The Line Asoke-Ratchada M01716 出售 — 一居室 27.5 平米 16 层，4,090,000 泰铢

我答不了，因为这套房的资料里既没有租金那一行，也没有租客记录。这个网站上其他我算了回报率的房源，都是带租约出售、资料上带着租金数字的；这一套没有。我不会把隔壁楼的租金贴过来，再管它叫这套房的回报率 —— 照着我编的数字买房，承担后果的是你。

真正能算的是条件。按售价 4,090,000 泰铢：5% 的年毛回报需要月租 17,042 泰铢；4% 需要月租 13,633 泰铢；如果真收到 17,042 泰铢，扣掉每月 1,925 泰铢的物业费之后是 4.44%。请把这三个数字当成你去打听真实租金时的标尺，而不是当成承诺。你如果真有兴趣，我可以免费先替你问物业管理处和楼里的租赁中介。完整算法写在 出租投资型公寓 这一页。

用名次回答比用感觉回答清楚。在我手上的 55 套房源里，这一套单价排第 16，也就是有 15 套比它贵、39 套比它便宜。只看 27 套一居室，它排第 9；只看拉玛九片区的 26 套，它排第 10。结论是：它在整批房源里属于偏上的三分之一，但不是最贵的那一套，而且离最贵的那一套还差得远。

可是换成看总价 4,090,000 泰铢，它从便宜往贵数只排第 22 —— 有 31 套总价比它高。这两个名次的落差，完全来自 27.5 平米这个面积。我的直接回答是：如果你的标准是每一泰铢换多少面积，这个数字算贵；如果你的标准是走 300 米到地铁站、加上一栋 2019 年的楼，这个数字解释得通。我不会说它便宜，因为它不便宜。

有，而且我希望你先认真比一遍。有三套应该摆在一起看。第一，a space ID Asoke-Ratchada 的 M03124：32.84 平米，3,600,000 泰铢，同样是 2019 年的楼，距地铁 600 米，5 层，比这一套便宜 490,000 泰铢，面积还大 5.34 平米。第二，Life Asoke Hype 的 M04941：32.35 平米，4,490,000 泰铢，同样是 AP Thailand 开发，同样在 16 层，2021 年落成，距地铁 471 米，比这一套贵 400,000 泰铢。第三，TC Green 拉玛九的 M04372：37.61 平米，2,700,000 泰铢，2013 年的楼，距地铁 1.13 公里。

我给客户的判断办法只有一个问题：走到地铁站的距离，会不会真的改变你的一天。如果会，这一套和 M04941 就是应该安排在同一趟行程里连着看的两套；如果不会，M03124 和 M04372 用更少的钱给你更多的面积，而我会这样告诉你，哪怕我的佣金因此变少。所有一居室在 一居室公寓 这一页，整个片区在 拉玛九公寓 这一页。

资料只写了是外景，也就是没有正对项目自己的楼栋 —— 这一点对 27.5 平米的房子是真有用的信息，因为自然采光很能改变这个尺寸的房间给人的感觉。但朝向那一栏是空的，所以我还说不出它朝哪边，也不会替你猜：一间下午被太阳晒透的房子，和一间不会的，在体感上和电费上是两间不同的房子。

另一件必须亲眼确认的是，16 层临的是 Asok–Din Daeng 这条主干道。高度能挡掉一部分噪音，但挡不掉全部。如果朝向或者噪音对你重要，先告诉我：我会请房东确认朝向，并在下午从房间里拍照发给你；而约看房的时候，我会约工作日傍晚五点，不会约周日上午十点。

费率是每平米每月 70 泰铢。这套 27.5 平米，所以每月 1,925 泰铢，一年 23,100 泰铢，相当于房价的每年 0.56%。有一个数字值得一起知道：70 泰铢是我全部 55 套房源里第二高的费率，第一高的是 MARQUE Sukhumvit 那套 4,890 万泰铢的房子。我手上拉玛九片区的房源大多在 35 到 55 泰铢之间。

过户方面，约定是买方付评估价的 1%，其余由卖方承担。除此之外物业管理处还会收公共基金和预缴物业费，这和过户费是两笔不同的钱，算预算时最常被漏掉。我可以在你下定金之前，把实际金额从物业管理处问出来、加成一个数字给你。过户当天的全部费用可以直接问我。

房东给了 8 张，其中没有一张是户型图。8 张这个数量，正好是我 55 套房源的中位数，不算异常少；但缺户型图这件事，比照片数量更要紧，尤其对一套 27.5 平米、每一米都算数的房子 —— 广角镜头永远让这个尺寸的房间看起来比实际大，而户型图会直接告诉你：床、衣柜和一张书桌能不能同时摆得下。

我会向房东或物业管理处要户型图，再补拍这一组里缺的角度。如果要不到，我会告诉你要不到，而不是从项目宣传单上找一张同户型的图放上来 —— 实际房间和宣传单对不上的情况，比大多数人以为的要常见。

这套房的资料写明属于外国人产权配额，也就是外国买家可以用自己的名字持有永久产权。但外国人配额是按每一套房算的，而且楼里每发生一笔交易都会变动。这栋楼只有一栋楼体，我手上也只有这一套 —— 万一配额刚好占满，我在这栋楼里没有备选给你。这就是我为什么会在你付钱之前、而不是之后，去要物业管理处的书面确认。

另一件要提前准备的事是：购房款必须按规定从境外汇入，这样过户当天银行才能开具 FET，也就是外汇汇入证明。这一步出问题，钱到位了过户也得延期。完整流程和材料写在 外国人在泰国买公寓 这一页。