ขายคอนโด The Line Asoke-Ratchada ห้อง M01716 — 1 ห้องนอน 27.5 ตร.ม. ชั้น 16 ราคา 4,090,000 บาท

ผมตอบไม่ได้ เพราะเอกสารของห้องนี้ไม่มีบรรทัดค่าเช่าและไม่มีผู้เช่าบันทึกไว้เลย ห้องอื่นในเว็บนี้ที่ผมคำนวณผลตอบแทนให้ดู เป็นห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีตัวเลขค่าเช่าติดมากับเอกสาร ห้องนี้ไม่มี ผมจะไม่หยิบค่าเช่าของตึกข้างเคียงมาแปะแล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ เพราะคนที่ซื้อตามตัวเลขที่ผมแต่งขึ้นคือคนที่รับผลเอง

สิ่งที่คำนวณได้จริงคือเงื่อนไข ที่ราคา 4,090,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้น 5% ต่อปีต้องการค่าเช่า 17,042 บาทต่อเดือน ส่วน 4% ต้องการ 13,633 บาทต่อเดือน และถ้าได้ 17,042 บาทจริง เมื่อหักค่าส่วนกลาง 1,925 บาทต่อเดือน ตัวเลขจะเหลือ 4.44% ให้ใช้สามตัวเลขนี้เป็นเกณฑ์เวลาไปถามค่าเช่าจริง ไม่ใช่ใช้เป็นคำสัญญา ถ้าคุณสนใจจริง ผมโทรถามนิติบุคคลและนายหน้าในตึกให้ก่อนได้ฟรี วิธีคิดผลตอบแทนทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ตอบด้วยอันดับจะชัดกว่าตอบด้วยความรู้สึก ในสต็อก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้แพงเป็นอันดับ 16 ต่อตารางเมตร คือมี 15 ห้องที่แพงกว่า และ 39 ห้องที่ถูกกว่า ถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 9 ถ้านับเฉพาะย่านพระราม 9 ที่ผมมี 26 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 10 สรุปคืออยู่ในกลุ่มบนราวหนึ่งในสามของสต็อก แต่ไม่ใช่ห้องที่แพงที่สุด และห่างจากห้องที่แพงที่สุดมาก

แต่ถ้าเปลี่ยนไปวัดที่ราคารวม 4,090,000 บาท ห้องนี้อยู่อันดับ 22 นับจากถูกที่สุด คือมี 31 ห้องที่ราคารวมสูงกว่า ความต่างของสองอันดับนี้มาจากขนาด 27.5 ตารางเมตรอย่างเดียว คำตอบตรง ๆ ของผมคือ ตัวเลขนี้แพงถ้าเกณฑ์ของคุณคือพื้นที่ต่อบาท และอธิบายได้ถ้าเกณฑ์ของคุณคือระยะ 300 เมตรถึงสถานีกับตึกปี 2562 ผมจะไม่บอกว่ามันถูก เพราะมันไม่ถูก

ได้ และผมอยากให้คุณเทียบจริง ๆ ก่อน สามห้องที่ควรวางข้างกัน หนึ่ง M03124 ที่ A Space ID Asoke-Ratchada 32.84 ตร.ม. 3,600,000 บาท ตึกปี 2562 เหมือนกัน ห่าง MRT 600 เมตร ชั้น 5 ถูกกว่าห้องนี้ 490,000 บาทและใหญ่กว่า 5.34 ตร.ม. สอง M04941 ที่ Life Asoke Hype 32.35 ตร.ม. 4,490,000 บาท ผู้พัฒนา AP Thailand เหมือนกัน อยู่ชั้น 16 เหมือนกัน ตึกปี 2564 ห่าง MRT 471 เมตร แพงกว่าห้องนี้ 400,000 บาท สาม M04372 ที่ TC Green พระราม 9 37.61 ตร.ม. 2,700,000 บาท ตึกปี 2556 ห่าง MRT 1.13 กิโลเมตร

วิธีตัดสินที่ผมใช้กับลูกค้าคือถามข้อเดียว ระยะเดินถึงสถานีเปลี่ยนวันของคุณจริงหรือเปล่า ถ้าใช่ ห้องนี้กับ M04941 คือสองห้องที่ควรดูต่อกันในทริปเดียว ถ้าไม่ใช่ M03124 กับ M04372 ให้พื้นที่มากกว่าด้วยเงินที่น้อยกว่า และผมจะบอกคุณแบบนั้นถึงแม้ค่านายหน้าของผมจะน้อยลง รายการห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน ส่วนภาพรวมของย่านอยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9

