ขายคอนโด a space ID อโศก-รัชดา ห้อง M04797 — 2 ห้องนอน 73.79 ตร.ม. ชั้น 26 ราคา 7,900,000 บาท

ข้อเท็จจริงก่อน ห้องนี้ 73.79 ตร.ม. ราคา 7,900,000 บาท คิดเป็น 107,061 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้อง M03124 อยู่ที่ 32.84 ตร.ม. ราคา 3,600,000 บาท คิดเป็น 109,622 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จึงถูกกว่าต่อตารางเมตร 2,561 บาท ทั้งที่ใหญ่กว่ากว่าสองเท่า อยู่ชั้น 26 เทียบกับชั้น 5 และมีวิวเมืองแบบไม่มีอะไรบัง

เรื่องนี้เป็นปกติของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มากกว่าที่คนคิด ห้องเล็กมักได้ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่ในตึกเดียวกัน เพราะกลุ่มผู้ซื้อห้องเล็กกว้างกว่ามาก ทั้งคนซื้ออยู่คนเดียวและคนซื้อปล่อยเช่า ขณะที่ห้อง 2 นอน 73.79 ตร.ม. ที่ราคารวม 7.9 ล้าน มีคนที่จ่ายได้น้อยกว่าอย่างชัดเจน ผลคือสภาพคล่องต่ำกว่าและผู้ขายต้องยอมลดราคาต่อตารางเมตรลงเพื่อให้ขายได้ ซึ่งเป็นข้อดีของคุณถ้าคุณคือคนที่จ่ายได้

เอกสารระบุราคาก่อนหน้าไว้ที่ 8,500,000 บาท และราคาปัจจุบันคือ 7,900,000 บาท ส่วนต่าง 600,000 บาท หรือราว 7.1% ของราคาเดิม คิดต่อตารางเมตรคือลดจาก 115,192 บาท มาเหลือ 107,061 บาท ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 10 สิงหาคม 2569

ผมจะไม่ตีความว่าการลดราคาแปลว่าอะไร เพราะผมไม่รู้เหตุผลของเจ้าของ และการเดาไม่ช่วยคุณ สิ่งที่ตัวเลขนี้บอกได้จริงคือมีการขยับราคามาแล้วครั้งหนึ่ง 600,000 บาท ส่วนจะขยับได้อีกไหมต้องยื่นข้อเสนอจริงถึงจะรู้ ผมยื่นให้ได้และจะรายงานคำตอบตามจริง

มี และนี่คือจุดแข็งที่สุดของห้องนี้ที่รูปยืนยันได้ ครัวเป็นห้องแยกจริงแบบกั้นผนัง ไม่ใช่ครัวเปิดในมุมห้องนั่งเล่น เป็นชุดบิลท์อินสีเทาแบบกาแลรี มีตู้บนบานกระจก เคาน์เตอร์โซลิดเซอร์เฟซสีครีมยาวพอใช้งานจริง อ่างล้างจานเดี่ยวขนาดใหญ่ และเตาฝังบนเคาน์เตอร์ พื้นปูกระเบียงสีเข้ม ไม่ใช่พื้นไม้แบบส่วนนั่งเล่น

ในกรุงเทพฯ ห้อง 2 นอนที่มีครัวปิดแยกห้องเป็นของหาไม่ง่าย เพราะโครงการส่วนใหญ่ทำครัวเปิดเพื่อประหยัดพื้นที่ ผลคือกลิ่นผัดกลิ่นทอดกระจายไปทั้งห้องและติดผ้าม่านกับโซฟา ถ้าคุณทำอาหารไทยหรืออาหารจีนเป็นประจำ ครัวปิดคือความต่างที่คุณจะรู้สึกทุกวัน นอกจากนี้ยังมีมุมซักล้างแยกพร้อมเครื่องซักผ้าฝาหน้าและตู้เก็บของสูง ซึ่งเห็นในรูปเช่นกัน

วิวเป็นจุดขายที่จริงและผมไม่ต้องขยาย รูปจากห้องนอนแสดงกระจกสูงเต็มผนังเข้ามุม เห็นเส้นขอบฟ้าย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ทั้งแนว เห็นแนวสีเขียวผืนใหญ่ของที่ดินมักกะสัน และเห็นทางด่วนที่มีรถวิ่งอยู่ด้านล่าง ห้องหันทิศใต้ตามที่เอกสารระบุ ซึ่งสอดคล้องกับมุมที่เห็นตึกย่านสาทร-สีลมในรูป

เรื่องที่ต้องพูดคู่กันคือทางด่วนอยู่ในวิวจริง แปลว่ามีโอกาสได้ยินเสียงจราจร ที่ชั้น 26 เสียงจะเบากว่าชั้นล่าง แต่ผมไม่ทราบว่าห้องนี้ติดกระจกสองชั้นหรือไม่ และผมจะไม่เดา วิธีเดียวที่ตอบได้คือยืนในห้องแล้วเปิดกับปิดกระจกฟังเทียบกัน ผมนัดให้คุณไปฟังเองได้ และแนะนำให้ไปช่วงเย็นวันธรรมดาซึ่งเป็นช่วงที่รถแน่นที่สุด

ตรงไปตรงมาคือห้องน้ำเป็นส่วนที่ดูเก่าที่สุดของห้องนี้เมื่อเทียบกับราคา 7.9 ล้านบาท จากรูปเป็นกระเบียงผนังสีขาวแผ่นสี่เหลี่ยม มีแถบโมเสกตกแต่งในโซนอาบน้ำ ตู้อาบน้ำกระจกบานเลื่อน สุขภัณฑ์แบบชิ้นเดียว อ่างล้างหน้าแบบแขวนผนังพร้อมขอบไม้ กระจกกับชั้นวางเรียบ ๆ และพื้นกระเบียงสีเข้ม

ใช้งานได้ครบและสะอาด แต่เป็นงานปี 2562 ที่ไม่ได้รีโนเวท ถ้ามาตรฐานของคุณคือห้องน้ำแบบโครงการใหม่ปี 2568 ให้เผื่องบรีโนเวทไว้ตั้งแต่ตอนตั้งงบซื้อ ผมพูดเรื่องนี้ก่อนเพราะห้องน้ำสองห้องเป็นงานที่แพงและกินเวลาที่สุดในการปรับปรุงคอนโด และผมไม่อยากให้คุณเพิ่งเห็นตอนไปดูห้อง

อัตราที่ระบุคือ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 73.79 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 2,583 บาท หรือปีละ 30,992 บาท อัตรา 35 บาทถือว่าอยู่ระดับต่ำถึงกลางของตลาด และต่ำกว่าอีกหลายโครงการที่ผมถือห้องอยู่ ซึ่งช่วยลดต้นทุนถือครองระยะยาวของห้องขนาดใหญ่แบบนี้ได้จริง

ค่าโอนฝั่งผู้ซื้ออยู่ที่ 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย และวันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บอีกก้อน ซึ่งสำหรับห้อง 73.79 ตร.ม. จะเป็นเงินก้อนใหญ่กว่าห้องสตูดิโออย่างมีนัยสำคัญ ผมรวมยอดจริงให้เป็นตัวเลขเดียวก่อนนัดโอนได้

เอกสารของห้องนี้ไม่ได้ระบุสถานะผู้เช่าไว้เลย ไม่ได้เขียนว่าว่าง และไม่ได้เขียนว่าขายพร้อมผู้เช่า ผมจึงยังตอบไม่ได้และจะไม่เดา สิ่งที่ผมสังเกตได้จากรูปคือห้องมีคนใช้งานอยู่จริงตอนถ่าย มีน้ำดื่ม ของใช้ส่วนตัว และของใช้ในครัววางอยู่ แปลว่าห้องไม่ได้ถูกทิ้งว่าง

สองข้อนี้รวมกันแปลว่าสถานะการเข้าอยู่คือเรื่องแรกที่ต้องเคลียร์ ไม่ใช่เรื่องท้าย ๆ ผมจะโทรถามเจ้าของให้ว่าใครอยู่ในห้อง เป็นเจ้าของเองหรือผู้เช่า ถ้าเป็นผู้เช่าสัญญาถึงเมื่อไหร่ และวันที่คุณเข้าอยู่ได้จริงคือวันไหน แล้วส่งคำตอบให้คุณก่อนคุณเดินทางมาดู