเหตุผลที่ผมพิสูจน์ไม่ได้ สิ่งที่ผมทำได้คือพาไปดูทั้งสองห้องต่อกันในทริปเดียว และบอกตรง ๆ ก่อนคุณยื่นข้อเสนอว่าผมคิดว่าห้องนี้ควรเสนอเท่าไหร่

เอกสารระบุชัดว่า 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ซึ่งแปลว่าสองห้องนอนใช้ห้องน้ำเดียวร่วมกัน ในกลุ่มห้อง 2 ห้องนอนที่ผมถืออยู่ 13 ห้อง มี 6 ห้องที่เป็นห้องน้ำเดียวแบบนี้ จึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติของตลาด แต่มันคือเงื่อนไขจริงที่ต้องรู้ก่อน ถ้าคุณเป็นครอบครัวที่ออกจากบ้านเวลาเดียวกันทุกเช้า หรือคิดจะปล่อยเช่าแบบสองคนแยกห้องนอน ห้องน้ำเดียวคือจุดที่คุณจะรู้สึกทุกวัน

สิ่งที่ผมตอบไม่ได้จากเอกสารคือผังห้อง เพราะในรูป 9 รูปไม่มีผังห้องเลย ผมจึงไม่รู้ว่าห้องนอนที่สองมีหน้าต่างหรือเป็นห้องด้านใน ประตูห้องน้ำเปิดเข้าจากทางเดินหรือจากห้องนอนหลัก และครัวแยกหรือรวมกับห้องนั่งเล่น ผมจะขอผังห้องจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ก่อนคุณตัดสินใจเดินทางมาดู

รหัสในเอกสารเขียนว่า B-8 ซึ่งตามที่ผมอ่านไว้ในหน้าโครงการคืออาคาร B ชั้น 8 ไม่ใช่ชั้นใต้ดินหรือเลขห้อง ส่วนอาคาร B ทั้งหลังสูงกี่ชั้น เอกสารที่ผมถืออยู่ไม่ได้ระบุ ผมจึงไม่เขียนว่านี่คือชั้นสูงหรือชั้นต่ำของอาคาร สิ่งที่เทียบได้จริงคือกับอีกห้องที่ผมถือในโครงการเดียวกัน ซึ่งอยู่ชั้น 19 สูงกว่าห้องนี้ 11 ชั้น

สิ่งที่ 11 ชั้นเปลี่ยนได้จริงมีสองเรื่อง เสียงจากระดับถนน โดยเฉพาะเมื่อ RCA อยู่ห่างออกไป 269 เมตร และมุมมองที่ไม่โดนอาคารข้างเคียงบัง ทั้งสองเรื่องนี้ผมยืนยันแทนไม่ได้เพราะเอกสารไม่ได้ระบุทิศของห้อง และผมยังไม่ได้ยืนอยู่ในห้องนี้เอง ผมจะขอรูปจากในห้องมองออกไปนอกหน้าต่าง และถ้าเรื่องเสียงสำคัญกับคุณ ผมนัดพาไปดูห้องคืนวันศุกร์ให้ได้

ตอบแบบที่ทำให้ผมขายห้องนี้ยากขึ้น ในระดับราคาใกล้กัน M05121 ที่ เดอะ บลูม สุขุมวิท 71 เป็น 2 ห้องนอน 59.19 ตร.ม. ราคา 5,400,000 บาท หรือ 91,232 บาทต่อตารางเมตร ใหญ่กว่า ถูกกว่า ไม่มีผู้เช่าเหมือนกัน และห่าง BTS พระโขนง 384 เมตร ส่วนถ้าคุณยึดโซนพระราม 9 M02205 เป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 60 ตร.ม. ราคา 4,500,000 บาท หรือ 75,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ขายพร้อมผู้เช่าจนถึงตุลาคม 2569 และค่าส่วนกลาง 40 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าห้องนี้

แล้วห้องนี้เหลืออะไร เหลือสามอย่างที่เป็นของจริง หนึ่ง มันว่างและนัดดูได้ทุกเมื่อ ต่างจาก M02205 สอง มันอยู่ในตึกที่คุณเดินถึงโรงพยาบาลพระราม 9 ใน 527 เมตรและ 7-11 ใน 52 เมตร สาม มันอยู่ในโซนพระราม 9 ซึ่งถ้าคุณทำงานหรือมีธุระประจำแถวนี้ ระยะทางทั้งหมดของคุณจะสั้นลงจริง ถ้าสามข้อนี้ไม่ตรงกับคุณ ผมแนะนำให้ดูสองห้องข้างบนก่อน แล้วค่อยกลับมาที่ห้องนี้

ห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ เงื่อนไขสำคัญคือเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและแลกเป็นบาทในไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ครบตามยอดที่ใช้ซื้อ ที่ราคา 5,500,000 บาท ซึ่งเป็นห้องที่แพงเป็นอันดับ 17 จาก 55 ห้องที่ผมดูแล ยอดนี้มักโอนมาหลายรอบ ให้แจ้งวัตถุประสงค์ให้ตรงทุกรอบ อย่าให้มีรอบไหนตกหล่น

อีกข้อคือโควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ก่อนวางมัดจำเสมอ ไม่ใช่เชื่อจากประกาศ ขั้นตอน เอกสาร และลำดับเวลาที่ถูกต้องผมเขียนไว้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ส่วนค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้