เอกสารระบุไว้แค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร คือไม่ได้หันชนตึกของโครงการเอง ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์จริงสำหรับห้อง 27.5 ตารางเมตร เพราะแสงธรรมชาติเปลี่ยนความรู้สึกของห้องขนาดนี้ได้มาก แต่ช่องทิศในเอกสารว่างอยู่ ผมจึงยังบอกไม่ได้ว่าห้องนี้หันไปทางไหน และจะไม่เดา เพราะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ กับห้องที่ไม่รับ เป็นคนละห้องกันในทางความรู้สึกและในบิลค่าไฟ

อีกเรื่องที่ต้องดูด้วยตาคือชั้น 16 อยู่เหนือถนนอโศก-ดินแดงซึ่งเป็นถนนสายหลัก ความสูงช่วยเรื่องเสียงได้ระดับหนึ่งแต่ไม่ทั้งหมด ถ้าเรื่องทิศหรือเสียงสำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศแล้วถ่ายรูปจากในห้องช่วงบ่ายส่งให้ก่อน และเวลานัดดูห้อง ผมจะนัดช่วงห้าโมงเย็นวันธรรมดา ไม่ใช่สิบโมงเช้าวันอาทิตย์

อัตราคือ 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 27.5 ตารางเมตรจึงตกเดือนละ 1,925 บาท หรือปีละ 23,100 บาท คิดเป็น 0.56% ของราคาห้องต่อปี ตัวเลขที่ควรรู้ประกอบคือ 70 บาทเป็นอัตราที่สูงเป็นอันดับสองจากทั้ง 55 ห้องที่ผมถืออยู่ อันดับหนึ่งคือห้องราคา 48.9 ล้านบาทที่ MARQUE Sukhumvit ห้องส่วนใหญ่ในย่านพระราม 9 ของผมอยู่ที่ 35 ถึง 55 บาท

ส่วนวันโอน ค่าโอนตกลงกันแบบผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย นอกจากนั้นยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอนและมักถูกลืมตอนคิดงบ ผมขอยอดจริงจากนิติบุคคลแล้วรวมให้เป็นตัวเลขเดียวได้ก่อนคุณวางมัดจำ ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้

เจ้าของส่งมา 8 รูปและไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง จำนวน 8 รูปถือว่าพอดีค่ากลางของสต็อก 55 ห้องของผม ไม่ได้น้อยผิดปกติ แต่การไม่มีแปลนคือช่องว่างที่สำคัญกว่าจำนวนรูป โดยเฉพาะกับห้อง 27.5 ตารางเมตรที่ทุกเมตรมีผล เพราะรูปเลนส์กว้างทำให้ห้องขนาดนี้ดูใหญ่กว่าความจริงเสมอ ส่วนแปลนบอกได้ตรง ๆ ว่าเตียงกับตู้กับโต๊ะทำงานวางพร้อมกันได้จริงไหม

ผมจะขอแปลนห้องจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ พร้อมรูปเพิ่มในมุมที่ชุดนี้ไม่มี ถ้าขอไม่ได้ ผมจะบอกคุณว่าขอไม่ได้ ไม่ใช่เอาแปลนห้องรุ่นเดียวกันจากใบโฆษณาโครงการมาใส่แทน เพราะห้องจริงกับใบโฆษณาไม่ตรงกันบ่อยกว่าที่คนคิด

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ แต่โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ตึกนี้เป็นอาคารเดียวและผมถือห้องเดียว ผมจึงไม่มีห้องสำรองในตึกให้คุณถ้าโควตาเต็มพอดี ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผมจะขอหนังสือยืนยันจากนิติบุคคลก่อนคุณวางเงิน ไม่ใช่หลังจากนั้น

อีกเรื่องที่ต้องเตรียมล่วงหน้าคือเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ได้ในวันโอน ถ้าเรื่องนี้พลาด วันโอนจะเลื่อนแม้เงินจะพร้อม ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดผมเขียนไว้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย